Interpretacja indywidualna z dnia 5 listopada 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.496.2024.3.AAR

Skoro Strony transakcji (Państwo oraz Sprzedawca) nie złożyły skutecznie w akcie notarialnym, do zawarcia którego doszło w związku z dostawą lokalu, zgodnego oświadczenia, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy lokalu, a zatem nie zrezygnowały skutecznie ze zwolnienia, to w analizowanej sprawie znajduje zastosowanie przepis art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

31 lipca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z zakupem lokalu. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 14 października 2024 r. (wpływ 17 października 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Prezes Spółki A. z siedzibą w (...) od 2022 roku wynajmował od Pana A.A., właściciela firmy B. z siedzibą w (...), lokal przy ul. (...). Lokal ten był zajmowany przez Spółkę na zasadach umowy najmu od 24 października 2016 roku. Zarówno Spółka A. jak również działalność Pana A.A. jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Pan A.A. wystawiał faktury za najem tego lokalu, opodatkowane 23% VAT. Spółka prowadziła w tym lokalu kawiarnię, sprzedawała produkty opodatkowane zarówno stawką 23%, 8%, 5%. W czasie pandemii stawka na niektóre produkty była obniżona do 0% w ramach rządowej pomocy.

11 kwietnia 2024 roku, przed notariuszem B.B., Panowie zawarli umowę sprzedaży tego lokalu w formie aktu notarialnego. W ww. akcie uwzględniono takie informacje jak:

• Pan A.A. z, mimo faktu iż lokal nabył wraz z żoną na zasadach wspólnoty majątkowej, w tej konkretnej transakcji działał w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej zarejestrowanej w CEIDG pod numerem NIP (...).
• Pan C.C. działa jako prezes Zarządu Spółki A., zarejestrowanej w KRS pod numerem NIP (...). Jest uprawniony do samodzielnej reprezentacji wg aktualnego rejestru KRS.
• W paragrafie 1 pkt 7 Pan A.A. oświadczył, że cyt: „ [...] jest podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT) z tytułu dokonania umowy sprzedaży będzie opodatkowany podatkiem od towarów i usług na podstawie przepisów z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług oraz nie będzie korzystał ze zwolnienia z tego podatku.”
• Pan C.C. w imieniu Spółki oświadcza, że zna stan prawny, techniczny i faktyczny lokalu oraz powyższe akceptuje, a ponadto zobowiązuje się do zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży dostarczyć uchwałę Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki, wyrażającą zgodę na dokonanie czynności zakupu lokalu.
• Sprzedający sprzeda a kupujący kupi lokal za kwotę 1.900.000,00 (słownie: jeden milion dziewięćset tysięcy złotych 00/100) netto powiększoną o należny podatek VAT, tj. za kwotę 2.337.000,00 (słownie: dwa miliony trzysta trzydzieści siedem tysięcy złotych 00/100). Podstawą do naliczenia przez Pana A.A. podatku VAT jest faktura wystawiona 15 kwietnia 2024 r. na kwotę 950.000,00 (słownie: dziewięćset pięćdziesiąt tysięcy złotych 00/100) powiększona o należny podatek VAT, którą kupujący uiścił w dniach: 15 kwietnia 2024 r., 22 kwietnia 2024 r. oraz 6 marca 2024 r., kwota ta stanowi zadatek na zakup ww. lokalu.

Dokumenty: 1. Wstępny akt notarialny z 11 kwietnia 2024 r. oraz faktura na zadatek na zakup lokalu z 15 kwietnia 2024 r. W okresie od 11 kwietnia 2024 r. do 1 lipca 2024 r. Panowie korespondowali wymieniając się załatwionymi formalnościami. Pan C.C. działając jednoosobowo jako Prezes Spółki przedstawił u Notariusza uchwałę Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników, na mocy której uchwalono:

• Wspólnicy Spółki zapoznali się z dokumentami będącymi podstawą do zakupu lokalu przy ul. (...) w (...) o księdze wieczystej nr (...).
• Wspólnicy Spółki znają położenie, stan prawny i techniczny lokalu i powyższe akceptują.
• Wspólnicy Spółki wyrażają zgodę na zakup lokalu przy ul. (...) w (...), jednocześnie akt notarialny w imieniu Spółki podpisze C.C., jako prezes.
• Wspólnicy Spółki zgodnie oświadczają, iż prowadzona przez nich działalność jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zapoznali się z prawem do zwolnienia z tego podatku przy zakupie lokalu i świadomie z tego prawa nie będą korzystać. Wybierają metodę opodatkowania transakcji 23% podatkiem od towarów i usług.

Notariusz przed sporządzeniem akt zapoznał siebie oraz strony z treścią tego dokumentu. W ocenie Wnioskodawcy doszło do przekazania informacji o wyborze sposobu opodatkowania w sposób świadomy. Akt notarialny w paragrafie 8 zawiera informację, iż cyt: „umowa niniejsza nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych.” Ma to miejsce wyłącznie wówczas, gdy transakcja objęta jest podatkiem od towarów i usług.

Reasumując: Pan A.A. zwany dalej Sprzedającym, zawarł w akcie notarialnym dwukrotnie oświadczenie o zamiarze odstąpienia od skorzystania ze zwolnienia z podatku VAT. Pan C.C., jako prezes Spółki A., zwany dalej Kupującym, poza informowaniem Sprzedającego i notariusza o chęci odstąpienia od zwolnienia oraz wyraził wolę zapłaty kwoty netto powiększonej o należny podatek VAT, jednocześnie przedłożył Uchwałę z 1 lipca 2024 r., gdzie w pkt 4 jest mowa o świadomym nie korzystaniu z prawa do zwolnienia transakcji z podatku VAT. Notariusz zawarł w akcie notarialnym wolę sprzedającego, jako strony wystawiającej fakturę, jednak pominął kupującego. Lokal został sprzedany przez podmiot osiągający z tytułu jego uprzedniego najmu przychody opodatkowane podatkiem od towarów i usług, jak również został zakupiony przez podmiot mający z zamiarze (oraz już osiągający poprzez najem) osiągnięcie przychodów opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Działalność Spółki A. nie jest bowiem zwolniona z naliczania i odprowadzania podatku od towarów i usług VAT.

Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu stanu faktycznego

A. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Sprzedający oświadczył, w związku ze złożonym wnioskiem, że w momencie nabycia lokalu przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego. Sprzedający oświadczył również, że z tego prawa wówczas skorzystał.

Nie zostały poniesione wydatki na ulepszenie podmiotowego lokalu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej lokalu.

W związku z zakupem lokalu była wystawiona przez Sprzedającego faktura VAT, dokumentująca transakcję ze wskazaną na niej kwotą podatku VAT należnego. Zostały wystawione dwie faktury:

• Pierwsza 15 kwietnia 2024 r. na kwotę 950.000,00 wraz ze wskazaniem podatku VAT należnego w kwocie 218.500,00, była to pierwsza rata uiszczona w związku z podpisaniem umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego.
• Druga 1 lipca 2024 r. na kwotę 950.000,00 wraz ze wskazaniem podatku VAT należnego w kwocie 218.500,00, była to druga rata uiszczona w związku z podpisaniem finalnego aktu notarialnego.

W obu aktach notarialnych została zawarta informacja o tym, że Sprzedający oświadcza że jest podatnikiem podatku VAT i nie będzie korzystał z prawa do zwolnienia z tego podatku. Dwukrotnie Wnioskodawca oświadczył w obecności notariusza, że również jest podatnikiem podatku VAT i nie zamierza w związku z tą transakcją korzystać ze zwolnienia z tego podatku.

Pan C.C. jako Prezes Spółki przedłożył do finalnego aktu notarialnego Uchwałę Zarządu mówiącą o tym, że jest podatnikiem podatku VAT i że nie zamierza korzystać z prawa do zwolnienia z tego podatku.

Pan C.C. nie wiedział, że aby dokonać odliczenia należy w akcie notarialnym zawrzeć odpowiedni zapis, powinien o tym wiedzieć Notariusz, z którym Pan A.A. współpracuje, i jak twierdzi, wcześniej nie było takich sytuacji.

Ponadto lokal, który zakupiła Spółka, od samego początku był wyceniony na kwotę 1.900.000,00 złotych. Pan C.C. przyjął taką propozycję i w związku przekonaniem, że podatek naliczony będzie przysługiwał odliczeniu, zrezygnował z prawa do zwolnienia z tego podatku.

Wnioskodawca znalazł również wyrok NSA nr I FSK 2260/19 z 9 stycznia 2024 r. W wyroku Sędzia (...), przewodniczący składu sędziowskiego, podnosi (w ocenie Wnioskodawcy) że samo sformułowanie o tym, iż w związku z transakcją zakupu/sprzedaży lokalu przez dwa podmioty będące czynnymi podatnikami VAT, o niepobraniu podatku od czynności cywilnoprawnych, co do zasady oznacza że strony, choć nie wprost, ale świadomie podjęły decyzję o rezygnacji z prawa do zwolnienia opodatkowania transakcji podatkiem VAT. W interpretacji Pana Przewodniczącego oświadczenie o wyborze formy opodatkowania zostało złożone skutecznie.

Nadmienić należy, iż lokal ten przez okres 6 lat był wynajmowany przez firmę Pana A.A. Spółce A., w trakcie umowy najmu użytkowego Spółka korzystała z prawa do odliczenia naliczonego podatku VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe, jako księgowa Spółki, korzystając z prawa do interpretacji przepisów na korzyść podatnika, D.D. (pełnomocnik Spółki) zdecydowała o pomniejszeniu podatku należnego o naliczony podatek VAT, w związku z tymi transakcjami.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 14 października 2024 r.)

Czy Spółce A. w związku z zakupem lokalu przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT, tj. pomniejszenia podatku VAT należnego o podatek naliczony?

Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, w związku z faktem, iż akt notarialny został spisany przez notariusza. Do aktu notarialnego dołączona była uchwała stanowiąca o wyborze formy opodatkowania tej transakcji. Obaj Panowie są czynnymi podatnikami podatku VAT. Spółka w tym lokalu prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT. Spółka opłacała najem na podstawie faktury opodatkowanej podatkiem VAT. Notariusz nie zgłaszał żadnych zastrzeżeń co do uchwały podpisanej przez członków Zarządu. Pan A.A. wystawił fakturę VAT, a Pan C.C. w imieniu Spółki należny z tytułu tej transakcji VAT zapłacił. W całym akcie notarialnym przy podaniu kwoty jest ona podzielona na kwotę netto i należny podatek VAT. Notariusz na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych odstąpił od pobrania PCC.

W ocenie Wnioskodawcy Spółka ma pełne prawo do odliczenia podatku VAT przy tej transakcji. W związku z dostarczoną do Kancelarii Notarialnej 1 lipca 2024 r. uchwałą, nie istnieje podejrzenie, iż oświadczenie wspólników dotyczące wyboru formy opodatkowania miało charakter domniemany, a nie zapisanie tego w treści aktu notarialnego w ocenie Wnioskodawcy należy potraktować jako błąd ludzki.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”. W myśl tego przepisu:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Przedstawiona powyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy wskazać, że ustawodawca umożliwił podatnikom skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Na mocy art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z ww. regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo czynnym podatnikiem podatku VAT.

Prezes Spółki A. od 2022 roku wynajmował od Pana A.A., właściciela firmy B., lokal przy ul. (...) w (...). Lokal ten był zajmowany przez Spółkę na zasadach umowy najmu od 24 października 2016 roku. Zarówno Spółka A., jak również działalność Pana A.A. jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Pan A.A. wystawiał faktury za najem tego lokalu, opodatkowane 23% VAT. Spółka prowadziła w tym lokalu kawiarnię, sprzedawała produkty opodatkowane zarówno stawką 23%, 8%, 5%. W czasie pandemii stawka na niektóre produkty była obniżona do 0% w ramach rządowej pomocy. Lokal ten przez okres 6 lat był wynajmowany przez firmę Pana A.A. Spółce A,, w trakcie umowy najmu użytkowego Spółka korzystała z prawa do odliczenia naliczonego podatku VAT.

11 kwietnia 2024 roku, przed notariuszem B.B., Panowie zawarli umowę sprzedaży tego lokalu w formie aktu notarialnego. W ww. akcie uwzględniono takie informacje jak:

• Pan A.A., mimo faktu iż lokal nabył wraz z żoną na zasadach wspólnoty majątkowej, w tej konkretnej transakcji działał w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej zarejestrowanej w CEIDG pod numerem NIP (...).
• Pan C.C. działa jako prezes Zarządu Spółki A., zarejestrowanej w KRS pod numerem NIP (...). Jest uprawniony do samodzielnej reprezentacji wg aktualnego rejestru KRS.
• W paragrafie 1 pkt 7 Pan A.A. oświadczył, że cyt: „ [...] jest podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT) z tytułu dokonania umowy sprzedaży będzie opodatkowany podatkiem od towarów i usług na podstawie przepisów z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług oraz nie będzie korzystał ze zwolnienia z tego podatku.”
• Pan C.C. w imieniu Spółki oświadcza, że zna stan prawny, techniczny i faktyczny lokalu oraz powyższe akceptuje, a ponadto zobowiązuje się do zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży dostarczyć uchwałę Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki, wyrażającą zgodę na dokonanie czynności zakupu lokalu.
• Sprzedający sprzeda a kupujący kupi lokal za kwotę 1.900.000,00 zł powiększoną o należny podatek VAT, tj. za kwotę 2.337.000,00 zł. Podstawą do naliczenia przez Pana A.A. podatku VAT jest faktura wystawiona 15 kwietnia 2024 r. na kwotę 950.000,00 zł powiększona o należny podatek VAT, którą kupujący uiścił w dniach: 15 kwietnia 2024 r., 22 kwietnia 2024 r. oraz 6 marca 2024 r., kwota ta stanowi zadatek na zakup ww. lokalu.

Pan C.C. działając jednoosobowo jako Prezes Spółki przedstawił u Notariusza uchwałę Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników, na mocy której uchwalono:

• Wspólnicy Spółki zapoznali się z dokumentami będącymi podstawą do zakupu ww. lokalu.
• Wspólnicy Spółki znają położenie, stan prawny i techniczny lokalu i powyższe akceptują.
• Wspólnicy Spółki wyrażają zgodę na zakup ww. lokalu, jednocześnie akt notarialny w imieniu Spółki podpisze C.C., jako prezes.
• Wspólnicy Spółki zgodnie oświadczają, iż prowadzona przez nich działalność jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zapoznali się z prawem do zwolnienia z tego podatku przy zakupie lokalu i świadomie z tego prawa nie będą korzystać. Wybierają metodę opodatkowania transakcji 23% podatkiem od towarów i usług.

Notariusz przed sporządzeniem akt zapoznał siebie oraz strony z treścią tego dokumentu. W Państwa ocenie doszło do przekazania informacji o wyborze sposobu opodatkowania w sposób świadomy. Akt notarialny w paragrafie 8 zawiera informację, iż cyt: „umowa niniejsza nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych.”

Pan A.A. zwany dalej Sprzedającym, zawarł w akcie notarialnym dwukrotnie oświadczenie o zamiarze odstąpienia od skorzystania ze zwolnienia z podatku VAT. Pan C.C., jako prezes Spółki A., zwany dalej Kupującym, poza informowaniem Sprzedającego i notariusza o chęci odstąpienia od zwolnienia oraz wyraził wolę zapłaty kwoty netto powiększonej o należny podatek VAT, jednocześnie przedłożył Uchwałę z 1 lipca 2024 r., gdzie w pkt 4 jest mowa o świadomym nie korzystaniu z prawa do zwolnienia transakcji z podatku VAT. Notariusz zawarł w akcie notarialnym wolę sprzedającego, jako strony wystawiającej fakturę, jednak pominął kupującego.

Sprzedający oświadczył, że w momencie nabycia lokalu przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego i z tego prawa wówczas skorzystał.

Nie zostały poniesione wydatki na ulepszenie podmiotowego lokalu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej lokalu.

W związku z zakupem lokalu była wystawiona przez Sprzedającego faktura VAT, dokumentująca transakcję ze wskazaną na niej kwotą podatku VAT należnego. Zostały wystawione dwie faktury:

• Pierwsza 15 kwietnia 2024 r. na kwotę 950.000,00 wraz ze wskazaniem podatku VAT należnego w kwocie 218.500,00, była to pierwsza rata uiszczona w związku z podpisaniem umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego.
• Druga 1 lipca 2024 r. na kwotę 950.000,00 wraz ze wskazaniem podatku VAT należnego w kwocie 218.500,00, była to druga rata uiszczona w związku z podpisaniem finalnego aktu notarialnego.

W obu aktach notarialnych została zawarta informacja o tym, że Sprzedający oświadcza że jest podatnikiem podatku VAT i nie będzie korzystał z prawa do zwolnienia z tego podatku. Dwukrotnie Wnioskodawca oświadczył w obecności notariusza, że również jest podatnikiem podatku VAT i nie zamierza w związku z tą transakcją korzystać ze zwolnienia z tego podatku.

Pan C.C. jako Prezes Spółki przedłożył do finalnego aktu notarialnego Uchwałę Zarządu mówiącą o tym, że jest podatnikiem podatku VAT i że nie zamierza korzystać z prawa do zwolnienia z tego podatku.

Lokal, który zakupiła Spółka, od samego początku był wyceniony na kwotę 1.900.000,00 złotych. Pan C.C. przyjął taką propozycję i w związku przekonaniem, że podatek naliczony będzie przysługiwał odliczeniu, zrezygnował z prawa do zwolnienia z tego podatku.

Biorąc pod uwagę powyższe, księgowa Spółki zdecydowała o pomniejszeniu podatku należnego o naliczony podatek VAT, w związku z tymi transakcjami.

Państwa wątpliwości w tej sprawie dotyczą prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w zawiązku z zakupem lokalu.

By odpowiedzieć na Państwa pytanie odnieść się należy w istocie do tego, w jaki sposób powinna być opodatkowana transakcja dostawy lokalu i czy transakcja ta mogła zostać objęta zwolnieniem od podatku VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do ich pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku, budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Nadmienić w tym miejscu należy, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 stanie się bezzasadne.

Biorąc pod uwagę powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy stwierdzić należy, że dostawa przedmiotowego lokalu nie była dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim. Wskazali Państwo, że lokal zajmowany był przez Spółkę A. na zasadach umowy najmu od 2016 roku. Wynika z tego, że w stosunku do tego lokalu doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, a od dnia pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży minęły co najmniej 2 lata. Ponadto, wskazali Państwo, że nie zostały poniesione wydatki na ulepszenie przedmiotowego lokalu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej lokalu.

Zatem, dla transakcji sprzedaży opisanego wyżej lokalu zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z uwagi na fakt, że do dostawy ww. lokalu znajduje zastosowanie zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to analiza zwolnienia od podatku tej dostawy wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Skoro zatem transakcja sprzedaży opisanego lokalu zwolniona jest od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to przeanalizować należy, czy w przypadku tej transakcji, skutecznie zostało złożone w trybie art. 43 ust. 10 ustawy zgodne oświadczenie dostawcy i nabywcy, że wybierają opodatkowanie dostawy lokalu.

Należy wskazać, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że prawo to zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeśli zatem Strony transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że rezygnacja ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i zastosowanie właściwej stawki podatku dla dokonywanej transakcji może mieć miejsce wyłącznie w przypadku, gdy Strony transakcji są zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni i m.in. w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą danych obiektów złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części, przy czym oświadczenie to musi zawierać elementy wskazane w art. 43 ust. 11 ustawy.

Powyższe oznacza, że podatnicy dokonujący wyboru opodatkowania nieruchomości w akcie notarialnym, nie mają obowiązku składania, do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy, odrębnego oświadczenia dotyczącego wyboru opodatkowania przed dokonaniem tej dostawy.

W praktyce obrotu nieruchomościami umowy zawierane są w formie aktu notarialnego i zawierają one oprócz treści mających zasadnicze znaczenie dla danej czynności prawnej również oświadczenia stron regulujące ich prawa i obowiązki, w tym dotyczące terminu wydania nieruchomości i objęcia jej w posiadanie przez kupującego.

Zgodnie z art. 60 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Na mocy art. 158 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 91 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1001):

W myśl art. 92 § 1 ww. ustawy Prawo o notariacie:

Jak wynika z cytowanego wyżej art. 92 § 1 pkt 5 ustawy Prawo o notariacie, dopuszczalne jest zawarcie w akcie notarialnym zgodnego oświadczenia nabywcy i dostawcy o wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy budynków, budowli lub ich części.

Zgodnie z przepisami ustawy o VAT obowiązującymi od 1 października 2021 r. strony transakcji (dostawca i nabywca), podatnicy VAT czynni, mogą złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy nieruchomości również w treści aktu notarialnego. W takim przypadku nie muszą składać w tym zakresie dodatkowego (odrębnego) oświadczenia organom podatkowym, ale jednoznaczne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia musi zostać zawarte wraz z wszystkimi wymaganymi prawem informacjami w akcie notarialnym.

Podsumowując, dla skutecznej rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części konieczne jest, aby dostawca i nabywca:

1)byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,

2)złożyli zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy,

3)oświadczenie to może być złożone albo przed dostawą do właściwego NUS albo w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów,

4)oświadczenie złożone w akcie notarialnym musi zawierać:

• imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
• adres budynku, budowli lub ich części.

Mając zatem na uwadze całokształt okoliczności należy uznać, że samo wskazanie w treści aktu notarialnego ceny netto, stawki i kwoty podatku VAT, nie spełnia warunku złożenia zgodnego oświadczenia stron, „że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części”.

Rozstrzygnięcia tego nie zmienia w przedmiotowej sprawie fakt wskazania w akcie notarialnym z 1 lipca 2024 r., że:

• Sprzedający oświadcza, że jest podatnikiem podatku VAT i nie będzie korzystał z prawa do zwolnienia z tego podatku,
• Umowa niniejsza nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Takie zapisy w akcie notarialnym nie wypełniają wymogów wskazanych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, przewidzianych dla skutecznego złożenia przez strony transakcji oświadczenia o wyborze opodatkowania. Jest to bowiem wyłącznie jednostronne oświadczenie Sprzedającego co do rezygnacji ze zwolnienia od podatku oraz informacja o opodatkowaniu dostawy podatkiem VAT, co może równoznacznie wskazywać, że sprzedaż z mocy ustawy o VAT jest objęta opodatkowaniem, a nie zwolnieniem. Treść ta nie potwierdza, że nabywca miał świadomość ustawowego zwolnienia dostawy z podatku VAT i z tego zwolnienia świadomie zrezygnował. Trzeba mieć bowiem na uwadze, że w przypadku tej regulacji prawnej brak zgody nabywcy na opodatkowanie transakcji skutkuje tym, że dostawca musi zastosować ustawowe zwolnienie od podatku.

Zgodne oświadczenie stron transakcji (dostawcy i nabywcy) o wyborze opodatkowania VAT dostawy budynku, budowli lub ich części nie może zostać zastąpione treścią aktu notarialnego zawierającą wyłącznie informacje, że Sprzedający jest podatnikiem VAT i nie będzie korzystał z prawa do zwolnienia z tego podatku, a także prezentującą dane takie jak: wartość netto nieruchomości, podatek VAT oraz wartość brutto nieruchomości.

Odpowiednikiem ww. zgodnego oświadczenia stron transakcji złożonego w akcie notarialnym nie są także faktury podające dane takie jak wartość netto nieruchomości, podatek VAT oraz wartość brutto nieruchomości. Przedmiotowe oświadczenie stron transakcji na gruncie regulacji o VAT nie może być także utożsamiane z poinformowaniem Sprzedającego oraz notariusza przez Prezesa Spółki A. o chęci odstąpienia od zwolnienia oraz przedłożeniem Uchwały z 1 lipca 2024 r. ani z oświadczeniem w obecności notariusza, że Kupujący jest podatnikiem podatku VAT i nie zamierza w związku z tą transakcją korzystać ze zwolnienia z tego podatku. Jak Państwo wskazali, Notariusz zawarł w akcie notarialnym wolę Sprzedającego, jednak pominął wolę Kupującego. Nie został zatem spełniony warunek wskazany w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT co do skutecznego złożenia oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy lokalu przez obie strony transakcji w akcie notarialnym, do zawarcia którego doszło w zw. z dostawą tego lokalu.

Biorąc pod uwagę powołane wyżej przepisy oraz przedstawiony przez Państwa opis sprawy, należy stwierdzić, że Sprzedający oraz Kupujący lokal nie złożyli skutecznie zgodnego oświadczenia woli w akcie notarialnym, że wybierają opodatkowanie tej transakcji. Należy zatem stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie nie doszło do skutecznej rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT dostawy lokalu w akcie notarialnym dokumentującym sprzedaż. Tym samym sprzedaż lokalu nie mogła zostać uznana za opodatkowaną według właściwej stawki podatku VAT.

Zatem, skoro Strony transakcji (Państwo oraz Sprzedawca) nie złożyły skutecznie w akcie notarialnym, do zawarcia którego doszło w związku z dostawą lokalu, zgodnego oświadczenia, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy lokalu, a zatem nie zrezygnowały skutecznie ze zwolnienia, to w analizowanej sprawie znajduje zastosowanie przepis art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego faktury w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W konsekwencji nie przysługuje Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z zakupem lokalu.

Państwa stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Należy podkreślić, że powołany w treści wniosku wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 stycznia 2024 r. sygn. akt I FSK 2260/19 orzeka w poprzednim stanie prawnym. Nie może on wpłynąć na ocenę prawidłowości przedmiotowej kwestii bowiem stanowi rozstrzygnięcie w konkretnej sprawie, osadzonej w konkretnym stanie faktycznym i w nieobowiązującym już stanie prawnym. Wskazać należy również, że powołany wyrok nie kwestionował samej instytucji oświadczenia (jako wymogu formalnego) o rezygnacji ze zwolnienia, a jedynie podważał, że organ zbyt formalistycznie podszedł do momentu złożenia tego oświadczenia uwzględniając tylko sytuacje jego złożenia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego, a odrzucał możliwość jego złożenia w akcie notarialnym.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).