Interpretacja indywidualna z dnia 24 marca 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-2.4014.5.2025.4.PB

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 stycznia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 8 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Gruntu i prawa własności Budynku Magazynu. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 27 lutego 2025 r. (wpływ 5 marca 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Od dnia 1 lipca 2008 r. prowadzi Pan działalność gospodarczą pod firmą (…). Zgłoszonym przedmiotem prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej jest PKD 49.41.Z – Transport drogowy towarów. Faktyczny przedmiot wykonywanej przez Pana działalności gospodarczej jest zgodny ze zgłoszonym, tj. świadczy Pan usługi transportu drogowego towarów na rzecz osób trzecich. Na wykonywanie prowadzonej działalności gospodarczej posiada Pan licencję na wykonywanie krajowego transportu drogowego rzeczy wydaną na okres od (…). Prowadzoną działalność gospodarczą wykonuje Pan osobiście i nie zatrudnia pracowników. Od 3 lipca 2008 r. jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług wpisanym do wykazu podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT. Przychody z tytułu wykonywanej przez Pana działalności gospodarczej są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (rozlicza się Pan na podstawie podatkowej księgi przychodów i rozchodów).

W dniu 30 maja 2020 r. nabył Pan w spadku (na podstawie testamentu) po Pana wujku, Z. J., prawo wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej, położonej w W., Dzielnicy (…), przy ulicy (…) oznaczonej jako działka ewidencyjna nr (…) z obrębu (…) o powierzchni (…) m.kw. (dalej – „Grunt”) oraz prawo własności wybudowanego na tej działce budynku magazynu o konstrukcji z blachy stalowej (dalej – „Budynek Magazynu”). Spadek przyjął Pan w całości co potwierdza notarialny akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony 2 lipca 2020 r., objął Pan w posiadanie oraz dokonał Pan stosownych zmian w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości ujawniając nabyte prawa do Gruntu i Budynku Magazynu.

Otrzymana w spadku przedmiotowa nieruchomość stanowi Pana majątek prywatny. Nie włączał Pan jej do prowadzonej działalności gospodarczej, nie dokonywał Pan żadnych nakładów inwestycyjnych i traktował ją Pan jako zabezpieczenie majątkowe na przyszłość. Przedmiotowa nieruchomość nie była udostępniana osobom trzecim na podstawie umów najmu czy dzierżawy. Nie była też objęta żadnym planem miejscowym, ani decyzją o warunkach zabudowy, jak również nie czynił Pan żadnych starań w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy czy pozwoleń na budowę.

Wiosną 2021 r. zgłosiła się do Pana spółka deweloperska składając Panu korzystną ofertę nabycia otrzymanej przez Pana w spadku przedmiotowej nieruchomości, na której spółka ta chciała realizować przedsięwzięcie deweloperskie. W związku z powyższym 2 czerwca 2021 r. zawarł Pan ze spółką (…) z siedzibą w W. (obecnie – po przekształceniu – (…); dalej – „Deweloper”) umowę przedwstępną sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Gruntu i prawa własności Budynku Magazynu. Zgodnie z zawartą umową przedwstępną – zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży miało nastąpić do 2 czerwca 2023 r. Cena sprzedaży została określona na kwotę (…) zł. W dniu 31 maja 2023 r. został zawarty aneks do powyższej umowy, w wyniku którego m.in. przesunięto termin zawarcia umowy przyrzeczonej do 31 stycznia 2025 r. Część ceny została już zapłacona w formie zadatku (20%), a pozostała część ceny (80%) zostanie zapłacona przez Dewelopera przy zawarciu umowy przyrzeczonej.

Podkreślił Pan, że Deweloper nie jest w żaden sposób zainteresowany Budynkiem Magazynu wybudowanym na Gruncie, lecz zamierza po nabyciu zabudowanej nieruchomości dokonać rozbiórki istniejącego Budynku Magazynu, a następnie przeprowadzić na Gruncie własne przedsięwzięcie deweloperskie polegające na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z mieszkaniami na sprzedaż, przy czym zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży nie jest uzależnione od powodzenia Dewelopera w uzyskaniu decyzji umożliwiających realizację przedsięwzięcia. W związku z zamiarem realizacji przez Dewelopera własnego przedsięwzięcia deweloperskiego na przedmiotowej nieruchomości – zawarta umowa przedwstępna zawierała szereg niestandardowych dla umowy przedwstępnej postanowień, które miały na celu uzyskanie przez Dewelopera wszelkich decyzji umożliwiających mu realizację własnego przedsięwzięcia deweloperskiego na przedmiotowej nieruchomości, tj.:

- Deweloper uzyskał zgodę na dysponowanie przedmiotową nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, w tym w szczególności prawo do uzyskania we własnym imieniu decyzji o warunkach zabudowy, pozwolenia na rozbiórkę Budynku Magazynu, pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z mieszkaniami na sprzedaż oraz wszelkich innych decyzji, jakie okażą się konieczne do realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego przez Dewelopera,

- Deweloper uzyskał prawo wstępu na przedmiotową nieruchomość w każdym czasie, w celu dokonania pomiarów, przeprowadzania badań gruntu, w tym badań geologiczno-inżynierskich i geotechnicznych oraz przeprowadzania innych czynności niezbędnych do postępowań administracyjnych dotyczących uzyskiwanych pozwoleń,

- Deweloper uzyskał prawo pozyskiwania (w formie pełnomocnictwa od Pana) wszelkich dokumentów urzędowych dotyczących przedmiotowej nieruchomości, jakie okażą się konieczne w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego przez Dewelopera,

- Deweloper uzyskał prawo zawarcia z Panem umowy najmu, dzierżawy lub użyczenia (obok zawartej umowy przedwstępnej), jeśli uprawnienia wynikające z umowy przedwstępnej okazałyby się niewystarczające do realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego przez Dewelopera, z czego to Deweloper skorzystał zawierając umowę użyczenia przedmiotowej nieruchomości na potrzeby zawierania umów przyłączeniowych oraz lokalizacji nowego zjazdu,

- Deweloper uzyskał prawo do żądania innych pełnomocnictw, jeśli pełnomocnictwa wynikające z umowy przedwstępnej okazałyby się niewystarczające do realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego przez Dewelopera,

- Deweloper uzyskał prawo do reprezentowania Pana w toczących się postępowaniach administracyjnych dotyczących przedmiotowej nieruchomości i nieruchomości, z którymi Pan sąsiaduje,

- Deweloper uzyskał prawo do nieingerowania przez Pana w realizowany przez Dewelopera proces inwestycyjny, jak również Pana zobowiązanie do niewykonywania niektórych praw właściciela (m.in. do niezawierania umów sprzedaży i umów zobowiązujących do sprzedaży, do niezawierania umów najmu i dzierżawy, do nie występowania o własne decyzje administracyjne).

W dniu składania niniejszego wniosku Deweloper uzyskał już wszelkie pozwolenia na realizację własnego przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym w szczególności decyzję o warunkach zabudowy, pozwolenie na rozbiórkę Budynku Magazynu oraz pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z mieszkaniami na sprzedaż. Rozpoczęcie robót budowlanych, w tym rozbiórka Budynku Magazynu, są planowane przez Dewelopera na 2026 r. i nie nastąpią przed zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży.

Z dodatkowych informacji nadmienia Pan, że jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, przy czym nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, ani nie dokonywał Pan takich transakcji prywatnie w ostatnich latach. Posiada Pan w majątku prywatnym mieszkanie, w którym obecnie Pan mieszka oraz 3 dodatkowe mieszkania, z których 2 wynajmuje Pan prywatnie na cele mieszkaniowe na rzecz osób trzecich.

Istniejący na przedmiotowej nieruchomości Budynek Magazynu widnieje w kartotece budynków prowadzonej przez Prezydenta (…) i został sklasyfikowany jako pozostałe budynki niemieszkalne. Powierzchnia zabudowy Budynku Magazynu została określona w kartotece budynków na (...) m.kw. Budynek Magazynu został wybudowany w 1980 r., tj. jeszcze przed nabyciem przedmiotowej nieruchomości przez Pana wujka (którego jest Pan spadkobiercą), które to nabycie nastąpiło w 2006 r. Od dnia nabycia przedmiotowej nieruchomości nie dokonywał Pan żadnych nakładów (np. remont, przebudowa) na Budynek Magazynu, a tym bardziej nakładów przekraczających 30% wartości początkowej Budynku Magazynu. Nakładów takich, wedle Pana wiedzy, nie dokonywał również Pana wujek, którego jest Pan następcą prawnym (jako spadkobierca). Po sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawa własności Budynku Magazynu zamierza Pan kontynuować dotychczasową działalność gospodarczą (świadczenie usług transportu drogowego towarów), przy czym środki z przedmiotowej sprzedaży nie będą zasilały prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie transportu towarów.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan m.in., że w chwili pisania niniejszej odpowiedzi na wezwanie zawarł Pan już umowę sprzedaży użytkowania wieczystego.

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Pana w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony zostanie w rozstrzygnięciu obejmującym swym zakresem ocenę Pana stanowiska w zakresie ww. podatku.

Pytanie (przeformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy w przypadku braku uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, będzie na Panu ciążył obowiązek podatkowy zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawartej umowy sprzedaży? (pytanie oznaczone we wniosku nr 7)

Pana stanowisko w sprawie (przeformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Pana zdaniem, w przypadku braku uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług, nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawartej umowy sprzedaży.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295; dalej – „ustawa o PCC”) podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych, w tym rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (art. 1 ust. 4 pkt 1 ustawy o PCC). Przedmiotowa nieruchomość jest położona na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o PCC obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym. W związku z tym, że w przedmiotowej transakcji jest Pan stroną sprzedającą, to w świetle art. 4 pkt 1 ustawy o PCC – w przypadku braku uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług – nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawartej umowy sprzedaży.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z przywołanych przepisów, zawarcie umowy sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

Z treści wniosku wynika, że 30 maja 2020 r. nabył Pan w spadku (na podstawie testamentu) po Pana wujku, Z. J., prawo wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej, położonej w W., Dzielnicy (…), przy ulicy (…) oznaczonej jako działka ewidencyjna nr (…) z obrębu (…) o powierzchni (…) m.kw. (dalej – „Grunt”) oraz prawo własności wybudowanego na tej działce budynku magazynu o konstrukcji z blachy stalowej (dalej – „Budynek Magazynu”). Zamierza Pan sprzedać Deweloperowi prawo użytkowania wieczystego Gruntu i prawo własności Budynku Magazynu. W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan m.in., że w chwili pisania niniejszej odpowiedzi na wezwanie zawarł Pan już umowę sprzedaży użytkowania wieczystego.

Pana wątpliwości budzi fakt czy z tytułu opisanej transakcji jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Pana zdaniem, w związku z tym, że w przedmiotowej transakcji jest Pan stroną sprzedającą, to nie jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawartej umowy sprzedaży.

Biorąc pod uwagę przywołane przepisy i przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że w związku z transakcją sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Gruntu i prawa własności Budynku Magazynu, po Pana stronie nie powstał obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych. Z powołanego wyżej art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jasno bowiem wynika, że w przypadku umowy sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym. Zatem Pan jako strona sprzedająca nie jest zobowiązany z tytułu dokonania opisanej we wniosku czynności – umowy sprzedaży – do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wskazać należy, że dla ustalenia skutków podatkowych po Pana stronie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych nie ma znaczenia czy zostanie Pan uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Istotnym jest fakt, że na Panu z tytułu umowy sprzedaży nie ciąży obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych, ponieważ to nie Pan jest podatnikiem tego podatku.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Pana stanowiska tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.