Jakie obowiązki ma deweloper – także gdy jest w trakcie restrukturyzacji lub grozi mu upadłość

Przedsiębiorca musi zapewnić nabywcy ochronę jego wpłat na zakup nieruchomości dokonywanych na podstawie umowy deweloperskiej. W przypadku nowych inwestycji jest także zobowiązany do wpłat składek na fundusz gwarancyjny. A co, jeśli znajdzie się w trudnej sytuacji finansowej?

Efektywną ochronę nabywców w relacjach z deweloperem oraz poprawę skuteczności ochrony nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ma zapewnić ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: ustawa deweloperska z 2021 r.), która zastąpiła ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z 2011 r. (dalej: ustawa deweloperska z 2011 r.).

Środki ochrony

Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, zgodnie z art. 7 ust. 1 i 2 ustawy deweloperskiej z 2021 r. ma obowiązek zawarcia umowy otwartego lub zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub dla każdego zadania inwestycyjnego w przypadku jego wyodrębnienia z przedsięwzięcia deweloperskiego. Są to środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę. Obowiązkiem dewelopera – jak wskazuje art. 7 ust. 3 wspomnianej ustawy ‒ jest posiadanie mieszkaniowego rachunku powierniczego do dnia, w którym nastąpi przeniesienie praw z ostatniej umowy deweloperskiej w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Wpływa to na koszty obsługi inwestycji. W art. 7 ust. 4 natomiast zobowiązano bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy do ewidencjonowania wpłat i wypłat odrębnie dla każdego nabywcy oraz podawania szczegółowych informacji dotyczących wpłat i wypłat na żądanie nabywcy.

Nabywca dokonuje wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy zgodnie z postępem realizacji inwestycji po zakończeniu danego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Wynika to z art. 8 ust. 1‒3 ustawy deweloperskiej z 2021 r. Przepisy zobowiązują dewelopera, aby informował nabywcę na papierze lub innym trwałym nośniku (np. za pośrednictwem poczty elektronicznej) o zakończeniu danego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, aby ten mógł dokonać płatności. Wysokość wpłat dokonywanych przez nabywcę jest uzależniona od faktycznego stopnia realizacji poszczególnych etapów przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, określonych w ich harmonogramach.