Nowa ustawa deweloperska nie chroni biznesu

Wchodzące 1 lipca br. przepisy wzmocnią prawa kupujących mieszkania i domy. Wprowadzą przykładowo Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i pozwolą na odstąpienie od umowy z powodu istotnej wady. Jednak regulacje nie obejmą osób, które dokonują zakupu nieruchomości w szeroko pojętym „celu zarobkowym”

Choć od ponad 10 lat obowiązują już przepisy o ochronie praw nabywców nieruchomości (zgodnie z ustawą z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1445; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 1177), praktyka obrotu pokazuje, że obecny model jest niedoskonały, przez co nadchodzą istotne zmiany.

Ustawodawca zdecydował się na radykalny krok: opracowanie zupełnie nowej ustawy. Mowa o ustawie z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r. poz. 177), która wkrótce, tj. 1 lipca 2022 r., po praktycznie rocznym vacatio legis, ma zasadniczo zacząć zastępować dotychczasowe przepisy.

nowa definicja

Ustawodawca nieco zmodyfikował definicję nabywcy, co może mieć istotne znaczenie w przypadku osób zawierających umowy z deweloperami. Mianowicie nowe przepisy będą określać model ochrony osób fizycznych, które (co stanowi tu istotną nowość) w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową zawierają z deweloperami bądź innymi przedsiębiorcami realizującymi przedsięwzięcie deweloperskie jedną z umów opisanych w ustawie. Ma to istotne znaczenie, gdyż zmieni się krąg podmiotów objętych ustawową ochroną. Dotychczas za nabywcę uznawało się zasadniczo szeroki krąg osób fizycznych wchodzących w deweloperski kontrakt. Istniały wątpliwości, czy osoby fizyczne będące przedsiębiorcami - jednoosobowe działalności gospodarcze ‒ zasługują na ochronę przewidzianą ustawą deweloperską, a jeśli tak, to dlaczego tacy przedsiębiorcy mają być traktowani preferencyjnie względem np. spółek prawa handlowego.