Poradnia samorządowa

• Czy w uchwale można ograniczyć prawo pierwokupu przy najmie na czas nieoznaczony
• Jak prawidłowo określić zasady umarzania długów czynszowych
• Czy rada może zawęzić krąg uczniów, którym przysługuje stypendium socjalne
• Dlaczego nie wolno ograniczać składu rady młodzieżowej

Radni ustalili, że prawo pierwszeństwa przy wykupie lokalu komunalnego mają najemcy, którzy co najmniej od 10 lat mają umowę najmu na czas nieoznaczony. Czy radni mogli przyjąć taki zapis w uchwale?

Nie. Co do zasady prawo pierwszeństwa przy wykupie lokali komunalnych wynika bezpośrednio z art. 34 ustawy z o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.). I tak najemcy z umową bezterminową mają prawo pierwszeństwa przy wykupie lokali z mocy samego prawa, czyli z art. 34 ust. 1 u.g.n. Z kolei dla najemców z umową najmu na czas oznaczony rada gminy może (ale nie musi) na podstawie art. 34 ust. 6 u.g.n. przyjąć różne ograniczenia. Zatem cytowane w pytaniu uchwalone przez radnych prawo miejscowe zawiera nieprawidłowe zapisy. Potwierdził to ostatnio wojewoda dolnośląski, który w rozstrzygnięciu nadzorczym z 28 września 2023 r. (nr NK-N.4131.48.2.2023.AS) przypomniał, że skoro art. 34 ust. 1 pkt 3 u.s.g. dotyczy wyłącznie osób będących najemcami lokali mieszkalnych, których najem został zawarty na czas nieoznaczony i którzy mają wynikające z ustawy pierwszeństwo w nabyciu wynajmowanych przez nich lokali (o ile gmina podejmie decyzję o ich sprzedaży), to art. 34 ust. 6 u.g.n. dotyczy – w przypadku lokali mieszkalnych – wyłącznie najemców, którzy umowę najmu lokalu mieszkalnego zawarli na czas oznaczony. „I tylko wobec takich osób, najemców na czas oznaczony, gmina, przyznając im uznaniowo pierwszeństwo w nabyciu wynajmowanych przez nich lokali, może uchwalić dodatkowe warunki, zawężające krąg podmiotów uprawnionych do skorzystania z prawa do nabycia lokalu w pierwszej kolejności” – wskazał organ nadzoru. Wojewoda podkreślił, że wobec najemców na czas nieoznaczony, korzystających z pierwszeństwa ustawowego z art. 34 ust. 1 pkt 3 u.g.n., takich dodatkowych warunków gmina nie może stawiać – nie może bowiem ograniczyć w drodze uchwały prawa przyznanego ustawą. Zdaniem organu nadzoru rada gminy, regulując kwestie pierwszeństwa nabycia komunalnych lokali mieszkalnych przez najemców, którzy mają zawartą umowę najmu na czas nieoznaczony w sposób odmienny, niż postanowił o tym ustawodawca, niewątpliwie przekracza zakres upoważnienia ustawowego i dokonuje nieuprawnionej modyfikacji przesłanek ustawowych (por. wyrok NSA z 12 grudnia 2019 r., sygn. akt I OSK 1101/19).