Nowy formularz wniosku o warunki zabudowy mamy od roku, ale jest tak, jakby go nie było

Decyzja o warunkach zabudowy stanowi surogat miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zapewniając zachowanie ładu przestrzennego na minimalnym poziomie. Z tego względu w orzecznictwie podnosiło się od wielu lat, że decyzja o warunkach zabudowy musi obejmować całą działkę ewidencyjną. Tylko taki zakres decyzji umożliwia bowiem zachowanie ładu przestrzen nego na całej działce. Dotyczy to w szczególności parametrów intensywności zabudowy, linii zabudowy itd. Wydawanie decyzji o warunkach zabudowy dla części działki mogłoby tenże ład zaburzyć i doprowadzić do dopuszczenia realizacji zabudowy o znacznie wyższych parametrach.

Nie tylko jednak ład przestrzenny w ocenie sędziów stał na przeszkodzie wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy dla części działki ewidencyjnej. Kluczowego znaczenia w orzecznictwie nabrała konieczność zapobieżenia obchodzeniu przepisów o ochronie gruntów rolnych. Jak wiadomo, niedopuszczalne jest wydanie warunków zabudowy dla gruntów ornych najwyższych klas, tj. I‒III. Przeznaczenie takich gruntów pod zabudowę na cele nierolne i nieleśne może nastąpić wyłącznie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, co do zasady za zgodą ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Jednocześnie takie grunty są bardzo często częścią dużych obszarowo działek ewidencyjnych, w ramach których są też grunty orne klasyfikowane jako gorsze - klas IV‒VI i nieużytki, dla których mogą być wydawane warunki zabudowy. Niezależnie od powyższego podział geodezyjny działek ewidencyjnych stanowiących grunty orne ze względu właśnie na ochronę przed ich pofragmentowaniem jest prawnie ograniczony. Dlatego nie ma możliwości łatwego wydzielenia gruntów gorszych klas w celu objęcia ich warunkami zabudowy. Przepisy stanowią m.in., że podział gruntów ornych jest dopuszczalny, jeśli jest zgodny z decyzją o warunkach zabudowy. Jednak inwestor nie może uzyskać warunków zabudowy tylko dla części działki obejmującej grunty gorszych klas - i koło się zamyka.