Czy nowe przepisy rzeczywiście uniemożliwiają zmianę wcześniej wydanej decyzji o warunkach zabudowy

W ostatnich latach powstała wątpliwość, czy możliwa jest zmiana decyzji o warunkach zabudowy w sytuacji, gdy została ona wydana w innym stanie prawnym niż ten obowiązujący w chwili wystąpienia o jej zmianę. Problem ma wymiar nie tylko teoretyczny, lecz także praktyczny. Organy podchodzą bowiem do tego zagadnienia w sposób niejednolity – szczególnie w ostatnim okresie zdarzało się, że inwestorzy wychodzili z urzędów z kwitkiem, bo te argumentowały odmowy dokonanymi w ostatnich latach zmianami w regulacjach dotyczących wuzetek. Jednak orzecznictwo (m.in. niedawny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 14 września 2023 r.) wskazuje, że zmiana decyzji jest możliwa, szczególnie jeśli modyfikacja przepisów nie była istotna.

Jak wiadomo, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla inwestycji (innych niż dotyczące ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego) ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy (stanowi o tym art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; dalej: u.p.z.p.). Wydanie WZ-ki jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia warunków wynikających z art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Przepisy u.p.z.p. nie zawierają jednak żadnych regulacji pozwalających na zmianę decyzji o warunkach zabudowy. Dlatego powstaje wątpliwość, czy jest to dopuszczalne, szczególnie w sytuacji, gdy doszło do zmiany prawa.

Charakter prawny

Poszukując odpowiedzi na powyższe pytanie, trzeba zacząć od ustalenia charakteru prawnego decyzji o warunkach zabudowy. Brak jest jednolitości poglądów co do tej kwestii, a w szczególności, czy jest do decyzja deklaratoryjna, konstytutywna czy mieszana.

► Pierwszy pogląd mówi, że decyzja o warunkach zabudowy ma charakter deklaratoryjny, bo sama w sobie nie powoduje skutku zmiany przeznaczenia terenu, a dodatkowo nie konstytuuje żadnych praw czy obowiązków nieprzewidzianych w ustawie lub akcie wykonawczym (zob. np. wyrok WSA w Bydgoszczy z 12 lipca 2017 r., sygn. akt II SA/Bd 329/17; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 listopada 2013 r., sygn. akt II OSK 1302/12).