Interpretacja indywidualna z dnia 14 sierpnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-3.4012.259.2024.2.PJ

W przedmiocie prawa do odliczenia podatku naliczonego oraz zwrotu nadwyżki takiego podatku wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego z tytułu sprzedaży niezabudowanej nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek z 19 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, w zakresie podatku od towarów i usług w przedmiocie prawa do odliczenia podatku naliczonego oraz zwrotu nadwyżki takiego podatku wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego z tytułu sprzedaży niezabudowanej nieruchomości wpłynął do Organu 21 czerwca 2024 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Planowana transakcja (dalej: „Transakcja”) dotyczy nabycia przez (X.) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością od pana (Y.) będącego osobą fizyczną (dalej: „Sprzedający”) niezabudowanej nieruchomości gruntowej o powierzchni (…) m² ((…) ha) stanowiącej działkę nr (…) położoną w miejscowości (…) (…) w gminie (…), (dalej: „Grunt” lub „Nieruchomość”)

W dniu (…) (…) (…) r. Sprzedający i Nabywca zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”), która określiła warunki i termin zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Gruntu (dalej: „Umowa Sprzedaży”). Zgodnie z Umową Przedwstępną i zmianami do niej, dostawa Nieruchomości i podpisanie Umowy Sprzedaży (dalej: „Transakcja”) nastąpić ma do dnia (…) (…) (…) r. W Umowie Przedwstępnej Sprzedający oraz Kupujący ustalili łączną cenę sprzedaży Nieruchomości bez wyszczególnienia, jaka część ceny odpowiada powierzchni Gruntu objętej Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, a jaki element ceny dotyczy fragmentu Nieruchomości nieobjętej tym planem. Zgodnie z Umową Przedwstępną, w przypadku, gdy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie zwolniona z VAT, cena podana w Umowie Przedwstępnej jest ceną netto.

Zgodnie z zapisami Umowy Przedwstępnej zawartej pomiędzy Sprzedającym a Kupującym przyrzeczona Umowa Sprzedaży ma zostać zawarta po łącznym spełnieniu się lub zrzeczeniu się przez Kupującego następujących warunków („Warunki Zawieszające”):

a) przeprowadzenie przez Kupującego na jego własny koszt badania stanu prawnego Nieruchomości, z którego wynikać będzie, że Nieruchomość nie posiada wad prawnych ani nie istnieją inne przeszkody do nabycia Nieruchomości przez Kupującego oraz, że stan prawny i stan faktyczny Nieruchomości umożliwia realizację przez Kupującego inwestycji budowlanej planowanej przez niego na Nieruchomości;

b) przeprowadzenie przez Kupującego na jego własny koszt badania technicznego Nieruchomości, którego wyniki potwierdzą możliwość realizacji na Nieruchomości inwestycji budowlanej, zgodnie z założeniami Kupującego (opisanej w pkt a. powyżej), w tym uzyskanie przez Kupującego ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację wyżej wymienionej inwestycji na Nieruchomości;

c) przeprowadzenie przez Kupującego na jego własny koszt pomiarów granic Nieruchomości, których wynik potwierdzi, że rzeczywista powierzchnia i granice nie odbiegają od stanu, wynikającego z wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej powołanego powyżej, o więcej niż (…) ((…)) %;

d) w przypadku, gdy w wyniku przeprowadzonego badania stanu prawnego okazałoby się, że faktycznie niecała Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i nabycie Nieruchomości podlega ograniczeniom, wynikającym z ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego, to jest wymaga uzyskania uprzedniej zgody Dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa - uzyskanie zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na podstawie art. 2a ust. 4 ustawy z dnia 11kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego, która nie będzie zawierała jakichkolwiek nakazów/zakazów/obowiązków ograniczających w jakimkolwiek stopniu użytkowanie po nabyciu całej Nieruchomości przez Kupującego dla celów planowanych przez Kupującego albo uzyskanie decyzji umarzającej postępowanie dotyczące wystąpienia o wydanie powyższej zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa z uwagi na uznanie przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa braku konieczności uzyskania zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na nabycie Nieruchomości przez Kupującego, a postępowanie za bezprzedmiotowe;

e) w dacie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, Nieruchomość będzie wolna od wszelkich obciążeń, w tym praw i roszczeń osób trzecich i w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości brak będzie jakichkolwiek wzmianek o wnioskach oraz wpisów jakichkolwiek obciążeń.

Sprzedający i Kupujący ustalili, że Warunki Zawieszające są zastrzeżone na rzecz (na korzyść) Kupującego, stąd Kupujący jest uprawniony według własnego uznania do zrzeczenia się któregokolwiek z Warunków Zawieszających w każdym czasie do daty zawarcia przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, z wyjątkiem Warunku Zawieszającego, o którym mowa w punkcie d. powyżej jako warunku ustawowego w sytuacji tam przewidzianej. W przypadku zrzeczenia się przez Kupującego któregokolwiek z Warunków Zawieszających, taki Warunek Zawieszający strony uznawać będą za niezastrzeżony.

Opis Nieruchomości

Przedmiotowa Nieruchomość stanowi działkę gruntu o numerze (…) (identyfikator działki: (…)) położoną w województwie (…), powiecie (…) - (…), jednostka ewidencyjna (…) (…)- obszar wiejski, w obrębie ewidencyjnym (…), (…)-(…). Powierzchnia Gruntu wynosi (…) ha. Dla Nieruchomości Sąd Rejonowy w (…) (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…).

Zgodnie z ewidencją gruntów, Nieruchomość stanowi: na obszarze (…) ha grunty orne (Rlllb), na obszarze (…) ha grunty orne (RIVa), a na obszarze (…) ha grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz- RIVa), jednakże na nieruchomości nie znajdują się drzewa.  

Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp (faktyczny i prawny) do drogi publicznej, to jest drogi gminnej, przylegającej do Nieruchomości od strony wschodniej, nie jest położona na obszarze rewitalizacji ani w Specjalnej Strefie Rewitalizacji, nie jest położona na terenie specjalnej strefy ekonomicznej, ponadto nie znajduje się w obszarze wydobywania kopalin, nie leży w obszarze/terenie górniczym.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy (…) (dalej: „MPZP”) w części odnoszącej się do wsi (…) - (…) stanowiącym treść uchwały Rady Miejskiej w (…) nr (…) z dnia (…) r. (dalej: „MPZP”), grunty działki nr (…) o powierzchni (…) ha objęte MPZP oznaczone są jako UP - teren zabudowy usługowej produkcyjnej; oraz KUL - teren drogi lokalnej (droga gminna) i dopuszczają na tym terenie możliwość zabudowy zgodnie z przeznaczeniem tych terenów i warunkami MPZP. Niemniej, część działki o powierzchni (…)ha nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego w zakresie działki nr. (…)  wyznacza linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu (UP oraz KUL). Natomiast, Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego nie wskazuje linii rozgraniczającej część objętą MPZP od części nieobjętej MPZP. Kupujący, na mocy pełnomocnictwa i zgody wyrażonej przez Sprzedającego zlecił geodecie dokonania pomiarów Nieruchomości w celu potwierdzenia granic działki nr (…) i na podstawie mapy sporządzonej przez geodetę zidentyfikowany został obszar Nieruchomości nieobjętej MPZP.

Z uwagi na występowanie w Gruncie obszaru, nieobjętego MPZP, w odniesieniu do nabycia Gruntu strony Transakcji wystąpiły o zgodę Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa i uzyskały ją w dniu (…) r.

Na moment sprzedaży Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji opisanej we wniosku, nie zostanie wydana decyzja o warunkach jej zabudowy w odniesieniu do części działki nr (…) nieobjętej MPZP, ani też strony Transakcji nie zabiegały o wydanie takiej decyzji.

W granicach Nieruchomości (w części nieobjętej MPZP) znajduje się słup energetyczny, a przez Grunt przebiega linia energetyczna napowietrzna. Słup oraz linia napowietrzna, oryginalnie postawione w latach sześćdziesiątych XX wieku, były przedmiotem modernizacji przeprowadzonej w (…) r. przez (…) na koszt przedsiębiorstwa przesyłowego będącego właścicielem tej infrastruktury (tj. (…)). Sprzedający nie uczestniczył i nie partycypował w kosztach modernizacji linii  energetycznej, nie wykonał również przyłączy energetycznych na działce, stąd brak jest przydziału mocy do Nieruchomości. W granicach Gruntu przebiega także instalacja wodociągowa należąca do Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji w (…) sp. z o.o. Sprzedający nie dokonał, jednakże przyłączy  wodociągowych do Nieruchomości. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi gminnej, niemniej na Gruncie nie wybudowano utwardzonych dróg i podjazdów ani zjazdów do drogi gminnej. Ponadto, Wnioskodawca powziął informację, że w części nieruchomości nieobjętej MPZP znajduje się instalacja telefoniczna, niemniej, podobnie jak instalacja wodociągowa i linia energetyczna nie należy ona do Sprzedającego.

Zgodnie z art. 3 pkt. 2 przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, budowla definiowana jest jako: „każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową". Zgodnie z powyższą definicją, znajdujące się w granicach Gruntu instalacja wodociągowa, linia energetyczna i instalacja telefoniczna stanowią budowle. Niemniej, w odniesieniu do budowli posadowionych na Gruncie: instalacja wodociągowa należy do Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji w (…) sp. z o.o., słup energetyczny i linia energetyczna napowietrzna należy do (…), natomiast instalacja telefoniczna należy do przedsiębiorstwa telekomunikacyjnego. Stąd, wyżej wymienione budowle nie należą do Sprzedającego i nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

Nieruchomość od momentu nabycia nie podlegała ulepszeniom, w szczególności takim jak: doprowadzenie wody, prądu, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych i tego rodzaju ulepszenia nie będą przeprowadzane do momentu sprzedaży Gruntu. Nieruchomość na żadnym etapie nie była również ogradzana ani dzielona. Nie były też podejmowane czynności w zakresie podziału Gruntu.

W stosunku do Nieruchomości nie były prowadzone żadne działania marketingowe. Sprzedający nie podejmował czynności mających na celu pozyskanie nabywcy Gruntu. To Kupujący dotarł i skontaktował się ze Sprzedającym bezpośrednio w wyniku zainteresowania Spółki i prowadzonych przez nią poszukiwań działki inwestycyjnej na terenie Gminy, na której znajduje się działka nr (…).

Sprzedający nabył prawo własności Nieruchomości w drodze umowy darowizny od osób fizycznych (rodziców) na podstawie aktu notarialnego z dnia (…) r. Grunt został nabyty do majątku osobistego Sprzedającego i Sprzedający nadal pozostaje jedynym właścicielem Nieruchomości. Od momentu nabycia prawa własności grunt nie był udostępniany innym osobom ani podmiotom, w tym działka (…) nie była, nie jest i do dnia jej sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy nie będzie  udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Nieruchomość stanowi część gospodarstwa rolnego Sprzedającego i do daty planowanej transakcji jest użytkowany przez Sprzedającego na cele rolnicze. Sprzedający nie wyłączył Nieruchomości spod produkcji rolnej.

1. Charakterystyka Sprzedającego

Sprzedający jest rolnikiem ryczałtowym zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt. 19 ustawy o VAT rozliczającym się na podstawie art. 115 Ustawy o VAT. Sprzedający jest również ubezpieczony w Kasie Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz jest podatnikiem podatku rolnego.

Sprzedający nie jest zobowiązany do prowadzenia ksiąg rachunkowych i nie jest zarejestrowany w zakresie prowadzonej działalności rolniczej jako czynny podatnik VAT. W zakresie sprzedaży produktów rolnych Sprzedający korzysta ze zwolnienia o jakim mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 Ustawy o VAT. W przypadku sprzedaży produktów rolnych na rzecz czynnych podatników VAT, nabywcy wystawiają na Sprzedającego faktury VAT RR.

Sprzedający, w związku z planowaną Transakcją udzielił pełnomocnictwa do występowania w jego imieniu przez pełnomocnika Kupującego, w tym do reprezentowania Sprzedającego przed organami administracji w celu przygotowania Gruntu do sprzedaży. W szczególności, Sprzedający upoważnił pełnomocnika Kupującego w poniższym zakresie:

- do zapoznania się z aktami ww. księgi wieczystej Nr (…) w Sądzie Rejonowym w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych oraz uzyskiwania wszelkich odpisów z ww. akt,

- do występowania przed Starostą (…) (…), Urzędem Miejskim w (…) oraz wszystkimi innymi organami władzy publicznej - państwowej i samorządowej w celu zapoznania się z aktami lub/i uzyskania wszelkich informacji, dokumentów lub zaświadczeń dotyczących powyższej nieruchomości,

- do reprezentowania Sprzedającego przed geodetami i innymi podmiotami w zakresie dokonania pomiarów powyższej nieruchomości, potwierdzenia granic oraz przeprowadzenia analiz glebowo-środowiskowych.

Dodatkowo, zgodnie z zapisami umowy przedwstępnej zawartej pomiędzy Sprzedającym a Kupującym, Sprzedający wyraził zgodę na dokonywanie przez Kupującego niezbędnych czynności technicznych zmierzających do potwierdzenia Warunków Zawieszających, w tym zwłaszcza dokonywania wszelkich pomiarów, odwiertów oraz dysponowania Nieruchomością dla celów budowlanych w celu prowadzenia przez Kupującego postępowań administracyjnych oraz zapytań dla przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane pod warunkiem doprowadzenia Nieruchomości przez Kupującego na żądanie Sprzedającego do stanu poprzedniego (zwłaszcza po dokonaniu przez Kupującego odwiertów). Prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane nie uprawnia Kupującego do zaciągania w imieniu Sprzedającego żadnych zobowiązań finansowych.

W związku z planowaną Transakcją Sprzedający dwukrotnie wystąpił do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w celu uzyskania odpowiedzi, czy dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacjach indywidualnych z dnia 25 stycznia 2024 roku o sygnaturze 0114-KDIP1-3.4012.20.2024.1.AMA oraz z dnia 6 czerwca 2024 r. o sygnaturze 0114-KDIP4‑3. 4012.191.2024.3.IK uznał, że Sprzedający w zakresie planowanej Transakcji będzie działał w charakterze podatnika VAT. Dodatkowo, w interpretacji z 6 czerwca 2024 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej rozstrzygnął, że dostawa Gruntu nie będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10, pkt 10a ani też na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, w związku z czym Sprzedaż Nieruchomości będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg właściwej dla tej czynności stawki VAT.

W związku z uzyskaniem ww. interpretacji podatkowych, Sprzedający zamierza przed datą Transakcji zarejestrować się jako czynny podatnik VAT. Tym samym, Sprzedający dla celów działalności rolniczej nadal korzystał będzie ze statusu rolnika ryczałtowego, podczas gdy dla celów sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości będzie działał jako czynny podatnik VAT. W związku z dostawą przedmiotowej Nieruchomości Sprzedający wystawi fakturę VAT.

Zapłata uzgodnionej z Kupującym ceny zostanie dokonana na indywidualny rachunek bankowy Sprzedającego. Z uwagi na fakt, że Nieruchomość nie będzie zbywana w ramach zarejestrowanej przez Sprzedającego działalności gospodarczej, Sprzedający wskaże do realizacji Transakcji wyłącznie osobisty rachunek bankowy w banku posiadającym siedzibę w Polsce. Indywidualne rachunki bankowe nie posiadają więc tzw. subkonta VAT, w związku z powyższym płatność uzgodnionej z Kupującym ceny nie będzie mogła zostać zrealizowana w mechanizmie tzw. podzielonej płatności. Dodatkowo, zważywszy na powyższe, płatność ceny wynikającej z Umowy Sprzedaży nie będzie mogła zostać uiszczona na rachunek bankowy znajdujący się na liście rachunków bankowych prowadzonej przez Szefa Krajowej Administracji Skarbowej (tzw. Biała Lista).

2. Charakterystyka Kupującego i jego działalność

Kupujący jest spółką celową, powołaną do realizacji Transakcji. Spółka działa w branży nieruchomościowej, przedmiotem jej przeważającej działalności jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Kupujący zamierza nabyć przedmiotową Nieruchomość w celach realizacji inwestycji, po czym wynajmować pełne zaplecze biurowo-warsztatowe na rzecz podmiotów powiązanych zajmujących się wynajmem sprzętu (…), a w szczególności (…).

Zgodnie z zamierzeniami Kupującego planowana inwestycja na zakupionym Gruncie polegać ma na wybudowaniu:

- budynku warsztatowego służącego do naprawy pojazdów, w tym (…), składającego się z (…) m² powierzchni warsztatowej w (…) zatokach oraz (…) m² powierzchni biurowej (w tym pomieszczeń socjalnych), jak również około (…) miejsc parkingowych dla lekkich i ciężkich pojazdów, który to obiekt zostanie wyposażony w panele słoneczne na dachu;

- centralnego budynku warsztatowego do poważnych napraw mechanicznych pojazdów, w tym (…), składającego się z: (…) m² powierzchni warsztatowej w (…) zatokach wraz z kabiną lakierniczą do malowania (…) oraz z (…) m² powierzchni biurowej (w tym pomieszczenia socjalne) jak również około (…) miejsc parkingowych dla lekkich i ciężkich pojazdów, który to obiekt zostanie wyposażony w panele słoneczne na dachu;

- budynku przeznaczonego do przechowywania urządzeń chłodniczych, składającego się z: (…) m² powierzchni użytkowej, (…) m² powierzchni biurowej (w tym pomieszczeń socjalnych) o wysokości 12 do 14 m w celu pomieszczenia kilka poziomów antresol magazynowych na urządzenia chłodnicze, który to obiekt zostanie wyposażony w panele słoneczne na dachu;

- terenów zielonych i parkingów dla jak największej liczby pojazdów, z miejscami na stacje ładowania i zadaszoną myjnię samochodową oraz z miejscem na strefę tankowania paliwa.

Wybudowane budynki i budowle zostaną następnie oddane w najem i będą służyły Kupującemu do prowadzenia działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT.

Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

Kupujący nie prowadzi działalności zwolnionej z VAT oraz nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości do prowadzenia działalności zwolnionej z VAT.

Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku nr 1)

Czy w świetle interpretacji podatkowych otrzymanych przez Sprzedającego, z których wynika że Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego oraz zwrotu nadwyżki takiego podatku wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego na okoliczność zawartej Umowy Sprzedaży?

Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług

W świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego oraz zwrotu nadwyżki takiego podatku wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego w związku z nabyciem Nieruchomości.

Zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT - kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Ponadto, na gruncie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Jednakże, zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do odliczenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z powyższych regulacji wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego). Ponadto, nie może zajść żadna z przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ust. 1-3a.

Tym samym w pierwszej kolejności należy zbadać, czy po stronie Wnioskodawcy zajdzie związek między nabyciem Nieruchomości, a wykonywanymi przez niego czynnościami opodatkowanymi.

Z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT wynika generalna zasada, iż przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Z kolei w świetle art. 8 ustawy o VAT opodatkowanym świadczeniem usług jest każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Biorąc pod uwagę, że intencją Kupującego jest wybudowanie na Nieruchomości obiektów warsztatowo-biurowych, magazynowych oraz budowli (w tym, parkingów) wraz z niezbędną do funkcjonowania tych obiektów infrastrukturą i późniejszy najem tych obiektów, należy zauważyć, że czynność taka będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako odpłatne świadczenie usług. Tym samym należy uznać, że nabywana Nieruchomość (działka) będzie wykorzystywana do czynności podlegających opodatkowaniu VAT. Spełnione zatem zostanie podstawowe kryterium prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego. W konsekwencji, biorąc pod uwagę, że Kupujący jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT, Kupującemu przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a w przypadku wystąpienia nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, możliwe będzie również dokonanie zwrotu tej nadwyżki na rachunek bankowy Kupującego.

Powyższe prawo do odliczenia i zwrotu podatku naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej Transakcję będzie przysługiwało Kupującemu jeżeli dostawa Nieruchomości przez Sprzedającego podlega opodatkowaniu VAT i nie jest zwolniona z VAT na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt. 10, pkt 10a ani też art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Kwestię opodatkowania planowanej Transakcji podatkiem VAT Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej rozstrzygnął w wydanych na rzecz Sprzedającego interpretacjach indywidualnych z dnia 25 stycznia 2024 roku o sygnaturze 0114-KDIP1-3.4012.20.2024.1.AMA oraz z dnia 6czerwca 2024 r. o sygnaturze 0114-KDIP4-3.4012.191.2024.3.IK. W interpretacji indywidualnej z dnia 25 stycznia 2024 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał stanowisko Sprzedającego jako nieprawidłowe oraz stwierdził, że Sprzedający zbywając działkę będzie działał w charakterze podatnika od towarów i usług, w związku z czym, dostawa Gruntu podlegać będzie VAT. Natomiast w interpretacji indywidualnej z dnia 6czerwca 2024 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej ponownie uznał stanowisko Sprzedającego za nieprawidłowe potwierdzając, że Sprzedający zbywając działkę będzie działał w charakterze podatnika od towarów i usług, a ponadto, dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt. 10, pkt 10a ani też art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, w związku z czym, dostawa Gruntu podlegać będzie opodatkowaniu VAT w całości.

Z uwagi na powyższe, w ocenie Wnioskodawcy, Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego i zwrotu nadwyżki tego podatku wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Sprzedającego w związku z nabyciem przedmiotowej Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:,

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy,

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy,

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że planowana transakcja dotyczy nabycia przez Państwa od pana (Y.) niezabudowanej nieruchomości gruntowej. Sprzedający w zakresie planowanej Transakcji będzie działał w charakterze podatnika VAT, a dostawa Gruntu nie będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10, pkt 10a ani też na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, w związku z czym Sprzedaż Nieruchomości będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg właściwej dla tej czynności stawki VAT. W związku z dostawą przedmiotowej Nieruchomości Sprzedający wystawi fakturę VAT.

Działacie Państwo jako spółka celowa, powołana do realizacji Transakcji. Działają Państwo w branży nieruchomościowej, przedmiotem jej przeważającej działalności jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Zamierzają Państwo nabyć przedmiotową Nieruchomość w celach realizacji inwestycji, po czym wynajmować pełne zaplecze biurowo-warsztatowe na rzecz podmiotów powiązanych zajmujących się wynajmem sprzętu (…), a w szczególności (…).

Wybudowane budynki i budowle zostaną następnie oddane w najem i będą służyły Państwu do prowadzenia działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Są Państwo zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Nie prowadzą Państwo działalności zwolnionej z VAT oraz nie zamierzają wykorzystywać Nieruchomości do prowadzenia działalności zwolnionej z VAT.

Przedmiotem Państwa wątpliwości jest prawo do odliczenia podatku naliczonego oraz zwrotu nadwyżki takiego podatku wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego na okoliczność zawartej Umowy Sprzedaży.

Odnosząc powyższe do przywołanych przepisów należy wskazać, że będzie Państwu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymanych faktury dokumentującej sprzedaż nieruchomości stanowiącej działkę nr (…).

Przedmiotowa nieruchomość będzie bowiem wykorzystywana przez Państwa do wykonywania czynności opodatkowanych - prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie budynków, które zamierzają Państwo na niej wybudować.

W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, będą Państwo uprawnieni do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zadanego pytania), w odniesieniu do opisanego zdarzenia przyszłego. Zatem kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku, nie mogą być rozpatrzone – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Odnosząc się do przywołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych, Organ pragnie zauważyć, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i odnoszą się wyłącznie do okoliczności przedstawionych w inicjujących tę sprawę wnioskach. Podkreślenia w tym miejscu bowiem wymaga, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podmiotów w wyniku rozstrzygnięć, dotyczących konkretnych stanów faktycznych/zdarzeń przyszłych osadzonych w określonym stanie prawnym. Interpretacje indywidualne nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego, co oznacza, że należy je traktować indywidualnie (por. prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 27 marca 2015 r., sygn. akt III SA/Łd 109/15).

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa.

Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W szczególności okoliczność, że dostawa Gruntu nie będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10, pkt 10a ani też na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, w związku z czym Sprzedaż Nieruchomości będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg właściwej dla tej czynności stawki VAT została przyjęta jako element opisu sprawy i nie była przedmiotem oceny Organu.

W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2383, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 poz. 935, dalej: „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej naplatformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § ustawy z dnia 29sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.