Na podstawie jakiego dokumentu spółka z o.o. może obciążyć najemcę kosztami

Spółka z o.o. będąca czynnym podatnikiem VAT wynajmowała lokal mieszkalny ze stawką VAT "ZW" na podstawie art. 43 ustawy o VAT. Po ustaniu stosunku najmu najemca był zobowiązany zwrócić lokal wynajmującemu - spółce z o.o. w dniu rozwiązania w stanie niepogorszonym. Spółka na własny koszt musiała zakupić 2 lampy, gdyż zostały rozbite oraz poniosła koszt sprzątania lokalu po najemcy. Wydatki te zostały udokumentowane fakturami VAT 23%. Spółka chce obciążyć najemcę tymi kosztami. Czy obciążenie tymi kosztami najemcy powinno nastąpić na postawie faktury VAT 23% (refaktury kosztów), czy noty obciążeniowej (czynność niepodlegająca ustawie o VAT)?