Wyrok WSA w Łodzi z dnia 11 września 2024 r., sygn. II SA/Łd 400/24

Dnia 11 września 2024 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Grosińska-Grzymkowska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Magdalena Sieniuć, Asesor WSA Tomasz Porczyński, po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 11 września 2024 roku sprawy ze skargi M. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 27 lutego 2024 roku nr SKO-4160.51.2024 w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.

Uzasadnienie

Decyzją z 27 lutego 2024 r., nr SKO-4160.51.2024, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity z 2023 r. poz. 775 ze zm.) – dalej: "k.p.a." – oraz art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. 2023, poz. 344 ze zm.) – powoływanej jako u.g.n. – utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta Łęczyca z 24 stycznia 2024 r., znak: GP.3134.1.2023., w przedmiocie ustalenia wobec M. Sp. z o.o. z siedzibą w W. opłaty adiacenckiej w wysokości 18592,20 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,3906 ha i działka nr [...] o powierzchni 0,1372 ha położonej w obrębie geodezyjnym [...] Ł., uregulowanej w księdze wieczystej [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Łęczycy IV Wydział Ksiąg Wieczystych na skutek jej podziału.

Kolegium wyjaśniło, że podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej w przedmiotowej sprawie był operat szacunkowy sporządzony 28 kwietnia 2023 r. przez rzeczoznawcę majątkowego K. S. Po analizie tego dowodu, organ II instancji stwierdził, iż nie ma zastrzeżeń co do jego prawidłowości. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym, które zgodnie z art. 153 u.g.n. polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku oraz metodą korygowania ceny średniej. W przedmiotowej sprawie, przy określeniu wartości gruntu zastosowano metodę korygowania ceny średniej. Określając wartość przedmiotowej nieruchomości, stosownie do art. 134 u.g.n., rzeczoznawca uwzględnił w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan tej nieruchomości. Dla spełnienia wymogów przyjętej metody wyceny, rzeczoznawca majątkowy przeanalizował transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych, będących przedmiotem prawa własności, położonych w gminie Ł. (obszar miejski i wiejski) oraz powiat zgierski, w szczególności gmina Z. (obszar miejski) na gruntach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z możliwym dopuszczeniem usług. Okres badania rynku obejmował okres od marca 2021 r. do września 2022 r.