Interpretacja indywidualna z dnia 26 września 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-2.4011.622.2024.1.MM

Opodatkowanie przychodów z tytułu dzierżawy nieruchomości – podatek od nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Dnia 27 sierpnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 27 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym prowadzącym gospodarstwo rolne w miejscowości G. (gmina B). Wnioskodawca nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej, jednakże jest czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu tzw. najmu prywatnego (rejestracja z tytułu przekroczenia limitu obrotów od dnia 12.06.2024 r.). W ramach najmu prywatnego Wnioskodawca wynajmuje zarówno lokale mieszkalne na cele mieszkaniowe, lokale użytkowe dla podmiotów gospodarczych oraz część posiadanego gruntu pod farmy fotowoltaiczne.

Pytanie zawarte w niniejszym wniosku dotyczy najmu gruntu pod farmy fotowoltaiczne. Grunty wydzierżawione na podstawie dwóch umów dzierżawy to działki o nr 1 oraz 2, które po dokonaniu zmian geodezyjnych zostały scalone w jedną działkę o nr 3, a następnie podzielone na działki 4 i 5. Obydwie działki należą do wspólności majątkowej Wnioskodawcy i jego małżonki. Grunty nie są związane z działalnością gospodarczą.

W dniu 08.10.2019 r. Wnioskodawca wraz z małżonką zawarli umowę dzierżawy gruntu z firmą X sp. z o.o. (aktualna nazwa podmiotu to: Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością). Przedmiotem umowy jest dzierżawa części działek nr 1 o pow. (…) ha oraz 2 o pow. (…) ha, położone w G. Dzierżawca zajmuje pod prowadzoną działalność powierzchnię (…) m kw. Na dzierżawionym gruncie dzierżawca zgodnie z umową zamierza budować i eksploatować elektrownię fotowoltaiczną wraz z infrastrukturą techniczną.

Kolejna umowa została zawarta 08.07.2020 r. i dotyczyła dzierżawy pozostałej części działki nr 1. Jest to również umowa zawarta pomiędzy małżonkami a firmą X sp. z o.o. (aktualna nazwa podmiotu, to: Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością). Przedmiotem umowy także jest dzierżawa gruntu w celu budowy i eksploatacji elektrowni fotowoltaicznej wraz z infrastrukturą techniczną, przy czym dzierżawca zajmuje powierzchnię (…) m kw.

Obydwie umowy zostały zawarte na okres (…) miesięcy od dnia ich zawarcia (zgodnie z brzmieniem aneksów do umów z 16.05.2024 r.).

Zgodnie z umowami Wnioskodawcy i jego małżonce z tytułu umów należy się wynagrodzenie w postaci czynszu dzierżawnego, który płatny jest raz do roku. Ponadto strony umowy wyraźnie uzgodniły, iż poza czynszem dzierżawnym, Dzierżawca zobowiązuje się ponosić także koszty wszelkich podatków oraz opłat publicznoprawnych, w tym podatku od nieruchomości obciążających dzierżawione powierzchnie gruntu. Zwrot kwot odpowiadających podatkowi od nieruchomości ma następować w ciągu 30 dni od momentu dostarczenia Dzierżawcy decyzji naliczającej ten podatek.

Wnioskodawca pragnie dodać, że opodatkowuje przychody z najmu na swoje imię i nazwisko, ponieważ dokonał stosownego zgłoszenia do właściwego urzędu skarbowego, na mocy art. 12 ust. 6 i 7 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Pytanie

Czy pieniądze, które otrzymuje Wnioskodawca od Dzierżawcy na zapłacenie podatku od nieruchomości podlegają opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy obowiązany jest on odprowadzić zryczałtowany podatek dochodowy wyłącznie od kwoty czynszu dzierżawnego ustalonej w umowie dzierżawy. Natomiast kwota stanowiąca zwrot kosztu podatku od nieruchomości nie stanowi przychodu podatkowego podlegającego opodatkowaniu tym podatkiem.

Wnioskodawca zawarł dwie umowy dzierżawy, do których zastosowanie znajduje art. 693 § 1 kodeksu cywilnego. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest m.in. dzierżawa, która podlega opodatkowaniu podatkiem zryczałtowanym (art. 1 pkt 2 i art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne).

Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: „Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym”.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a).

Zdaniem Wnioskodawcy przychodem osiąganym z dzierżawy przez wydzierżawiającego w ramach dzierżawy niestanowiącej pozarolniczej działalności gospodarczej nie będą natomiast ponoszone przez niego wydatki (opłaty) związane z przedmiotem dzierżawy (np. podatki i opłaty publicznoprawne), jeżeli z umowy wynika wprost, że to dzierżawca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez dzierżawcę w związku z przedmiotem dzierżawy nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wydzierżawiającego.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa decyzja na podatek od nieruchomości musi być wystawiona na właściciela gruntu, co oznacza, że firma, która dzierżawi teren po farmę fotowoltaiczną, nie może być płatnikiem podatku od dzierżawionej nieruchomości. Może natomiast pokrywać koszty związane z tym podatkiem poprzez osobę właściciela gruntu (Wnioskodawcy), który jest płatnikiem tego podatku.

Otrzymana od dzierżawcy kwota podatku nie jest przysporzeniem majątkowym wydzierżawiającego (Wnioskodawcy). Wnioskodawca pełni jedynie w zakresie uiszczania tego podatku rolę pośrednika między dzierżawcą a gminą. Istotą przychodu podatkowego jest realny, trwały i definitywny charakter przysporzenia majątkowego, tj. taki, w którym ostatecznie powiększone zostają aktywa podatnika. Bez wątpienia czynsz dzierżawny jest przysporzeniem realnym, definitywnym i ostatecznym. Natomiast za przysporzenie o charakterze realnym i ostatecznym w żadnym wypadku nie można uznać zwrotu kwoty z tytułu opłacenia podatku od nieruchomości.

Podsumowując – kwota stanowiąca równowartość podatku od nieruchomości otrzymywana od dzierżawcy, nie stanowi dla Wnioskodawcy przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powoduje w ramach opisanej we wniosku dzierżawy powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Natomiast przychodem Wnioskodawcy, od którego powinien obliczyć zryczałtowany podatek, stanowi wyłącznie kwota otrzymana od dzierżawcy tytułem czynszu dzierżawnego, a więc wynagrodzenia za oddanie gruntu w dzierżawę.

Wnioskodawca pragnie wskazać, iż szereg interpretacji indywidualnych potwierdza stanowisko Wnioskodawcy, np.:

·interpretacja indywidualna z dnia 13 lutego 2024 r. 0112-KDIL2-2.4011.842.2023.2.AA: „Stąd podatek od nieruchomości (przekazywany Panu w równowartości należnego podatku) nie stanowi dla Pana przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powoduje w ramach opisanej we wniosku dzierżawy powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Tym samym przychód dla Pana, od którego powinien Pan obliczyć ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, stanowi wyłącznie kwota otrzymana od dzierżawcy tytułem czynszu dzierżawy rozumianego jako oddanie nieruchomości (gruntów rolnych) w dzierżawę”;

·interpretacja indywidualna z dnia 13 sierpnia 2018 r. 0112-KDIL3-1.4011.316.2018.1.IM: „Mając na uwadze opis stanu faktycznego oraz powołane przepisy prawa podatkowego należy stwierdzić, że jedynie określona w umowie kwota czynszu stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast wymieniona przez Wnioskodawcę opłata za podatek od nieruchomości od budynku i gruntów, związana z użytkowaniem budynku, do której zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie stanowi dla Wnioskodawcy przysporzenia majątkowego. W zakresie uiszczania powyższej opłaty Wnioskodawca pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami. W związku z tym, ww. opłata nie stanowi dla Wnioskodawcy przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powstaje przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych”;

·interpretacja indywidualna z dnia 29 kwietnia 2024 r. 0113-KDIPT2-1.4011.193.2024.1.HJ: „Składnikiem przychodu osiąganego z dzierżawy przez wydzierżawiającego nie będą natomiast ponoszone przez dzierżawcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem dzierżawy (np. podatki i opłaty publicznoprawne), jeżeli z umowy wynika, że dzierżawca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez dzierżawcę w związku z przedmiotem dzierżawy nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wydzierżawiającego”.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 11 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 11 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast w myśl art. 11 ust. 2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776):

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Z tych uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z dzierżawy jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wydzierżawiającego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wydzierżawiającego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wydzierżawiającego.

Składnikiem przychodu osiąganego z dzierżawy przez wydzierżawiającego w ramach dzierżawy niestanowiącej pozarolniczej działalności gospodarczej nie będą natomiast ponoszone przez dzierżawcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem dzierżawy (np. podatki i opłaty publicznoprawne), jeżeli z umowy wynika, że dzierżawca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez dzierżawcę w związku z przedmiotem dzierżawy nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wydzierżawiającego.

Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu dzierżawy nierealizowanej w ramach działalności gospodarczej jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wydzierżawiającego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wydzierżawiającego.

W zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy dzierżawy w zakresie pokrywania przez dzierżawcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem dzierżawy, różne będą skutki podatkowe. Jeśli strony umowy dzierżawy określiły wysokość wynagrodzenia z tytułu dzierżawy (czynsz), to otrzymana przez wydzierżawiającego kwota jest jego przychodem.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan gospodarstwo rolne. W 2019 i 2020 roku wraz z małżonką wydzierżawił Pan w ramach najmu prywatnego grunty pod farmy fotowoltaiczne. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. Grunty nie są związane z działalnością gospodarczą. Zgodnie z umowami Panu i Pana małżonce z tytułu umów dzierżawy należy się wynagrodzenie w postaci czynszu dzierżawnego, który płatny jest raz do roku. Ponadto z umów wynika, że dzierżawca zobowiązuje się ponosić koszty wszelkich podatków oraz opłat publicznoprawnych, w tym podatku od nieruchomości, obciążających dzierżawione powierzchnie gruntu. Zwrot kwot odpowiadających podatkowi od nieruchomości ma następować w ciągu 30 dni od momentu dostarczenia dzierżawcy decyzji naliczającej ten podatek. Opodatkowuje Pan przychody z najmu na Pana imię i nazwisko, ponieważ dokonał Pan stosownego zgłoszenia do urzędu skarbowego.

Na podstawie takiego opisu oraz powołanych przepisów prawa podatkowego stwierdzam, że w ramach dzierżawy nierealizowanej w ramach działalności gospodarczej jedynie określona w umowie kwota czynszu stanowi przysporzenie majątkowe dla Pana jako wydzierżawiającego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Natomiast wskazany przez Pana podatek od nieruchomości, do ponoszenia którego zgodnie z umową dzierżawy jest zobowiązany dzierżawca, nie stanowi dla Pana przysporzenia majątkowego. W zakresie uiszczania tego podatku pełni Pan jedynie rolę pośrednika między dzierżawcą a odpowiednim organem (np. gminą).

Stąd podatek od nieruchomości (przekazywany Panu w równowartości należnego podatku) nie stanowi dla Pana przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powoduje w ramach opisanej we wniosku dzierżawy powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Tym samym przychód dla Pana, od którego powinien Pan obliczyć ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, stanowi wyłącznie kwota otrzymana od dzierżawcy tytułem czynszu dzierżawy rozumianego jako oddanie nieruchomości (gruntów rolnych) w dzierżawę.

Podsumowanie: kwota, którą otrzymuje Pan od dzierżawcy na zapłacenie podatku od nieruchomości, nie podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji stwierdzam, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego tę interpretację.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).