Interpretacja indywidualna z dnia 30 lipca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDSL1-1.4011.279.2024.3.MK

Skutki podatkowe sprzedaży działki po upływie 5-lat od daty jej nabycia.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

10 maja 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 10 maja 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 19 lipca 2024 r. (wpływ 19 lipca 2024 r.) oraz z 24 lipca 2024 r. (wpływ 24 lipca 2024 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania: (…)

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan osobą fizyczną, rolnikiem, prowadzącym indywidualne gospodarstwo rolne, prowadzące uprawy zbóż, roślin oleistych i korzeniowych. Gospodarstwo opodatkowane jest podatkiem rolnym oraz jest Pan czynnym podatnikiem VAT na zasadach ogólnych.

Wraz z żoną są Państwo właścicielami na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), obręb (…), gmina (…), dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą o numerze (…).

Przedmiotowe nieruchomości nabyli Państwo w następujący sposób. W dniu 25.03.2015 r. przed notariuszem (…) w Kancelarii Notarialnej w (…), (…) zawarta została warunkowa umowa sprzedaży udziału wynoszącego 1/2 części niezabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) wchodzących w skład nieruchomości położonej w miejscowości (…), gmina (…). Jak wskazano w akcie notarialnym przedmiotowa działka stanowiła grunty orne.

Następnie w dniu 06.05.2015 r. przed notariuszem (…) w Kancelarii Notarialnej w (…), (…) została zawarta umowa przeniesienia własności nieruchomości tj. udziału wynoszącego 1/2 części niezabudowanej działce gruntu o numerze ewidencyjnym (…) wchodzących w skład nieruchomości położonej w miejscowości (…), gmina (…) w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży.

Wyłącznymi właścicielami wyżej wskazywanej nieruchomości działki nr (…) stał się Pan wraz z żoną na mocy ugody sądowej zawartej przed Sądem Rejonowym w (…) I Wydział Cywilny, z dnia 10.11.2016 r. sygn. akt (…), w której zniesiono współwłasność nieruchomości.

Wyżej wskazana nieruchomość aktualnie użytkowana jest rolniczo, zgodnie z jej pierwotnym przeznaczeniem. Na przedmiotowym gruncie nie istnieją żadne zabudowania. Z danych w ewidencji gruntów i budynków nieruchomość (działka) oznaczone jest symbolem RV oraz RIVa (grunty orne). Przedmiotowa nieruchomość została w ubiegłym roku objęta na podstawie uchwały nr (…) z dnia (…) 2023 r. Rady Gminy (…) Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, który dopuszcza przeznaczenie tego gruntu na: - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub usługowej.

Przedmiotowe nieruchomości są Pana i Pana małżonki majątkiem prywatnym, gdzie obecnie prowadzi Pan działalność rolniczą. Zakup przedmiotowych nieruchomości był zwolniony z VAT. Nie prowadził Pan żadnych działań, aby uatrakcyjnić przedmiotową działkę w celu ich sprzedaży lub aby podnieść ich wartość. Nie występował Pan o zmianę przeznaczenia terenu lub decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej dla tych działek. Nie występował Pan o zmianę Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Ani Pan ani Pana małżonka nie trudni się zawodowo handlem nieruchomościami, nie angażowali Państwo środków podobnych do tych wykorzystywanych przez handlowców i usługodawców według art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT.

Nie uzbrajali Państwo terenu i nie prowadzą Państwo działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości. Działkę ewidencyjną o numerze (…) obręb (…), gmina (…), która została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jak wskazano powyżej, zamierza Pan wraz z żoną podzielić na mniejsze geodezyjnie działki i sprzedać osobom fizycznym z przeznaczeniem na budowę zgodnie z dopuszczonym przeznaczeniem w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego.

W piśmie z 19 lipca 2024 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielili Państwo następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1. W jakim celu nabył Pan wraz z żoną działkę, o której mowa we wniosku?

Odpowiedź: Działkę nabyli Państwo w celu prowadzenia produkcji rolniczej (uprawy zbóż, buraków cukrowych, roślin oleistych).

2. Czy względem sprzedawanych działek, były/są/będą do momentu sprzedaży podejmowane przez Pana lub Pana żonę jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości tych działek, np. doprowadzenie mediów, uzbrojenie działek, ogrodzenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę (prosimy, żeby podał Pan jakie to były/są/będą czynności – nakłady i przez kogo zostały/zostaną poniesione)?

Odpowiedź: Względem sprzedawanych działek nie były i nie są prowadzone żadne czynności zmierzające do podniesienia ich wartości. Nie będzie prowadzone uzbrojenie terenu, ogrodzenie itp. i nie będą Państwo występowali z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę dla wydzielonych działek.

3. Na ile działek zostanie podzielona działka nr (…) i ile z nich zostanie przeznaczonych do sprzedaży?

Odpowiedź: Działka nr (…) będzie podzielona na około 30 mniejszych działek.

4. W jaki sposób wykorzystywane były/są/będą sprzedawane przez Pana i Pana żonę działki do momentu sprzedaży? Prosimy szczegółowo opisać.

Odpowiedź: Działka nr (…)była i jest użytkowana rolniczo, tj. prowadzone są na niej uprawy zbóż, buraków cukrowych i roślin oleistych. Do momentu sprzedaży działki powstałe po podziale geodezyjnym działki nr (…) również będą użytkowane rolniczo.

Jest Pan rolnikiem posiadającym gospodarstwo rolne o wielkości ok. 300 h. Działka nr (…) jest elementem zorganizowanego gospodarstwa rolnego.

5. Czy sprzedawane działki były/są/będą do dnia sprzedaży udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy cywilnoprawnej, np. umowy najmu, dzierżawy, użyczenia? Jeśli tak, to czy była/jest/będzie to umowa odpłatna i w jakim czasie obowiązywała/będzie obowiązywała?

Odpowiedź: Sprzedawane działki nie były, nie są i nie będą do dnia sprzedaży udostępniane osobom trzecim.

6. Czy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego został uchwalony na wniosek Pana lub Pana żony?

Odpowiedź: Pan i Pana żona nie występowali osobiście z wnioskiem o uchwalenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Został on uchwalony samodzielnie przez Urząd Gminy w (…).

7. Czy została lub zostanie podpisana umowa przedwstępna sprzedaży działek objętych wnioskiem? Jeśli tak, proszę wskazać:

Odpowiedź: Nie zostały podpisane żadne przedwstępne umowy sprzedaży działek i nie przewiduje Pan podpisywania przedwstępnych w przyszłości.

a) jakie będą warunki umowy przedwstępnej?

Odpowiedź: Nie dotyczy.

b) czy po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący będzie inwestował w infrastrukturę działki/działek? Jeśli tak – jakie działania podejmie do momentu zawarcia finalnej umowy sprzedaży?

Odpowiedź: Nie dotyczy.

c) czy w tej umowie zostaną ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej prawo własności Nieruchomości na przyszłego nabywcę? Jeśli tak – to jakie?

Odpowiedź: Nie dotyczy.

8. Czy Pan lub Pana żona udzielił/udzieli przyszłemu nabywcy działek lub jakiejkolwiek innej osobie np. pośrednikowi, pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do występowania w imieniu Pana lub Pana żony w sprawach, które dotyczą przedmiotowych działek? Jeśli tak:

Odpowiedź: Pan i Pana żona nie udzielili żadnych pełnomocnictw bądź innych umocowań prawnych przyszłemu nabywcy lub jakiejkolwiek innej osobie trzeciej do występowania w imieniu Pana lub Pana żony, w sprawach dotyczących przedmiotowych działek.

a)jaki będzie zakres pełnomocnictwa, które Pan lub Pana żona udzieli?

Odpowiedź: Nie dotyczy.

b)jakie działania podejmie nabywca lub podmiot działający jako pełnomocnik Pana lub Pana żony, w związku ze sprzedażą działek?

Odpowiedź: Nie dotyczy.

c)kto (Pan lub Pana żona, czy nabywca lub podmiot działający jako pełnomocnik) będzie pokrywał koszty tych działań?

Odpowiedź: Nie dotyczy.

9.Czy Pan lub Pana żona dokonywał już wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeżeli tak to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:

Odpowiedź: Tak dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości, jednak były to nieruchomości rolne, nieobjęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako R-grunty orne lub N-Nieużytek i były zwolnione z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy PIT.

9.1

a.kiedy i w jaki sposób Pan lub Pana żona wszedł w posiadanie tych nieruchomości?

Odpowiedź: Nieruchomość rolna opisana w (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, nabyta 6.09.2010 r. w drodze umowy kupna-sprzedaży.

b.w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana i żonę?

Odpowiedź: Nieruchomość nabyta w celu prowadzenia produkcji rolniczej - upraw zbóż, roślin oleistych i buraków cukrowych.

c.w jaki sposób były wykorzystywane przez Pana i żonę od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

Odpowiedź: W sposób ciągły były wykorzystywane na działalność rolniczą.

d.kiedy dokonał Pan lub żona ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

Odpowiedź: Sprzedano część tej nieruchomości o powierzchni 0,1227 ha stanowiącej nieużytek dnia 8.11.2022 r. Przyczyną sprzedaży było złożenie korzystnej oferty zakupu przez nabywcę.

e.ile z nich zostało sprzedanych i jakich (działek niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

Odpowiedź: Sprzedano nieużytek rolny, niezabudowany o powierzchni 0,1227 ha, z działki rolnej niezabudowanej o łącznej powierzchni 7,01 ha.

f.na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. nieruchomości?

Odpowiedź: Środki pieniężne przeznaczono na bieżącą działalność rolniczą.

9.2

a.kiedy i w jaki sposób Pan lub Pana żona wszedł w posiadanie tych nieruchomości?

Odpowiedź: Nieruchomość rolna opisana w (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, nabyta 28.02.2013 r. w drodze umowy kupna – sprzedaży.

b.w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana i żonę?

Odpowiedź: Nieruchomość nabyta w celu prowadzenia produkcji rolniczej - upraw zbóż, roślin oleistych i buraków cukrowych.

c.w jaki sposób były wykorzystywane przez Pana i żonę od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

Odpowiedź: W sposób ciągły były wykorzystywane na działalność rolniczą.

d.kiedy dokonał Pan lub żona ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

Odpowiedź: Sprzedano część tej nieruchomości o powierzchni 0,2900 ha stanowiącej rolę dnia 22.11.2021 r. Przyczyną sprzedaży było złożenie korzystnej oferty zakupu przez nabywcę.

e.ile z nich zostało sprzedanych i jakich (działek niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

Odpowiedź: Sprzedano część nieruchomości o powierzchni 0,2900 ha stanowiącej grunt rolny niezabudowany z działki o powierzchni 7,2 ha.

f.na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. nieruchomości?

Odpowiedź: Środki pieniężne przeznaczono na bieżącą działalność rolniczą.

9.3

a.kiedy i w jaki sposób Pan lub Pana żona wszedł w posiadanie tych nieruchomości?

Odpowiedź: Nieruchomość rolna opisana w (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, nabyta 4.08.2000 r. w drodze umowy kupna - sprzedaży.

b.w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana i żonę?

Odpowiedź: Nieruchomość nabyta w celu prowadzenia produkcji rolniczej - upraw zbóż, roślin oleistych i buraków cukrowych.

c.w jaki sposób były wykorzystywane przez Pana i żonę od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

Odpowiedź: W sposób ciągły były wykorzystywane na działalność rolniczą.

d.kiedy dokonał Pan lub żona ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

Odpowiedź: Sprzedano część tej nieruchomości o powierzchni 0,0919 ha stanowiącej rolę dnia 17.03.2020 r. Przyczyną sprzedaży było złożenie korzystnej oferty zakupu przez nabywcę.

e.ile z nich zostało sprzedanych i jakich (działek niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

Odpowiedź: Sprzedano część nieruchomości stanowiącej grunt orny niezabudowany o powierzchni 0,0919 ha z działki o powierzchni ponad 12,76 ha.

f.na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. nieruchomości?

Odpowiedź: Środki pieniężne przeznaczono na bieżącą działalność rolniczą.

9.4

a.kiedy i w jaki sposób Pan lub Pana żona wszedł w posiadanie tych nieruchomości?

Odpowiedź: Nieruchomość rolna opisana w (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, nabyta 4.08.2000 r. w drodze umowy kupna-sprzedaży.

b.w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana i żonę?

Odpowiedź: Nieruchomość nabyta w celu prowadzenia produkcji rolniczej - upraw zbóż, roślin oleistych i buraków cukrowych.

c.w jaki sposób były wykorzystywane przez Pana i żonę od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

Odpowiedź: W sposób ciągły były wykorzystywane na działalność rolniczą.

d.kiedy dokonał Pan lub żona ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

Odpowiedź: Sprzedano część tej nieruchomości o powierzchni 0,0803 ha stanowiącej rolę dnia 28.01.2021 r. Przyczyną sprzedaży było złożenie korzystnej oferty zakupu przez nabywcę.

e.ile z nich zostało sprzedanych i jakich (działek niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

Odpowiedź: Sprzedano część tej nieruchomości stanowiącej grunt orny niezabudowany o powierzchni 0,0803 ha z działki o powierzchni ponad 12,76 ha.

f.na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. nieruchomości?

Odpowiedź: Środki pieniężne przeznaczono na bieżącą działalność rolniczą.

9.5

a.kiedy i w jaki sposób Pan lub Pana żona wszedł w posiadanie tych nieruchomości?

Odpowiedź: Nieruchomość rolna opisana w (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, nabyta 4.08.2000 r. w drodze umowy kupna-sprzedaży.

b.w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana i żonę?

Odpowiedź: Nieruchomość nabyta w celu prowadzenia produkcji rolniczej - upraw zbóż, roślin oleistych i buraków cukrowych.

c.w jaki sposób były wykorzystywane przez Pana i żonę od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

Odpowiedź: W sposób ciągły były wykorzystywane na działalność rolniczą.

d.kiedy dokonał Pan lub żona ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

Odpowiedź: Sprzedano część tej nieruchomości o powierzchni 0,1545 ha stanowiącej rolę dnia 7.01.2021 r. Przyczyną sprzedaży było złożenie korzystnej oferty zakupu przez nabywcę.

e.ile z nich zostało sprzedanych i jakich (działek niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

Odpowiedź: Sprzedano część nieruchomości stanowiącej grunt orny niezabudowany o powierzchni 0,1545 ha z działki o powierzchni ponad 13 ha.

f.na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. nieruchomości?

Odpowiedź: Środki pieniężne przeznaczono na bieżącą działalność rolniczą.

Z kolei pismem z 24 lipca 2024 r. doprecyzowali Państwo opis sprawy, poprzez wskazanie, że przedmiotem wniosku jest 30 wyodrębnionych działek.

Pytanie

Czy w przypadku transakcji sprzedaży działek, które powstaną w wyniku podziału geodezyjnego działki rolniczej nr ewidencyjny (…) obręb (…), gmina (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą o numerze (…), a którą nabył Pan wraz z żoną na wyłączną własność ponad 5 lat temu (w dniu 10.11.2016 r.), na rzecz osób fizycznych, na cele budownictwa mieszkaniowego lub usługowego, zgodnie z dopuszczanym przeznaczeniem wskazanym w Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, będzie Pan wraz z żoną zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych?

Państwa stanowisko w sprawie

W przedstawionym stanie faktycznym uważa Pan, że nie zachodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży ww. nieruchomości.

Wyłącznymi właścicielami wyżej wskazywanej nieruchomości działki nr (…) stał się Pan wraz z żoną na mocy ugody sądowej zawartej przed Sądem Rejonowym w (…) I Wydział Cywilny, z dnia 10.11.2016 r. sygn. akt (…), w której zniesiono współwłasność nieruchomości.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 226 z późn. zm.): opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21,52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: źródłami przychodów są odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu.

Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega w Pana ocenie opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Podsumowując, transakcja sprzedaży działek, powstałych w wyniku podziału geodezyjnego działki (…) w świetle przedstawionych okoliczności sprawy nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Natomiast zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisów ustawy nie stosuje się do:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości,  jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części, udziału w nieruchomości bądź praw majątkowych określonych w lit. a-c nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-zarobkowym celu działalności,

-wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne, celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, itp.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy.

Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez podatników do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Z informacji przedstawionych we wniosku oraz jego uzupełnieniu wynika m.in., że:

1. Jest Pan osobą fizyczną, rolnikiem, prowadzącym indywidualne gospodarstwo rolne, prowadzące uprawy zbóż, roślin oleistych i korzeniowych. Gospodarstwo opodatkowane jest podatkiem rolnym oraz jest Pan czynnym podatnikiem VAT na zasadach ogólnych. Wraz z żoną są Państwo właścicielami na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej działki, gruntu o numerze ewidencyjnym (…).

2. Nie trudnią się Państwo zawodowo handlem nieruchomościami.

3. Wyłącznymi właścicielami wyżej wskazanej nieruchomości, działki nr (…), stali się Państwo na mocy ugody sądowej zawartej przed Sądem Rejonowym w (…), z dnia 10 listopada 2016 r, w której zniesiono współwłasność nieruchomości.

4. Na przedmiotowym gruncie nie istnieją żadne zabudowania. Na podstawie uchwały z (…) 2023 r. nieruchomość ta została objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, który dopuszcza przeznaczenie tego gruntu na: - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub usługowej.

5. Nie występowaliście Państwo osobiście z wnioskiem o uchwalenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Został on uchwalony samodzielnie przez Urząd Gminy w (…).

6. Działkę, o której mowa we wniosku, nabyli Państwo w celu prowadzenia produkcji rolniczej (uprawy zbóż, buraków cukrowych, roślin oleistych).

7. Działkę nr (…) zamierzają Państwo podzielić na mniejsze geodezyjnie działki i sprzedać osobom fizycznym. Działka ta zostanie podzielona na 30 wyodrębnionych działek.

8. Względem sprzedawanych działek nie były i nie są prowadzone żadne czynności zmierzające do podniesienia ich wartości. Nie będzie prowadzone uzbrojenie terenu, ogrodzenie itp. i nie będą Państwo występowali z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę dla wydzielonych działek. Nie występował też Pan o zmianę przeznaczenia terenu lub decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej dla tych działek.

9. Działka nr (…) była i jest użytkowana rolniczo, tj. prowadzone są na niej uprawy zbóż, buraków cukrowych i roślin oleistych. Do momentu sprzedaży działki, powstałe po podziale geodezyjnym działki nr (…), również będą użytkowane rolniczo.

10.Sprzedawane działki nie były, nie są i nie będą do dnia sprzedaży udostępniane osobom trzecim.

11.Nie zostały podpisane żadne przedwstępne umowy sprzedaży działek i nie przewiduje Pan podpisywania umów przedwstępnych w przyszłości.

12.Nie udzielili Państwo żadnych pełnomocnictw bądź innych umocowań prawnych przyszłemu nabywcy lub jakiejkolwiek innej osobie trzeciej do występowania w Państwa imieniu, w sprawach dotyczących przedmiotowych działek.

13.Dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości, jednak były to nieruchomości rolne, nieobjęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako R-grunty orne lub N-Nieużytek. Każda ze sprzedanych nieruchomości została nabyta w celu prowadzenia produkcji rolniczej – upraw zbóż, roślin oleistych i buraków cukrowych. W sposób ciągły były wykorzystywane na działalność rolniczą. Przyczyną każdej sprzedaży było złożenie korzystnej oferty zakupu przez nabywcę. Środki pieniężne zostały przeznaczone na bieżącą działalność rolniczą.

Powzięli Państwo wątpliwość, czy w przypadku transakcji sprzedaży działek, które powstaną w wyniku podziału geodezyjnego działki rolniczej nr (…), będą Państwo zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z planowanej sprzedaży należy rozważyć, czy czynności sprzedaży powyższych nieruchomości mają znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku.

Są to czynności polegające na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku i jego uzupełnieniu opisu sprawy nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż działek, które powstaną w wyniku podziału geodezyjnego działki nr (…), wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt czynności, a w szczególności fakt, że sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie długiego okresu od jej nabycia oraz okoliczności i cel nabycia nieruchomości, sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Państwa wskazują, że mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie nabyli Państwo przedmiotowych nieruchomości w celu sprzedaży i były one wykorzystywane w działalności rolniczej. Nie prowadzili i nie prowadzą Państwo w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Istotą Państwa działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami, lecz zwykły zarząd majątkiem. Zatem kwota przychodu uzyskana ze sprzedaży nie będzie stanowiła przychodu ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Z opisu sprawy wynika, że w dniu (…) 2015 r. została zawarta umowa przeniesienia własności nieruchomości, tj. udziału wynoszącego 1/2 części niezabudowanej działce gruntu o numerze ewidencyjnym (…) wchodzących w skład nieruchomości położonej w miejscowości (…), gmina (…) w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży. Wyłącznymi właścicielami działki nr (…) stali się Państwo na mocy ugody sądowej zawartej przed Sądem Rejonowym w (…) z dnia (…) 2016 r., w której zniesiono współwłasność nieruchomości. Zatem ostateczną datą nabycia działki jest 2016 rok.

Na powyższe nie będzie miał wpływ podział nieruchomości. Dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych nieistotny jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel dokonuje podziału nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel (współwłaściciel) nie nabędzie bowiem, żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału działek nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

W rezultacie, odpłatne zbycie (sprzedaż) działek, które powstaną w wyniku geodezyjnego podziału działki nr (…), będzie miało miejsce, w oczywisty sposób po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości. W konsekwencji, sprzedaż ta nie będzie skutkowała powstaniem po Państwa stronie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, z uwagi na upływ 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, planowana przez Państwa sprzedaż działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).