Interpretacja indywidualna z dnia 19 sierpnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-1.4012.226.2024.3.AM

Brak opodatkowania odszkodowania, prawo do odliczenia podatku naliczonego od kosztów ogólnych oraz kosztów postępowania oraz opodatkowanie dostawy nieruchomości niezabudowanych stanowiących tereny budowlane budowlane.

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 maja 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 8 maja 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania odszkodowania, prawa do odliczenia podatku naliczonego od Kosztów Ogólnych oraz Kosztów Postępowania oraz opodatkowania dostawy nieruchomości niezabudowanych stanowiących tereny budowlane.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwania - pismami z 18 lipca 2024 r. (wpływ 18 lipca 2024 r.) oraz z 18 lipca 2024 (wpływ 12 sierpnia 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

A. Sp. z o.o. („Spółka”) jest właścicielem nieruchomości (lub udziałów w nieruchomościach) stanowiących niezabudowane działki o nr: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47 oraz 48. Wszystkie Nieruchomości położone są w (…), w obrębie (…) na terenie (…) („Nieruchomości”).

Od roku 2014 Nieruchomości należące do Spółki objęte są postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (uchwała nr (…) Rady Miasta (…) z dnia (…) lipca 2014 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru „(…)” - dalej „MPZP”). Nieruchomości należące do Spółki przeznaczone zostały w MPZP pod zabudowę budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, budynkami mieszkalno-usługowymi lub budynkami usługowymi. W ewidencji gruntów Nieruchomości zaklasyfikowane zostały w większości jako: (1) użytki ekologiczne oraz (2) zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy (działki nr 20, 21, 22, 23, 24, 27, 28).

W odniesieniu do terenu, na którym znajdują się Nieruchomości Uchwałą Nr (…) Rady Miasta (…) z dnia (…) września 2018 r. ustanowiono użytek ekologiczny „A” („Uchwała”). Ustanowienie na terenie (…), w tym na działkach należących do Spółki, użytku ekologicznego spowodowało ograniczenie sposobu korzystania ze znajdujących się tam nieruchomości - co stanowi wyrządzenie szkody w rozumieniu art. 129 ustawy z dnia 11 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska.

W dniu (…) czerwca 2018 r. Spółka złożyła dla części Nieruchomości wniosek o wydanie pozwolenia na budowę dla inwestycji pn. „(…)” („P1”).

Na podstawie ww. projektu budowlanego inwestycja przewidywała realizację ok. (…) m² (…). W dniu (…) grudnia 2018 r. (...) Miasta (…) wydał decyzję nr (…), w której odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę („Decyzja P1”).

Po wniesionym przez Spółkę odwołaniu od Decyzji P1, Wojewoda (…) utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję wskazując m.in. że: „materiał dowodowy zgromadzony w sprawie jest wystarczający do wydania odmowy pozwolenia na budowę przedmiotowej inwestycji, gdyż jest ona zlokalizowana na terenie, na którym obowiązują zakazy ustanowione wprowadzonym Użytkiem Ekologicznym, Uchwała w sprawie ustanowienia Użytku Ekologicznego, określająca sposoby zagospodarowania terenu, jest późniejsza oraz bardziej szczegółowa niż MPZP, co pozwala na przyjęcie, że jej zapisy będą miały pierwszeństwo (jako bardziej szczegółowe) przed zapisami uchwały w sprawie MPZP”.

Niezależnie od powyższego, w dniu (…) października 2018 r. Spółka złożyła dla innej części Nieruchomości, wniosek o wydanie pozwolenia na budowę dla zamierzenia inwestycyjnego pn. „(…)” („P2”).

Na podstawie projektu budowlanego inwestycja przewidywała realizację ok. (…) m² (…).

W dniu (…) stycznia 2019 r. (...) Miasta (…) wydał decyzję nr (…), w której odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę („Decyzja P2”).

W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia (...) Miasta wskazał, że przyczyną odmowy wydania Decyzji P2 było, m.in. nieuzupełnienie przez Spółkę nieprawidłowości w projekcie budowlanym, polegających na doprowadzeniu ww. projektu do zgodności z uchwałą w przedmiocie ustanowienia Użytku Ekologicznego, o których była mowa w postanowieniu (...) Miasta z dnia (…) listopada 2019 r.

W uzasadnieniu swojej decyzji (...) Miasta wskazał, że jeżeli ustanowiona przez Radę Miasta (…) forma ochrony przyrody - Użytek Ekologiczny - przewiduje takie zakazy, które uniemożliwiają realizację inwestycji, to z chwilą wejścia w życie uchwały, organ administracji architektoniczno-budowlanej będzie musiał uwzględnić wprowadzone na określonym terenie zakazy przy wydawaniu rozstrzygnięcia obejmującego roboty budowlane przewidziane do wykonania na tym terenie, bowiem są to wymogi ochrony środowiska. Bez znaczenia dla sprawy pozostaje zgodność zamierzenia z przyjętym planem miejscowym, bowiem inwestor zobowiązany jest do spełnienia łącznie obydwu wymagań (planistycznych i środowiskowych).

Od decyzji (...) Miasta (…) z dnia (…) stycznia 2019 r. Spółka wniosła odwoływanie do Wojewody (…).

Decyzją z dnia (…) marca 2019 r. Wojewoda (…) utrzymał w mocy zaskarżoną Decyzję (...) Miasta (…). W uzasadnieniu swojej decyzji, Wojewoda (…) wskazał m.in., że: „materiał dowodowy zgromadzony w sprawie jest wystarczający do wydania odmowy pozwolenia na budowę przedmiotowej inwestycji, gdyż jest ona zlokalizowana na terenie, na którym obowiązują zakazy ustanowione wprowadzonym Użytkiem Ekologicznym, uchwała w sprawie ustanowienia Użytku Ekologicznego, określająca sposoby zagospodarowania terenu, jest późniejsza oraz bardziej szczegółowa niż MPZP, co pozwala na przyjęcie, że jej zapisy będą miały pierwszeństwo (jako bardziej szczegółowe) przed zapisami uchwały w sprawie MPZP”.

Konkludując, zakazy zawarte w Uchwale ustanawiającej użytek ekologiczny „A” wyłączyły jakąkolwiek możliwość zabudowy nieruchomości zlokalizowanych na jego obszarze, pomimo przeznaczenia w przeważającej części tego terenu w MPZP pod zabudowę mieszkaniowo-usługową.

Na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska Gmina Miejska w całości odpowiada za szkodę wyrządzoną Spółce wskutek ustanowienia użytku ekologicznego „A”.

Na podstawie art. 129 ust. 2 ustawy Prawo ochrony środowiska odszkodowanie przyznane Spółce przez Gminę (…) powinno kompensować (i) utratę wartości nieruchomości, (ii) wszelkie koszty poniesione na realizację planowanej inwestycji, (iii) utracone korzyści wynikające z niezrealizowania zamierzenia deweloperskiego.

W lutym 2021 r. Spółka wniosła o ustalenie wysokości i wypłatę na jej rzecz odszkodowania w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z Nieruchomości w oparciu o ww. przepis art. 129 ust. 2 ustawy Prawo ochrony środowiska.

Wyjaśnić należy, że Spółka powołana została w roku 2007 do prowadzenia działalności deweloperskiej polegającej na budowie budynków wielomieszkaniowych i sprzedaży znajdujących się w nich lokali. Celem istnienia Spółki była realizacja inwestycji o charakterze mieszkaniowym na (…), na obszarze obejmującym Nieruchomości. Należy podkreślić, że wyłącznym przedmiotem działalności Spółki miała być działalność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT dająca prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony (sprzedaż lokali mieszkalnych i usługowych zlokalizowanych w planowanej inwestycji).

Wskutek podjęcia ww. Uchwały realizacja przedmiotowego zamierzenia okazała się niemożliwa.

Spółka nie zatrudnia żadnych pracowników (członkowie jej Zarządu są cudzoziemcami i pełnią swoje funkcje na podstawie powołania). Od początku swojego istnienia Spółka ponosi wydatki administracyjne takie jak:

• Koszty usług księgowych związanych z przygotowywaniem rozliczeń w zakresie VAT, sporządzaniem sprawozdań finansowych, deklaracji podatku dochodowego od osób prawnych, sprawozdań do GUS itp.,
• Koszty usług administracyjnych związanych z bieżącym funkcjonowaniem Spółki (odbieranie i wysyłka korespondencji, organizacja spotkań, przygotowywanie dokumentów, udział w rozmowach z przedstawicielami Miasta (…), architektami, prawnikami itp.). Usługi te świadczone są na rzecz Spółki (która jak wspomniano nie posiada własnych pracowników) przez spółkę powiązaną w oparciu o stałą umowę,
• Koszty wynajmu lokalu pod działalność Spółki oraz mediów związanych z korzystaniem z lokalu,
• Koszty przelotów i podróży do miejsca siedziby Spółki, tłumaczeń oraz uwierzytelniania dokumentów, przesyłek kurierskich do siedziby.

W dalszej części wniosku ww. koszty określane są jako „Koszty Ogólne”.

Oprócz wymienionych wyżej Kosztów Ogólnych, Spółka poniosła wydatki związane bezpośrednio z postępowaniem sądowym o odszkodowanie:

• Koszty doradztwa prawnego (opinie prawne, ekspertyzy, przygotowanie pozwu) i reprezentacji przed sądem;
• Koszty ekspertyz (wyceny biegłych, ekspertyzy architektów itp.).

W dalszej części wniosku ww. koszty określane są jako „Koszty Postępowania”.

Odszkodowanie, którego dochodzi Spółka składa się z następujących elementów:

• odszkodowanie za szkodę rzeczywistą w postaci utraty wartości Nieruchomości,
• odszkodowanie za szkodę rzeczywistą w postaci kosztów poniesionych na Nieruchomościach,
• odszkodowanie za utracone korzyści polegające na braku możliwości realizacji na Nieruchomościach przedsięwzięcia budowlanego,
• odszkodowanie na pokrycie kosztów sporządzenia opinii przez doradców zewnętrznych.

Co do zasady, Spółka dochodzi od Miasta odszkodowania w formie pieniężnej. Nie można jednak wykluczyć sytuacji, w której Spółka sprzeda na rzecz Miasta ww. Nieruchomości w ramach np. ugody.

Wyjaśnić należy, że pytania nr 1 i 4 sformułowane w treści wniosku dotyczą zdarzenia przyszłego (otrzymanie odszkodowania jak również sprzedaż Nieruchomości nie miały jeszcze miejsca).

Pytania nr 2 i 3 dotyczą natomiast zdarzeń zaistniałych.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

1. Poniżej Wnioskodawca przedstawił informacje na temat nabycia działek:

2.Informacje na temat nabycia poszczególnych działek (z VAT/bez VAT) podano w tabeli do pkt 1. W przypadkach, gdy doszło do nabycia działek z VAT Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, gdyż działki te zakupiono w celach budowlanych (realizacja inwestycji deweloperskiej).

3.Żadna działka nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku. Zakup każdej z działek związany był z planowaną realizacją inwestycji deweloperskiej.

4.Dokładne przeznaczenie działek w MPZP zostało przedstawione w Załączniku do wyjaśnień. Wyjaśnić należy, że wszystkie działki znajdowały się na obszarze oznaczonym następującymi symbolami:

• MW/U.3 i MW/U.6 - Tereny zabudowy mieszkaniowo - usługowej, o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, budynkami mieszkalno-usługowymi lub budynkami usługowymi;
• KDD.4 i KDD.8 - Tereny komunikacji, o podstawowym przeznaczeniu pod drogi publiczne klasy dojazdowej;
• 83.KDL.1 - Tereny dróg publicznych, o podstawowym przeznaczeniu pod drogi publiczne klasy lokalnej;
• ZN.3 i ZN.4 - Tereny zieleni, o podstawowym przeznaczeniu pod ogólnodostępną zieleń naturalną w ramach parku krajobrazowego;
• ZP.6 - Teren zieleni, o podstawowym przeznaczeniu pod zieleń urządzoną.

O ile trzy pierwsze kategorie nie wymagają wyjaśnień (są one przeznaczone w MPZP pod zabudowę budynkami i budowlami), o tyle wyjaśnić należy, że:

Dla obszaru o oznaczeniu ZN.4 możliwe jest wznoszenie następujących obiektów i urządzeń budowlanych zapewniających ich prawidłowe funkcjonowanie:

1)obiekty i urządzenia budowlane infrastruktury technicznej;

2)dojścia piesze, ciągi piesze, trasy rowerowe, dojazdy i drogi wewnętrzne, zapewniające skomunikowanie terenu działki ewidencyjnej (objętej projektem zagospodarowania terenu lub zgłoszeniem) z drogami publicznymi, niewyznaczone na rysunku planu;

3)miejsca parkingowe, z wyjątkiem terenów ZN.1 - ZN.2, ZP.2 - ZP.6, KDX.1;

4)obiekty małej architektury.

Ponadto jako przeznaczenie uzupełniające ustalono na obszarze ZN.4 możliwość lokalizacji:

1)zabudowy usługowej z zakresu kultury, nauki i oświaty, gastronomii, sportu i rekreacji, realizowanej jako obiekty budowlane z zastrzeżeniem, iż zabudowa usługowa nie może przekraczać ustalonych w ust. 3 wskaźników;

2)ścieżek dydaktycznych, związanych z występowaniem chronionych roślin i zwierząt.

Dla obszaru o oznaczeniu ZP.6 możliwe jest wznoszenie następujących obiektów i urządzeń budowlanych zapewniających ich prawidłowe funkcjonowanie:

1)obiekty i urządzenia budowlane infrastruktury technicznej;

2)dojścia piesze, ciągi piesze, trasy rowerowe, dojazdy i drogi wewnętrzne, zapewniające skomunikowanie terenu działki ewidencyjnej (objętej projektem zagospodarowania terenu lub zgłoszeniem) z drogami publicznymi, niewyznaczone na rysunku planu;

3)miejsca parkingowe, z wyjątkiem terenów ZN.1 - ZN.2, ZP.2 - ZP.6, KDX.1;

4)obiekty małej architektury.

Dla obszarów o oznaczeniu ZN.3 określono podstawowe przeznaczenie pod ogólnodostępną zieleń naturalną w ramach parku krajobrazowego.

Jako przeznaczenie uzupełniające dopuszczono:

1)realizację ścieżek dydaktycznych;

2)realizację stanowisk obserwacji gatunków chronionych;

3)lokalizację oczek wodnych zapewniających możliwość bytowania i rozrodu płazów;

4)lokalizację ogrodzeń z zastrzeżeniem § 7 ust. 6.

5.Szczegółowe informacje dotyczące przeznaczenia działek w MPZP, wraz z powierzchnią przypadającą na dane oznaczenie w MPZP zawarto w Załączniku do wyjaśnień.

6.Wszystkie działki pokryte były ustaleniami MPZP.

7.W MPZP nie oznaczono użytku ekologicznego, gdyż ustanowienie na danym obszarze użytku ekologicznego wynika z późniejszej uchwały Nr (…) Rady Miasta (…) z dnia (…) września 2018 r. o ustanowieniu użytku ekologicznego „A”. Niezależnie od zaklasyfikowania danych terenów w MPZP do poszczególnych kategorii (w przypadku Spółki: MW/U2, MW/U3, KDD.4, KDD.8, ZN.3, ZN.4, ZP.6) na obszarze użytku ekologicznego zabrania się:

1)niszczenia, uszkadzania lub przekształcania obiektu lub obszaru;

2)wykonywania prac ziemnych trwale zniekształcających rzeźbę terenu, z wyjątkiem prac związanych z zabezpieczeniem przeciwsztormowym lub przeciwpowodziowym albo budową, odbudową, utrzymywaniem, remontem lub naprawą urządzeń wodnych;

3)uszkadzania i zanieczyszczania gleby;

4)dokonywania zmian stosunków wodnych, jeżeli zmiany te nie służą ochronie przyrody albo

5)racjonalnej gospodarce rolnej, leśnej, wodnej lub rybackiej;

6)likwidowania, zasypywania i przekształcania naturalnych zbiorników wodnych, starorzeczy oraz obszarów wodno-błotnych;

7)wylewania gnojowicy, z wyjątkiem nawożenia użytkowanych gruntów rolnych;

8)zmiany sposobu użytkowania ziemi;

9)wydobywania do celów gospodarczych skał, w tym torfu, oraz skamieniałości, w tym kopalnych szczątków roślin i zwierząt, a także minerałów i bursztynu;

10)umyślnego zabijania dziko występujących zwierząt, niszczenia nor, legowisk zwierzęcych oraz tarlisk i złożonej ikry, z wyjątkiem amatorskiego połowu ryb oraz wykonywania czynności związanych z racjonalną gospodarką rolną, leśną, rybacką i łowiecką;

11)zbioru, niszczenia, uszkadzania roślin i grzybów na obszarach użytków ekologicznych, utworzonych w celu ochrony stanowisk, siedlisk lub ostoi roślin i grzybów chronionych;

12)umieszczania tablic reklamowych.

8.Spółka nie planowała prowadzenia działalności zwolnionej z podatku, tylko działalność deweloperską podlegającą opodatkowaniu VAT.

Poniżej przedstawiono wszystkie przypadki, w których od początku swojego istnienia Spółka wykazała sprzedaż.

(…)

Jedynie w jednym przypadku pojawiła się sprzedaż zwolniona z podatku VAT. Przypadek ten dotyczył działek sprzedanych przez Spółkę do Miasta. Pierwotna faktura z tego tytułu nr (…) wystawiona była w dniu (…) czerwca 2016 r. i obejmowała:

Sprzedaż zwolniona: (…) zł,

• Sprzedaż opodatkowania 23% VAT: (…) zł plus VAT w kwocie (…) zł,
• Łączna wartość brutto faktury: (…) zł.

Faktura ta została skorygowana fakturą nr (…) z dnia (…) października 2018 r. W wyniku korekty obejmującej zmianę stawki VAT ostateczna wartość sprzedaży wyniosła:

• Sprzedaż zwolniona: (…) zł,
• Sprzedaż opodatkowana 23% VAT: (…) zł plus VAT w kwocie (…) zł,
• Łączna wartość brutto faktury: (…) zł.

9.Jak wyjaśniono, przedmiotem działalności Spółki jest co do zasady prowadzenie działalności deweloperskiej. Realizacja założeń inwestycyjnych Spółki stała się jednak niemożliwa wskutek ustanowienia na obszarze posiadanych przez nią nieruchomości użytku ekologicznego, co wyłącza możliwość planowanej zabudowy. Co do zasady wszystkie Koszty Ogólne ponoszone przez Spółkę związane były z jej działalnością podstawową, stąd w całości uznawano, że Spółce przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego. Spółka nie jest zatem w stanie dokonać odrębnego przyporządkowania kwot podatku naliczonego związanego z czynnościami opodatkowanymi podatkiem VAT oraz czynnościami niepodlegającymi opodatkowaniu i/lub zwolnionymi od podatku VAT.

Załącznik do wyjaśnień:

(…)

Oznaczenie identyfikacyjne terenów o określonym przeznaczeniu w MPZP „(…)” oraz ustalonych zasadach i warunkach zagospodarowania:

• MW/U.1-MW/U.6 - Tereny zabudowy mieszkaniowo - usługowej, o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, budynkami mieszkalno-usługowymi lub budynkami usługowymi;
• ZN.1-ZN.4 - Tereny zieleni, o podstawowym przeznaczeniu pod ogólnodostępną zieleń naturalną w ramach parku krajobrazowego;
• ZP.1 - ZP.6 - Teren zieleni, o podstawowym przeznaczeniu pod zieleń urządzoną;
• KDD.1-KDD.9 - Tereny komunikacji, o podstawowym przeznaczeniu pod drogi publiczne klasy dojazdowej;
• Działka nr 52 i 53 objęta ustaleniami MPZP „Dla wybranych obszarów przyrodniczych Miasta (…)” - Etap A , przeznaczenie 83.KDL.1 tj. Tereny dróg publicznych, o podstawowym przeznaczeniu pod drogi publiczne klasy lokalnej.

Zgodnie z zapisami MPZP:

Rozdział III. Ustalenia Szczegółowe

Przeznaczenie terenów, parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenów.

§ 14. Z wyłączeniem terenu ZN.3, w przeznaczeniu poszczególnych terenów mieści się zieleń towarzysząca oraz obiekty i urządzenia budowlane zapewniające prawidłowe funkcjonowanie, takie jak:

1)obiekty i urządzenia budowlane infrastruktury technicznej;

2)dojścia piesze, ciągi piesze, trasy rowerowe, dojazdy i drogi wewnętrzne, zapewniające skomunikowanie terenu działki ewidencyjnej (objętej projektem zagospodarowania terenu lub zgłoszeniem) z drogami publicznymi, niewyznaczone na rysunku planu;

3)miejsca parkingowe, z wyjątkiem terenów ZN.1 - ZN.2, ZP.2 - ZP.6, KDX.1;

4)obiekty małej architektury.

§ 26.

1.Wyznacza się Teren zieleni, oznaczony symbolem ZN.3, o podstawowym przeznaczeniu pod ogólnodostępną zieleń naturalną w ramach parku krajobrazowego.

2.Jako przeznaczenie uzupełniające ustala się dopuszczenie:

1)realizacji ścieżek dydaktycznych;

2)realizacji stanowisk obserwacji gatunków chronionych;

3)lokalizacji oczek wodnych zapewniających możliwość bytowania i rozrodu płazów;

4)lokalizacji ogrodzeń z zastrzeżeniem § 7 ust. 6.

3.W zakresie zasad zagospodarowania terenu, ustala się: zakaz lokalizacji obiektów budowlanych za wyjątkiem dopuszczonych w ust. 2;

1) wymóg ochrony przed naturalną sukcesją i nasadzeniami zieleni wysokiej;

2) minimalny wskaźnik terenu biologicznie czynnego: 97 %.

§ 27.

1.Wyznacza się Teren zieleni, oznaczony symbolem ZN.4, o podstawowym przeznaczeniu pod ogólnodostępną zieleń naturalną w ramach parku krajobrazowego.

2.Jako przeznaczenie uzupełniające ustala się możliwość lokalizacji:

1)zabudowy usługowej z zakresu kultury, nauki i oświaty, gastronomii, sportu i rekreacji, realizowanej jako obiekty budowlane z zastrzeżeniem, iż zabudowa usługowa nie może przekraczać ustalonych w ust. 3 wskaźników;

2)ścieżek dydaktycznych, związanych z występowaniem chronionych roślin i zwierząt.

3.W zakresie zasad kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, ustala się:

1)możliwość realizacji terenowych obiektów sportowych oraz miejsc parkingowych w granicach nieprzekraczalnej linii lokalizacyjnej wyznaczonej na rysunku planu;

2)minimalny wskaźnik terenu biologicznie czynnego: 70%;

3)w obszarze wyznaczonym przez nieprzekraczalną linię zabudowy:

a)wskaźnik intensywności zabudowy: 0,15 - 0,3,

b)maksymalną wysokość zabudowy: 6m.

§ 29.

1.Wyznacza się Teren zieleni, oznaczony symbolem ZP.1-ZP.6, o podstawowym przeznaczeniu pod zieleń urządzoną.

2.W zakresie zasad zagospodarowania terenu, ustala się:

1)minimalny wskaźnik terenu biologicznie czynnego:

a)dla terenów oznaczonych symbolami ZP.1 - ZP.5: 90%,

b)dla terenu oznaczonego symbolem ZP.6: 70%;

2)zakaz wykonywania robót budowlanych innych niż budowa obiektów i urządzeń budowlanych dopuszczonych w § 14.

Pytania

1.Czy słuszne jest stanowisko Spółki, że odszkodowanie dochodzone na podstawie art. 129 ust. 2 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2.Czy w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, słuszne jest stanowisko Spółki, że uwzględniając przedmiot jej zamierzonej działalności przysługiwało jej prawo do odliczenia podatku naliczonego od Kosztów Ogólnych?

3.Czy w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, słuszne jest stanowisko Spółki, że w odniesieniu do Kosztów Postępowania przysługiwało jej prawo do odliczenia podatku naliczonego?

4.Czy sprzedaż Nieruchomości określonych w MPZP jako przeznaczone pod zabudowę podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Spółki odszkodowanie dochodzone na podstawie art. 129 ust. 2 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie stanowiska do pytania 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT podatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez odpłatną dostawę towarów rozumie się zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy VAT przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1)przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

2)wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

3)wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

4)wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

5)ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

6)oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7)zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Zgodnie z art. 7 ust. 2 Ustawy VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się również przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa, w szczególności:

1)przekazanie lub zużycie towarów na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia,

2)wszelkie inne darowizny

- jeżeli podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych.

Wypłata odszkodowania w związku z utratą wartości rynkowej nieruchomości nie wiąże się z przekazaniem wypłacającemu odszkodowanie prawa do rozporządzania nią jak właściciel. Odszkodowanie nie stanowi zatem wynagrodzenia za dostawę towarów a co najwyżej wynagrodzenie za świadczoną usługę.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 Ustawy VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1)przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2)zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3)świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Kluczowym elementem niezbędnym do stwierdzenia, czy dana czynność stanowi usługę w rozumieniu przepisów Ustawy VAT, jest wystąpienie świadczenia skierowanego do wypłacającego odszkodowanie.

Odszkodowanie, które pełni tylko funkcję wynagrodzenia za wyrządzone szkody i straty, nie jest związane z żadnym świadczeniem, nie podlega opodatkowaniu VAT - porównaj np. interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 7 sierpnia 2017 r., znak 0114‑KDIP4.4012.376.2017.1.MPE: „Istotą odszkodowań nie jest zatem płatność za świadczenie, lecz rekompensata za szkodę. W takim przypadku nie mamy do czynienia z transakcją ekwiwalentną - świadczenie w zamian za wynagrodzenie - co oznacza, że otrzymane odszkodowanie nie wiąże się z żadnym świadczeniem ze strony podatnika. Zapłata ta nie jest też związana ze zobowiązaniem się otrzymującego daną kwotę do wykonania czynności, powstrzymania się od dokonania czynności lub tolerowania czynności lub sytuacji. Zatem, jeżeli płatność o charakterze odszkodowawczym nie ma bezpośredniego związku z żadną czynnością mającą charakter świadczenia, wówczas kwota wypłaconych odszkodowań nie mieści się w katalogu czynności wymienionych w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i jako taka nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem”.

Zdaniem Spółki o zobowiązaniu do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji mowa jest w przypadku, gdy danemu podmiotowi (świadczącemu usługę) przysługują w stosunku do odbiorcy świadczenia określone uprawnienia, których świadczący godzi się nie dochodzić (np. przed sądem lub organami administracyjnymi) w zamian za wynagrodzenia. Innymi słowy musi mieć miejsce taki stan faktyczny i prawny, w świetle którego świadczący usługę miałby prawo zaspokoić swoje roszczenia w sposób inny niż poprzez uzyskanie odszkodowania. Przykładem może tu być np. sytuacja, w której dochodzi do wypłaty najemcy wynagrodzenia za skrócenie okresu najmu. Teoretycznie najemca mógłby żądać od wynajmującego dalszego udostępniania mu przedmiotu najmu. Mógłby również żądać zaprzestania działań podejmowanych przez wynajmującego wbrew umowie najmu zmierzających do usunięcia go z zajmowanej nieruchomości. Godząc się na ograniczenie swoich praw najemca świadczy na rzecz wynajmującego usługę polegającą na tym, że rezygnuje z dochodzenia swoich uprawnień i wydaje mu nieruchomość do swobodnego z niej korzystania (porównaj: wyrok NSA z dnia 21 czerwca 2017 r. o sygn. akt I FSK 1868/15: „(...) Przepis art. 8 ust. 1 u.p.t.u. stanowi, że przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również: (1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej; (2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji; (3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa. W przepisie powyższym nie zostały wymienione odszkodowania, a zatem nie stanowią one świadczenia usług w rozumieniu tego przepisu i tym samym nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Brak jest jednak podstaw, aby za takie odszkodowanie uznać, jak chciałby tego Skarżący, kwotę otrzymaną od najemcy z tytułu wcześniejszego rozwiązania umowy najmu. W zdarzeniu przyszłym opisanym przez Skarżącego we wniosku o wydanie interpretacji dochodzi bowiem do rozwiązania umowy najmu w drodze porozumienia stron, które to porozumienie samo w sobie także jest umową. W zamian za określoną w porozumieniu kwotę, jaką ma wypłacić najemca, Skarżący zgodził się rozwiązać umowę najmu, zawartą z tym najemcą na czas określony, zanim upłynął okres, na jaki umowa została zawarta. Skoro zaś umowa najmu nie przewidywała możliwości wcześniejszego jej zakończenia, zawarcie porozumienia w tym przedmiocie powodowało, że każda ze stron uzyskiwała określoną korzyść, co sprowadzało się właśnie do tego, że za stosownym wynagrodzeniem Skarżący zgodził się na rozwiązanie umowy najmu, choć możliwość taka nie wynikała z jej postanowień. (...).”

Należy podkreślić, że dochodzone przez Spółkę odszkodowanie nie ma żadnego związku z rezygnacją z jej uprawnień. Spółka nie może nie godzić się z administracyjno-prawnymi skutkami Uchwały, gdyż zagadnienia te pozostają poza zakresem jej uprawnień. Podjęta Uchwała tworzy określony stan prawny, w którym Spółka nie ma możliwości zrealizowania zakładanej inwestycji, jednak nie może temu w żaden sposób przeciwdziałać. W wyniku podjęcia Uchwały nie doszło również do utraty prawnego władztwa przysługującego Spółce nad Nieruchomościami. Spółka nadal jest właścicielem Nieruchomości i może nimi swobodnie rozporządzać. Skutkiem Uchwały jest natomiast obiektywna utrata wartości Nieruchomości. Grunt, na którym Spółka nie będzie mogła prowadzić działalności deweloperskiej (co wynika wprost z Decyzji P1 i 2 oraz podtrzymujących ją decyzji Wojewody), jest bowiem obiektywnie wart dużo mniej niż grunt, który może być przeznaczony pod zabudowę.

Stanowisko do pytania 2

Zdaniem Spółki uwzględniając przedmiot jej zamierzonej działalności przysługiwało jej prawo do pełnego odliczenia podatku naliczonego od Kosztów Ogólnych.

Uzasadnienie stanowiska do pytania 2

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Należy zaznaczyć, że przedmiotem działalności Spółki miała być realizacja zamierzeń deweloperskich, tj. budowa budynków wielomieszkaniowych i sprzedaż znajdujących się w nich lokali (opodatkowana stawką 8% lub 23% VAT). Wszystkie działania podejmowane przez Spółkę, przynajmniej do momentu uzyskania odmownych Decyzji P1 i 2, miały w zamierzeniu związek z prowadzeniem ww. działalności opodatkowanej (wniosek ten zresztą byłby analogiczny, gdyby Spółka np. zdecydowała się zaniechać inwestycji np.wskutek jej nieopłacalności). Koszty Ogólne ponoszone przez Spółkę do chwili obecnej mają związek nie tyle z dążeniem do uzyskania odszkodowania, co z utrzymaniem ciągłości istnienia podmiotu prawnego. Każda spółka kapitałowa musi bowiem posiadać swoją siedzibę oraz wypełniać szereg obowiązków sprawozdawczych (wynikających z przepisów rachunkowych, podatkowych, przepisów o statystyce itp.). Należy przy tym zaznaczyć, że uzyskanie odszkodowania wcale nie jest pewne a jego dochodzenie przed sądem może trwać kilka lat. Na końcu może równie dobrze okazać się, że Spółka nie uzyska żadnego przychodu z tego tytułu.

W efekcie zdaniem Spółki podatek naliczony od Kosztów Ogólnych jako kosztów związanych z jej działalnością podstawową, może co do zasady podlegać odliczeniu w całości (z wyjątkiem sytuacji wprost wskazanych w przepisach np. kosztów usług hotelowych, gastronomicznych itp.). W szczególności nie sposób uznać, że ponoszone przez Spółkę Koszty Ogólne związane są, choćby w sposób pośredni, z dążeniem do uzyskania odszkodowania. Prawo do odliczenia podatku naliczonego należy oceniać przez pryzmat założonej (choćby w postanowieniach umowy spółki) działalności gospodarczej podmiotu. Z tego względu np. podmiot powołany do świadczenia usług medycznych (zwolnionych z VAT) nie będzie miał prawa do odliczenia podatku naliczonego od kosztów administracyjnych takich jak Koszty Ogólne niezależnie od tego, czy uda mu się wygenerować obrotu z tego tytułu. Natomiast podmiot, co do zasady powołany do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT dających prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony (takich jak np. działalność deweloperska), ma prawo do odliczenia VAT-u z takimi kosztami związanego, gdyż koszty te musiałby ponosić nawet w przypadku, gdyby nie wystąpił z pozwem o odszkodowanie.

Stanowisko do pytania 3

Zdaniem Spółki, również w przypadku uznania, że odszkodowanie nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, przysługiwało jej prawo do odliczenia podatku naliczonego od Kosztów Postępowania, niezależnie od tego czy i w jakiej wysokości uzyska dochodzone odszkodowanie za utratę wartości Nieruchomości.

Uzasadnienie stanowiska do pytania 3

Zgodnie z cytowanym wyżej art. 86 art. 1 Ustawy VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Ustawodawca nie precyzuje w jakim zakresie i w jaki sposób towary i usługi muszą być wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, aby pozwoliło to podatnikowi na odliczenie podatku naliczonego. Związek ten może być bezpośredni lub pośredni (porównaj np. interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 9 czerwca 2022 r., znak 0111-KDIB3-1.4012.165.2022.2.ABU).

Należy podkreślić, że przedmiotem działalności Spółki, co wskazano na wstępie, było prowadzenie działalności deweloperskiej polegającej na budowie budynków wielomieszkaniowych i sprzedaży znajdujących się w nich lokali mieszkalnych i usługowych, która to działalność podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Niemożność realizacji inwestycji nie wynikała z winy Spółki, ale z niezależnych od niej okoliczności (tj. podjęcia przez Radę Miasta Uchwały, w wyniku której Nieruchomości wyłączone zostały spod zabudowy). Podjęte przez Spółkę działania związane z uzyskaniem odszkodowania mają na celu zrekompensowanie jej strat poniesionych w następstwie zdarzenia, na które nie miała wpływu.

W tym miejscu warto wskazać wyrok WSA w (…) z 28 sierpnia 2013 r. sygn. akt I SA/Kr 459/13, gdzie WSA stwierdził, że: „poniesione wydatki na usługę prawną celem wystąpienia na drogę postępowania sądowego o niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy wpływa na uzyskanie obrotu opodatkowanego podatkiem od towarów i usług. Samo odszkodowanie nie stanowi czynności opodatkowanej, jednak usługa radcy prawnego związana z jego dochodzeniem podejmowana była w związku z szeroko rozumianą działalnością gospodarczą. Niezbędnym warunkiem zastosowania odliczenia podatku jest istnienie związku między wydatkami a czynnościami opodatkowanymi, związek ten może mieć charakter bezpośredni lub pośredni (jak w niniejszym przypadku). W wyniku tej czynności skarżący, będący podatnikiem, uzyskuje środki pieniężne wykorzystywane do prowadzenia podstawowej działalności. Zatem jeżeli przedmiotem działalności gospodarczej prowadzonej przez skarżącego są czynności opodatkowane podatkiem VAT, to wydatki ponoszone przez skarżącego za sporną usługę należy uznać za czynności, które służą prowadzeniu działalności opodatkowanej. Z tego względu podatek naliczony związany z tymi wydatkami podlegać będzie odliczeniu od podatku należnego w takim zakresie, w jakim podatek ten będzie związany ze sprzedażą opodatkowaną. Zlecenie usługi radcy prawnemu w niniejszej sprawie było bowiem związane z działalnością gospodarczą i opodatkowaną skarżącego”.

Na temat możliwości odliczenia podatku naliczonego od zakupu usług doradczych i prawnych związanych z dochodzeniem odszkodowania wypowiedział się również pozytywnie Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 14 listopada 2022 r. znak 0112-KDIL1-3.4012.407.2022.1.EC stwierdzając, co następuje: „W związku z profilem działalności Wnioskodawcy, należy zwrócić uwagę na ryzyko, iż pojazdy będące przedmiotem umowy leasingu mogą ulec uszkodzeniu (ryzyko wystąpienia szkód komunikacyjnych). W takim przypadku wartość rynkowa leasingowanego pojazdu ulega zazwyczaj znaczącemu zmniejszeniu. W celu wyegzekwowania przysługujących wówczas roszczeń od Towarzystw Ubezpieczeniowych (uzyskanie stosownego odszkodowania od danego Towarzystwa Ubezpieczeniowego), Spółka korzysta ze wsparcia podmiotu zewnętrznego (dalej: „Zleceniobiorca”). Usługi świadczone przez Zleceniobiorcę obejmują w szczególności:

• oszacowanie wartości szkody i dotyczących jej roszczeń majątkowych związanych z utratą wartości handlowej,
• analizę oraz ocenę zasadności dochodzenia roszczeń,
• uzyskanie i skompletowanie dokumentów potrzebnych w celu dochodzenia roszczeń oraz podejmowanie wszelkich niezbędnych czynności związanych z dochodzeniem roszczeń związanych z utratą wartości handlowej pojazdu.

Powyższe usługi obejmują reprezentację Wnioskodawcy zarówno przed danym Towarzystwem Ubezpieczeniowym, jak i w razie wystąpienia takiej potrzeby, przed sądami powszechnymi oraz organami egzekucyjnymi.

Co istotne, Wnioskodawca jest w stanie wyodrębnić z jakim rodzajem działalności związane są powyższe usługi świadczone przez Zleceniobiorcę. Tym samym, Wnioskodawca jest w stanie bezpośrednio ustalić, które z usług świadczonych przez Zleceniobiorcę są związane z działalnością opodatkowaną VAT.

Wobec wskazanych powyżej okoliczności, Spółka zainteresowana jest uzyskaniem potwierdzenia co do możliwości odliczenia VAT z tytułu usług świadczonych przez Zleceniobiorcę.

Analiza powołanych przepisów prawa w kontekście opisanego stanu sprawy pozwala na uznanie, że poniesione wydatki na usługi świadczone przez Zleceniobiorcę, mają pośredni związek z działalnością gospodarczą Spółki, z wykonywanymi przez Spółkę czynnościami opodatkowanymi podatkiem od towarów i usług.

Z uwagi zatem na fakt, że wydatki poniesione na zakup opisanych usług od Zleceniobiorcy, służą wykonywaniu czynności opodatkowanych, to w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie cytowany na wstępie art. 86 ust. 1 ustawy.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że w związku ze spełnieniem pozytywnej przesłanki warunkującej prawo do odliczenia podatku naliczonego, jaką jest związek zakupów z wykonywaniem czynności opodatkowanych, Wnioskodawcy przysługuje i będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, od wydatków poniesionych na zakup opisanych usług od Zleceniodawcy. Prawo do odliczenia przysługuje pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Podsumowując, Wnioskodawca, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, jest i będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z tytułu opisanych usług świadczonych przez Zleceniobiorcę, które są związane wyłącznie z działalnością opodatkowaną Spółki”.

Reasumując, zdaniem Spółki ma ona prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z Kosztami Postępowania. Warto przy tym podkreślić, że tak jak wspomniano w opisie stanu faktycznego, nie można wykluczyć sytuacji, że postępowanie sądowe zakończy się podpisaniem ugody, w wyniku której dojdzie nie tyle do wypłaty odszkodowania na rzecz Spółki, co zbycia przez nią Nieruchomości na rzecz Miasta. Zdaniem Spółki jednak niezależnie od wyniku sprawy i sposobu zaspokojenia jej roszczeń, przysługuje jej prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z Kosztami Postępowania.

Stanowisko do pytania 4

Zdaniem Spółki sprzedaż Nieruchomości (w przypadku działek przeznaczonych w MPZP pod zabudowę) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzasadnienie stanowiska do pytania 4

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT zwalnia się z podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. A contrario sprzedaż niezabudowanych terenów budowlanych podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy VAT pod pojęciem terenów budowlanych rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ustawa VAT wiąże pojęcie terenów budowlanych z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i nie przewiduje żadnych wyłączeń w tym zakresie. Jak wspomniano na wstępie, zgodnie z postanowieniami MPZP Nieruchomości należące do Spółki mają w nim przeznaczenie pod zabudowę budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, budynkami mieszkalno-usługowymi lub budynkami usługowymi. Mimo tego, że w praktyce z uwagi na ustanowienie na terenie Nieruchomości użytku ekologicznego, nie można na nich zrealizować budowy, zdaniem Spółki w świetle przepisów Ustawy VAT stanowią one tereny budowlane (w przypadku działek przeznaczonych w MPZP pod zabudowę). W związku z powyższym, jeśli nie zmieni się ich przeznaczenie w MPZP, ich dostawa podlegać będzie podatkowi VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Art. 2 pkt 6 i pkt 22 ustawy:

6) Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

22) Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1)przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów” i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach ich działalności gospodarczej. Z treści art. 8 ust. 1 ustawy wynika, że przez usługę należy rozumieć każde świadczenie na rzecz danego podmiotu.

Słownik języka polskiego definiuje czasownik „świadczyć” jako „wykonywać coś na czyjąś rzecz”, „świadczenie” zaś to obowiązek wykonywania, przekazania czegoś.

Świadczenie usług to każde zachowanie się na rzecz innej osoby. Na zachowanie to składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Z pojęcia usługi będzie natomiast wyłączone takie świadczenie, którego treścią jest przeniesienie na inny podmiot prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Stanowi ono bowiem dostawę towarów. Ustawa zalicza do usług każde świadczenie niebędące dostawą towarów.

Ponadto, z treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie. Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Pod pojęciem odpłatności dostawy towarów lub odpłatności świadczenia usług rozumieć należy prawo podmiotu dokonującego dostawy towarów lub świadczącego usługę do żądania od nabywcy towaru, odbiorcy usługi lub osoby trzeciej zapłaty ceny lub ekwiwalentu (np. w postaci świadczenia wzajemnego). W konsekwencji, usługa podlega opodatkowaniu podatkiem VAT wówczas, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dostawa towarów lub świadczenie usług podlegać będą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wtedy, gdy dokonywane będą przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy:

1.Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

2.Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wskazali Państwo, że są zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Są Państwo właścicielami nieruchomości (lub udziałów w nieruchomościach) stanowiących niezabudowane działki o nr: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47 oraz 48 (Nieruchomości).

Od roku 2014 Nieruchomości należące do Państwa objęte są postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Nieruchomości należące do Spółki przeznaczone zostały w MPZP pod zabudowę budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, budynkami mieszkalno-usługowymi lub budynkami usługowymi.

W odniesieniu do terenu, na którym znajdują się Nieruchomości Uchwałą Rady Miasta (…) z dnia (…) września 2018 r. ustanowiono użytek ekologiczny „A” (Uchwała). Ustanowienie na działkach należących do Państwa, użytku ekologicznego spowodowało ograniczenie sposobu korzystania ze znajdujących się tam nieruchomości - co stanowi wyrządzenie szkody w rozumieniu art. 129 ustawy z dnia 11 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska.

(…) czerwca 2018 r. złożyli Państwo dla części Nieruchomości wniosek o wydanie pozwolenia na budowę dla inwestycji (P1). (…) grudnia 2018 r. (...) Miasta (…) wydał decyzję, w której odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę (Decyzja P1). Po wniesionym przez Państwa odwołaniu od Decyzji P1, Wojewoda utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Niezależnie od powyższego, (…) października 2018 r. złożyli Państwo dla innej części Nieruchomości, wniosek o wydanie pozwolenia na budowę dla zamierzenia inwestycyjnego. (P2). (…) stycznia 2019 r. (...) Miasta wydał decyzję, w której odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę (Decyzja P2). Od decyzji (...) Miasta z dnia (…) stycznia 2019 r. wnieśli Państwo odwoływanie do Wojewody. Decyzją z (…) marca 2019 r. Wojewoda utrzymał w mocy zaskarżoną Decyzję (...) Miasta.

Wskazują Państwo, że zakazy zawarte w Uchwale ustanawiającej użytek ekologiczny wyłączyły jakąkolwiek możliwość zabudowy nieruchomości zlokalizowanych na jego obszarze, pomimo przeznaczenia w przeważającej części tego terenu w MPZP pod zabudowę mieszkaniowo-usługową.

W lutym 2021 r. wnieśli Państwo o ustalenie wysokości i wypłatę odszkodowania w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z Nieruchomości w oparciu o art. 129. ust. 2 ustawy Prawo ochrony środowiska.

Odszkodowanie, którego Państwo dochodzą składa się z następujących elementów:

• odszkodowanie za szkodę rzeczywistą w postaci utraty wartości Nieruchomości,
• odszkodowanie za szkodę rzeczywistą w postaci kosztów poniesionych na Nieruchomościach,
• odszkodowanie za utracone korzyści polegające na braku możliwości realizacji na Nieruchomościach przedsięwzięcia budowlanego,
• odszkodowanie na pokrycie kosztów sporządzenia opinii przez doradców zewnętrznych.

Co do zasady, dochodzą Państwo odszkodowania w formie pieniężnej. Nie można jednak wykluczyć sytuacji, w której sprzedadzą Państwo na rzecz Miasta ww. Nieruchomości w ramach np. ugody.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy ww. odszkodowanie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przepisy podatkowe nie zawierają definicji odszkodowania. W tym zakresie można odwołać się do przepisów innych ustaw.

Odszkodowanie za doznaną szkodę majątkową lub niemajątkową uzależnione jest od zaistnienia zdarzenia, z którym przepisy łączą obowiązek naprawienia szkody. Ponadto między zdarzeniem a zaistniałą w jego wyniku szkodą musi istnieć związek przyczynowy.

Zgodnie z art. 129 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (t. j. Dz. U. z 2024 poz. 54 ze zm.).

1)Jeżeli w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości korzystanie z niej lub z jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel nieruchomości może żądać wykupienia nieruchomości lub jej części.

2)W związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości jej właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę; szkoda obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości.

Istotą odszkodowań nie jest płatność za świadczenie. W takim przypadku nie mamy do czynienia z transakcją ekwiwalentną - świadczeniem w zamian za wynagrodzenie - co oznacza, że otrzymane odszkodowanie nie wiąże się z żadnym świadczeniem ze strony podatnika. Zapłata ta nie jest też związana ze zobowiązaniem się otrzymującego daną kwotę do wykonania czynności, powstrzymania się od dokonania czynności lub tolerowania czynności lub sytuacji.

Ustalanie statusu wypłacanej kwoty, jako podlegającej bądź niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy oceniać w kontekście związku z konkretnym świadczeniem. Zatem jeżeli płatność o charakterze odszkodowawczym nie ma bezpośredniego związku z żadną czynnością mającą charakter świadczenia, wówczas kwota otrzymanych odszkodowań nie będzie mieściła się w katalogu czynności wymienionych w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i jako taka nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.

Odnosząc powyższe do okoliczności sprawy, w pierwszej kolejności należy zauważyć, że w analizowanej sprawie nie dojdzie do dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, gdyż nie dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Należy również wskazać, że w omawianych okolicznościach nie będzie istniała bezpośrednio i jasno zindywidualizowana korzyść dla żadnej ze stron, która jest jednym z warunków uznania, iż w danych okolicznościach dochodzi do odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy.

Ustanowienie na terenie „A”, użytku ekologicznego spowodowało ograniczenie sposobu korzystania ze znajdujących się tam nieruchomości - co stanowi jak Państwo wskazali wyrządzenie szkody w rozumieniu art. 129 ustawy Prawo ochrony środowiska.

Uchwała z 26 września 2018 r. o ustanowieniu użytku ekologicznego „A” została ustanowiona przez Radę Miasta (…). Ww. uchwała nie została wydana za Państwa zgodą. Nie mieli Państwo wpływu na jej treść.

Odszkodowanie będzie stanowiło jedynie formę rekompensaty za ograniczenie możliwości wykorzystania przez Państwa z części działek w planowanej przez Państwa formie. Odszkodowanie, którego Państwo dochodzą od Gminy (…) nie będzie natomiast stanowiło wynagrodzenia po Państwa stronie za wykonanie jakiegokolwiek świadczenia.

Ponadto Gmina (…) również nie otrzyma od Państwa żadnej bezpośrednio i jasno zindywidualizowanej korzyści, co również stanowi przesłankę dla uznania, że w omawianych okolicznościach nie będzie miało miejsca świadczenie usług.

W rozpatrywanej sprawie brak jest bezpośredniego związku pomiędzy oczekiwanym przez Państwa odszkodowaniem, a wykonaniem jakiegokolwiek świadczenia.

Zatem należy zgodzić się z Państwem, że odszkodowanie, którego Państwo dochodzą od Gminy (…) nie stanowi wynagrodzenia za dostawę towarów lub świadczenie usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Mają Państwo także wątpliwości, czy uwzględniając przedmiot działalności przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego od Kosztów Ogólnych oraz Kosztów Postępowania.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje gdy:

• podatek odlicza podatnik podatku od towarów i usług,
• towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Warunkiem, który daje podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Podatnik nie ma prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od nabywanych towarów i usług, których nie będzie wykorzystywał do wykonywania czynności opodatkowanych (czyli będzie wykorzystywał do czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających temu podatkowi).

Art. 88 ustawy zawiera listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Wskazali Państwo, że prowadzą działalności deweloperską polegającą na budowie budynków wielomieszkaniowych i sprzedaży znajdujących się w nich lokali. Wyłącznym przedmiotem Państwa działalności miała być działalność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT dająca prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony (sprzedaż lokali mieszkalnych i usługowych zlokalizowanych w planowanej inwestycji).

Nie zatrudniają Państwo pracowników. Od początku swojego istnienia ponoszą Państwo wydatki wskazane we wniosku jako koszty ogólne do których należą:

• koszty usług księgowych związanych z przygotowywaniem rozliczeń w zakresie VAT, sporządzaniem sprawozdań finansowych, deklaracji podatku dochodowego od osób prawnych, sprawozdań do GUS itp.,
• koszty usług administracyjnych związanych z bieżącym funkcjonowaniem Spółki (odbieranie i wysyłka korespondencji, organizacja spotkań, przygotowywanie dokumentów, udział w rozmowach z przedstawicielami Miasta (…), architektami, prawnikami itp.). Usługi te świadczone są na Państwa rzecz (ponieważ nie posiadają Państwo własnych pracowników) przez spółkę powiązaną w oparciu o stałą umowę,
• koszty wynajmu lokalu pod Państwa działalność oraz mediów związanych z korzystaniem z lokalu,
• koszty przelotów i podróży do miejsca Państwa siedziby, tłumaczeń oraz uwierzytelniania dokumentów, przesyłek kurierskich do siedziby.

Oprócz wymienionych wyżej Kosztów Ogólnych, ponieśli Państwo także wydatki związane bezpośrednio z postępowaniem sądowym o odszkodowanie nazwane przez Państwa we wniosku Kosztami Postępowania, w których mieściły się:

• koszty doradztwa prawnego (opinie prawne, ekspertyzy, przygotowanie pozwu) i reprezentacji przed sądem;
• koszty ekspertyz (wyceny biegłych, ekspertyzy architektów itp.).

Ustawodawca nie precyzuje w jakim zakresie i w jaki sposób towary i usługi muszą być wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, aby pozwoliło to podatnikowi na odliczenie podatku naliczonego. Związek ten może być bezpośredni lub pośredni.

O związku bezpośrednim dokonywanych zakupów z działalnością podatnika można mówić, gdy nabywane towary służą, np. dalszej odsprzedaży (towary handlowe) lub też nabywane towary i usługi są niezbędne do wytworzenia towarów lub usług będących przedmiotem dostawy. Bezpośrednio wiążą się więc z czynnościami opodatkowanymi wykonywanymi przez podatnika.

O pośrednim związku nabywanych towarów i usług z działalnością przedsiębiorcy można mówić, gdy ponoszone wydatki wiążą się z całokształtem funkcjonowania przedsiębiorstwa - mają pośredni związek z działalnością gospodarczą, a tym samym z osiąganym przez podatnika obrotem opodatkowanym. Aby jednak można było wskazać, że określone zakupy mają chociażby pośredni związek z działalnością podmiotu, istnieć musi związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy dokonanymi zakupami towarów i usług, a powstaniem obrotu. O pośrednim związku dokonanych zakupów z działalnością podatnika można mówić wówczas, gdy zakup towarów i usług nie przyczynia się bezpośrednio do uzyskania obrotu przez podatnika, np. poprzez ich odsprzedaż, lecz poprzez wpływ na ogólne funkcjonowanie przedsiębiorstwa jako całości, przyczynia się do generowania przez podmiot obrotu.

Istnienie związku między nabywanymi towarami i usługami a transakcjami opodatkowanymi podatnika jest traktowane jako niezbędny wymóg powstania prawa do odliczenia podatku również w Dyrektywie 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 str.1 ze zm., dalej: Dyrektywa 2006/112/WE).

Art. 168 lit. a) ww. Dyrektywy 2006/112/WE:

Jeżeli towary i usługi wykorzystywane są na potrzeby opodatkowanych transakcji podatnika, podatnik jest uprawniony, w państwie członkowskim, w którym dokonuje tych transakcji, do odliczenia następujących kwot od kwoty VAT, którą jest zobowiązany zapłacić VAT należnego lub zapłaconego w tym państwie członkowskim od towarów i usług, które zostały mu dostarczone lub które mają być mu dostarczone przez innego podatnika.

Stanowisko powyższe znajduje również potwierdzenie w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

Zasada neutralności podatku VAT, a także kwestia pośredniego związku pomiędzy podatkiem naliczonym VAT a czynnościami opodatkowanymi jako warunku wystarczającego do zachowania prawa do odliczenia podatku VAT były przedmiotem licznych orzeczeń TSUE m.in.: wyrok z 15 stycznia 1998 r. w sprawie C-37/95 Państwo Belgijskie v. Ghent Coal Terminal NV, wyrok z 22 lutego 2001 r. w sprawie C-408/96 Abbey National plc v. Commissioners of Customs & Excise, wyrok z 26 maja 2005 r. w sprawie C-465/03 Kretztechnik AG v. Finanzamt Linz, wyrok z 27 września 2001 r. w sprawie C-16/00 Cibo Participations SA v. Directeur régional des impôts du Nord-Pas-de-Calais. TSUE podkreślał, że co do zasady, prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przysługuje podatnikom wówczas, gdy istnieje bezpośredni związek poniesionych wydatków ze sprzedażą opodatkowaną. Jednakże, brak bezpośredniego związku z konkretną czynnością podlegającą opodatkowaniu nie wyklucza prawa do odliczenia podatku VAT w przypadku tzw. kosztów ogólnych działania podatnika, o ile koszty te mogą być przypisane do działalności podatnika podlegającej opodatkowaniu VAT.

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wielokrotnie stwierdzał, iż prawo do odliczenia zostało wprowadzone, aby całkowicie uwolnić przedsiębiorcę od kosztów podatku VAT zapłaconego lub podlegającego zapłacie w toku jego działalności gospodarczej. Wspólny system podatku od wartości dodanej konsekwentnie zapewnia, że każda działalność gospodarcza, niezależnie od jej celu i efektu, pod warunkiem, że sama podlega VAT, jest opodatkowana w sposób całkowicie neutralny.

Potwierdzeniem powyżej przedstawionej linii orzecznictwa jest m.in. wyrok TSUE w sprawie C-268/83 D. A. Rompelman i E. A. Rompelman-Van Deelen, z którego wynika, że wspólny system wartości dodanej zapewnia, że obciążenie podatkiem VAT jest całkowicie neutralne wobec każdego przedsiębiorstwa, niezależnie od celów i wyników przedsiębiorstwa, pod warunkiem, że takie przedsiębiorstwo samo w sobie podlega opodatkowaniu VAT.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo zarejestrowani jako podatnik VAT czynny. Działalność prowadzona przez Państwa jest działalnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. Poniesione przez Państwa Koszty Postępowania są związane z wykonywaniem przez Państwa czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Postępowanie wiąże się z wypłatą odszkodowania, które dotyczy Państwa działalności gospodarczej opodatkowanej.

Koszty Ogólne objęte zakresem wniosku również dotyczą Państwa działalności gospodarczej, w ramach której wykonują Państwo czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

W zakresie wskazanych Kosztów Postępowania oraz Kosztów Ogólnych spełniona została przesłanka warunkująca prawo do odliczenia podatku naliczonego, jaką jest związek dokonywanych zakupów z wykonywaniem czynności opodatkowanych.

Zatem przysługuje Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy z prawidłowo wystawionych faktur dokumentujących Koszty Postępowania oraz Koszty Ogólne. Prawo do odliczenia przysługuje pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytań nr 2 i 3 jest prawidłowe.

Mają Państwo także wątpliwości, czy sprzedaż Nieruchomości określonych w MPZP jako przeznaczone pod zabudowę podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zauważyć należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U z 2024 r. poz. 1130):

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1)lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2)sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem także w myśl orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Z okoliczności sprawy wynika, że działki nr: : 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47 oraz 48 określane we wniosku jako Nieruchomości objęte są obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP).

Zgodnie z zapisami obowiązującego MPZP, dla ww. działek obowiązują następujące oznaczenia:

• MW/U.3 i MW/U.6 - Tereny zabudowy mieszkaniowo - usługowej, o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, budynkami mieszkalno- usługowymi lub budynkami usługowymi;
• KDD.4 i KDD.8 - Tereny komunikacji, o podstawowym przeznaczeniu pod drogi publiczne klasy dojazdowej;
• 83.KDL.1 - Tereny dróg publicznych, o podstawowym przeznaczeniu pod drogi publiczne klasy lokalnej;
• ZN.3 i ZN.4 - Tereny zieleni, o podstawowym przeznaczeniu pod ogólnodostępną zieleń naturalną w ramach parku krajobrazowego;
• ZP.6 - Teren zieleni, o podstawowym przeznaczeniu pod zieleń urządzoną.

Dla obszaru o oznaczeniu ZN.4 możliwe jest wznoszenie następujących obiektów i urządzeń budowlanych zapewniających ich prawidłowe funkcjonowanie:

1)obiekty i urządzenia budowlane infrastruktury technicznej;

2)dojścia piesze, ciągi piesze, trasy rowerowe, dojazdy i drogi wewnętrzne, zapewniające skomunikowanie terenu działki ewidencyjnej (objętej projektem zagospodarowania terenu lub zgłoszeniem) z drogami publicznymi, niewyznaczone na rysunku planu;

3)miejsca parkingowe, z wyjątkiem terenów ZN.1 - ZN.2, ZP.2 - ZP.6, KDX.1;

4)obiekty małej architektury;

Ponadto jako przeznaczenie uzupełniające ustalono na obszarze ZN.4 możliwość lokalizacji:

1)zabudowy usługowej z zakresu kultury, nauki i oświaty, gastronomii, sportu i rekreacji, realizowanej jako obiekty budowlane z zastrzeżeniem, iż zabudowa usługowa nie może przekraczać ustalonych w ust. 3 wskaźników;

2)ścieżek dydaktycznych, związanych z występowaniem chronionych roślin i zwierząt.

Dla obszaru o oznaczeniu ZP.6 możliwe jest wznoszenie następujących obiektów i urządzeń budowlanych zapewniających ich prawidłowe funkcjonowanie:

1)obiekty i urządzenia budowlane infrastruktury technicznej;

2)dojścia piesze, ciągi piesze, trasy rowerowe, dojazdy i drogi wewnętrzne, zapewniające skomunikowanie terenu działki ewidencyjnej (objętej projektem zagospodarowania terenu lub zgłoszeniem) z drogami publicznymi, niewyznaczone na rysunku planu;

3)miejsca parkingowe, z wyjątkiem terenów ZN.1 - ZN.2, ZP.2 - ZP.6, KDX.1;

4)obiekty małej architektury.

Dla obszarów o oznaczeniu ZN.3 określono podstawowe przeznaczenie pod ogólnodostępną zieleń naturalną w ramach parku krajobrazowego.

Jako przeznaczenie uzupełniające dopuszczono:

1)realizację ścieżek dydaktycznych;

2)realizację stanowisk obserwacji gatunków chronionych;

3)lokalizację oczek wodnych zapewniających możliwość bytowania i rozrodu płazów;

4)lokalizację ogrodzeń z zastrzeżeniem § 7 ust. 6.

Zatem obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla wszystkich działek wskazanych we wniosku dopuszcza zabudowę. Tym samym tereny te w myśl art. 2 pkt 33 ustawy stanowią tereny budowlane.

Dla dostawy ww. działek niezabudowanych przeznaczonych do sprzedaży nie będą Państwo mogli zastosować zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W przypadku gdy dla gruntów niezabudowanych nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy (tj. działki mają charakter budowlany), należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Powyższe oznacza, również że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z okoliczności sprawy wynika, że nabycie działek wskazanych we wniosku nastąpiło w ramach transakcji opodatkowanych lub zwolnionych od podatku od towarów i usług.

Przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego w przypadku nabycia działek, których sprzedaż była opodatkowana, ponieważ działki zakupili Państwo w celach budowlanych (realizacja inwestycji deweloperskiej).

Żadna działka nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Zakup każdej z działek związany był z planowaną realizacją inwestycji deweloperskiej.

Zatem dla dostawy ww. działek niezabudowanych określonych jako Nieruchomości nie będą Państwo mogli zastosować również zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy w związku z niespełnieniem przesłanek wskazanych w tym przepisie.

Dostawa Nieruchomości będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy i nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu wg właściwej stawki podatku VAT.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym albo opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP:/KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).