Interpretacja indywidualna z dnia 12 sierpnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.459.2024.2.ŻR

Uznanie przeniesienia własności lokali nabytych w wykonaniu umowy zlecenia powierniczego za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 czerwca 2024 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie uznania przeniesienia własności lokali nabytych w wykonaniu umowy zlecenia powierniczego za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT oraz podatku dochodowego od osób fizycznych.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pan … (dalej „Wnioskodawca”) wykonuje działalność gospodarczą pod nazwą … od 1 lutego 2007 r. Od 5 lutego 2007 r. posiada Pan status czynnego podatnika VAT. Przeważającym przedmiotem Pana działalności gospodarczej jest działalność w zakresie: Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (PKD 41.20.Z). Ponadto, wg wpisu do CEIDG wykonuje Pan działalność gospodarczą w zakresie o oznaczeniach PKD: 68.20.Z, 68.10.Z, 43.99.Z, 43.91.Z, 43.39.Z, 43.34.Z, 43.33.Z, 43.32.Z, 43.31.Z, 43.22.Z, 43.21.Z, 43.12.Z, 42.21.Z, 41.10.Z.

W ramach wykonywanej działalności gospodarczej poszukuje Pan możliwości nabycia budynku wielorodzinnego z wydzielonymi lokalami, dla których zostały ustanowione księgi wieczyste. Zaznaczyć należy, że w ramach stosowanego modelu biznesowego, w poszukiwaniach uwzględnia Pan wyłącznie takie budynki, które posiadają części wspólne (poddasza, piwnice), w których fizycznie i formalnoprawnie możliwe będzie wyodrębnienie dodatkowych lokali. Od początku realizacji przedsięwzięcia (na etapie poszukiwania budynku do nabycia), planuje Pan, że w wyniku podjętych robót modernizacyjnych, rozbudowy, nadbudowy podejmowanych w nabytych przez Pana budynków wytworzone będą nowe lokale (dalej określane są jako „nowe lokale”), stanowiące Pana wyłączną własność. Zatem, Pana celem biznesowym jest wytworzenie w ramach realizowanego przedsięwzięcia gospodarczego nowych samodzielnych lokali będących jego wyłączną własnością, powstałych w częściach budynku, w które uprzednio nie pełniły takiej funkcji.

Przed nabyciem budynku pozyskuje Pan Klientów (dalej zamiennie: „Klienci”, „Inwestorzy”, „Zleceniodawcy”), z którymi zawiera wpierw umowy rezerwacyjne na konkretne lokale (dotyczy to lokali istniejących, a nie nowo wytworzonych przez Pana, o których mowa powyżej), a następnie umowy zlecenia, w ramach których to umów zobowiązuje się do nabycia w imieniu własnym, ale na rzecz Zleceniodawców udziału w konkretnym, określonym w umowie zlecenia, budynku. W umowie zlecenia Strony (tj. Pan i Inwestor określani łącznie) m.in. specyfikują obowiązki spoczywające na Panu służące realizacji zlecenia, w szczególności takie jak spłata zobowiązań obciążających nieruchomość, weryfikację i ewentualne uregulowanie stanu prawnego nieruchomości i poszczególnych lokali, a nade wszystko wykonanie prac remontowych i modernizacyjnych w nieruchomości, koordynacja i prowadzenie remontu części wspólnych, niejednokrotnie uzyskiwanie pozwoleń na budowę, zgłaszanie remontów, szacowanie inwestycji, nadzorowanie i rozliczanie wykonawców, pozyskiwanie dofinansowań i kredytów na remont części wspólnych, rozliczanie ich, itp.

Rzeczywistym finalnym skutkiem świadczenia realizowanego przez Pana na rzecz Inwestora będzie przeniesienie na rzecz Inwestora własności konkretnego lokalu mieszkalnego, oznaczonego i skonkretyzowanego w umowie zlecenia (oznaczonego wg ustanowionej księgi wieczystej) co do wielkości, standardu, lokalizacji (w tym kondygnacji) wraz z udziałem w gruncie i ewentualnymi lokalami przynależnymi (wg stanu na zakończenie przedsięwzięcia gospodarczego). Jest to umowa powierniczego nabycia nieruchomości. Przeniesienie własności, o którym mowa powyżej dokonywane będzie na podstawie umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego, w którym Strony stwierdzą, że cena lokalu odpowiada cenie udziału w nieruchomości określonej w umowie zlecenia zawartej uprzednio przez Strony. Podkreślić trzeba, że w każdym przypadku zawierając umowę powierniczą Inwestorzy mają wiedzę na temat tego, że zamierza Pan dokonać remontu, ale również modernizacji, przebudowy i rozbudowy budynku, a także adaptację poddaszy na cele mieszkaniowe, wytworzyć tym samym nowe lokale, które będą stanowiły Pana wyłączną własność. Z uwzględnieniem tego co w poprzednim zdaniu kalkulowane są ceny, za które Inwestorzy zakupią lokale zgodnie z zawartą umową ich powierniczego nabycia nieruchomości. Każdy Inwestor udziela Panu, sporządzone w formie aktu notarialnego, nieodwołalne pełnomocnictwo, na podstawie którego wykonuje Pan zaplanowane prace remontowe, modernizacyjne, w zakresie rozbudowy i adaptacji, a następnie uzyskuje własność nowych lokali (w znaczeniu jak wyżej).

Wobec faktu, że własność lokalu nie może istnieć samodzielnie, gdyż są z nią związane prawa do części budynku i prawa do gruntu pod budynkiem oraz innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali, ustalenie udziału w nieruchomości wspólnej dokonywane będzie zgodnie z obowiązującym prawem, tj. z zastosowaniem metody określonej w art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 26 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Tak to zostało wskazane powyżej, w praktyce, dla potrzeb realizacji zleceń udzielonych w ramach umów powierniczego nabycia nieruchomości, zamierza Pan nabyć cały budynek, pomimo że nie jest to konieczne wg umowy o powiernicze nabycie nieruchomości.

Podkreślić trzeba, że finansuje Pan wyłącznie z własnych środków nabycie budynku w takim zakresie, w jakim nie został on objęty umowami nabycia powierniczego (np. powierzchnia budynku 1000 m², łączna powierzchnia objęta umowami nabycia powierniczego wynosi 700 m², to finansuje Pan środkami własnymi nabycie 300 m², w skład których wchodzą części wspólne – uwaga - przykład nie wskazuje na rzeczywiste wielkości, a został przytoczony wyłącznie do zobrazowania mechanizmu działania). Środki własne, o których mowa w poprzednim zdaniu, to w szczególności osobiste środki pochodzące z innych przedsięwzięć, z wykonywanej działalności gospodarczej, ewentualnie, w miarę potrzeby z uzyskanych osobiście przez Pana kredytów, pożyczek, itp. Do środków własnych nie są zaliczane środki pozyskane przez Pana od Inwestorów w ramach umowy zlecenia. Na podstawie umowy zlecenia, w ramach relacji powierniczej, Zleceniodawca przekazuje Panu świadczenie pieniężne identyfikowane w umowie zlecenia jako cena udziału w nieruchomości nabywanej w Pana imieniu własnym, ale na rzecz Zleceniodawcy wraz z określonymi w umowie zlecenia znanymi kosztami wykonania zlecenia. W umowie zlecenia określone jest wynagrodzenie Pana za wykonanie świadczenia na podstawie umowy zlecenia, odrębne od ceny lokalu, za którą ma Pan sprzedać Inwestorowi dany lokal w ramach umowy powierniczego nabycia. Zgodnie z postanowieniami umowy wynagrodzenie za wykonane świadczenie płatne jest przez Zleceniodawcę po przeniesieniu własności lokalu. Cena udziału w nieruchomości nabywanej powierniczo, tj. w Pana imieniu własnym, ale na rzecz Zleceniodawcy, wraz z określonymi w umowie zlecenia znanymi kosztami wykonania zlecenia wypłacana jest Panu przez Zleceniodawcę zgodnie z harmonogramem określonym w umowie. Harmonogram może przewidywać wpłaty przed przeniesieniem własności lokalu na Zleceniodawcę.

Środki otrzymane przez Pana od Inwestora, również uzyskane przed przeniesieniem własności lokalu, mają być przeznaczone wyłącznie na nabycie zarezerwowanego przez Inwestora lokalu, wykonanie prac remontowych w lokalu Inwestora.

Nabycie w imieniu własnym, ale na rzecz Zleceniodawcy i następnie przeniesienie własności odrębnego lokalu zidentyfikowanego w umowie zlecenia określane dalej jako „powiernicze nabycie nieruchomości” stanowi zdarzenie przyszłe, którego dotyczy niniejszy wniosek.

Tak jak zostało wskazane powyżej, planuje Pan, że w wyniku podjętych robót modernizacyjnych realizowanych w nabytym przez Pana budynku wytworzone będą nowe lokale. Podkreślić przy tym należy, że poniesie Pan w całości i wyłącznie ciężar ekonomiczny nabycia budynku w tej części, w jakiej cena nie przypada na konkretny lokal objęty nabyciem powierniczym, a także sfinansuje koszty przeprowadzenia wszelakich prac i podjęcia wszystkich działań formalnych niezbędnych do wytworzenia nowego lokalu, stanowiącego w przyszłości jego wyłączną własność. Ponadto, kluczowe znaczenie ma to, że już dokonując rezerwacji, a następnie zawierając umowę zlecenia powierniczego nabycia nieruchomości i ustalając z Panem cenę, za którą nabędą konkretny lokal, Inwestorzy znają plany i zamiary Inwestora względem budynku, w tym części wspólnych (tj. oprócz przeprowadzenia remontu i modernizacji zamiar wytworzenia nowych lokali, których ma być wyłącznym właścicielem, a których istnienie w przyszłości wpłynie na udział Inwestorów jako właścicieli w gruncie i częściach wspólnych budynku) i godzą się udzielić Panu stosownego pełnomocnictwa. Zatem, już na tym etapie, przy ustalaniu ceny lokali nabywanych przez Inwestorów, uwzględnione jest wytworzenie przez Pana w danym budynku nowych lokali. Ze względu na to, że w budynku wielorodzinnym istnieje wspólnota nowe lokale wytworzone w wyniku modernizacji, przebudowy i rozbudowy formalnie zaliczone będą do części wspólnych nieruchomości. Zaznaczyć należy, że będzie to powodowane wyłącznie tym, że roboty budowlane lub działania formalne służące wyodrębnieniu własności takich lokali nie zostały ukończone w budynku, w którym funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa - tylko i wyłącznie z tego powodu (co ma swoje uzasadnienie w odrębnych przepisach dotyczących własności lokali). Żaden z Inwestorów nie ma i nie będzie miał w przyszłości wyłącznego prawa do takich lokali i nie sfinansuje ich nabycia, fizycznego ani formalnego wytworzenia. Raz jeszcze trzeba podkreślić, że wytworzenie takich lokali finansowane będzie wyłącznie z Pana środków własnych. Jednym słowem: w każdym przypadku umowa powiernicza zawierana przez Pana dotyczyła będzie wyłącznie nabycia konkretnego lokalu wraz z udziałem w gruncie i częściach wspólnych, ale już przy kalkulacji ceny uwzględniane są Pana zamiary polegające na wytworzeniu nowych lokali, które mają być jego wyłączną własnością.

Konkludując, Inwestorzy jako formalni współwłaściciele części wspólnych wyrażą zgodę na ustanowienie własności nowych lokali na Pana rzecz albo wskazanej przez Pana jako uprawnionego do tych lokali, osoby trzeciej bez wynagrodzenia na rzecz wspólnoty mieszkaniowej i poszczególnych właścicieli tworzących taką wspólnotę. W aktach notarialnych Inwestorzy udzielą Wnioskodawcy stosownych nieodwołalnych pełnomocnictw do ustanowienia własności nowych lokali na Pana rzecz albo wskazanej przez Pana osoby trzeciej bez wynagrodzenia na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Uzyskane w ten sposób lokale zamierza Pan sprzedać we własnym imieniu i na własną rzecz. W przypadku ustanowienia własności nowego lokalu na rzecz wskazanej przez Pana osoby trzeciej, osoba trzecia wypłaca Panu wynagrodzenie za ustanowione na jej rzecz prawo. Zdarzenie takie stanowi drugie zdarzenie przyszłe.

Pytanie

(we wniosku nr 1) Czy dokonując rozliczenia podatku od towarów i usług z tytułu realizacji umowy zlecenia, tj. powierniczego nabycia nieruchomości, Wnioskodawca powinien traktować jako czynność opodatkowaną VAT zbycie lokalu w ramach realizacji zlecenia powierniczego nabycia nieruchomości?

Pana stanowisko w sprawie

Dokonując rozliczenia podatku od towarów i usług z tytułu realizacji umowy zlecenia, tj. powierniczego nabycia nieruchomości, Wnioskodawca powinien traktować jako czynność opodatkowaną VAT zbycie lokalu w ramach realizacji zlecenia powierniczego nabycia nieruchomości.

W ramach wykonywanej działalności, w okolicznościach wskazanych w niniejszym wniosku, Wnioskodawca zamierza zrealizować świadczenia w ramach umowy zlecenia kreującej stosunek prawny powierniczego nabycia nieruchomości. Zaznaczyć trzeba, że tego rodzaju relacje cywilnoprawne są prawnie dopuszczalne, a kreowane w ramach takich stosunki gospodarcze są w pełni legalne. Kluczowe znaczenie ma bowiem to, że w obrocie gospodarczym podmioty nie muszą działać osobiście, dopuszczalne jest działanie przez wyznaczoną osobę trzecią, np. przez powiernika. Istota zlecenia powierniczego nabycia nieruchomości polega na tym, że w stosunkach zewnętrznych powiernik dokonuje nabycia pewnej rzeczy lub prawa we własnym imieniu, ale na rzecz zleceniodawcy, który w chwili nabycia nie ujawnia się przed zbywcą, bądź innymi osobami.

Powiernictwo jako instytucja prawna nie jest wprost uregulowane w prawie polskim. Podstawą do konstruowania czynności powierniczych jest wyrażona w art. 353¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny zasada swobody kontraktowej.

Zgodnie z taką regulacją strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. W praktyce najczęściej podstawą do skonstruowania umowy powierniczej jest umowa zlecenia. Na skutek tego prawa i obowiązki stron tej umowy należy zasadniczo oceniać według przepisów o zleceniu. Istota zlecenia powierniczego polega na tym, że na zewnątrz występuje powiernik, który dokonuje nabycia pewnej rzeczy lub prawa we własnym imieniu, ale na rzecz zleceniodawcy. Jak wynika z art. 734 i 735 Kodeksu cywilnego, istotą umowy zlecenia jest odpłatne (prowizja) lub nieodpłatne dokonanie określonej czynności prawnej w imieniu dającego zlecenie lub jeżeli tak stanowi umowa w imieniu własnym, lecz na rachunek zlecającego. W tym ostatnim wypadku wszelkie nabycie praw lub rzeczy ma charakter powierniczy (fiducjarny), a przyjmujący zlecenie ma obowiązek wydać zlecającemu wszystko, co przy wykonaniu zlecenia dla niego uzyskał, chociażby w imieniu własnym (art. 740 zdanie 2 Kodeksu cywilnego).

Niniejszy wniosek nie ma na celu ustalenia charakteru cywilnoprawnego relacji pomiędzy Wnioskodawcą i Klientami, a informacje zamieszczone powyżej służą wyłącznie wyjaśnieniu okoliczności cywilnoprawnych zdarzenia (zarys prawny w zakresie prawa cywilnego, niezbędny do dokonania interpretacji podatkowej). Dla uzasadnienia stanowiska zaprezentowanego przez Wnioskodawcę powyżej w odpowiedzi na pytanie pierwsze i drugie należy wskazać, iż skutki podatkowe transakcji dokonywanych za pośrednictwem powiernika (tutaj taką funkcję pełni Wnioskodawca) postrzegane są inaczej na gruncie podatku od towarów i usług (VAT) oraz podatków dochodowych (tutaj PIT).

W przypadku VAT, zgodnie z art. 5 ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług. Przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, natomiast przez świadczenie usług – każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów. Wskutek zawarcia umowy powierniczego nabycia nieruchomości Wnioskodawca (powiernik) we własnym imieniu, ale na rzecz zlecającego, najpierw nabywa określoną nieruchomość, a następnie zbywa ją na rzecz Zlecającego.

Wnioskodawca, działając jako podatnik VAT nabywa prawo do rozporządzania towarem, tj. nieruchomością, jak właściciel. Dokonując następnie, w ramach realizacji zleconego świadczenia powierniczego, przeniesienia na rzecz Zlecającego własności lokalu Wnioskodawca wykonuje dostawę, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Z taką dostawą Wnioskodawcy są powiązane zarówno nabycie budynku, w którym znajdują się zbywane lokale, jak i usługi oraz towary związane z realizacją zleconego świadczenia powierniczego. Taka kwalifikacja wynika z faktu, że Wnioskodawca działa we własnym imieniu, lecz na rzecz Zlecającego. Wnioskodawca działał zatem jako odrębny podatnik i to on jest stroną umów.

Fakt, że w wykonaniu umowy powierniczej dochodzi do dwóch dostaw opodatkowanych VAT potwierdzają również organy podatkowe oraz sądy administracyjne (np. Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji nr: IPPP3/443-4/13-2/RD z dnia 28 marca 2013 r. czy NSA w wyroku z dnia 23 listopada 2015 r. sygn. akt: I FSK 933/14).

Zatem, powiernicze zbycie nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu VAT, a zakupy dokonywane przez Wnioskodawcę w związku z taką sprzedażą (nabycie nieruchomości, usługi budowlane, usługi prawne, itp.) winny być sklasyfikowane jako dokonane przez Wnioskodawcę i w związku z dokonaną dostawą na rzecz Klienta. Wykładnia taka została wprost potwierdzona jako prawidłowa w wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, dla niemal identycznych okoliczności, interpretacji indywidualnej z dnia 18 grudnia 2019 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.630.2019.2.KOM, z dnia 25 sierpnia 2020 nr 0114-KDIP4-3.4012.252.2020.2.KM, z dnia 10 września 2020 r. nr 0114-KDIP4-2.4012.329.2020.2.MMA, z dnia 9 sierpnia 2023 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.257.2023.2.AWY.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pan przedstawił we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

W obrocie gospodarczym podmioty nie muszą działać osobiście, dopuszczalne jest działanie przez przedstawiciela. Istota przedstawicielstwa w prawie cywilnym polega na tym, że pewna osoba dokonuje w imieniu i na rzecz innego podmiotu czynności prawnych. Osoba, która dokonuje czynności, określana jest mianem przedstawiciela, natomiast osoba, w imieniu której czynność jest dokonywana – reprezentowanym.

Jeżeli czynność dokonana przez przedstawiciela mieści się w granicach umocowania udzielonego przez reprezentowanego, wywołuje ona bezpośredni skutek dla podmiotu, który udzielił pełnomocnictwa. Powszechnie wskazuje się, że prawu cywilnemu znane są także inne podobne instytucje, które pełnią funkcje zbliżone do przedstawicielstwa.

W tym miejscu należy wskazać powiernika, który na zewnątrz działa jako samodzielny podmiot prawa, jednak z mocy wewnętrznego porozumienia z inną osobą, na rzecz której działa, nie występuje we własnym interesie.

Powiernictwo jako instytucja prawna nie jest uregulowane w prawie polskim. Podstawą do konstruowania czynności powierniczych jest wyrażona w art. 353¹ ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1610, ze zm.) zasada swobody kontraktowej. Zgodnie z tym przepisem:

Podstawą do skonstruowania umowy powierniczej najczęściej jest umowa zlecenia. Prawa i obowiązki stron tej umowy należy zasadniczo oceniać według przepisów o zleceniu.

Zgodnie z art. 734 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 734 § 2 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. art. 735 § 1 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 740 Kodeksu cywilnego:

Władztwo nad nabytymi prawami, jakie można przypisać zleceniobiorcy wykonującemu zlecenie powiernicze, jest ograniczone poprzez:

1)ograniczenie czasowe – zleceniobiorca obowiązany jest przekazać nabyte prawa na pierwsze żądanie zleceniobiorcy;

2)ustawowo wyłączoną możliwość rozporządzania tymi prawami na rzecz kogoś innego niż zleceniodawca lub wskazany przez niego podmiot, co powoduje wyłączenie możliwości efektywnego zwiększenia masy majątkowej zleceniobiorcy o prawa nabyte w wykonaniu powiernictwa;

3)nieekwiwalentność dla zleceniobiorcy zbycia nabytych we własnym imieniu, lecz na rachunek zlecającego praw - prawa te przenoszone są na zlecającego nieodpłatnie.

Zgodnie z art. 742 Kodeksu cywilnego:

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że wykonuje Pan działalność gospodarczą, której przeważającym przedmiotem jest działalność w zakresie: Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. W ramach wykonywanej działalności gospodarczej poszukuje Pan możliwości nabycia budynku wielorodzinnego z wydzielonymi lokalami, dla których zostały ustanowione księgi wieczyste. Pana celem biznesowym jest wytworzenie w ramach realizowanego przedsięwzięcia gospodarczego nowych samodzielnych lokali będących Pana wyłączną własnością, powstałych w częściach budynku, które uprzednio nie pełniły takiej funkcji. Przed nabyciem budynku pozyskuje Pan Klientów, z którymi zawiera wpierw umowy rezerwacyjne na konkretne lokale, a następnie umowy zlecenia, w ramach których to umów zobowiązuje się do nabycia w imieniu własnym, ale na rzecz Zleceniodawców udziału w konkretnym, określonym w umowie zlecenia, budynku. Rzeczywistym finalnym skutkiem świadczenia realizowanego przez Pana na rzecz Inwestora będzie przeniesienie na rzecz Inwestora własności konkretnego lokalu mieszkalnego, oznaczonego i skonkretyzowanego w umowie zlecenia (oznaczonego wg ustanowionej księgi wieczystej) co do wielkości, standardu, lokalizacji (w tym kondygnacji) wraz z udziałem w gruncie i ewentualnymi lokalami przynależnymi (wg stanu na zakończenie przedsięwzięcia gospodarczego). Jest to umowa powierniczego nabycia nieruchomości. Przeniesienie własności, o którym mowa powyżej dokonywane będzie na podstawie umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego, w którym Strony stwierdzą, że cena lokalu odpowiada cenie udziału w nieruchomości określonej w umowie zlecenia zawartej uprzednio przez Strony. Każdy Inwestor udziela Panu, sporządzone w formie aktu notarialnego, nieodwołalne pełnomocnictwo, na podstawie którego wykonuje Pan zaplanowane prace remontowe, modernizacyjne, w zakresie rozbudowy i adaptacji, a następnie uzyskuje własność nowych lokali. Na podstawie umowy zlecenia, w ramach relacji powierniczej, Zleceniodawca przekazuje Panu świadczenie pieniężne identyfikowane w umowie zlecenia jako cena udziału w nieruchomości nabywanej w Pana imieniu własnym, ale na rzecz Zleceniodawcy wraz z określonymi w umowie zlecenia znanymi kosztami wykonania zlecenia. W umowie zlecenia określone jest wynagrodzenie Pana za wykonanie świadczenia na podstawie umowy zlecenia, odrębne od ceny lokalu, za którą ma Pan sprzedać Inwestorowi dany lokal w ramach umowy powierniczego nabycia. Zgodnie z postanowieniami umowy wynagrodzenie za wykonane świadczenie płatne jest przez Zleceniodawcę po przeniesieniu własności lokalu. Cena udziału w nieruchomości nabywanej powierniczo, tj. w Pana imieniu własnym, ale na rzecz Zleceniodawcy, wraz z określonymi w umowie zlecenia znanymi kosztami wykonania zlecenia wypłacana jest Panu przez Zleceniodawcę zgodnie z harmonogramem określonym w umowie. Harmonogram może przewidywać wpłaty przed przeniesieniem własności lokalu na Zleceniodawcę. Ze względu na to, że w budynku wielorodzinnym istnieje wspólnota nowe lokale wytworzone w wyniku modernizacji, przebudowy i rozbudowy formalnie zaliczone będą do części wspólnych nieruchomości. Zaznaczyć należy, że będzie to powodowane wyłącznie tym, że roboty budowlane lub działania formalne służące wyodrębnieniu własności takich lokali nie zostały ukończone w budynku, w który funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa - tylko i wyłącznie z tego powodu (co ma swoje uzasadnienie w odrębnych przepisach dotyczących własności lokali). Żaden z Inwestorów nie ma i nie będzie miał w przyszłości wyłącznego prawa do takich lokali i nie sfinansuje ich nabycia, fizycznego ani formalnego wytworzenia. W każdym przypadku umowa powiernicza zawierana przez Pana dotyczyła będzie wyłącznie nabycia konkretnego lokalu wraz z udziałem w gruncie i częściach wspólnych, ale już przy kalkulacji ceny uwzględniane są Pana zamiary polegające na wytworzeniu nowych lokali, które mają być jego wyłączną własnością. Inwestorzy jako formalni współwłaściciele części wspólnych wyrażą zgodę na ustanowienie własności nowych lokali na Pana rzecz albo wskazanej przez Pana jako uprawnionego do tych lokali, osoby trzeciej bez wynagrodzenia na rzecz wspólnoty mieszkaniowej i poszczególnych właścicieli tworzących taką wspólnotę. W aktach notarialnych Inwestorzy udzielą Panu stosownych nieodwołalnych pełnomocnictw do ustanowienia własności nowych lokali na Pana rzecz albo wskazanej przez Pana osoby trzeciej bez wynagrodzenia na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Uzyskane w ten sposób lokale zamierza Pan sprzedać we własnym imieniu i na własną rzecz. W przypadku ustanowienia własności nowego lokalu na rzecz wskazanej przez Pana osoby trzeciej, osoba trzecia wypłaca Panu wynagrodzenie za ustanowione na jej rzecz prawo.

W odniesieniu do przedmiotowej kwestii wskazania wymaga, że w obrocie gospodarczym nabycie towaru we własnym imieniu w ramach umowy powiernictwa sprawia, że dochodzi do dwóch odrębnych dostaw tego samego towaru. Mianowicie najpierw na rzecz powiernika, po czym na rzecz zlecającego takie nabycie. W takim przypadku za każdym razem dochodzi do dostawy towaru określonej w art. 7 ust. 1 ustawy. W sytuacji, gdy dostawa taka jest odpłatna, wówczas podlega opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W rozpatrywanej sprawie mamy do czynienia ze zleceniem zakupu udziału w konkretnym określonym w umowie budynku - bowiem Wnioskodawca (powiernik) nabędzie te udziały w nieruchomości we własnym imieniu, a następnie przekaże je Zleceniodawcom. Nabycie we własnym imieniu udziałów w nieruchomości przez Pana skutkuje możliwością dysponowania nimi (rozporządzania) jak właściciel, dopóki nie zostaną one przekazane Klientom/Inwestorom/Zleceniodawcom, bez względu na to, że nabywa je Pan jako powiernik.

Wskazania w tym miejscu wymaga, że pojęcie „rozporządzanie towarami jak właściciel” należy rozumieć szeroko, jako obejmujące nie tylko uprawnienie do prawnego dysponowania towarem. Przepisy ustawy o VAT mają zastosowanie do każdego przeniesienia prawa na inną stronę, które to przeniesienie skutkuje tym, że nabywca uzyskuje możliwość korzystania z rzeczy jak właściciel, bez względu na intencje nabywcy w momencie zakupu. Na gruncie analizowanej sprawy oznacza to, że fakt, że nabywając te udziały w nieruchomości działa Pan jako powiernik – jest nieistotny. Nie ma wątpliwości, że przysługuje Panu prawo do rozporządzania nabywanymi nieruchomościami jak właściciel, mimo że jako powiernik jest Pan zobowiązany przenieść ich własność na Klientów, we wskazanym terminie. Przysługuje Panu łączne wynagrodzenie za wszystkie czynności powiernicze, tj. za nabycie przypadającego Inwestorowi udziału w nieruchomości, wyodrębnienie lokalu dla Inwestora, wykonanie prac remontowych w lokalu odpowiadającym udziałowi, itp.

Zatem, w stosunkach zewnętrznych, to Pan jest wyłącznym właścicielem nabywanych udziałów w nieruchomości. Stosownie do powołanego wyżej art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów, czyli przeniesienie prawa do dysponowania towarem jak właściciel.

Z uwagi na przedstawiony opis sprawy oraz przywołane powyżej przepisy prawa podatkowego, przeniesienie na rzecz Klientów/Inwestorów/Zleceniodawców własności nieruchomości nabytych na podstawie wskazanych we wniosku umów powierniczych, spełnia  przesłanki zawarte w art. 7 ust. 1 ustawy, nastąpi bowiem przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel na Klientów/Inwestorów/Zleceniodawców.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Wskazania wymaga, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek:

1)dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

2)czynność ta wykonana została przez podmiot, który dla tej właśnie czynności występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z wniosku wynika, że jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT prowadzącym działalność m.in. w zakresie robót budowlanych związanych z wnoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, który zawiera z Klientami/Inwestorami/Zleceniodawcami umowy zlecenia powierniczego.

Pomiędzy Panem a Klientami/Inwestorami/Zleceniodawcami dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości, czyli odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. W zamian za zaoferowane wynagrodzenie zobowiązuje się Pan do nabycia we własnym imieniu udziału w konkretnym budynku, a następnie przeniesienia własności ww. udziału w budynku (lokalu) na rzecz Klientów/Inwestorów/Zleceniodawców. Zatem stwierdzenia bezsprzecznie wymaga, że w przedmiotowym przypadku nabywa Pan udziały w budynku  w celach dalszej ich odsprzedaży, a więc jest to działanie w roli podatnika zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, przeniesienie przez Pana własności lokali w budynku mieszkalnym wielorodzinnym na rzecz Klientów/Zleceniodawców/Inwestorów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1, uznałem za prawidłowe.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług. Natomiast wniosek w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie załatwiony odrębnym rozstrzygnięciem.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy przedstawionym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383, ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383, ze zm.).