Interpretacja indywidualna z dnia 9 sierpnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.366.2024.3.AP

Opodatkowanie przychodów osiąganych z najmu nieruchomości objętej zarządem.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 kwietnia 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 14 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania przychodów osiąganych z najmu nieruchomości objętej zarządem. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwania – pismami z 18 czerwca 2024 r. (wpływ 18 czerwca 2024 r.) oraz z 15 lipca 2024 r. (wpływ 16 lipca 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Posiada Pani część udziałów (…/…) w nieruchomości znajdującej się w X przy ul. …, której większościowym współwłaścicielem oraz zarządcą jest Miasto X. Zarząd prowadzi: Zarząd Lokali Miejskich, ul…..

Po zaciągnięciu informacji w Urzędzie Skarbowym w Y upewniono Panią, że powinna Pani uiszczać podatek dochodowy w formie ryczałtu. Natomiast ww. Zarząd Lokali Miejskich zaprzeczył tej informacji powołując się na roczne rozliczenie nieruchomości po zamknięciu ksiąg rachunkowych - odwołując się do art. 208 Kodeksu cywilnego oraz przepisu art. 2 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym oraz art. 6 ust. 1. Tym samym, odmówiono Pani przekazania comiesięcznych informacji na temat przychodu z pozyskanych czynszów, co uniemożliwia Pani odprowadzenie podatku w formie wskazanej przez Urząd Skarbowy w Y. Informacje te zawarte są w pismach ZLM z 11 kwietnia 2024 r. i 20 marca 2024 r. jako odpowiedzi na Pani pisma z 9 marca 2024 r. i 26 stycznia 2024 r.

Nadmienia Pani, że umowy najmu z lokatorami zawiera Zarząd Lokali Miejskich. Przychód za 2022 r. otrzymany we wrześniu 2023 r. rozliczyła Pani na zasadach ogólnych, odprowadzając do Urzędu Skarbowego w Y 12% podatku dochodowego.

Posiada Pani również .../… udziałów w nieruchomości położnej przy ul. … w Y, równocześnie prowadząc zarząd tą nieruchomością. Jako, że prowadzi Pani zarząd tą nieruchomością, zawiera Pani osobiście umowy najmu z lokatorami. Biorąc ten fakt pod uwagę uznała Pani, że jest to najem prywatny i w 2023 r. odprowadzała Pani do Urzędu Skarbowego (zgodnie z sugestią Urzędu) zaliczkę podatku dochodowego w formie ryczałtu proporcjonalnie do swoich udziałów. Pozostałą część podatku odprowadzał drugi współwłaściciel, zgodnie ze swoim udziałem …/….

Przychód z nieruchomości położonej w X otrzymuje Pani raz w roku. W tytule przelewu na Pani konto bankowe Zarząd Lokali Miejskich w X wpisuje: „wypłata z zysku za rok ...” lub „wyplata pożytku za rok …”.

W piśmie z 18 czerwca 2024 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, wskazała Pani, że posiada nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Od stycznia 2009 r. posiada Pani udziały w nieruchomości, która znajduje się w X. Od 2009 r. opodatkowuje Pani uzyskane przychody z najmu nieruchomości w X na zasadach ogólnych.

Od stycznia 2006 r. posiada Pani udziały w nieruchomości, która znajduje się w Y. Od 2023 r. opodatkowuje Pani uzyskane przychody z najmu nieruchomości w Y ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Pierwsze przychody z najmu w X uzyskała Pani w 2010 r. (dochód za 2009 r.), a z najmu w Y w 2007 r. (dochód za 2006 r).

W piśmie z 15 lipca 2024 r., stanowiącym kolejne uzupełnienie wniosku, wskazała Pani, że pytanie dotyczy przychodu otrzymanego w 2023 r., a dotyczącego pożytku za 2022 r. Pani pytanie dotyczy opodatkowania przychodów z najmu udziałów nieruchomości w X. Nie opodatkowała Pani przychodów z najmu w ramach działalności gospodarczej. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w II uzupełnieniu wniosku):

Czy przychody osiągnięte z najmu dotyczącego udziałów w nieruchomości w X może Pani opodatkować wg ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym?

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w II uzupełnieniu wniosku):

Uważa Pani, że przychody z najmu dotyczącego udziałów w nieruchomości w X powinny być opodatkowane, zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, w stawce 8,5%.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pani przedstawiła we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061), zgodnie z którym:

Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne uregulowane są w przepisach ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776).

Jak stanowi art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Z przedstawionych uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne lub art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Z opisu sprawy wynika, że posiada Pani część udziałów (…/…) w nieruchomości znajdującej się w X, której większościowym współwłaścicielem oraz zarządcą jest Miasto X. Zarząd prowadzi: Zarząd Lokali Miejskich. Po zaciągnięciu informacji w Urzędzie Skarbowym upewniono Panią, że powinna Pani uiszczać podatek dochodowy w formie ryczałtu. Natomiast ww. Zarząd Lokali Miejskich zaprzeczył tej informacji powołując się na roczne rozliczenie nieruchomości po zamknięciu ksiąg rachunkowych - odwołując się do art. 208 Kodeksu cywilnego oraz przepisu art. 2 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym oraz art. 6 ust. 1. Tym samym, odmówiono Pani przekazania comiesięcznych informacji na temat przychodu z pozyskanych czynszów, co uniemożliwia Pani odprowadzenie podatku w formie wskazanej przez Urząd Skarbowy. Przychód za 2022 r. otrzymany we wrześniu 2023 r. rozliczyła Pani na zasadach ogólnych odprowadzając do Urzędu Skarbowego 12% podatku dochodowego. Przychód z nieruchomości położonej w...otrzymuje Pani raz w roku. W tytule przelewu na Pani konto bankowe Zarząd Lokali Miejskich w X wpisuje: „wypłata z zysku za rok” ... lub „wypłata pożytku za rok …”. W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku wskazała Pani, że posiada Pani nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Od stycznia 2009 r. posiada Pani udziały w nieruchomości, która znajduje się w X. Od 2009 r. opodatkowuje Pani uzyskane przychody z najmu nieruchomości w X na zasadach ogólnych. Pierwsze przychody z najmu w ... uzyskała Pani w 2010 r. (dochód za 2009 r.). W piśmie stanowiącym kolejne uzupełnienie wniosku wskazała Pani, że pytanie dotyczy przychodu otrzymanego w 2023 r., a dotyczącego pożytku za 2022 r. Pani pytanie dotyczy opodatkowania przychodów z najmu udziałów nieruchomości w X. Nie opodatkowała Pani przychodów z najmu w ramach działalności gospodarczej. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej.

Powzięła Pani wątpliwość czy przychody osiągnięte z najmu dotyczącego udziałów w nieruchomości w ... (pożytku za 2022 r.) może Pani opodatkować wg ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z definicją współwłasności wynikającą z art. 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny:

Cechą charakterystyczną współwłasności jest to, że prawo własności całej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku współwłaścicielom. Jeżeli wielkość takiego udziału jest określona, mówi się wówczas o współwłasności w częściach ułamkowych.

Do tego rodzaju współwłasności mają zastosowanie przepisy art. 197 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

Treść stosunku będącego podstawą powstania współwłasności może określać inną wielkość udziałów. W czasie trwania współwłasności w częściach ułamkowych każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Z kolei, współposiadanie i korzystanie z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli podlega pewnym ograniczeniom.

Według art. art. 206 ustawy Kodeks cywilny:

Ponadto, według zasady zawartej w art. 207 ww. ustawy:

Z unormowania zawartego w tym przepisie wynika jednoznacznie, że współposiadanie rzeczy i wspólne korzystanie z niej jest regułą, a korzystanie i posiadanie rozdzielne części rzeczy wspólnej – wyjątkiem.

W myśl art. 201 ustawy Kodeks cywilny:

Zgodnie z art. 203 ustawy Kodeks cywilny:

Szczegółowy zakres uprawnień i obowiązków zarządcy nieruchomością wynika z przepisów ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.) oraz przepisów odrębnych ustaw – w tym ustawy z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1550 ze zm.), a także postanowień umowy o zarządzanie nieruchomością.

Zgodnie z art. 184a ustawy o gospodarce nieruchomościami:

W myśl art. 184b ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Stosownie do art. 185 ust. 2 ww. ustawy:

Według art. 612 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego:

Natomiast w myśl art. 613 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego:

Niezależnie od sposobu powołania zarządcy nieruchomości, tj. czy z woli współwłaścicieli nieruchomości, czy z nakazu sądu, czynność zarządzania nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkownika i właściwej eksploatacji nieruchomości, w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. Ustalenie zarządcy nie ogranicza w żadnym razie praw własności. Zarządca nieruchomości wykonuje te czynności we własnym imieniu, ale na rzecz współwłaścicieli nieruchomości, czyli nie na własny rachunek. Okoliczność ta nie pozbawia właścicieli statusu podatnika podatku dochodowego. Tym samym, obowiązki podatkowe dotyczące przychodów z najmu nieruchomości nadal spoczywają na każdym ze współwłaścicieli, stosownie do posiadanych przez nich udziałów.

Zauważyć należy, że w sytuacji, gdy zarządca lokali działał na Pani rzecz, to otrzymane w 2022 r. od najemców należności za najem (czynsz płacony zarządcy) stanowiły dla Pani przysporzenie majątkowe (otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne), od którego należało odprowadzić należny podatek dochodowy. Skoro bowiem zarządca działał na Pani rzecz, to pobrane przez zarządcę na Pani rzecz należności z tytułu najmu (czynsz) należało uznać za Pani przychody – otrzymane lub postawione do Pani dyspozycji w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne (tj. w 2022 r.).

Wskazać należy, że od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 r. – na podstawie przepisu przejściowego w ustawie Polski Ład – podatnicy, którzy osiągali przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze (czyli z tzw. najmuprywatnego), mogli stosować formy opodatkowania obowiązujące na 31 grudnia 2021 r.

Oznacza to, że zarówno przychody/dochody z najmu prywatnego podatnika, który takie przychody/dochody osiągał do 31 grudnia 2021 r., jak i podatnika, który pierwszy taki przychód/dochód osiągnął od 1 stycznia 2022 r., mógł podlegać opodatkowaniu:

·na zasadach ogólnych według skali podatkowej albo

·ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

W 2022 r. dochody z najmu prywatnego na zasadach ogólnych według skali podatkowej mogli zatem opodatkować podatnicy, którzy:

·w poprzednim roku rozliczali dochody z najmu prywatnego na zasadach ogólnych,

·w poprzednim roku rozliczali przychody z najmu prywatnego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych,

·w 2022 r. zaczęli osiągać przychody z najmu prywatnego.

W przedmiotowej sprawie, skoro zarządca lokali dokonywał za Panią czynności zarządzania nieruchomością i otrzymywał od najemców w 2022 r. przychody z tytułu najmu, to uzyskany z tego tytułu przychód za 2022 r. mogła Pani opodatkować na zasadach ogólnych według skali podatkowej albo ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, że przychody z najmu dotyczącego udziałów w nieruchomości w X począwszy od 1 stycznia 2022 r. mogły być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w myśl art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z najmu wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotowa interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem zapytania. Inne kwestie wynikające z opisu sprawy nie podlegały ocenie.

Ponadto wskazuję, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy Pani. Nie wywołuje skutków prawnych dla pozostałych współwłaścicieli.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).