Interpretacja indywidualna z dnia 1 sierpnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDSL1-2.4011.345.2024.1.KS

Opodatkowanie sprzedaży mieszkania z garażem wykorzystywanego w działalności gospodarczej i wprowadzonego do ewidencji środków trwałych.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych zdarzeń przyszłych w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 czerwca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 11 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzeń przyszłych

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą pod firmą X. Przychody Wnioskodawcy z działalności gospodarczej opodatkowane są zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne na podstawie Ustawy o Ryczałcie. Wnioskodawca dokonał wyboru opodatkowania na podstawie Ustawy o Ryczałcie od 2024 r. i będzie w ten sposób opodatkowany w momencie realizacji zdarzenia przyszłego.

Wnioskodawca – działając jako przedsiębiorca pod firmą X – 29 września 2016 r. na podstawie umowy sprzedaży i ustanowienia hipoteki nabył:

1)spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego (…) (dalej: „Mieszkanie”),

2)spółdzielcze własnościowe prawo do miejsca postojowego (…) na parkingu wielostanowiskowym (…) usytuowanym na poziomie „0” w ww. budynku, stanowiącym lokal niemieszkalny (dalej: „Garaż”).

Mieszkanie zostało nabyte przez Wnioskodawcę na kredyt, który udzielony został mu jako przedsiębiorcy na finansowanie nakładów na zwiększenie majątku trwałego polegających na zakupie Mieszkania na prowadzenie działalności gospodarczej. Mieszkanie zostało nabyte w stanie przeznaczonym do remontu.

Po jego nabyciu Wnioskodawca przeprowadził remont i wyposażenie Mieszkania w celu dostosowania go do pełnienia funkcji biurowych. Wnioskodawca przyjął Mieszkanie i Garaż jako środki trwałe w swojej działalności gospodarczej i od tej pory wykorzystuje Mieszkanie jako biuro swojej firmy. Mieszkanie i Garaż nieprzerwanie do chwili obecnej stanowią środki trwałe Wnioskodawcy i są wykorzystywane przez niego do działalności gospodarczej. Mieszkanie nie było wynajmowane przez Wnioskodawcę.

12 grudnia 2017 r. Wnioskodawca (w ramach prowadzonej działalności gospodarczej) zawarł ze Spółdzielnią Mieszkaniową (…) umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i umowę przeniesienia własności, na podstawie której:

1)spółdzielcze prawo do lokalu zostało przekształcone w ten sposób, że ustanowiona została odrębna własność Mieszkania, a następnie własność ta została przeniesiona na Wnioskodawcę,

2)własność udziału wynoszącego (…) w lokalu niemieszkalnym (Garaż) – garażu wielostanowiskowym (…) przeniesiona została na Wnioskodawcę.

Na podstawie wskazanej umowy Wnioskodawca stał się więc właścicielem Mieszkania i Garażu.

Obecnie Wnioskodawca zamierza sprzedać Mieszkanie i Garaż. Przed sprzedażą Wnioskodawca nie będzie ponosił dodatkowych nakładów na remont Mieszkania w celu podniesienia jego wartości. Wnioskodawca planuje zlecić sprzedaż Mieszkania z Garażem pośrednikowi, który zamieści ogłoszenia o ofercie sprzedaży Mieszkania w serwisach internetowych. Pośrednik będzie prezentował Mieszkanie potencjalnym nabywcom i otrzyma wynagrodzenie prowizyjne za finalizację transakcji. Tym samym zaangażowanie Wnioskodawcy w proces sprzedaży Mieszkania będzie minimalne.

Zgodnie z wpisem Wnioskodawcy w CEIDG, jego przeważająca działalność gospodarcza to realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41.10.Z). Wnioskodawca w 2022 r. rozpoczął budowę małego osiedla domów jednorodzinnych, przeznaczonych na sprzedaż. Pierwsze sprzedaże wybudowanych przez siebie domów Wnioskodawca zrealizował w 2024 r.

W CEIDG Wnioskodawca wskazał także pozostały zakres prowadzonej działalności jako: 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, 68.31.Z Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, 68.32.Z Zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie, 70.22.Z Pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania, 82.11.Z Działalność usługowa związana z administracyjną obsługą biura, 82.19.Z Wykonywanie fotokopii, przygotowywanie dokumentów i pozostała specjalistyczna działalność wspomagająca prowadzenie biura.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, tj. działalności polegającej na zakupie nieruchomości w celu ich późniejszej odprzedaży z zyskiem. Wnioskodawca w ramach działalności gospodarczej nie osiągał nigdy przychodów ze sprzedaży nieruchomości innych niż wybudowane przez niego domy.

Wnioskodawca posiada cztery lokale, tj. (i) Mieszkanie, (ii) mieszkanie w A, które Wnioskodawca otrzymał w darowiźnie od rodziców w 2015 r., w mieszkaniu tym Wnioskodawca mieszka i jest w nim zameldowany, natomiast część lokalu wynajmuje podmiotowi trzeciemu na potrzeby biura działalności gospodarczej, (iii) lokal usługowy w A, nabyty w 2021 r., który jest wynajmowany, (iv) mieszkanie w B, nabyte na cele działalności gospodarczej w 2021 r. i wynajmowane. Żadna z tych nieruchomości (w tym Mieszkanie) nie stanowi towaru handlowego w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Przychody z najmu ww. lokali Wnioskodawca zalicza do źródła działalność gospodarcza.

Do tej pory Wnioskodawca nie dokonał sprzedaży żadnego lokalu mieszkalnego, który Wnioskodawca uprzednio nabył. W perspektywie przyszłych kilku lat Wnioskodawca może sprzedać lokal mieszkalny, który otrzymał w darowiźnie od rodziców. Planowana sprzedaż Mieszkania oraz przyszła sprzedaż lokalu otrzymanego od rodziców Wnioskodawcy nie są w żaden sposób powiązane i charakter tych nieruchomości jest różny. Mieszkanie jest środkiem trwałym Wnioskodawcy, natomiast lokal od rodziców należy do jego majątku prywatnego i zaspokaja jego potrzeby mieszkaniowe.

Wnioskodawca posiada udziały w kilku spółkach z o.o. i sp.k. i/lub zasiada w zarządach tych spółek, które prowadzą działalność na rynku nieruchomościowym (obsługa nieruchomości, realizacja inwestycji deweloperskich i sprzedaż wybudowanych domów), a także działalność (...). Spółki te posiadają kilka nieruchomości, tj. budynek z działką na potrzeby (...), budynek garażowo-mieszkalny z działką, budynek z działką na C. Spółki, w których Wnioskodawca ma udziały nie prowadzą działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, tj. nie kupują lokali mieszkalnych w celu ich sprzedaży z zyskiem. Żadna z tych spółek nie posiada nieruchomości, które stanowiłyby towary handlowe.

Pytania

1.Czy sprzedaż Mieszkania przez Wnioskodawcę spowoduje powstanie przychodu podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych dla Wnioskodawcy?

2.Czy sprzedaż Garażu przez Wnioskodawcę spowoduje powstanie przychodu podatkowego dla Wnioskodawcy na gruncie Ustawy o Ryczałcie i jaka stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych znajdzie zastosowanie do tego przychodu?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy:

1.Sprzedaż Mieszkania przez Wnioskodawcę nie spowoduje powstania dla Wnioskodawcy przychodu podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych (ani na gruncie Ustawy PIT, ani na gruncie Ustawy o Ryczałcie),

2.Sprzedaż Garażu spowoduje powstanie przychodu podatkowego dla Wnioskodawcy na gruncie Ustawy o Ryczałcie, który podlegać będzie opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 10%.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy PIT, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 Ustawy PIT, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a Ustawy PIT, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c Ustawy PIT, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zgodnie zaś z art. 10 ust. 3 Ustawy PIT, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Dokonanie subsumpcji zdarzenia przyszłego do przywołanych powyżej przepisów prowadzi do następujących wniosków:

1)sprzedaż Mieszkania nie będzie stanowiła przychodu Wnioskodawcy, bowiem: (i) odpłatne zbycie nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, (ii) odpłatne zbycie nie nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym Mieszkanie zostało nabyte, (iii) mieszkanie jest środkiem trwałym Wnioskodawcy, ale stanowi lokal mieszkalny,

2)sprzedaż Garażu będzie stanowiła przychód Wnioskodawcy, bowiem Garaż jest środkiem trwałym Wnioskodawcy i jest lokalem niemieszkalnym.

Mając na uwadze powyższe regulacje należy więc stwierdzić, że sprzedaż Mieszkania przez Wnioskodawcę nie spowoduje powstania przychodu podatkowego na gruncie Ustawy PIT.

Co z tym idzie, sprzedaż Mieszkania nie będzie się także wiązała z powstaniem przychodu na gruncie Ustawy o Ryczałcie. Zgodnie z art. 6 ust. 1 Ustawy o Ryczałcie, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 7a ust. 4 lub art. 14 ustawy o podatku dochodowym, z zastrzeżeniem ust. 1e i 1f, w tym również gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych, spółki cywilnej osób fizycznych i przedsiębiorstwa w spadku lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej „spółką”.

Kwalifikacja danego przysporzenia jako przychodu podatkowego z działalności gospodarczej dokonywana jest na gruncie Ustawy PIT, do której w tym zakresie odsyła Ustawa o Ryczałcie. Mając na uwadze, że przysporzenie Wnioskodawcy ze sprzedaży Mieszkania w świetle zacytowanych przepisów nie jest przychodem z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 Ustawy PIT, to przepisy Ustawy o Ryczałcie nie mają zastosowania do tego przysporzenia.

Powyższe rozumowanie potwierdza treść art. 12 ust. 10a Ustawy o Ryczałcie, zgodnie z którym w przypadku odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie wykorzystywanych w pozarolniczej działalności gospodarczej – jeżeli odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – stosuje się art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 30e ustawy o podatku dochodowym. Przepis ten należy czytać a contrario, że jeżeli zbycie Mieszkania nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, to w ogóle nie powstaje przychód podatkowy.

Powyższe rozumowanie znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 27 maja 2024 r. o sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.220.2024.1.KK:

Podobnie w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 6 maja 2024 r. o sygn. 0115-KDIT3.4011.262.2024.1.DP:

Natomiast sprzedaż Garażu, która nie korzysta z wyłączenia z przychodów z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy PIT będzie przychodem Wnioskodawcy z działalności gospodarczej w rozumieniu art. 14 Ustawy PIT, a tym samym będzie przychodem Wnioskodawcy na gruncie Ustawy o Ryczałcie.

Zgodnie z art. 12 ust. 10 pkt 1 Ustawy o Ryczałcie, w przypadku odpłatnego zbycia praw majątkowych lub nieruchomości będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – bez względu na okres ich nabycia – ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 10% uzyskanego przychodu.

W świetle powyższej regulacji, w ocenie Wnioskodawcy, w związku ze sprzedażą Garażu osiągnie on przychód z działalności gospodarczej, opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych według stawki 10%.

Należy dodać, że odpłatne zbycie Mieszkania wraz z garażem nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą na rynku nieruchomości, jednak nie jest to działalność gospodarcza w zakresie obrotu nieruchomościami i sprzedaż Mieszkania nie mieści się w zakresie tej działalności, a Mieszanie i Garaż nie są towarami handlowymi Wnioskodawcy.

W tym miejscu przywołać należy orzecznictwo sądów administracyjnych, które identyfikuje cechy profesjonalnej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, których to cech nie będzie posiadać sprzedaż Mieszkania z Garażem przez Wnioskodawcę:

·w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 26 maja 2021 r., sygn. akt II FSK 3454/18 sąd wskazał, że:

·w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 21 kwietnia 2021 r., I SA/Łd 198/20 sąd uznał, że:

·w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 31 marca 2021 r., sygn. akt I SA/Po 851/20 sąd stwierdził, że:

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie PKD 41.10.Z – Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Podklasa ta obejmuje realizację projektów budowlanych obejmujących przedsięwzięcia finansowe, techniczne i rzeczowe w celu przygotowania lub budowy budynków do sprzedaży. W zakresie działalności gospodarczej Wnioskodawcy pozostaje więc realizacja przedsięwzięć deweloperskich i następnie sprzedaż wybudowanych w ramach tych przedsięwzięć budynków mieszkalnych. Istotą działalności gospodarczej Wnioskodawcy jest więc realizacja całościowych przedsięwzięć deweloperskich, w ramach których Wnioskodawca nabywa grunt, realizuje cały proces budowlany, a końcowo sprzedaje efekty tych przedsięwzięć w postaci budynków.

Działalność ta różni się co do istoty od działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, prowadzonej przez tzw. filipperów. Flipper kupuje nieruchomość lokalową, następnie przeprowadza jej remont/wykończenie w celu zwiększenia jej wartości, by wreszcie sprzedać nieruchomość z zyskiem. Działalność gospodarcza flippera skupia się więc na: wyszukaniu nieruchomości, która daje potencjał zysku, zwiększeniu wartości tej nieruchomości i jej sprzedaży, przy czym flipperzy – jako profesjonaliści na rynku nieruchomości – często sami prowadzą działania marketingowe i obsługują proces sprzedaży.

Wnioskodawca nabył Mieszkanie wiele lat temu na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej i wykorzystywał je jako lokal biurowy. Mieszkanie nie zostało więc nabyte z zamiarem szybkiej odprzedaży z zyskiem. Wnioskodawca wyremontował i wyposażył Mieszkanie na własne potrzeby. Obecnie po wielu latach Mieszkanie wymagałoby już odświeżenia, ale Wnioskodawca nie będzie ponosił nakładów na zwiększenie jego wartości, bowiem nie jest to przedmiotem jego profesjonalnej działalności. Wreszcie Wnioskodawca nie będzie się osobiście angażował w oferowanie i prezentację Mieszkania, lecz zleci to zadanie profesjonalnemu pośrednikowi.

Sprzedaż Mieszkania ma charakter incydentalny. Wnioskodawca do tej pory nie sprzedał jeszcze żadnego lokalu. W perspektywie kilku lat planuje sprzedać drugi lokal, ale sprzedaży tych nie można połączyć w zorganizowany ciąg czynności. Lokale mają różny charakter i żaden z nich nie został nabyty w celu szybkiej odprzedaży z zyskiem.

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż Mieszkania z Garażem nie będzie więc miała cech, które wskazywałyby, że ma ona miejsce w ramach wykonywanej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226, ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Stosownie natomiast do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

Jednak stosownie do art. 10 ust. 3 ww. ustawy:

Zatem, aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

‒nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

‒nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

W myśl art. 14 ust. 1 tej ustawy:

Zgodnie natomiast z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

Stosownie natomiast do art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z treści powołanych regulacji jednoznacznie wynika, że do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lokali mieszkalnych bądź budynków mieszkalnych.

Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne uregulowane są w przepisach ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776).

Według art. 1 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 tej ustawy:

Stosownie do treści art. 6 ust. 1 ww. ustawy:

Z art. 12 ust. 10 ww. ustawy wynika, że:

W tym miejscu należy wskazać, że przepisy nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały lub wartość niematerialną i prawną od ujęcia ich w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych ani też dokonywania ich amortyzacji (zwłaszcza że część środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych wyłączona jest z amortyzacji podatkowej).

Zgodnie z treścią art. 12 ust. 10a tej ustawy:

Przy czym, stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na podstawie art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z powyższych przepisów wynika zatem, że w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, mających charakter mieszkalny, gdy podatnik podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, zastosowanie znajduje przepis art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zatem zbycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku bądź lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku bądź lokalu mieszkalnego nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – zbycie to nie jest przychodem w rozumieniu art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w rezultacie kwota uzyskana ze sprzedaży budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku bądź lokalu mieszkalnego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan działalność gospodarczą. Zgodnie z wpisem w CEIDG, przeważająca Pana działalność gospodarcza to realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Pana przychody z działalności gospodarczej opodatkowane są zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne od 2024 r. i będzie Pan w ten sposób opodatkowany w momencie realizacji zdarzenia przyszłego. 29 września 2016 r. nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży i ustanowienia hipoteki spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego (Mieszkanie) oraz spółdzielcze własnościowe prawo do miejsca postojowego (Garaż). Mieszkanie nabył Pan na kredyt, który udzielony został Panu jako przedsiębiorcy na finansowanie nakładów na zwiększenie majątku trwałego polegających na zakupie Mieszkania na prowadzenie działalności gospodarczej. Po jego nabyciu przeprowadził Pan remont i wyposażenie Mieszkania w celu dostosowania go do pełnienia funkcji biurowych. Przyjął Pan Mieszkanie i Garaż jako środki trwałe w swojej działalności gospodarczej i od tej pory wykorzystuje Pan Mieszkanie jako biuro swojej firmy. Mieszkanie i Garaż nieprzerwanie do chwili obecnej stanowią Pana środki trwałe i są wykorzystywane przez Pana do działalności gospodarczej. Mieszkanie nie było wynajmowane. 12 grudnia 2017 r. (w ramach prowadzonej działalności gospodarczej) zawarł Pan ze Spółdzielnią Mieszkaniową umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i umowę przeniesienia własności, na podstawie której spółdzielcze prawo do lokalu zostało przekształcone w ten sposób, że ustanowiona została odrębna własność Mieszkania, a następnie własność ta została przeniesiona na Pana, a także własność udziału w lokalu niemieszkalnym (Garaż) – garażu wielostanowiskowym przeniesiona została na Pana. Na podstawie wskazanej umowy stał się Pan właścicielem Mieszkania i Garażu. Obecnie zamierza Pan sprzedać Mieszkanie i Garaż. Przed sprzedażą nie będzie ponosił Pan dodatkowych nakładów na remont Mieszkania w celu podniesienia jego wartości.

Odnośnie planowanej sprzedaży Mieszkania wskazuję, że w związku z tym, że Pana działalność gospodarcza jest opodatkowana zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, a Mieszkanie, które zamierza Pan sprzedać ma charakter mieszkalny, to do przychodu z opłatnego zbycia tego Mieszkania zastosowanie będzie miał art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Ponieważ planuje Pan sprzedać Mieszkanie (lokal mieszkalny), to przychód uzyskany z tej sprzedaży nie będzie stanowił przychodu z działalności gospodarczej.

Jednocześnie mając na uwadze, że w 2016 r. nabył Pan spółdzielcze własnościowe prawo do Mieszkania (w 2017 r. ustanowiona została odrębną własność Mieszkania), to jego sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu, ponieważ sprzedaż ta nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego Mieszkania.

Zatem przychód uzyskany przez Pana z planowanej sprzedaży Mieszkania wykorzystywanego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nie będzie przychodem z działalności gospodarczej. Ponadto, sprzedaż tego Mieszkania nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż ta nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego Mieszkania. W konsekwencji, przychód z tytułu planowanej przez Pana sprzedaży Mieszkania nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W odniesieniu natomiast do planowanej sprzedaży Garażu (odrębnej nieruchomości niemieszkalnej) wskazuję, że w związku z tym, że Garaż był wykorzystywany przez Pana w prowadzonej działalności gospodarczej i tym samym ujęty jest w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, to jego zbycie będzie stanowić Pana przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej i będzie podlegać – w związku z wyborem formy opodatkowania w postaci ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych ‒ opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 12 ust. 10 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tj. wg stawki wynoszącej 10%.

Zatem przychód uzyskany z planowanej przez Pana sprzedaży Garażu będzie stanowić dla Pana przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej i będzie opodatkowany 10% stawką ryczałtu – zgodnie z art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych wskazuję, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą tylko konkretnej, indywidualnej sprawy i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Ponadto wskazuję, że powołane w treści wniosku orzeczenia sądów administracyjnych nie mogą wpłynąć na ocenę prawidłowości tej kwestii. Nie negując tych orzeczeń, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, stwierdzam, że – moim zdaniem – tezy badanych rozstrzygnięć nie mają zastosowania w tym postępowaniu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pan sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzeń przyszłych i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).