Rozliczenie VAT przez wynajmującego

Zawarcie umowy najmu traktowane jest w zakresie VAT jak wykonywanie usługi podlegającej temu podatkowi, nawet wtedy, gdy jest dokonywana przez osobę fizyczną nieprowadzącą zarejestrowanej działalności gospodarczej. Najem został bowiem zdefiniowany w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jako działalność gospodarcza, do której zalicza się m.in. czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Ponieważ każda umowa najmu oznacza długotrwałe korzystanie z majątku przez inny podmiot - nawet jedna umowa zawarta przez osobę nieprowadzącą zarejestrowanej działalności gospodarczej podlega VAT.

ETS w wielu orzeczeniach uznał, że działalność gospodarcza polegająca na najmie nieruchomości rozpoczyna się nie z chwilą zawarcia pierwszej umowy, lecz znacznie wcześniej. Ma to ogromne znaczenie dla możliwości odliczenia VAT naliczonego przy zakupie budynku, lokalu lub gruntu. W sprawie Rompelman (268/83) ETS orzekł, że zakup prawa do nabycia w przyszłości tytułu własności do części nieukończonego budynku, którego pomieszczenia mają być przeznaczone na wynajem, może być potraktowany jak działalność gospodarcza. W innej sprawie (110/98-147/98 Gabalfrisa) ETS uznał, że każdy wydatek inwestycyjny ponoszony w celu rozpoczęcia prowadzenia działalności gospodarczej jest jej składnikiem. Nie ma znaczenia, że jego poniesienie miało miejsce przed rozpoczęciem przez przedsiębiorstwo działalności opodatkowanej.

Należy jednak pamiętać, że polskie przepisy uzależniają prawo dokonywania odliczeń od zarejestrowania się przez podatnika jako podatnik VAT czynny.