Interpretacja indywidualna z dnia 19 sierpnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-2.4012.272.2024.2.NF

Podatek od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT najmu lokali mieszkalnych i dostawy mediów (centralne ogrzewanie, wywóz śmieci, woda, ścieki, punkty świetlne, abonament za liczniki, sprzątanie, odszkodowanie, eksploatacja anten) i ich prawidłowego ujęcia w deklaracji oraz w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT z faktur dokumentujących wydatki poniesione na dostarczone ww. media do lokali mieszkalnych.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usługjest nieprawidłowe w części dotyczącej opodatkowania podatkiem VAT najmu lokali mieszkalnych i dostawy mediów (centralne ogrzewanie, wywóz śmieci, woda, ścieki, punkty świetlne, abonament za liczniki, sprzątanie, odszkodowanie, eksploatacja anten) oraz ich prawidłowego ujęcia w deklaracji (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 1 i nr 2) i prawidłowe w części dotyczącej prawa do odliczenia podatku VAT z faktur dokumentujących wydatki poniesione na dostarczone ww. media do lokali mieszkalnych (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 3).

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 maja 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 15 maja 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

·opodatkowania podatkiem VAT najmu lokali mieszkalnych i dostawy mediów (centralne ogrzewanie, wywóz śmieci, woda, ścieki, punkty świetlne, abonament za liczniki, sprzątanie, odszkodowanie, eksploatacja anten) oraz ich prawidłowego ujęcia w deklaracji (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 1 i nr 2) oraz

·prawa do odliczenia podatku VAT z faktur dokumentujących wydatki poniesione na dostarczone ww. media do lokali mieszkalnych (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 3).

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 6 sierpnia 2024 r. (wpływ 7 sierpnia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Gmina (dalej zwana „Gminą”) jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Gmina zawarła 22 grudnia 2011 r. umowę (dalej zwana „Umową”) o zarządzanie nieruchomościami z K (dalej zwana „Spółką”). Na mocy Umowy Spółka zobowiązała się do:

1)zarządzania i administrowania nieruchomościami zabudowanymi komunalnymi budynkami mieszkalnymi i lokalami mieszkalnymi wyszczególnionymi w załączniku i terenami określonymi w załączniku do umowy,

2)zarządzenia i administrowania lokalami użytkowymi wchodzącymi w skład zasobu gminy określonymi w załączniku do umowy,

3)eksploatowania kotłowni służących ogrzewaniu zasobu mieszkalnego gminy określonymi w załączniku do umowy.

Na mocy Umowy – do obowiązków Spółki należy w szczególności:

1)utrzymanie należytego stanu technicznego nieruchomości i budynków na nich usytuowanych oraz urządzeń komunalnych;

2)organizowanie, prowadzenie konserwacji i remontów bieżących;

3)organizowanie i prowadzenie remontów kapitalnych w uzgodnieniu z właścicielem;

4)konserwacja i remonty instalacji co, wodno-kanalizacyjnych, elektrycznej i gazowej, a także innego rodzaju, o ile jest zamontowana;

5)zawieranie umów na dostawę energii elektrycznej, co, gazu i wody, usuwanie nieczystości, usługi kominiarskie i inne niezbędne usługi;

6)przygotowanie dokumentacji dotyczącej zasadności remontów kapitalnych zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego;

7)rozbiórki budynków będących w zarządzaniu za zgodą właściciela;

8)podejmowanie czynności wspólnie z właścicielem związanych z obrotem mieszkaniami komunalnymi pozostającymi w zarządzaniu Spółki;

9)prowadzenie spraw z zakresu polityki czynszowej;

10)prowadzenie spraw związanych z czynszami za lokale użytkowe oraz windykacja tych należności, windykacja opłat za media dostarczane do lokalu;

11)zawieranie umów na lokale socjalne z osobami wskazanymi przez Gminę;

12)prowadzenie spraw związanych z zamianą lokali mieszkalnych;

13)prowadzenie ewidencji i dokumentacji budynków wynikających z przepisów prawa budowlanego;

14)naliczanie i pobieranie czynszów od lokali mieszkalnych stanowiących własność Gminy;

15)prowadzenia spraw związanych z zamianą lokali mieszkalnych stanowiących mieszkaniowy zasób Zamawiającego;

16)zmiany warunków umowy dotyczących:

17)zgody na dokonywanie adaptacji i ulepszeń w lokalu;

18)zaliczenie kosztów adaptacji w poczet należytego czynszu;

19)zmiany wysokości czynszu zgodnie z uchwałą Gminy;

20)zmiany przeznaczenia lokalu;

21)w indywidualnych, uzasadnionych przypadkach umorzenie zaległości czynszowych i odstąpienie od naliczenia odsetek zgodnie z decyzją Gminy.

Ponadto, w zakresie gospodarki lokalami mieszkalnymi działalność Spółki obejmuje:

1)występowanie w imieniu Gminy z pozwem o eksmisję z lokalu;

2)prowadzenie ewidencji i dokumentacji zasobów mieszkaniowych oraz ewidencji księgowej należności i zobowiązań z gospodarką lokalami mieszkalnymi i użytkowymi;

3)wykonanie niezbędnych czynności związanych z przekwaterowaniem mieszkańców z budynków przeznaczonych do rozbiórki ze względu na prowadzone inwestycje w ramach otrzymanych od Gminy środków finansowych.

Zakres zarządzania obejmuje:

·utrzymanie i pielęgnację zieleni (trawników, drzew, krzewów i roślin ozdobnych);

·utrzymanie i bieżącą konserwację urządzeń, placów zabaw i piaskownic dla dzieci;

·utrzymanie i bieżącą konserwację boksów śmietnikowych, trzepaków i ławek;

·utrzymanie w czystości i bieżącą konserwację wszystkich chodników i jezdni wewnętrznych dróg dojazdowych oraz opasek wokół budynków i dojść do tych budynków;

·odśnieżanie w okresie zimy i zabezpieczanie przed poślizgiem chodników, dojść oraz dróg dojazdowych;

·wywóz odpadów stałych z terenów objętych utrzymaniem i pielęgnacją na miejskie wysypisko śmieci.

Opłaty czynszowe i wpływy z tytułu najmu i dzierżawy oraz obrotu nieruchomościami mieszkalnymi Gminy będącymi w zarządzaniu Spółki stanowią przychód Gminy. Na mocy Umowy – Spółka pobierać będzie opłaty czynszowe za lokale mieszkalne.

W terminie do 5 każdego miesiąca za miesiąc poprzedni Spółka wystawi Gminie notę uznaniową za pobrane opłaty czynszowe. Kwotę wynikającą z powyższego wyliczenia Spółka przekaże Gminie w terminie do dnia 26 następnego miesiąca.

Gmina zobowiązuje się do zapłaty na rzecz Spółki kosztów zarządu w wysokości równej nominalnej wysokości miesięcznie naliczonych czynszów najmu lokali mieszkalnych powierzonych Spółce w wykonaniu niniejszej umowy na podstawie faktury wystawionej przez Spółkę w terminie 14 dni od daty wystawienia faktury/noty.

Z uzyskanego wynagrodzenia oraz pobranych samodzielnie czynszów za lokale użytkowe Spółka pokryje koszty eksploatacji budynków, za które uważa się wydatki na:

•usługi porządkowe;

•sprzątanie i utrzymanie czystości pomieszczeń wspólnego użytku (np. wejścia do budynków) i otoczenia budynków (ulice, podwórka);

•utrzymanie i konserwacja terenów zielonych małej architektury i placów zabaw, stanowiących służebność zarządzanych budynków;

•zużycie energii elektrycznej, cieplnej, gazu w pomieszczeniach wspólnego użytku;

•ubezpieczenie majątku;

•obowiązkowe podatki;

•usługi kominiarskie;

•usługi pocztowo-telekomunikacyjne;

•usługi transportowe;

•obsługę bankową;

•obsługę eksploatacji;

•utrzymanie majątku Gminy;

•koszty usług pogotowia technicznego;

•inne uzasadnione koszty wynikające z realizacji niniejszej Umowy.

Poniesione ponadto koszty napraw i remontów, za które uważa się wydatki do których poniesienia zobowiązana jest Gmina – jako wynajmujący, o których mowa w art. 9 ust. 3 pkt 2 i 3 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych (t. j. Dz. U. z 1998 r. Nr 120 poz. 787 ze zm.) ustalonych w planie remontów i modernizacji w układzie rzeczowym i wartościowym sporządzonym przez Spółkę i zatwierdzonym przez Gminę.

Mieszkania którymi administruje Spółka znajdują się w administrowaniu wspólnot mieszkaniowych lub w administrowaniu samej Spółki.

Spółka pobiera w imieniu Gminy należności czynszowe oraz opłaty za media, do całości stosując zwolnienie od podatku VAT. Spółka za swoje usługi w zakresie zarządzania i administrowania nieruchomościami zabudowanymi komunalnymi budynkami mieszkalnymi i lokalami mieszkalnymi wystawia fakturę za zarządzanie stosując zwolnienie od podatku na mocy § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 955 ze zm.), (dalej zwane „Rozporządzeniem”). Za podstawę opodatkowania Spółka przyjmuje kwotę pobranych czynszów oraz kwotę pobraną za media (centralne ogrzewania, wywóz śmieci, woda, ścieki, punkty świetlne, abonament za licznik, sprzątanie, odszkodowanie, eksploatacja anten).

W oparciu o fakturę uzyskaną od Spółki oraz załączoną rozpiskę Gmina wystawia fakturę wewnętrzną, w której Gmina wykazuje wspomniane wyżej należności czynszowe (gdzie stosuje zwolnienie na mocy § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia) oraz opłaty za media (wedle stawek podatku VAT właściwych dla danego medium). Fakturę tę Spółka ewidencjonuje w swoim rejestrze sprzedaży i wykazuje podatek należny w deklaracji VAT-7. Gmina nie odlicza podatku VAT od faktur wystawionych za dostarczone do mieszkań media.

Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

1.Gmina zamierza wystawić fakturę wewnętrzną (dokument wewnętrzny) aby udokumentować czynsze, które w jej imieniu pobierze Spółka. Dokument wewnętrzny nie będzie miał zatem odbiorcy.

Dowód wewnętrzny (faktura wewnętrzna) będzie dokumentował wszystkie pobrane przez Spółkę w imieniu Gminy od mieszkańców czynsze.

2.Faktura wystawiona przez Spółkę na rzecz Gminy dokumentuje media zużywane przez mieszkańców mieszkań komunalnych. Spółka dokumentuje następujące media:

·centralne ogrzewanie;

·wywóz śmieci;

·zimna woda;

·ciepła woda;

·podgrzanie wody;

·ścieki;

·abonament za licznik;

·sprzątanie;

·punkty świetlne;

·odszkodowanie;

·eksploatacja anten.

3.Spółka nie jest najemcą zasobu mieszkaniowego należącego do Gminy i nie świadczy usług podnajmu tych lokali na rzecz osób fizycznych. To Miasto świadczy usługi najmu na rzecz osób fizycznych.

4.Spółka pobiera należności czynszowe oraz opłaty za media w imieniu Gminy.

5.Spółka jest stroną umów z dostawcami mediów. Gmina świadczy dostawy mediów na rzecz mieszkańców.

6.Stroną zawieranych umów najmu z najemcami lokali mieszkalnych jest Gmina.

7.Przedmiotem najmu – w zakresie objętym wnioskiem – są lokale o charakterze mieszkalnym wyłącznie na cele mieszkaniowe. Usługę najmu ww. lokali Gmina świadczy we własnym imieniu i na własny rachunek.

8.Świadczone usługi najmu nie są usługami wymienionymi w poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy, tj. są to usługi związane z zakwaterowaniem oznaczone PKWiU 55.

9.Budynki w których znajdują się lokale mieszkalne, które są przedmiotem najmu co do zasady są zarządzane przez wspólnotę mieszkaniową. Zdarzają się jednak budynki w których nie ma wspólnot mieszkaniowych.

10.Czynsz nie jest stałą kwotą ustalaną na tym samym poziomie niezależnie od wartości zużytych mediów oraz kosztów dodatkowych związanych z utrzymaniem lokali.

11.Przedmiotem wątpliwości Gminy są wymienione we wniosku takie media jak: centralne ogrzewanie, wywóz śmieci, woda, ścieki, punkty świetlne, abonament za liczniki, sprzątanie, odszkodowanie, eksploatacja anten. Gmina wskazuje (odrębnie dla każdego z wymienionych mediów):

a)

·centralne ogrzewanie – rozliczane według zużycia (rozliczenie roczne),

·wywóz śmieci – opłata ryczałtowa,

·zimna woda – rozliczanie według zużycia,

·ciepła woda – rozliczanie według zużycia,

·podgrzanie wody – rozliczane według zużycia,

·ścieki – rozliczanie według zużycia,

·abonament za licznik – opłata ryczałtowa,

·sprzątanie – opłata ryczałtowa,

·punkty świetlne – opłata ryczałtowa,

·odszkodowanie – opłata ryczałtowa,

·eksploatacja anten – opłata ryczałtowa.

b)

Najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z niżej wymienionych mediów, poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia:

·centralne ogrzewanie – rozliczne według zużycia (rozliczenie roczne),

·zimna woda – rozliczanie według zużycia – ilości metrów sześciennych,

·ciepła woda – rozliczanie według zużycia – ilości metrów sześciennych,

·podgrzanie wody – rozliczane według zużycia – ilości metrów sześciennych,

·ścieki – rozliczanie według zużycia – ilości metrów sześciennych,

Co do pozostałych mediów, najemca nie ma możliwość decydowania o wielkości zużycia.

c)Z zawartych z najemcami umów najmu lokali mieszkalnych wynika odrębne od czynszu obliczenie i rozliczenie opłat, tj. opłata za media (woda, gaz, centralne ogrzewanie, ścieki), kosztów eksploatacyjnych związanych z utrzymaniem lokali mieszkalnych, tj. opłatę za antenę, nieczystości stałe, opłata za licznik, punkt świetlne, odszkodowania, sprzątanie.

d)Najemca nie ma wpływu na wybór świadczeniodawców oraz nie może zawrzeć bezpośrednio z tymi świadczeniodawcami (dostawcami) umowy dotyczącej dostawy poszczególnych mediów, o których mowa w złożonym wniosku.

e)Spółka wystawia na najemcę jedną fakturę w odniesieniu do wszystkich wykonywanych przez Gminę świadczeń – jedną fakturę, ale z wieloma pozycjami dotyczącymi każdego ze świadczeń.

f)Przedmiotem usługi dostarczenia przez Gminę mediów do najemcy jest wyłącznie ich odprzedaż, bez jakiejkolwiek marży.

g)Śmieci są wywożone z kubłów znajdujących się z wiatach śmietnikowych. Stroną umowy na wywóz śmieci jest Spółka.

h)Najemca nie ma możliwość dokonania wyboru świadczeniodawcy dokonującego wywozu śmieci – to Gmina wyłania wykonawcę w drodze przetargu na odbiór z jej terenu śmieci.

i)Wysokość opłaty jest ustalana w oparciu o przepisy ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1469 ze zm.).

j)Przez wywóz śmieci, o którym mowa we wniosku, należy rozumieć usługę wykonywaną w ramach gospodarowania odpadami komunalnymi przez gminę, wynikającą z ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1469 ze zm.). Wysokość opłaty ustala Rada Gminy w drodze uchwały.

k)Wszystkie wymienione we wniosku media są dostarczane do lokali mieszkalnych zarządzanych przez wspólnoty mieszkalne.

l)Opłaty do administracji wspólnoty objęte zakresem wniosku dotyczące lokali będą stanowiły opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 725).

m)Wspólnota mieszkaniowa dokumentuje wysokość opłat na podstawie wystawianej przez siebie faktury na rzecz Gminy, następnie Spółka w imieniu Gminy obciąża należnością czynszową mieszkańca.

12.Faktury dokumentujące wydatki na dostarczone media są wystawiane na Gminę. Wystawcą tych faktur jest Spółka. Spółka nabywa wcześniej te media na swoją rzecz.

13.Faktury dokumentujące wydatki za dostarczone media nie będą spełniały przesłanek wymienionych w art. 88 ustawy.

14.Zakupione media będą wykorzystywane przez Gminę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT – media dostarczane dla mieszkańców mieszkań w budynkach gdzie nie ustanowiono wspólnoty (administrowane przez samą Spółkę) oraz zwolnionych od podatku VAT – media dostarczane dla mieszkańców mieszkań w budynkach w których ustanowiono wspólnoty mieszkaniowe.

Gmina jest w stanie przyporządkować dane medium i jego zużycie do konkretnej sprzedaży (opodatkowanej lub zwolnionej od podatku).

Pytania

1.Czy Gmina postępuje prawidłowo wystawiając fakturę wewnętrzną wykazując w niej pobrane przez Spółkę w imieniu Gminy należności czynszowe od mieszkańców (gdzie stosuje zwolnienie na mocy § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia) oraz opłaty za media (wedle stawek podatku VAT właściwych dla danego medium)?

2.Jeśli odpowiedź na pytanie nr 1 jest negatywna, w jaki sposób Gmina powinna ewidencjonować i wykazywać w deklaracji VAT-7 pobrane przez Spółkę w imieniu Gminy należności czynszowe oraz opłaty za media wymienione w stanie faktycznym (centralne ogrzewanie, wywóz śmieci, woda, ścieki, punkty świetlne, abonament za liczniki, sprzątanie, odszkodowanie, eksploatacja anten) – w szczególności: czy opłaty za media powinny być ewidencjonowane ze zwolnieniem od podatku na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia?

3.Czy Gmina ma prawo do odliczenia podatku VAT od faktur dokumentujących wydatki za dostarczone media?

Państwa stanowisko w sprawie

1.Gmina nie postępuje prawidłowo wystawiając fakturę wewnętrzną wykazując w niej pobrane przez Spółkę w imieniu Gminy opłaty za media (wedle stawek podatku VAT właściwych dla danego medium) w przypadku mieszkań znajdujących się w administrowaniu wspólnot mieszkaniowych. W pozostałym zakresie Gmina postępuje prawidłowo.

2.Gmina powinna ewidencjonować i wykazywać w deklaracji VAT-7 pobrane przez Spółkę w imieniu Gminy należności czynszowe z zastosowaniem zwolnienia od podatku na mocy § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia. Pobrane przez Spółkę w imieniu Gminy opłaty za media od mieszkańców mieszkań którymi zarządza wspólnota powinny być ewidencjonowane z zastosowaniem zwolnienia na mocy § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia. Pobrane przez Spółkę w imieniu Gminy opłaty za media od mieszkańców mieszkań którymi nie zarządza wspólnota nie powinny być ewidencjonowane z zastosowaniem zwolnienia na mocy § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia, zatem powinny one zostać opodatkowane wedle stawek właściwych dla danego medium.

3.Gmina ma prawo do odliczenia podatku VAT od faktur dokumentujących wydatki za dostarczone media w przypadku gdy media są refakturowane według stawek właściwych dla danego medium, tj. w przypadku gdy są dostarczane dla budynków i lokali mieszkalnych administrowanych przez samą Spółkę.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wnioskujest nieprawidłowe w części dotyczącej opodatkowania podatkiem VAT najmu lokali mieszkalnych i dostawy mediów (centralne ogrzewanie, wywóz śmieci, woda, ścieki, punkty świetlne, abonament za liczniki, sprzątanie, odszkodowanie, eksploatacja anten) oraz ich prawidłowego ujęcia w deklaracji (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 1 i nr 2) i prawidłowe w części dotyczącej prawa do odliczenia podatku VAT z faktur dokumentujących wydatki poniesione na dostarczone ww. media do lokali mieszkalnych (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 3).

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

W oparciu o art. 8 ust. 1 ustawy:

Należy podkreślić, że oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Przy czym z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie (z wyjątkiem przypadków ściśle określonych w art. 7 ust. 2 oraz w art. 8 ust. 2 ustawy).

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

Stosownie do art. 8 ust. 2a ustawy:

Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” usług. W związku z tym nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.

Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabywa ją we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej. Jest on traktowany najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie jest świadczeniem usługi w tym samym zakresie.

Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej samej formie swojemu kontrahentowi. Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia, co nie jest tożsame z sytuacją odsprzedaży tej usługi będącej elementem pomocniczym świadczenia głównego, bez którego świadczenie pomocnicze nie ma racji bytu. Zatem konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w odsprzedaży usługi za świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej wyświadczenie tej usługi.

Aby czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu ustawy, podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Z powyższego wynika, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania, podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

Na podstawie art. 15 ust. 6 ustawy:

Należy nadmienić że, zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 609 ze zm.):

W myśl art. 6 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym:

Z powyższych zapisów wynika, że gmina, wykonując we własnym imieniu i na własny rachunek czynności spełniające definicję działalności gospodarczej, określonej w art. 15 ust. 2 ustawy, działa w charakterze podatnika VAT. Jednocześnie jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki (urzędy) czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy itd., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych).

Zgodnie z art. 99 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 99 ust. 7c ustawy:

Na podstawie art. 99 ust. 11c ustawy:

Zgodnie z art. 99 ust. 13a:

Natomiast art. 99 ust. 13b ustawy stanowi, że:

W myśl art. 109 ust. 3 ustawy:

Zgodnie z art. 109 ust. 3b ustawy:

Stosownie do art. 109 ust. 3c ustawy:

Na mocy art. 109 ust. 14 ustawy:

Na podstawie art. 99 ust. 13b oraz art. 109 ust. 14 ustawy, które stanowią o upoważnieniu ministra właściwego do spraw finansów publicznych do wydania rozporządzenia wydane zostało rozporządzenie Ministra Finansów, Inwestycji i Rozwoju z dnia 15 października 2019 r. w sprawie szczegółowego zakresu danych zawartych w deklaracjach podatkowych i w ewidencji w zakresie podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2019 r. poz. 1988 ze zm.; dalej: rozporządzenie) określające:

Zatem od 1 października 2020 r. dotychczasowe deklaracje VAT-7 i VAT-7K i informacja o ewidencji zostały zastąpione przez przesyłany łącznie jeden dokument elektroniczny JPK_VAT, w formie JPK_V7M lub JPK_V7K. Oznacza to, że za okresy od 1 października 2020 r. nie ma możliwości składania deklaracji VAT-7 i VAT-7K oraz ewidencji w inny sposób niż w formie nowego JPK_VAT. Elementy nowego JPK_VAT określa rozporządzenie oraz opracowane na jego podstawie wzory struktury logicznej JPK_VAT, w formie JPK_V7M i JPK_V7K.

Rozporządzenie w § 10 zobowiązuje podmioty do wskazywania określonych danych w celu prawidłowego rozliczenia podatku należnego.

Zgodnie z § 10 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia:

Stosownie do przepisu § 10 ust. 5 rozporządzenia:

W przypadku braku obowiązku stosowania ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kasy rejestrującej na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej i rolników ryczałtowych, sprzedaż taką co do zasady wykazuje się na podstawie zapisu zbiorczego oznaczanego „WEW”. Jednakże podatnik może wybrać sposób wykazywania sprzedaży zwolnionej z ewidencji na kasie rejestrującej na podstawie poszczególnych faktur, zamiast na podstawie zapisu zbiorczego „WEW”. Takie faktury wykazuje się odrębnymi zapisami w JPK_VAT. Zatem, gdy dana sprzedaż nieewidencjonowana na kasie fiskalnej została udokumentowana wystawioną fakturą, to można ją wykazać:

• zbiorczo na podstawie dokumentu wewnętrznego z oznaczeniem „WEW” lub
• pojedynczo na podstawie wystawionej faktury VAT, bez oznaczenia „FP”.

Wybór sposobu ujęcia danej (konkretnej) sprzedaży należy do podatnika. Zatem, istnieje możliwość (ale nie obowiązek) raportowania w pliku JPK odrębnie poszczególnych faktur dokumentujących sprzedaż dla ww. osób, która nie jest ewidencjonowana za pośrednictwem kasy rejestrującej.

Z opisu sprawy wynika, że zawarli Państwo umowę o zarządzanie nieruchomościami ze Spółką. Opłaty czynszowe i wpływy z tytułu najmu i dzierżawy oraz obrotu nieruchomościami mieszkalnymi Gminy będącymi w zarządzaniu Spółki stanowią przychód Gminy. Na mocy Umowy – Spółka pobierać będzie opłaty czynszowe za lokale mieszkalne. W terminie do 5 każdego miesiąca za miesiąc poprzedni Spółka wystawi Gminie notę uznaniową za pobrane opłaty czynszowe. Kwotę wynikającą z powyższego wyliczenia Spółka przekaże Gminie w terminie do dnia 26 następnego miesiąca.

Przedmiotem Państwa wątpliwości jest w pierwszej kolejności kwestia wystawienia przez Państwa dokumentu wewnętrznego wykazując w niej pobrane przez Spółkę w imieniu Gminy należności czynszowe od mieszkańców oraz opłaty za media, możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla świadczonych usług najmu i dostawy mediów (pytania oznaczone we wniosku jako nr 1 i nr 2).

Istotne jest więc rozstrzygnięcie, czy w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia ze sprzedażą zwolnioną, dla której nie ma obowiązku wystawienia faktury.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061):

Najem jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zasady gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność jednostek samorządu terytorialnego określa m.in. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145).

Zgodnie z art. 184a ustawy o gospodarce nieruchomościami:

W myśl art. 184b ustawy o gospodarce nieruchomościami:

W myśl art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

W tej sprawie Spółka nie jest najemcą zasobu mieszkaniowego należącego do Gminy i nie świadczy usług podnajmu tych lokali na rzecz osób fizycznych. To Państwo są stroną zawieranych umów najmu z najemcami lokali mieszkalnych. Umowa zawarta pomiędzy Państwem a Spółką zawiera zapis, że opłaty czynszowe i wpływy z najmu będącymi w zarządzaniu Spółki stanowią przychód Państwa Gminy.

Najem lokali opisanych we wniosku będzie stanowił odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W tej sprawie nie znajdzie zastosowania wyłączenie z opodatkowania wskazane w powołanym wyżej art. 15 ust. 6 ustawy, gdyż świadcząc usługi najmu na podstawie zawieranych z osobami fizycznymi umów cywilnoprawnych o najem lokali, nawet jeśli gospodarowanie nieruchomościami jest Państwa zadaniem własnym, będziecie z tytułu świadczenia tych usług podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jako podatnik zdefiniowany w art. 15 ust. 1 ustawy. Zatem usługi najmu lokali mieszkalnych, o których mowa we wniosku podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 8 ust. 1 ustawy.

Tak więc, będziecie Państwo podatnikiem podatku VAT z tytułu usług najmu lokali mieszkalnych będących w Państwa władaniu i wchodzących w skład Państwa zasobu mieszkaniowego, świadczonych na rzecz osób fizycznych, na ich cele mieszkaniowe.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy (od ogólnej zasady powszechności opodatkowania) i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalne. W efekcie podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji jedynie, gdy charakter czynności świadczonych przez niego w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

W myśl natomiast art. 43 ust. 20 ustawy:

W poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy, stanowiącego wykaz towarów i usług, opodatkowanych stawką podatku w wysokości – obecnie 8%, znajdują się usługi związane z zakwaterowaniem, oznaczone symbolem PKWiU 55.

Z powołanego wyżej przepisu wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).

W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i podmiotu nabywającego tę usługę. Nie odnosi się również do czasu wynajmowania nieruchomości oraz klasyfikacji statystycznych.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

·świadczenie usługi na własny rachunek,

·charakter mieszkalny nieruchomości,

·mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Analizując kwestie zwolnienia od podatku usług najmu lokali mieszkalnych należy zwrócić szczególną uwagę na cel świadczonych usług. Realizacja celu wynajmu następuje poprzez wykorzystanie nieruchomości przez najemcę. Tym samym, zasadniczą kwestią dla opodatkowania, czy zwolnienia od podatku świadczonej przez Państwa usługi pozostaje cel realizowany przez osobę bezpośrednio uczestniczącą w świadczeniu usługi.

Jak już wyżej wykazaliśmy, na gruncie podatku od towarów i usług najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Usługa najmu danej nieruchomości korzysta ze zwolnienia na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy. Podatnik podatku VAT będzie mógł, zatem skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. usługi, jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę wyłącznie w celach mieszkaniowych.

W Państwa sprawie, jak wynika z wniosku, stroną umów najmu jesteście Państwo a nie Spółka, przedmiotem umowy najmu są lokale mieszkalne stanowiące Państwa własność, a najemcy tych lokali mieszkalnych realizują poprzez przedmiotowy najem, własne cele mieszkaniowe.

Zatem, zostaną spełnione wyżej opisane przesłanki, tak więc świadczone przez Państwa usługi najmu lokali o charakterze mieszkalnym osobom fizycznym wyłącznie na ich cele mieszkaniowe, będą korzystały ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawieart. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, przy założeniu, że nie będą to usługi wymienione w poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy, tj. usługi związane z zakwaterowaniem, oznaczone symbolem PKWiU 55.

Tym samym, świadczona przez Państwa usługa najmu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

W treści wniosku wskazali Państwo, że wykazują Państwo na fakturze wewnętrznej (dokumencie wewnętrznym) należności czynszowe stosując zwolnienie na mocy § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1983 ze zm.), dalej „rozporządzenie”.

Stosownie do § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia:

Przepis § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, zwalnia od podatku od towarów i usług usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0). Odpowiednia kwalifikacja wykonywanych usług, a tym samym zaklasyfikowanie do odpowiedniego grupowania PKWiU jest podstawą prawidłowego zastosowania ww. zwolnienia.

W Państwa sytuacji przepis ten nie ma zastosowania. Z okoliczności sprawy wynika, że to Spółka, z która zawarli Państwo umowę o zarządzanie nieruchomościami świadczy na Państwa rzecz usługi zarządu nieruchomością i z tego tytułu pobiera wynagrodzenie w określonej kwocie.

Ponadto, wskazali Państwo, że świadczą Państwo dostawę mediów na rzecz mieszkańców. W związku z tym, należy również rozstrzygnąć, jak na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług kształtuje się kwestia opodatkowania odsprzedaży przez Państwa mediów takich jak: centralne ogrzewanie, wywóz śmieci, woda, ścieki, punkty świetlne, abonament za liczniki, sprzątanie, odszkodowanie, eksploatacja anten.

Co do zasady lokale mieszkalne, które są przedmiotem najmu zarządzane są przez wspólnotę mieszkaniową. Zdarzają się przypadki, że lokale znajdują się w budynkach, w których nie ma wspólnot mieszkaniowych.

Według art. 82 ust. 3 ustawy:

W tym miejscu należy odnieść się do przepisów rozporządzenia.

Na mocy § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia:

Podkreślić należy, że zwolnienie od podatku w oparciu o ww. przepisy możliwe jest wyłącznie w odniesieniu do opłat pobieranych przez wspólnotę mieszkaniową oraz właścicieli lokali mieszkalnych tworzących wspólnotę mieszkaniową od użytkowników zamieszkujących w lokalach będących własnością członków tej wspólnoty. Ponadto, zastosowanie zwolnienia od podatku w oparciu o cyt. wyżej przepis uzależnione jest od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru danego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia tego lokalu (cel mieszkaniowy). Zatem, zwolnieniem określonym w ww. przepisie rozporządzenia objęto tylko towary i usługi związane z lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi wyłącznie na cele mieszkaniowe. Użyty przez ustawodawcę w ww. przepisie zwrot „wyłącznie” wskazuje, że warunkiem koniecznym do zastosowania przedmiotowego zwolnienia jest wykorzystywanie lokali na cele mieszkaniowe. W związku z tym, zwolnieniu nie podlega dostawa towarów i usług związanych z lokalami innymi niż mieszkalne oraz lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi na cel inny niż mieszkaniowy.

Wskazać przy tym należy zapisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 725).

Na podstawie art. 2 ust. 1 pkt 1, 2, 8 oraz 8a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048):

Należy zaznaczyć, że każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług, powinno być traktowane jako odrębne i niezależne.

Jeżeli jednak w skład tego świadczenia złożonego wchodzić będą czynności, które nie służą wyłącznie wykonaniu czynności głównej, zasadniczej, lecz mogą mieć również charakter samoistny, to wówczas nie ma podstaw dla traktowania ich jako elementu świadczenia kompleksowego.

Nie ma znaczenia subiektywny punkt widzenia dostawcy lub odbiorcy świadczenia. Istnienie jednego świadczenia złożonego nie wyklucza zastosowania do poszczególnych jego elementów odrębnych cen.

Jeżeli dwa lub więcej niż dwa świadczenia (czynności) dokonane przez podatnika na rzecz konsumenta są tak ściśle związane, że obiektywnie tworzą w aspekcie gospodarczym jedną całość, której rozdzielenie miałoby sztuczny charakter, to wszystkie te świadczenia lub czynności stanowią jednolite świadczenie do celów stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Koncepcję opodatkowania świadczeń kompleksowych wypracował TSUE w wydanych orzeczeniach na podstawie pierwotnie obowiązującej Szóstej Dyrektywy Rady (77/388/EWG) oraz obecnie obowiązującej Dyrektywy 2006/112/WE Rady.

Zasadniczo, zgodnie z wyrokiem TSUE z 25 lutego 1999 r. w sprawie C-349/96, każde świadczenie usług musi być uznawane za odrębne i niezależne, przy czym nie należy dokonywać sztucznego podziału świadczeń, które z ekonomicznego punktu widzenia obejmują jedną usługę. W sprawach wątpliwych należy więc brać pod uwagę okoliczności dokonywania transakcji, które – jak wynika z wyroku TSUE z 2 maja 1996 r. w sprawie C-231/94 – mają na celu określenie, czy wykonywane czynności są ze sobą na tyle ściśle związane, że można je uznać za jedno świadczenie, którego podział miałby charakter sztuczny.

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14 (Wojskowa Agencja Mieszkaniowa), kierując się ogólną zasadą, zgodnie z którą każde świadczenie należy traktować jako odrębne, rozstrzygnął, że najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości, co do zasady należy uważać za odrębne i niezależne świadczenia, które winno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku od wartości dodanej, chyba, że elementy transakcji, które obejmują również ekonomiczne przesłanki zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny. Zatem usługi należy uznać za odrębne, gdy najemca ma możliwość wyboru ilości ich zużycia, a tym samym kryterium zużycia będzie jednym z czynników decydujących o odrębności świadczeń.

W związku z tym, co do zasady, towarzyszące najmowi nieruchomości dostawy towarów i usług, np. wywóz nieczystości płynnych czy dostawa energii elektrycznej i cieplnej, powinny być uważane za odrębne świadczenia, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z nich (tj. danych towarów i usług) poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia. Sytuacja taka występuje w szczególności w przypadku odrębnego rozliczania zużycia tych mediów w oparciu o wskazania liczników lub podliczników. Taką samą zasadę należy również przyjąć w przypadku, gdy umowa przewiduje odrębne rozliczanie mediów, a wysokość opłaty z tego tytułu ustalana jest w umowie na podstawie kryteriów innych niż opomiarowanie według liczników, uwzględniających zużycie tych mediów przez najemcę. Takimi innymi kryteriami mogą być przykładowo liczba osób korzystających z nieruchomości, czy też powierzchnia nieruchomości. Ponadto, jeżeli przesłanki ekonomiczne zawarcia umowy będą wskazywały, że faktyczne wydzielenie i oddzielne rozliczenie mediów obiektywnie odzwierciedla zużycie mediów, to świadczenia te powinny być traktowane odrębnie (przykładowo, rozdzielenie kosztów mediów na poszczególnych najemców na podstawie wskazań jednego licznika wg przyjętych w umowie obiektywnych kryteriów podziału).

Natomiast w przypadku, gdy wyodrębnienie wskazanych powyżej mediów miałoby charakter sztuczny, świadczenia takie należy traktować jako jedną usługę najmu. Sytuacja taka będzie miała miejsce przykładowo w przypadku wynajmu lokali biurowych pod klucz gotowych do użytku wraz z dostawą mediów lub w przypadku krótkotrwałego najmu nieruchomości w celach wakacyjnych lub zawodowych, jeżeli świadczenia takie są wykonywane na rzecz najemcy bez możliwości oddzielenia mediów. W takiej bowiem sytuacji, na płaszczyźnie ekonomicznej świadczenia te stanowią jedną całość. Wówczas też pobierana jest stała kwota wynagrodzenia za najem, bez względu na ilość zużycia mediów (innymi słowy bez uwzględnienia kryterium zużycia mediów). Okoliczności te wskazują, że celem zawarcia takiej umowy było wynajęcie lokalu gotowego do użytku wraz z odpowiednimi mediami.

Ponadto, również w wyroku NSA z 7 października 2015 r., o sygn. akt I FSK 906/15 Sąd wskazał, że w przypadku mediów w postaci zużycia wody, energii elektrycznej i cieplnej, odprowadzania ścieków, co do zasady powinny być uważane za odrębne świadczenia od usługi najmu, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z danych towarów i usług poprzez decydowanie o wielkości zużycia. Taka sytuacja wystąpi wówczas, gdy zostały przyjęte kryteria umożliwiające określenie faktycznego zużycia mediów. W szczególności, taka sytuacja występuje w przypadku rozliczania zużycia tych mediów w oparciu o wskazania liczników. Możliwe jest jednak przyjęcie przez strony umowy innego sposobu ustalenia faktycznego zużycia mediów, np. w oparciu o liczbę osób korzystających z wynajmowanych pomieszczeń.

Zatem, przy podatkowej kwalifikacji świadczeń polegających na dostawie towarów i świadczeniu usług związanych z usługą najmu nieruchomości, w każdym przypadku należy uwzględniać rzeczywisty przebieg transakcji.

Biorąc powyższe rozstrzygnięcie pod uwagę, należy podzielić pogląd, że świadczenie złożone będzie mieć miejsce wówczas, gdy relacja poszczególnych czynności (świadczeń) wykonywanych na rzecz jednego nabywcy będzie miała charakter świadczenia podstawowego i świadczenia pomocniczego (lub świadczeń pomocniczych), a zatem takich, które umożliwiają skorzystanie (względnie lepsze skorzystanie) ze świadczenia podstawowego lub są niezbędne dla możliwości skorzystania ze świadczenia podstawowego. Jeżeli jednak świadczenia te można, bez popadania w sztuczność, rozdzielić, tak że nie zmieni to ich charakteru ani wartości z punktu widzenia nabywcy – wówczas świadczenia takie powinny być traktowane jako dwa niezależnie opodatkowane świadczenia.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że najemcy obciążani są kosztami za zużyte media, tj. centralne ogrzewanie, woda, ciepła woda, podgrzanie wody oraz ścieki.

Ww. świadczenia nie stanowią jednego świadczenia złożonego, lecz odrębne świadczenia, tj. usługi najmu lokali oraz czynności dostarczenia ww. mediów do tych lokali. Jak bowiem wynika z opisu sprawy, najemcy mają możliwość decydowania o wielkości ich zużycia.

Wskazali Państwo, że są właścicielem lokali, które zostały oddane w najem wyłącznie na cele mieszkaniowe w oparciu o stosowne umowy najmu. Wynajmowane lokale na cele mieszkaniowe co do zasady wchodzą w skład wspólnot mieszkaniowych. Mając na uwadze powołane przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że w odniesieniu do czynności polegających na dostawie mediów (centralne ogrzewanie, woda, ciepła woda, podgrzanie wody oraz ścieki) będą spełniali Państwo warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia. Zatem, będą mogli Państwo korzystać ze zwolnienia od podatku dla dostawy ww. mediów do lokali mieszkalnych wchodzących w skład wspólnot mieszkaniowych.

Natomiast, w sytuacji gdy dostawa mediów takich jak centralne ogrzewanie, woda, ciepła woda, podgrzanie wody oraz ścieki będzie świadczona na rzecz mieszkańców lokali mieszkalnych, które nie będą wchodziły w skład wspólnot mieszkaniowych powyższe zwolnienia nie będzie miało zastosowania i powinny zostać opodatkowane właściwą stawką podatku VAT.

Następnie, analiza opisanej sprawy oraz powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do opłaty za punkty świetlne, sprzątanie, abonament za liczniki, odszkodowania i eksploatację anten należy stwierdzić, że będą to koszty związane z użytkowaniem/eksploatacją lokali mieszkalnych, które użytkownik zobowiązany jest ponosić i nie będą miały związku z indywidualnym zużyciem, na którego – jak Państwo wskazali – wysokość/koszt ma on bezpośredni wpływ. Opłaty te stanowią element cenotwórczy usługi najmu lokali mieszkalnych i powinny być traktowane jako jedna usługa ze świadczeniem głównym – usługą najmu.

W związku z powyższym, opłaty za punkty świetlne, sprzątanie, abonament za liczniki, odszkodowanie i eksploatację anten powinny być traktowane jako jedna usługa ze świadczeniem głównym (najmem lokalu mieszkalnego). W związku z powyższym dokonywane ww. opłaty będą korzystały ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Przechodząc do kwestii obciążania najemców kosztami opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi (nieczystości stałe), wskazać należy że z ww. wyroku TSUE nr C-42/14 wynika, że czynności wywozu nieczystości, podobnie jak w przypadku sprzątania części wspólnych, powinny być traktowane jako odrębne od usługi najmu, jeżeli najemca ma możliwość dokonania wyboru świadczeniodawcy tych usług, gdyż: „nawet jeśli ze względu na dogodność nie dokonuje tego wyboru lub nie korzysta z tego uprawnienia, lecz otrzymuje świadczenie od podmiotu wyznaczonego przez wynajmującego, na podstawie umowy zawartej między tymi dwoma ostatnimi podmiotami, okoliczność ta stanowi wskazówkę przemawiającą za istnieniem świadczenia odrębnego od najmu”.

W analizowanym przypadku najemcy nie mają możliwości dokonania wyboru świadczeniodawcy tych usług.

Kwestie dotyczące gospodarowania odpadami komunalnymi regulują przepisy ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1469 ze zm.), zwanej ustawą o utrzymaniu czystości i porządku w gminach.

W myśl art. 6c ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Zgodnie z art. 6c ust. 2 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

W myśl art. 6h pkt 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

W świetle art. 6l ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

W oparciu o art. 6m ust. 1 pkt 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Stosownie do art. 6o ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Na mocy art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Z powołanych wyżej przepisów jednoznacznie wynika, że obowiązek uiszczania opłat za wywóz nieczystości stałych ciąży na właścicielu nieruchomości lub innych podmiotach władających nieruchomością.

W świetle przepisów ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, zarówno wynajmujący, jak i najemca nie mają możliwości dokonania wyboru świadczeniodawcy tych usług. Zobowiązanie do uiszczenia opłat z tytułu wywozu nieczystości ciąży na właścicielu nieruchomości i nie może być w drodze umowy przeniesione na najemcę ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku jej zapłaty. Zapłata ta stanowi zatem nieodłączny element usługi najmu i powinna być traktowana jako jedna usługa z najmem, o ile wynajmujący decyduje się na „przeniesienie” jej kosztu na najemcę.

Zatem należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie podmiotem zobowiązanym do uiszczenia opłaty za wywóz nieczystości (odpadów komunalnych) będą Państwo, jako właściciel nieruchomości. Jeżeli jednak koszt opłaty za gospodarowanie odpadami jest „przerzucany” na użytkownika nieruchomości (najemcę), tak jak w niniejszej sprawie, wówczas koszt ten (opłata) stanowi nieodłączny element świadczenia wykonywanego przez Państwa Gminę na rzecz użytkownika nieruchomości (element cenotwórczy). Należy zatem wskazać, że opłata za wywóz nieczystości (śmieci) powinna być traktowana jako jedna usługa ze świadczeniem głównym – usługą najmu i opodatkowana na zasadach właściwych dla usługi najmu.

W konsekwencji wywóz nieczystości stałych, jako jedna usługa ze świadczeniem głównym, tj. usługą najmu – będzie objęty zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Kwestie dokumentowania wyżej wymienionych czynności regulują przepisy 106a-106q ustawy.

W myśl art. 106a ustawy:

Stosownie do przepisu art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Elementy, jakie powinna zawierać faktura, określa przepis art. 106e ust. 1 ustawy:

Według art. 106i ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy:

Na mocy art. 106i ust. 7 ustawy:

Treść art. 106i ust. 8 ustawy wskazuje:

Faktura jest dokumentem sformalizowanym (potwierdzającymi zaistnienie określonego zdarzenia gospodarczego), która powinna spełniać szereg wymogów przewidzianych przepisami prawa. Prawidłowość materialno-prawna faktury zachodzi wówczas, jeżeli odzwierciedla ona prawdziwe zdarzenie gospodarcze, czyli w istocie stwierdza fakt dostawy określonych towarów lub świadczenia usług. Wystawienie faktury należy rozumieć jako sporządzenie dokumentu oraz jego przekazanie innemu podmiotowi. Faktura jest więc dokumentem stwierdzającym wystąpienie u podatnika okoliczności powodujących powstanie obowiązku podatkowego.

Faktura pełni szczególną rolę dowodową w prawidłowym wymiarze podatku od towarów i usług, dlatego też istotne jest prawidłowe oznaczenie wszystkich jej elementów.

Faktury dokumentujące nabycie mediów do lokali mieszkalnych otrzymują Państwo zarówno od wspólnoty mieszkaniowej, jak i od Spółki. Zatem, zgodnie z art. 8 ust. 2a ustawy, to również Państwo występują jako podmiot świadczący usługi dostarczania mediów. Skoro Wnioskodawca nabywa ww. usługi we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej, tj. podmiotu, który faktycznie korzysta z tych usług, to dokonywana przez Państwa odsprzedaż towarów i usług będzie stanowiła czynność, która podlega opodatkowaniu, w oparciu o art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, według stawki właściwej dla danego rodzaju towaru i usługi.

Jak wyżej wskazano, jeżeli dostawa mediów takich jak centralne ogrzewanie, woda, ciepła woda, podgrzanie wody oraz ścieki będzie świadczona na rzecz mieszkańców lokali mieszkalnych, które nie będą wchodziły w skład wspólnot mieszkaniowych powyższe zwolnienia nie będzie miało zastosowania i powinny zostać opodatkowane właściwą stawką podatku VAT.

W związku z powyższymi okolicznościami będą Państwo zobowiązani do wystawienia faktury/refaktury na rzecz najemcy z tytułu dostawy mediów lokali mieszkalnych niewchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej z wykazaniem właściwej stawki podatku VAT dla danej czynności.

Podsumowując, stwierdzam, że:

·świadczone przez Gminę usługi najmu będą korzystały ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy;

·dla pobieranych opłat za punkty świetlne, sprzątanie, abonament za liczniki, odszkodowanie i eksploatację anten, dla których najemcy nie mają możliwości wyboru świadczeniodawcy oraz dla usług wywozu nieczystości (śmieci) zastosowanie będzie miało zwolnienie od podatku VAT, tak jak dla usługi najmu;

·czynności polegające na dostawie mediów (centralne ogrzewanie, woda, ciepła woda, podgrzewanie wody oraz ścieki) do lokali wchodzących w skład wspólnot mieszkaniowych będą korzystały ze zwolnienia, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia;

·czynności polegające na dostawie mediów (centralne ogrzewanie, woda, ciepła woda, podgrzewanie wody oraz ścieki) do lokali niewchodzących w skład wspólnot mieszkaniowych nie będą korzystały ze zwolnienia, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia;

·w ewidencji i deklaracji JPK_VAT sprzedaż na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej należy wykazać na podstawie zapisu zbiorczego oznaczonego „WEW”. Nie ma znaczenia, czy transakcja została udokumentowana fakturą oraz kiedy faktura została wystawiona. Mogą Państwo wykazać taką sprzedaż na podstawie poszczególnych faktur (zamiast na podstawie zapisu zbiorczego), jeśli wybiorą Państwo taki sposób.

Tym samym, oceniając całościowo Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 i 2 uznaję za nieprawidłowe.

Ponadto, Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii prawa do odliczenia podatku VAT z faktur dokumentujących nabycie mediów (pytanie oznaczone jako nr 3).

Zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Zatem, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Tak skonstruowana zasada wyklucza możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Należy zauważyć, że w przypadku wykonywania w ramach działalności gospodarczej czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług oraz zwolnionych z opodatkowania tym podatkiem, należy mieć na uwadze uregulowania zawarte w art. 90 ustawy. Powyższe przepisy stanowią uzupełnienie regulacji art. 86 ustawy.

Zgodnie z art. 90 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 90 ust. 2 ustawy:

Na podstawie art. 90 ust. 3 ustawy:

Przepis art. 90 ust. 4 ustawy stanowi, że:

Stosownie do art. 90 ust. 10 ustawy:

Analiza powołanych przepisów wskazuje, że na podstawie art. 90 ust. 1 ustawy, występuje obowiązek wyodrębnienia podatku naliczonego związanego z czynnościami, w stosunku do których przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego oraz kwot podatku naliczonego związanego z czynnościami, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje.

Przepisy dotyczące zasad odliczania częściowego, zawarte w art. 90 ustawy, znajdują jednak zastosowanie wyłącznie w odniesieniu do czynności wykonywanych w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy. Zatem dotyczą czynności podlegających opodatkowaniu (opodatkowanych i zwolnionych).

Z powołanych przepisów wynika, że w celu odliczenia podatku naliczonego, w pierwszej kolejności podatnik powinien przyporządkować ponoszone wydatki do poszczególnych rodzajów działalności (opodatkowanej podatkiem VAT, zwolnionej i niepodlegającej opodatkowaniu tym podatkiem). W przypadku zakupów bezpośrednio związanych z działalnością opodatkowaną, podatnik, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, odlicza podatek naliczony w całości. Natomiast w sytuacji, gdy takie przyporządkowanie nie jest możliwe, a wydatki służą zarówno do celów wykonywanej przez podatnika czynności opodatkowanych podatkiem VAT, jak i zwolnionych od tego podatku, podatnik powinien ustalić proporcję, o której mowa w art. 90 ust. 2 i ust. 3 ustawy.

Ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, w świetle którego:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Natomiast w oparciu o art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Z literalnego brzmienia art. 86 ust. 1 ustawy bezpośrednio wynika, że odliczyć można podatek naliczony związany z transakcjami, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Jak wskazano w interpretacji, świadczenia polegające na dostarczaniu takich mediów jak centralne ogrzewanie, woda, ciepła woda, podgrzewanie wody oraz odprowadzanie ścieków do lokali mieszkalnych nieobjętych wspólnotą mieszkaniową powinny zostać opodatkowane właściwą stawką dla danego medium. Wskazaliście Państwo, że faktura dokumentująca wydatki na dostarczone media będzie wystawiona na Państwa i nie będzie spełniała przesłanek wymienionych w art. 88 ustawy. Tym samym, w tym przypadku będzie Państwu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT związanego z dostawą ww. świadczeń.

Natomiast, nie będzie Państwu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu wydatków poniesionych na media, które jak rozstrzygnięto powyżej w interpretacji będą korzystały ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy lub § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia.

Podsumowując, stwierdzam, że Państwa Gmina będzie miała prawo do odliczenia podatku VAT z faktur dokumentujących wydatki za dostarczone media w przypadku gdy media są refakturowane według stawek właściwych dla danego medium.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W myśl art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

W interpretacji udzielono odpowiedzi w zakresie zadanych pytań i przedstawionego stanowiska. Inne kwestie nieobjęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone. W szczególności kwestia ta dotyczy prawidłowości wystawionych na Państwa rzecz faktur dokumentujących zakup mediów oraz opodatkowania świadczonej przez Spółkę usługi zarządzania nieruchomościami.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).