Interpretacja indywidualna z dnia 31 lipca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-2.4012.281.2024.2.SR

Opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 na rzecz Spółki-Kupującej, w sytuacji złożenia zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT i wyborze opodatkowania; prawo do odliczenia podatku VAT przez Spółkę-Kupującą wynikającego z otrzymanych faktur dokumentujących dostawę Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4; a także opodatkowanie zaliczki na poczet dostawy Nieruchomości; prawo do odliczenia podatku VAT w przypadku otrzymania stosownych faktur VAT dokumentujących otrzymanie zaliczki oraz moment powstania obowiązku podatkowego w związku z otrzymaną zaliczką na poczet dostawy.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

4 czerwca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 3 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie:

- opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 na rzecz Spółki-Kupującej, w sytuacji złożenia zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT i wyborze opodatkowania;

- prawa do odliczenia podatku VAT przez Spółkę-Kupującą wynikającego z otrzymanych faktur dokumentujących dostawę Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4;

- opodatkowania zaliczki na poczet dostawy Nieruchomości;

- prawa do odliczenia podatku VAT w przypadku otrzymania stosownych faktur VAT dokumentujących otrzymanie zaliczki;

- momentu powstania obowiązku podatkowego w związku z otrzymaną zaliczką na poczet dostawy.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: X. Spółka Akcyjna;

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:Y. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

Opis zdarzenia przyszłego

X. S.A. z siedzibą w (…) („Wnioskodawca-Kupujący”, „Spółka-Kupująca”) ma siedzibę i miejsce działalności gospodarczej w Polsce oraz jest czynnym podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą w Polsce. Wnioskodawca prowadzi przede wszystkim działalność deweloperską i wykorzysta opisane niżej nieruchomości w prowadzonej przez siebie i opodatkowanej podatkiem VAT działalności deweloperskiej.

Y. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) („Wnioskodawca-Sprzedający”, „Spółka-Sprzedająca”) ma siedzibę i miejsce działalności gospodarczej w Polsce oraz jest czynnym podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą w Polsce. Wnioskodawca prowadzi przede wszystkim działalność deweloperską.

Spółka-Sprzedająca wraz ze Spółką-Kupującą planują zawrzeć umowę nabycia zarówno praw użytkowania wieczystego, jak i praw własności („Umowa” lub „Przyrzeczona Umowa Sprzedaży”) do następujących nieruchomości (tj. niżej opisanych Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4) i zlokalizowanych na ich terytorium budynków, budowli, urządzeń.

Nieruchomość 2 – nieruchomość położona przy ul. (…), (…), objęta księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…), VI Wydział Ksiąg Wieczystych, nr (…), działka nr 1 – z obrębu (…) („Nieruchomość 2”).

Nieruchomość 2 składa się z działki ewidencyjnej nr 1.

Nieruchomość 2 – Działka 1 (działka scalona z działki (…)).

Działka 1 jest zabudowana następującymi budynkami oraz budowlami.

1)Budowla – utwardzona płytami parking/droga dojazdowa.

Budowla – utwardzona płytami parking/droga dojazdowa zlokalizowana na działce nr 1 została wybudowana dawniej niż 10 lat temu.

W okresie od wybudowania do dnia sprzedaży nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowej budowli o co najmniej 30% jej wartości początkowej.

Budowla była wykorzystywana na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też jej wynajmu do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 10 lat.

Budowla ta nie zostanie wyburzona do dnia zawarcia Umowy.

Na moment transakcji sprzedaży przez Spółkę-Sprzedawcę do Spółki-Kupującej nieruchomość ta będzie objęta warunkami zabudowy.

Dnia (…) 2022 roku Nieruchomość 2 – działka 1 została przez Spółkę-Sprzedawcę nabyta. Transakcja ta nie była opodatkowana podatkiem VAT.

Nieruchomość 3 – nieruchomość położona przy ul. (…), (…), objęta księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…), VI Wydział Ksiąg Wieczystych, nr (…), działka nr 2 – z obrębu (…) („Nieruchomość 3”).

Nieruchomość 3 składa się z działki ewidencyjnej nr 2.

Nieruchomość 3 – Działka 2.

Działka 2 jest zabudowana następującymi budynkami oraz budowlami.

1)Urządzenie zbiornik na deszczówkę zlokalizowane na działce nr 2 zostało wybudowane dawniej niż 10 lat temu.

W okresie od wybudowania do dnia sprzedaży nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowego urządzenia o co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Urządzenie to było wykorzystywane na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też jego wynajmu do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 10 lat (sieć telefonii komórkowej).

Urządzenie to nie zostanie wyburzone do dnia zawarcia Umowy.

2)Urządzenie stacja bazowa zlokalizowane na działce nr 2 zostało wybudowane, dawniej niż 10 lat temu przez dzierżawcę, którym jest jedna z sieci telefonii komórkowej.

W okresie od wybudowania do dnia sprzedaży nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowego urządzenia o co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Urządzenie to było wykorzystywane na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też jej wynajmu i dzierżawy do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 10 lat.

Urządzenie to nie zostanie wyburzone do dnia zawarcia Umowy.

3)Budowla – utwardzona płytami parking/droga dojazdowa.

Budowla – utwardzona płytami parking/droga dojazdowa zlokalizowana na działce nr 2 została wybudowana dawniej niż 10 lat temu.

W okresie od wybudowania do dnia sprzedaży nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowej budowli o co najmniej 30% jej wartości początkowej.

Budowla była wykorzystywana na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też jej wynajmu do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 10 lat.

Budowla ta nie zostanie wyburzona do dnia zawarcia Umowy.

Na moment transakcji sprzedaży przez Spółkę-Sprzedawcę do Spółki-Kupującej nieruchomość ta będzie objęta warunkami zabudowy.

Dnia (…) 2022 roku Nieruchomość 3 – działka 2 została przez Spółkę-Sprzedawcę nabyta. Transakcja ta nie była opodatkowana podatkiem VAT.

Nieruchomość 4 – nieruchomość położona przy ul. (…), (…), objęta księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd (…), VI Wydział Ksiąg Wieczystych, nr (…), działka nr 3 – z obrębu (…); nieruchomość położona przy ul. (…), (…), objęta księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…), VI Wydział Ksiąg Wieczystych, nr (…), działka nr 4 – z obrębu (…) („Nieruchomość 4”).

Nieruchomość 4 składa się z działki ewidencyjnej nr 3 i 4.

Nieruchomość 4 – Działka 3.

Działka 3 jest zabudowana następującymi budynkami i budowlami:

1)Murowany budynek administracyjno-biurowy, 1 kondygnacyjny wraz z przyległym budynkiem magazynowym zlokalizowany na działce nr 3 zostały wybudowane dawniej niż 10 lat temu.

W okresie od wybudowania do dnia sprzedaży nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowych budynków o co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Budynki te był wykorzystywane na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też ich wynajmu do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 10 lat.

Budynki te nie zostaną wyburzone do dnia zawarcia Umowy

2)Murowany budynek niemieszkalny o 1 kondygnacji nadziemnej, zlokalizowany na działce nr 3 został wybudowany dawniej niż 10 lat temu.

W okresie od wybudowania do dnia sprzedaży nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowego budynku o co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Budynek ten był wykorzystywany na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też jego wynajmu do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 10 lat.

Budynek ten nie zostanie wyburzony do dnia zawarcia Umowy.

3)Murowany budynek niemieszkalny o 1 kondygnacji nadziemnej, zlokalizowany na działce nr 3 został wybudowany dawniej niż 10 lat temu.

W okresie od wybudowania do dnia sprzedaży nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowego budynku o co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Budynek ten był wykorzystywany na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też jego wynajmu do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 10 lat.

Budynek ten nie zostanie wyburzony do dnia zawarcia Umowy.

4)Murowany budynek niemieszkalny o 1 kondygnacji nadziemnej – budynek portierni, zlokalizowany na działce nr 3 został wybudowany dawniej niż 10 lat temu.

W okresie od wybudowania do dnia sprzedaży nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowego budynku o co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Budynek ten był wykorzystywany na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też jego wynajmu do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 10 lat.

Budynek ten nie zostanie wyburzony do dnia zawarcia Umowy.

5)Murowany budynek przemysłowy o 1 kondygnacji nadziemnej – hala magazynowa, zlokalizowany na działce nr 3 został wybudowany dawniej niż 10 lat temu.

W okresie od wybudowania do dnia sprzedaży nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowego budynku o co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Budynek ten był wykorzystywany na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też jego wynajmu do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 10 lat.

Budynek ten nie zostanie wyburzony do dnia zawarcia Umowy.

6)Murowany budynek biurowy o 1 kondygnacji nadziemnej, zlokalizowany na działce nr 3 został wybudowany dawniej niż 10 lat temu.

W okresie od wybudowania do dnia sprzedaży nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowego budynku o co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Budynek ten był wykorzystywany na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też jego wynajmu do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 10 lat.

Budynek ten nie zostanie wyburzony do dnia zawarcia Umowy.

7)Inny budynek (magazynowy, zbiorniki silosy) o 1 kondygnacji nadziemnej, zlokalizowany na działce nr 3 został wybudowany dawniej niż 10 lat temu.

W okresie od wybudowania do dnia sprzedaży nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowego budynku o co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Budynek ten był wykorzystywany na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też jego wynajmu do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 10 lat.

Budynek ten nie zostanie wyburzony do dnia zawarcia Umowy.

8)Inny budynek (magazynowy, zbiorniki silosy) o 1 kondygnacji nadziemnej, zlokalizowany na działce nr 3 został wybudowany dawniej niż 10 lat temu.

W okresie od wybudowania do dnia sprzedaży nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowego budynku o co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Budynek ten był wykorzystywany na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też jego wynajmu do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 10 lat.

Budynek ten nie zostanie wyburzony do dnia zawarcia Umowy.

9)Inny budynek (magazynowy, zbiorniki silosy) o 1 kondygnacji nadziemnej, zlokalizowany na działce nr 3 został wybudowany dawniej niż 10 lat temu.

W okresie od wybudowania do dnia sprzedaży nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowego budynku o co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Budynek ten był wykorzystywany na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też jego wynajmu do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 10 lat.

Budynek ten nie zostanie wyburzony do dnia zawarcia Umowy.

10)Inny budynek niemieszkalny o 1 kondygnacji nadziemnej, zlokalizowany na działce nr 3 został wybudowany dawniej niż 10 lat temu.

W okresie od wybudowania do dnia sprzedaży nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowego budynku o co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Budynek ten był wykorzystywany na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też jego wynajmu do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 10 lat.

Budynek ten nie zostanie wyburzony do dnia zawarcia Umowy.

11)Urządzenie zbiornik na deszczówkę zlokalizowane na działce nr 3 zostało wybudowane w dawniej niż 10 lat temu.

W okresie od wybudowania do dnia sprzedaży nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowego urządzenia o co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Urządzenie to było wykorzystywane na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też jego wynajmu do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 10 lat.

Urządzenie to nie zostanie wyburzone do dnia zawarcia Umowy.

12)Urządzenie wieża (maszt) dla instalacji urządzeń telekomunikacyjnych wraz z infrastrukturą przeznaczoną do pracy w systemie telefonii cyfrowej zlokalizowana na działce nr 3 zostało wybudowane dawniej niż 10 lat temu przez dzierżawcę.

W okresie od wybudowania do dnia sprzedaży nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowej budowli o co najmniej 30% jej wartości początkowej.

Budowla ta była wykorzystywana na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też jej wynajmu i dzierżawy do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 10 lat (dzierżawa na rzecz sieci telefonii komórkowej).

Budowla ta nie zostanie wyburzona do dnia zawarcia Umowy.

13)Budowla – utwardzona płytami parking/droga dojazdowa.

Budowla – utwardzona płytami parking/droga dojazdowa zlokalizowana na działce nr 3 została wybudowana dawniej niż 10 lat temu.

W okresie od wybudowania do dnia sprzedaży nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowej budowli o co najmniej 30% jej wartości początkowej.

Budowla była wykorzystywana na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też jej wynajmu do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez10 lat.

Budowla ta nie została wyburzona do dnia zawarcia Umowy.

Na moment transakcji sprzedaży przez Spółkę-Sprzedawcę do Spółki-Kupującej nieruchomość ta będzie objęta warunkami zabudowy.

Nieruchomości 4 – działka 3 zostanie nabyta od osoby fizycznej, przed datą realizacji Umowy przez Spółkę-Sprzedawcę tytułem umowy sprzedaży. Transakcja ta nie będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Nieruchomość 4 – Działka 4.

Działka 4 jest zabudowana następującymi budynkami oraz budowlami.

1)Budowla – utwardzona płytami parking/droga dojazdowa.

Budowla – utwardzona płytami parking/droga dojazdowa zlokalizowana na działce nr 4 została wybudowana dawniej niż 10 lat temu.

W okresie od wybudowania do dnia sprzedaży nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowej budowli o co najmniej 30% jej wartości początkowej.

Budowla była wykorzystywana na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też jej wynajmu do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 10 lat.

Budowla ta nie zostanie wyburzona do dnia zawarcia Umowy.

Na moment transakcji sprzedaży przez Spółkę-Sprzedawcę do Spółki-Kupującej nieruchomość ta będzie objęta warunkami zabudowy.

Dnia 24 stycznia 2022 roku Nieruchomość 4 – działka 4 w udziale 1/2 (udział we wspólności) została przez Spółkę-Sprzedawcę nabyta. Transakcja ta nie była opodatkowana podatkiem VAT.

Następnie druga 1/2 (udział we wspólności) Nieruchomości 4 – działka 4, została także nabyta od osoby fizycznej przez Spółkę-Sprzedawcę. Transakcja ta nie była opodatkowana podatkiem VAT.

Spółka-Sprzedająca na moment składania Wniosku jest użytkownikiem wieczystym Nieruchomości 2 oraz właścicielem Nieruchomości 3. Spółka-Sprzedająca nabyła także prawo własności do całości Nieruchomości 4.

W celu zawarcia Umowy, w dniu (…) 2022 roku została zawarta umowa przedwstępna („Umowa przedwstępna”). Kolejno ta Umowa przedwstępna została zmieniona aneksem nr 1 z dnia (…) 2022 roku, aneksem nr 2 z dnia (…) 2022 roku oraz aneksem nr 3 z dnia (…) 2023 r. W ramach Umowy przedwstępnej Spółka-Sprzedająca i Z. sp. z o.o. (podmiot powiązany z Wnioskodawcą działający jako przyszły kupujący) zobowiązały się, z zastrzeżeniem spełnienia się warunków zawieszających określonych w Umowie przedwstępnej, do zawarcia Umowy:

1)prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 2;

2)prawa własności Nieruchomości 3;

3)prawa własności Nieruchomości 4.

W dniu (…) 2024 roku została zawarta umowa przeniesienia ogółu praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej, na mocy której Z. sp. z o.o. przeniosła na Wnioskodawcę ogół swoich praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej. Spółka-Sprzedająca wyraziła zgodę na przeniesienie ww. praw i obowiązków na Wnioskodawcę. Jednocześnie zawarty został Aneks nr 4 do Umowy przedwstępnej. Na mocy tego ostatniego Aneksu zmieniono treść Umowy przedwstępnej poprzez wprowadzenie jej zmian uzgodnionych przez Strony i dokonano korekt ustaleń Stron. Wskazana Umowa przedwstępna wraz ze zmianami wynikającymi z aneksów nr 1-4 zwana będzie także łącznie „Umową przedwstępną”.

W ujednoliconej na mocy Aneksu nr 4 Umowie przedwstępnej Spółka-Sprzedająca i Spółka-Kupująca postanowiły przy tym, że w przypadku, gdy poddanie opodatkowaniu VAT sprzedaży Nieruchomości będzie wymagało uprzedniego złożenia przez Strony do właściwego organu podatkowego wspólnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego złożonego zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT i wyborze opodatkowania VAT lub też złożenia takiego oświadczenia w formie aktu notarialnego Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, Strony złożą takie oświadczenie.

Na moment składania Wniosku Spółka-Sprzedająca i Spółka-Kupująca złożyły do właściwego dla nabywcy organu podatkowego zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT i wyborze opodatkowania dostawy podatkiem VAT.

W Umowie przedwstępnej postanowiono ponadto, że Spółka-Kupująca wpłaci zaliczki na poczet ceny Nieruchomości („Zaliczki”). Zaliczki miały być wpłacone do depozytu notarialnego, a dopiero w przypadku spełnienia określonych w tej umowie warunków – zwolnione z tego depozytu i przekazane zgodnie z dyspozycją Spółki-Sprzedającej. Na moment złożenia Wniosku Zaliczki zostały zwolnione z depozytu notarialnego oraz przekazane zgodnie z dyspozycją Spółki-Sprzedającej, a Spółka-Kupująca otrzymała faktury dokumentujące otrzymanie Zaliczek.

Planowane nabycie Nieruchomości, rozumianej jako sumę Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, związane jest z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy opodatkowaną VAT (działalnością deweloperską, czyli budową i sprzedażą nowych mieszkań, która to sprzedaż podlega opodatkowaniu VAT stawką inną niż zwolniona).

Spółka-Kupująca zamierza na zakupionych Nieruchomościach 2-4 wybudować osiedla mieszkaniowe, w ramach, których wyodrębnione zostaną lokale mieszkalne i niemieszkalne, które w przyszłości będą przez Spółkę-Kupującą sprzedawane. Spółka-Kupująca kupi więc Nieruchomości 2-4 w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

Pytania do Nieruchomości 2

1)Czy w przypadku dostawy przez Spółkę-Sprzedającą budowli i budynków posadowionych na Nieruchomości 2 – Działce 1 na rzecz Spółki-Kupującej, Spółka-Sprzedająca będzie uprawniona do zastosowania opodatkowania nieruchomości podatkiem VAT?

2)Czy w przypadku Nieruchomości 2 w zakresie, w którym jej dostawa przez Spółkę-Sprzedawcę na rzecz Spółki-Kupującej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, Spółka-Kupująca będzie uprawniona do odliczenia owego podatku VAT, w razie dostarczenia jej przez Spółkę-Sprzedającą stosownych faktur VAT, dokumentujących opisaną dostawę Nieruchomości 2 na rzecz Spółki-Kupującej?

Pytania do Nieruchomości 3

1)Czy w przypadku dostawy przez Spółkę-Sprzedającą budowli i budynków posadowionych na Nieruchomości 3 – Działce 2 na rzecz Spółki-Kupującej, Spółka-Sprzedająca będzie uprawniona do zastosowania opodatkowania nieruchomości podatkiem VAT?

2)Czy w przypadku Nieruchomości 3 w zakresie, w którym jej dostawa przez Spółkę-Sprzedawcę na rzecz Spółki-Kupującej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, Spółka-Kupująca będzie uprawniona do odliczenia owego podatku VAT, w razie dostarczenia jej przez Spółkę-Sprzedającą stosownych faktur VAT, dokumentujących opisaną dostawę Nieruchomości 3 na rzecz Spółki-Kupującej?

Pytania do Nieruchomości 4

1)Czy w przypadku dostawy przez Spółkę-Sprzedającą budowli i budynków posadowionych na Nieruchomości 4 – Działce 3 na rzecz Spółki-Kupującej, Spółka-Sprzedająca będzie uprawniona do zastosowania opodatkowania nieruchomości podatkiem VAT?

2)Czy w przypadku dostawy przez Spółkę-Sprzedającą budowli i budynków posadowionych na Nieruchomości 4 – Działce 4 na rzecz Spółki-Kupującej, Spółka-Sprzedająca będzie uprawniona do zastosowania opodatkowania nieruchomości podatkiem VAT?

3)Czy w przypadku Nieruchomości 4 w zakresie, w którym jej dostawa przez Spółkę-Sprzedawcę na rzecz Spółki-Kupującej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, Spółka-Kupująca będzie uprawniona do odliczenia owego podatku VAT, w razie dostarczenia jej przez Spółkę-Sprzedającą stosownych faktur VAT, dokumentujących opisaną dostawę Nieruchomości 4 na rzecz Spółki-Kupującej?

Pytanie do wszystkich Nieruchomości – wypłata Zaliczki

1)Czy w przypadku Zaliczki na poczet sprzedaży Nieruchomości, w zakresie w jakim dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT, Spółka-Sprzedająca będzie zobowiązana do zastosowania opodatkowania otrzymanej Zaliczki podatkiem VAT, a Spółka-Kupująca będzie uprawniona do odliczenia podatku VAT w przypadku otrzymania stosownych faktur VAT dokumentujących otrzymanie Zaliczki?

2)Czy w przypadku uznania stanowiska przedstawionego w pytaniu 2 za prawidłowe, momentem powstania obowiązku podatkowego zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT ma być data wpłaty Zaliczki przez Spółkę-Kupującego do depozytu notarialnego, czy też moment zwolnienia Zaliczki i przekazania zgodnie z dyspozycją Spółki-Sprzedającego?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie Nieruchomości 2

1)W przypadku dostawy przez Spółkę-Sprzedającą budowli i budynków posadowionych na Nieruchomości 2 – Działce 1 na rzecz Spółki-Kupującej, Spółka-Sprzedająca będzie uprawniona do zastosowania opodatkowania nieruchomości podatkiem VAT w razie złożenia zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT i wyborze opodatkowania VAT.

2)W przypadku Nieruchomości 2 w zakresie, w którym jej dostawa przez Spółkę-Sprzedawcę na rzecz Spółki-Kupującej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, Spółka-Kupująca będzie uprawniona do odliczenia owego podatku VAT, w razie dostarczenia jej przez Spółkę-Sprzedającą stosownych faktur VAT, dokumentujących opisaną dostawę Nieruchomości 2 na rzecz Spółki-Kupującej.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie Nieruchomości 3

1)W przypadku dostawy przez Spółkę-Sprzedającą budowli i budynków posadowionych na Nieruchomości 3 – Działce 2 na rzecz Spółki-Kupującej, Spółka-Sprzedająca będzie uprawniona do zastosowania opodatkowania nieruchomości podatkiem VAT w razie złożenia przez Spółkę-Sprzedawcę i Spółkę-Kupującą zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT i wyborze opodatkowania VAT.

2)W przypadku Nieruchomości 3 w zakresie, w którym jej dostawa przez Spółkę-Sprzedawcę na rzecz Spółki-Kupującej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, Spółka-Kupująca będzie uprawniona do odliczenia owego podatku VAT, w razie dostarczenia jej przez Spółkę-Sprzedawcę stosownych faktur VAT, dokumentujących opisaną dostawę Nieruchomości 3 na rzecz Spółki-Kupującej.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie Nieruchomości 4

1)W przypadku dostawy przez Spółkę-Sprzedającą budowli i budynków posadowionych na Nieruchomości 4 – Działce 3 na rzecz Spółki- Kupującej, Spółka-Sprzedająca będzie uprawniona do zastosowania opodatkowania nieruchomości podatkiem VAT w razie złożenia zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT i wyborze opodatkowania VAT.

2)W przypadku dostawy przez Spółkę-Sprzedającą budowli i budynków posadowionych na Nieruchomości 4 – Działce 4 na rzecz Spółki-Kupującej, Spółka-Sprzedająca będzie uprawniona do zastosowania opodatkowania nieruchomości podatkiem VAT w razie złożenia zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT i wyborze opodatkowania VAT

3)W przypadku Nieruchomości 4 w zakresie, w którym jej dostawa przez Spółkę-Sprzedawcę na rzecz Spółki-Kupującej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, Spółka-Kupująca będzie uprawniona do odliczenia owego podatku VAT, w razie dostarczenia jej przez Spółkę-Sprzedającą stosownych faktur VAT, dokumentujących opisaną dostawę Nieruchomości 4 na rzecz Spółki-Kupującej.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie Zaliczek

1)W przypadku Zaliczki na poczet sprzedaży Nieruchomości, w zakresie w jakim dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT, Spółka-Sprzedająca będzie zobowiązana do zastosowania opodatkowania otrzymanej Zaliczki podatkiem VAT, a Spółka-Kupująca będzie uprawniona do odliczenia podatku VAT w przypadku otrzymania stosownych faktur VAT dokumentujących otrzymanie Zaliczki.

2)W przypadku uznania stanowiska przedstawionego w pytaniu 2 za prawidłowe, momentem powstania obowiązku podatkowego zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT będzie moment zwolnienia Zaliczki z tego depozytu i przekazania jej zgodnie z dyspozycją Spółki-Sprzedającego, a nie moment wpłaty zaliczki przez Spółkę-Kupującego do depozytu notarialnego.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Na wstępie Wnioskodawca wskazuje, że w odniesieniu do analogicznego opisu zdarzenia przyszłego i tożsamej inwestycji na rzecz innych podmiotów powiązanych w Grupie zostały już wydane interpretacje indywidualne, w których uznano stanowisko wnioskodawców w całości za prawidłowe, tj. interpretacje:

- z dnia (…) 2023 roku nr (…);

- z dnia (…) 2023 roku nr (…);

- z dnia (…) 2023 r. nr (…).

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie Nieruchomości 2

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT: „Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają (...) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju”.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 5, 6 i 7 ustawy o VAT: „Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przyniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również: (...) 5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego; 6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste; 7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6”.

Oznacza to, że zbycie prawa użytkowania wieczystego jest dostawą towaru w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się: „rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii”.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in.: „odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju”.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT: „Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności”.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT: „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

W analizowanej sytuacji nie ma wątpliwości, że Spółka-Sprzedająca sprzedaje Nieruchomość 2 – działka 1 w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i w konsekwencji jest podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Spółką-Sprzedającą jest bowiem spółka z ograniczoną odpowiedzialnością., która przed datą realizacji Umowy zakupiła Nieruchomości 2 – działkę 1.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT: „Zwalnia się od podatku (... ) dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego”.

W analizowanej sytuacji ten przepis nie ma zastosowania. Spółka-Kupująca nabyła bowiem Nieruchomość 2 – działka 1 w celu realizacji projektu deweloperskiego.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT: „Zwalnia się od podatku (... ) dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane”.

W analizowanej sytuacji ten przepis nie ma zastosowania, ponieważ dotyczy on terenów niezabudowanych, a Nieruchomość 2 – działka 1 jest zabudowana. Niemniej nawet gdyby uznać fakt istnienia budowli znajdujących się na tej działce za nieistotny to warto pamiętać, że na dzień transakcji/zawarcia Nieruchomość 2 – działka 1 będzie objęta warunkami zabudowy i tym samym nie będzie miał do niej zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT: „Zwalnia się od podatku (... ) dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata”.

Zgodnie z art. 2 ust. pkt 14 ustawy o VAT: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o (...) pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.

Zwolnienie zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w ocenie Wnioskodawcy, ma zastosowanie w analizowanym przypadku, ponieważ sprzedaż będzie miała miejsce ponad dwa lata po oddaniu do użytkowania budynków i budowli, położonych na Nieruchomości 2 – działka 1. Od momentu ich nabycia przez Spółkę-Sprzedającą nie były również dokonywane żadne ulepszenia. Nie będą one także dokonywane w przyszłości przed przeniesieniem własności Nieruchomości 2 – działka 1 na Spółkę-Kupującą.

Strony (Spółka-Sprzedająca i Spółka-Kupująca) w Umowie zawrą oświadczenie, że jako czynni podatnicy VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT rezygnują ze zwolnienia od podatku i dokonują wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości 2 – działka 1.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT: „Podatnik moje zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części: 1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni; 2) złożą a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi: urzędu skarbowego lub b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów – zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części”.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT: „Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać: 1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy; 2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a; 3) adres budynku, budowli lub ich części”.

Strony (Spółka-Sprzedająca i Spółka-Kupująca) w Umowie zawrą oświadczenie, że jako czynni podatnicy VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT rezygnują ze zwolnienia od podatku i dokonują wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości 2 – działka 1.

Oznacza to, że Strony (Spółka-Sprzedająca i Spółka-Kupująca) zamierzają skutecznie zrezygnować ze zwolnienia i wybrać opodatkowanie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 2 – działka 1.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT: „W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu”.

Zgodnie z art. 29a ust. 9 ustawy o VAT: „Przepisu ust. 8 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli”.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawców (Wnioskodawcy – Sprzedającego i Wnioskodawcy – Kupującego) planowana transakcja będzie zatem podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT.

Ad 2

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT: „W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.”

Ten warunek jest spełniony – Wnioskodawca – Kupujący nabędzie Nieruchomości 2 – działkę 1 w celu realizacji projektu deweloperskiego, czyli sprzedaży nowych mieszkań, która to sprzedaż podlega opodatkowaniu VAT stawką inną niż zwolniona.

Wnioskodawca – Kupujący jest i na dzień dokonania transakcji/zawarcia Umowy będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT (wynika to z faktu prowadzenia działalności deweloperskiej stanowiącej działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).

Po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości 2 – działka 1, Wnioskodawca będzie wykorzystywał je w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT według stawki VAT innej niż zwolniona.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT: „Kwotę podatku naliczonego stanowi: 1) suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu: a) nabycia towarów i usług, b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi”.

W świetle powyższego, po dokonaniu transakcji/zawarciu Umowy oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy – Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości 2 – działka 1, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Wynika to z faktu, że jak wskazano powyżej, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 2 – działka 1 będzie podlegać przepisom ustawy o VAT jako dostawa towarów oraz do transakcji tej nie będzie miało zastosowania żadne zwolnienie.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie Nieruchomości 3

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT: „Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają (...) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju”.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 5, 6 i 7 ustawy o VAT: „Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przyniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel”.

Oznacza to, że zbycie prawa własności jest dostawą towaru w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się: „rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii”.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in.: „odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju”.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT: „Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności”.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT: „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

W analizowanej sytuacji nie ma wątpliwości, że Spółka-Sprzedająca sprzedaje Nieruchomość 3 – działka 2 w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i w konsekwencji jest podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Spółką-Sprzedającą jest bowiem spółka z ograniczoną odpowiedzialnością., która przed datą realizacji Umowy zakupiła Nieruchomości 3 – działkę 2.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT: „Zwalnia się od podatku (... ) dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego”.

W analizowanej sytuacji ten przepis nie ma zastosowania w analizowanej sytuacji. Spółka-Kupująca nabędzie bowiem Nieruchomości 3 w celu realizacji projektu deweloperskiego.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT: „Zwalnia się od podatku (... ) dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane”.

W analizowanej sytuacji ten przepis nie ma zastosowania, ponieważ dotyczy on terenów niezabudowanych, a Nieruchomość 3 – działka 2 jest zabudowana, a sama Nieruchomość 3 – działka 2 na dzień transakcji/zawarcia Nieruchomość 3 – działka 2 będzie objęta warunkami zabudowy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT: „Zwalnia się od podatku (... ) dostawę budynków, budowli, lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą, budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata”.

Zgodnie z art. 2 ust. pkt 14 ustawy o VAT: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o (...) pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.

Zwolnienie zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w ocenie Wnioskodawcy, ma zastosowanie w analizowanym przypadku, ponieważ sprzedaż będzie miała miejsce ponad dwa lata po oddaniu do użytkowania budynków i budowli, położonych na Nieruchomości 3 – działka 2. Od momentu ich nabycia przez Spółkę-Sprzedającą nie były również dokonywane żadne ulepszenia. Nie będą one także dokonywane w przyszłości przed przeniesieniem niniejszej Nieruchomości 3 – działka 2 na Spółkę-Kupującą.

Strony (Spółka-Sprzedająca i Spółka-Kupująca) zawrą w Umowie oświadczenie, że jako czynni podatnicy VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT rezygnują ze zwolnienia od podatku i dokonują wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości 3 – działka 2.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT: „Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części: 1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni; 2) złożą: a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów – zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.”

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT: „Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać: 1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy; 2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a; 3) adres budynku, budowli lub ich części”.

Oznacza to, że Strony (Spółka-Sprzedająca i Spółka-Kupująca) skutecznie zrezygnują ze zwolnienia i wybiorą opodatkowanie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 3 – działka 2.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT: „W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu”.

Zgodnie z art. 29a ust. 9 ustawy o VAT: „Przepisu ust. 8 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli”.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawców (Wnioskodawcy – Sprzedającego i Wnioskodawcy – Kupującego) planowana transakcja będzie zatem podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT.

Ad 2

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT: „W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.”

Ten warunek jest spełniony – Wnioskodawca – Kupujący nabędzie Nieruchomości 3 – działkę 2 w celu realizacji projektu deweloperskiego, czyli sprzedaży nowych mieszkań, która to sprzedaż podlega opodatkowaniu VAT stawką inną niż zwolniona.

Wnioskodawca – Kupujący jest i na dzień dokonania transakcji/zawarcia Umowy będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT (wynika to z faktu prowadzenia działalności deweloperskiej stanowiącej działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).

Po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości 3 – działka 2, Wnioskodawca będzie wykorzystywał je w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT według stawki VAT innej niż zwolniona.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT: „Kwotę podatku naliczonego stanowi: 1) suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu: a) nabycia towarów i usług, b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi”.

W świetle powyższego, po dokonaniu transakcji/zawarciu Umowy oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy – Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości 3 – działka 2, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Wynika to z faktu, że jak wskazano powyżej, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 3 – działka 2 będzie podlegać przepisom ustawy o VAT jako dostawa towarów oraz do transakcji tej nie będzie miało zastosowania żadne zwolnienie.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie Nieruchomości 4

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT: „Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają (...) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju”.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 5, 6 i 7 ustawy o VAT: „Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel”.

Oznacza to, że zbycie prawa własności jest dostawą towaru w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się: „rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii”.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in.: „odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju”.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT: „Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.”.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT: „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

W analizowanej sytuacji nie ma wątpliwości, że Spółka-Sprzedająca sprzedaje Nieruchomość 4 – działka 4 w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i w konsekwencji jest podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Spółką-Sprzedającą jest bowiem spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która przed datą realizacji Umowy zakupiła Nieruchomości 4 – działkę 4.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT: „Zwalnia się od podatku (…) dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego”.

W analizowanej sytuacji ten przepis nie ma zastosowania w analizowanej sytuacji. Spółka-Kupująca nabędzie bowiem Nieruchomość 4 – działkę 4 w celu realizacji projektu deweloperskiego.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT: „Zwalnia się od podatku (...) dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane”.

W analizowanej sytuacji ten przepis nie ma zastosowania, ponieważ dotyczy on terenów niezabudowanych, a Nieruchomość 4 – działka 4 jest zabudowana, a sama Nieruchomość 4 – działka 4 na dzień transakcji/zawarcia Nieruchomość 4 – działka 4 będzie objęta warunkami zabudowy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT: „Zwalnia się od podatku (...) dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata”.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT: „ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o (...) pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.

Zwolnienie zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w ocenie Wnioskodawcy, ma zastosowanie w analizowanym przypadku, ponieważ sprzedaż będzie miała miejsce ponad dwa lata po oddaniu do użytkowania budynków i budowli, położonych na Nieruchomości 4 – działka 4. Od momentu ich nabycia przez Spółkę-Sprzedającą nie były również dokonywane żadne ulepszenia. Nie będą one także dokonywane w przyszłości przed przeniesieniem niniejszej Nieruchomości 4 – działka 4 na Spółkę-Kupującą.

Strony (Spółka-Sprzedająca i Spółka-Kupująca) zawrą w Umowie oświadczenie, że jako czynni podatnicy VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT rezygnują ze zwolnienia od podatku i dokonują wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości 4 – działka 4.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT: „Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części: 1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni; 2) złożą: a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów – zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części”.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT: „Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać: 1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy; 2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a; 3) adres budynku, budowli lub ich części”.

Oznacza to, że Strony (Spółka-Sprzedająca i Spółka-Kupująca) skutecznie zrezygnują ze zwolnienia i wybiorą opodatkowanie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 4 – działka 4.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT: „W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu”.

Zgodnie z art. 29a ust. 9 ustawy o VAT: „Przepisu ust. 8 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli”.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawców (Wnioskodawcy – Sprzedającego i Wnioskodawcy – Kupującego) planowana transakcja będzie zatem podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT.

Ad 2

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT: „Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają (...) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.”

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 5, 6 i 7 ustawy o VAT: „Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel”.

Oznacza to, że zbycie prawa własności jest dostawą towaru w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się: „rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii”.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in.: „odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju”.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT: „Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności”.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT: „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

W analizowanej sytuacji nie ma wątpliwości, że Spółka-Sprzedająca sprzedaje Nieruchomość 4 – działka 3 w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i w konsekwencji jest podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Spółką-Sprzedającą jest bowiem spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która przed datą realizacji Umowy zakupiła Nieruchomości 4 – działkę 3.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT: „Zwalnia się od podatku (...) dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego”.

W analizowanej sytuacji ten przepis nie ma zastosowania w analizowanej sytuacji. Spółka-Kupująca nabyła bowiem Nieruchomość 4 – działkę 3 w celu realizacji projektu deweloperskiego.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT: „Zwalnia się od podatku (...) dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane”.

W analizowanej sytuacji ten przepis nie ma zastosowania, ponieważ dotyczy on terenów niezabudowanych, a Nieruchomość 4 – działka 3 jest zabudowana, a sama Nieruchomość 4 – działka 3 na dzień transakcji/zawarcia Nieruchomość 4 – działka 3 będzie objęta warunkami zabudowy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT: „Zwalnia się od podatku (...) dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata”.

Zgodnie z art. 2 ust. pkt 14 ustawy o VAT: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o (...) pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.

Zwolnienie zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w ocenie Wnioskodawcy, ma zastosowanie w analizowanym przypadku, ponieważ sprzedaż będzie miała miejsce ponad dwa lata po oddaniu do użytkowania budynków i budowli, położonych na Nieruchomości 4 – działka 3. W ostatnich dwóch latach nie były również dokonywane żadne ulepszenia. Nie będą one także dokonywane w przyszłości przed przeniesieniem niniejszej Nieruchomości 4 – działka 3 na Spółkę-Kupującą.

Strony (Spółka-Sprzedająca i Spółka-Kupująca) zawrą w Umowie oświadczenie, że jako czynni podatnicy VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT rezygnują ze zwolnienia od podatku i dokonują wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości 4 – działka 3.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT: „Podatnik moje zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części: 1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni; 2) złożą a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów – zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części”.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT: „Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać: 1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy; 2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a; 3) adres budynku, budowli lub ich części”.

Oznacza to, że Strony (Spółka-Sprzedająca i Spółka-Kupująca) skutecznie zrezygnują ze zwolnienia i wybiorą opodatkowanie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 4 – działka 3.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT: „W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu”.

Zgodnie z art. 29a ust. 9 ustawy o VAT: „Przepisu ust. 8 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli”.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawców (Wnioskodawcy – Sprzedającego i Wnioskodawcy – Kupującego) planowana transakcja będzie zatem podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT.

Ad 3

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT: „W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.”

Ten warunek jest spełniony – Wnioskodawca – Kupujący nabędzie Nieruchomości 3 w celu realizacji projektu deweloperskiego, czyli sprzedaży nowych mieszkań, która to sprzedaż podlega opodatkowaniu VAT stawką inną niż zwolniona.

Wnioskodawca – Kupujący jest i na dzień dokonania transakcji/zawarcia Umowy będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT (wynika to z faktu prowadzenia działalności deweloperskiej stanowiącej działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).

Po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości 4, Wnioskodawca będzie wykorzystywał je w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT według stawki VAT innej niż zwolniona.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT: „Kwotę podatku naliczonego stanowi: 1) suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu: a) nabycia towarów i usług, b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi”.

W świetle powyższego, po dokonaniu transakcji/zawarciu Umowy oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy – Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości 4, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Wynika to z faktu, że jak wskazano powyżej, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 4 będzie podlegać przepisom ustawy o VAT jako dostawa towarów oraz do transakcji tej nie będzie miało zastosowania żadne zwolnienie.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie Zaliczek tytułem ceny z tytułu dostawy Nieruchomości

Ad 1

W odniesieniu do Zaliczek należy zauważyć, że przepisy odnoszące się do zaliczek nie tworzą nowego przedmiotu opodatkowania, jakim jest dokonanie płatności. Otrzymanie zaliczki przyspiesza jedynie powstanie obowiązku podatkowego związanego z mającą nastąpić dostawą towarów, dlatego też regulacje odnoszące się do otrzymanych zaliczek należy analizować w połączeniu z czynnością podatnika, na poczet której przekazano zaliczkę, biorąc pod uwagę charakter tej czynności i przypisaną do niej stawkę VAT.

Zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty. Zatem w obecnym stanie prawnym przyjęcie w zasadzie każdej płatności przed dokonaniem czynności opodatkowanej w obrocie krajowym – niezależnie od jej wielkości – powoduje powstanie obowiązku podatkowego. Należy jednakże podkreślić, że otrzymanie płatności przed wykonaniem czynności nie jest samoistnym zdarzeniem, czy też czynnością opodatkowaną. Obowiązek podatkowy powstaje w tym przypadku nie od zaliczki, tylko w związku z otrzymaniem zaliczki (płatności). Jest to obowiązek podatkowy dotyczący czynności opodatkowanej, na poczet wykonania której przyjęta została zaliczka.

Strony transakcji złożyły wspólne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT planowanej dostawy towaru i wyborze opodatkowania VAT. Otrzymanie Zaliczek także powinno być więc traktowane jako dokonane w związku z czynnością opodatkowaną VAT.

Dyrektor KIS potwierdził prawidłowość takiego stanowiska w wydanych interpretacjach m.in. z dnia 9 lutego 2023 r. 0114-KDIP1-1.4012.682.2022.2.MM oraz z dnia 2 grudnia 2022 r. nr 0113-KDIPT1-3.4012.603.2022.1.MIK. W uzasadnieniu ww. interpretacji przeczytać można: „W niniejszej sprawie, z uwagi na to, że przedmiotem dostawy są nieruchomości stanowiące tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, tj. grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym opodatkowane właściwą stawką podatku, to również zaliczka na poczet ceny ww. działek powinna być opodatkowana stawką podatku w tej samej wysokości. Zatem, na wystawianych przez Wnioskodawcę fakturach VAT (zaliczkowych dokumentujących fakt otrzymania zadatku/zaliczki na poczet przyszłej dostawy nieruchomości gruntowej o przeznaczeniu budowlanym (gruntu budowlanego) opodatkowanej VAT, Wnioskodawca powinien wykazać podatek VAT”. Z kolei w przedmiocie odliczenia VAT naliczonego: „Mając na uwadze powyższe przepisy oraz opis sprawy należy wskazać, że Wnioskodawca, będący czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT, ma prawo do odliczenia podatku naliczonego w momencie otrzymania stosownej faktury zakupowej o ile w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy u sprzedawcy. Prawo to przysługuje, ponieważ zakupy te są związane ze sprzedażą działek, opodatkowaną wg właściwej stawki VAT. Zatem, warunek związku zakupionych towarów i usług ze sprzedażą opodatkowaną, będzie w tym przypadku spełniony. Prawo to przysługuje bez względu na moment wystawienia faktury VAT zaliczkowej przez Wnioskodawcę oraz bez względu na okoliczność, czy na fakturach VAT zaliczkowych Wnioskodawca wykazał VAT należny”.

Stosownie do treści art. 106b ust. 1 pkt 4 ustawy o VAT w sytuacji otrzymania części zapłaty tytułem zaliczki podatnik ma obowiązek wystawić fakturę dokumentującą, otrzymanie takiej zapłaty, zawierającą, dane wskazane w art. 106f ww. ustawy.

Podatek określony na fakturach zaliczkowych stanowi kwotę podatku naliczonego, która to kwota na zasadach ogólnych podlega odliczeniu (por. art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. b ustawy o VAT). Prawo do odliczenia podatku naliczonego z takiej faktury powstaje na zasadach ogólnych, a więc z chwilą powstania obowiązku podatkowego u sprzedawcy, nie wcześniej jednak niż z chwilą otrzymania faktury zaliczkowej (zob. art. 86 ust. 10 w zw. z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT).

Wobec tego otrzymanie Zaliczek będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ad 2

W myśl art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, a w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty.

Wobec tego obowiązek podatkowy powstanie dopiero w momencie wypłaty Zaliczek z depozytu notarialnego, a nie w momencie ich przekazania do depozytu. Jeśli kupujący wpłaci kwotę zaliczki do depozytu notarialnego, to w tym momencie nie otrzymuje jej sprzedający. Co więcej, jeśli nie zostaną spełnione warunki zwolnienia tej kwoty z depozytu notarialnego, to notariusz nie przekaże tej kwoty sprzedającemu. W związku z powyższym nie można twierdzić, że w momencie wpłaty przez kupującego kwoty równej kwocie zaliczki do depozytu notarialnego, kwotę tę otrzymał sprzedający – a w konsekwencji nie można mówić, że Sprzedający otrzymał zaliczkę.

Analogiczne stanowisko zostało wyrażone także w interpretacji indywidualnej z dnia 18 stycznia 2018 r. nr 0112-KDIL2-1.4012.540.2017.2.SS, w której wskazano, że: Należy zauważyć, że zgodnie z przypisem art. 108 § 1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. prawo o notariacie (Dz. U. z 2017 r. poz. 2291) notariusz w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością ma prawo przyjąć na przechowanie, w celu wydania ich osobie wskazanej przy złożeniu lub jej następcy prawnemu, papiery wartościowe albo pieniądze w walucie polskiej lub obcej. Dla udokumentowania tych czynności notariusz prowadzi specjalne konto bankowe. Natomiast stosownie do art. 108 § 2 ww. ustawy, z przyjęcia depozytu notariusz spisuje protokół, w którym wymienia datę przyjęcia, ustala tożsamość osoby składającej, datę mającego nastąpić wydania oraz imię, nazwisko i miejsce zamieszkania osoby odbierającej depozyt. Wydanie depozytu następuje za pokwitowaniem. Z powyższego wynika, że przekazanie kwoty należności (zaliczki) do depozytu notarialnego nie powoduje jej otrzymania przez sprzedającego nieruchomość. Sprzedający zgodnie z przytoczonymi przepisami, nie otrzyma należności z chwilą złożenia jej do depozytu notarialnego, a dopiero z chwilą wydania pieniędzy przez notariusza.

Zatem, dokonana wpłata na rachunek depozytowy notariusza przed wydaniem Nieruchomości, bez możliwości dysponowania pieniędzmi przez Spółkę-Sprzedającego nie spowoduje powstania obowiązku podatkowego w odniesieniu do wpłaconej kwoty, gdyż nie stanowi ona należności, o której mowa w art. 19a ust. 8 ustawy. Dopiero w momencie zwolnienia z depozytu notarialnego pieniędzy przez notariusza powstanie u sprzedającego obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze powyższe wnoszą Państwo o uznanie stanowiska za prawidłowe w całości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i pkt 7 ustawy:

Stosownie do powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt (prawo użytkowania wieczystego gruntu) spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy :

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Ponadto należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Stosownie do treści art. 29a ust. 8 ustawy:

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli bądź ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu (prawa użytkowania wieczystego), na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu (prawa użytkowania wieczystego) stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego), na którym obiekt jest posadowiony.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów.

Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Państwa wątpliwości dotyczą m.in. opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości 2 (działka 1), Nieruchomości 3 (działka 2) i Nieruchomości 4 (działki 3 i 4) na rzecz Spółki-Kupującej, w sytuacji złożenia zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT i wyborze opodatkowania.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy opisanych Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do znajdujących się na nich budynków i budowli miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Z opisu sprawy wynika, że Spółka-Sprzedająca i Spółka-Kupująca zamierzają zawrzeć Umowę, której przedmiotem będzie sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 2 oraz prawa własności Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4. Spółka-Sprzedająca i Spółka-Kupująca są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.

Spółka-Sprzedająca jest użytkownikiem wieczystym Nieruchomości 2 (działka 1) od 2022 r. Nieruchomość 2 zabudowana jest budowlą w postaci utwardzonego płytami parkingu/drogi dojazdowej. Ww. budowla została wybudowana ponad 10 lat temu. W okresie od jej wybudowania do dnia sprzedaży nie były/nie będą dokonywane ulepszenia stanowiące co najmniej 30% jej wartości początkowej. Budowla nie zostanie wyburzona do dnia zawarcia Umowy sprzedaży Nieruchomości 2.

Zatem w odniesieniu do budowli znajdującej się na Nieruchomości 2 należy stwierdzić, że doszło do jej pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, a do momentu jej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Nie zostały/nie zostaną poniesione również nakłady na jej ulepszenie, które stanowiłyby co najmniej 30% jej wartości początkowej. W konsekwencji zostały spełnione warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług do dostawy budowli znajdującej się na Nieruchomości 2, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Odpowiednio zwolnieniem tym objęta będzie także dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, tj. działki 1, na którym ww. budowla jest posadowiona, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy.

Z wniosku wynika, że Spółka-Sprzedająca w 2022 r. nabyła prawo własności Nieruchomości 3 (działka 2), na której znajdują się następujące budowle:

- urządzenia w postaci zbiornika na deszczówkę oraz stacji bazowej, a także

- budowla w postaci utwardzonego płytami parkingu/drogi dojazdowej.

Ww. budowle zostały wybudowane ponad 10 lat temu. W okresie od ich wybudowania do dnia sprzedaży nie były/nie będą dokonywane ulepszenia stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej. Budowle nie zostaną wyburzone do dnia zawarcia Umowy.

W przypadku budowli znajdujących się na Nieruchomości 3 również należy stwierdzić, że zostały spełnione warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług do jej dostawy, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Doszło do pierwszego zasiedlenia budowli, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, a do momentu ich sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto, nie zostały/nie zostaną poniesione nakłady, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

W konsekwencji dostawa gruntu, tj. działki 2, na której znajdują się opisane budowle, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość 4 składa się z dwóch działek o nr 3 i 4.

Na działce 4 znajduje się budowla – utwardzony płytami parking/droga dojazdowa. Ww. budowla została wybudowana ponad 10 lat temu. W okresie od jej wybudowania do dnia sprzedaży nie były/nie będą dokonywane ulepszenia stanowiące co najmniej 30% jej wartości początkowej. W 2022 r. Spółka-Sprzedająca nabyła 1/2 udziału w działce 4, następnie została nabyta przez Spółkę-Sprzedającą pozostała 1/2 udziału w ww. działce.

W odniesieniu do działki 3 należy wskazać, że jest ona zabudowana wskazanymi poniżej budynkami i budowlami:

- murowanym budynkiem administracyjno-biurowym, 1 kondygnacyjnym wraz z przyległym budynkiem magazynowym,

- dwoma murowanymi budynkami niemieszkalnymi o 1 kondygnacji,

- murowanym budynkiem niemieszkalnym o 1 kondygnacji nadziemnej - budynek portierni,

- murowanym budynkiem przemysłowym o 1 kondygnacji nadziemnej - hala magazynowa,

- murowanym budynkiem biurowym o 1 kondygnacji nadziemnej,

- trzema innymi budynkami (magazynowymi, zbiornikami silosami),

- innym budynkiem niemieszkalnym o 1 kondygnacji nadziemnej,

- urządzeniem - zbiornikiem na deszczówkę,

- urządzeniem - wieżą (masztem) dla instalacji urządzeń telekomunikacyjnych wraz z infrastrukturą przeznaczoną do pracy w systemie telefonii cyfrowej,

- budowlą - utwardzonym płytami parkingiem/drogą dojazdową.

Wskazali Państwo, że każdy z ww. budynków i budowli został wybudowany ponad 10 lat temu. Od dnia ich wybudowania do dnia sprzedaży nie były dokonane ulepszenia stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej. Budynki i budowle nie zostaną wyburzone do dnia zawarcia Umowy. Spółka-Sprzedająca – zgodnie z treścią wniosku – przed datą realizacji Umowy nabędzie prawo własności działki 3.

W odniesieniu do Nieruchomości 4 należy stwierdzić, że zarówno w przypadku budowli znajdujących się na działce 4 oraz w przypadku budynków i budowli posadowionych na działce 3 zostały spełnione warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług do ich dostawy, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Doszło bowiem do pierwszego zasiedlenia budynków i budowli, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, a do momentu ich sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto, nie zostały poniesione nakłady, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

W konsekwencji dostawa gruntu, tj. działek 3 i 4, na którym znajdują się opisane powyżej budynki i budowle, stosownie do art. 29a ust. 8 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

W związku z tym, że planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dalsza analiza zwolnień wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

Zwolnienie od podatku VAT dostawy Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stwarza Państwu możliwość wyboru opcji opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

Z opisu sprawy wynika, że stosownie do regulacji art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy Spółka-Sprzedająca i Spółka-Kupująca, będące zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT, złożyły do właściwego dla nabywcy organu podatkowego zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT i wyborze opodatkowania dostawy budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 podatkiem VAT.

Zatem Spółka-Sprzedająca będzie uprawniona do zastosowania opodatkowania podatkiem VAT dostawy ww. Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4.

W konsekwencji, Państwa stanowisko, zgodnie z którym w przypadku dostawy przez Spółkę-Sprzedającą na rzecz Spółki-Kupującej: budowli posadowionej na Nieruchomości 2 (działce 1), budowli znajdujących się na Nieruchomości 3 (działce 2) oraz Nieruchomości 4 (działki 3 i 4) zabudowanej budynkami i budowlami, Spółka-Sprzedająca będzie uprawniona do zastosowania przy sprzedaży opodatkowania Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 podatkiem VAT w razie złożenia zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT i wyborze opodatkowania, jest prawidłowe.

W analizowanej sprawie mają Państwo również wątpliwości, czy w związku z dostawą Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 – Spółce-Kupującej będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu tego nabycia.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć Umowę sprzedaży Nieruchomości 2 (działka 1), Nieruchomości 3 (działka 2) oraz Nieruchomości 4 (działka 3 i 4). Zarówno Spółka-Sprzedająca, jak i Spółka-Kupująca są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku VAT, prowadzący deweloperską działalność gospodarczą. Spółka-Kupująca zamierza wykorzystywać Nieruchomość 2, Nieruchomość 3 i Nieruchomość 4 w celu wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT w ramach działalności deweloperskiej.

Ponadto planowana dostawa Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Przy czym – jak zostało wskazane w opisie sprawy – Spółka-Sprzedająca i Spółka-Kupująca złożyły do właściwego dla nabywcy organu podatkowego zgodnie oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT i wyborze opodatkowania dostawy ww. Nieruchomości podatkiem VAT.

Odnosząc się zatem do Państwa wątpliwości oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy dojdzie do zawarcia Umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 2 oraz prawa własności Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, to Spółce-Kupującej będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z faktur wystawionych przez Spółkę-Sprzedającą na warunkach opisanych we wniosku, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko również w tym zakresie jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również ustalenia, czy w przypadku zaliczki na poczet sprzedaży Nieruchomości, Spółka-Sprzedająca będzie zobowiązana do zastosowania opodatkowania otrzymanej zaliczki podatkiem VAT, a Spółka-Kupująca będzie uprawniona do odliczenia podatku VAT w przypadku otrzymania stosownych faktur VAT dokumentujących otrzymanie zaliczki oraz czy momentem powstania obowiązku podatkowego zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT ma być data wpłaty zaliczki przez Spółkę-Kupującego do depozytu notarialnego, czy też moment zwolnienia zaliczki i przekazania zgodnie z dyspozycją Spółki-Sprzedającej.

W rozpatrywanej sprawie – jak Państwo wskazali – Spółka-Kupująca wpłaci zaliczki na poczet ceny Nieruchomości do depozytu notarialnego, a dopiero w przypadku spełnienia określonych w umowie warunków nastąpi zwolnienie z tego depozytu i przekazane zgodnie z dyspozycją Spółki-Sprzedającej. Na moment złożenia wniosku zaliczki zostały zwolnione z depozytu notarialnego oraz przekazane zgodnie z dyspozycją Spółki-Sprzedającej, a Spółka-Kupująca otrzymała faktury dokumentujące otrzymanie zaliczek.

Odnosząc się do kwestii opodatkowania zaliczek podkreślić należy, że zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy:

Na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy:

Dokonując zatem przyjęcia zaliczki, stawka podatku od towarów i usług winna być adekwatna do stawki właściwej dla sprzedaży danego towaru, której dotyczy wpłacona zaliczka.

W niniejszej sprawie, z uwagi na to, że Spółka-Sprzedająca i Spółka-Kupująca złożyły do właściwego dla nabywcy organu podatkowego zgodnie oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 podatkiem VAT, to również zaliczka na poczet ceny ww. Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT.

W konsekwencji Państwa stanowisko w odniesieniu do opodatkowania zaliczki na poczet dostawy Nieruchomości należało uznać za prawidłowe.

Należy zauważyć, że zgodnie z przepisem art. 108 § 1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. prawo o notariacie (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1001):

Natomiast stosownie do art. 108 § 2 ww. ustawy:

Z powyższego wynika, że przekazanie kwoty należności (zaliczki) do depozytu notarialnego nie powoduje jej otrzymania przez sprzedającego nieruchomość. Sprzedający zgodnie z przytoczonymi przepisami, nie otrzyma należności z chwilą złożenia jej do depozytu notarialnego, a dopiero z chwilą wydania pieniędzy przez notariusza.

Zatem, biorąc pod uwagę przywołane przepisy oraz opis sprawy, należy stwierdzić, że dokonana przez Spółkę-Kupującą wpłata na rachunek depozytowy notariusza przed wydaniem nieruchomości, bez możliwości dysponowania pieniędzmi przez Spółkę-Sprzedającą nie spowodowała powstania obowiązku podatkowego w odniesieniu do wpłaconej kwoty, gdyż nie stanowiła ona należności, o której mowa w art. 19a ust. 8 ustawy. Dopiero w momencie zwolnienia z depozytu notarialnego pieniędzy przez notariusza na rzecz Spółki-Sprzedającej powstał u Spółki-Sprzedającej obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie momentu powstania obowiązku podatkowego w związku z otrzymaną zaliczką na poczet dostawy Nieruchomości, jest prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do prawa do odliczenia podatku VAT w przypadku otrzymania stosownych faktur VAT dokumentujących otrzymanie zaliczki, należy wskazać, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, podatnik może zrealizować w terminach określonych w art. 86 ust. 10 – ust. 13 ustawy.

Na podstawie art. 86 ust. 10 ustawy:

Przy czym, co również istotne, zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Według art. 86 ust. 11 ustawy:

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że Spółce-Kupującej – po otrzymaniu faktur dokumentujących otrzymane zaliczki oraz po powstaniu obowiązku podatkowego u Spółki-Sprzedającej w stosunku do tych transakcji – będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w ww. zakresie jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Zwracam uwagę, że Państwa pytanie o treści: „Czy w przypadku Nieruchomości 2 w zakresie, w którym jej dostawa przez Spółkę-Sprzedającą na rzecz Spółki-Kupującej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, Spółka-Kupująca będzie uprawniona do odliczenia owego podatku VAT, w razie dostarczenia jej przez Spółkę-Kupującą stosownych faktur VAT, dokumentujących opisaną dostawę Nieruchomości 2 na rzecz Spółki-Kupującej?” potraktowano jako oczywistą omyłkę i uznano, że pytanie to powinno brzmieć: „Czy w przypadku Nieruchomości 2 w zakresie, w którym jej dostawa przez Spółkę-Sprzedającą na rzecz Spółki-Kupującej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, Spółka-Kupująca będzie uprawniona do odliczenia owego podatku VAT, w razie dostarczenia jej przez Spółkę-Sprzedającą stosownych faktur VAT, dokumentujących opisaną dostawę Nieruchomości 2 na rzecz Spółki-Kupującej?”. Dokonałem więc stosownych zmian w treści ww. pytania.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X. Spółka Akcyjna (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.