Interpretacja indywidualna z dnia 25 lipca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.298.2024.3.WL

Opodatkowanie podatkiem VAT transakcji sprzedaży działki oraz prawo Kupującego do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem działki.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

26 kwietnia r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 23 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży działki nr 1 oraz prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem działki nr 1.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwania – pismami z 3 lipca 2024 r. (data wpływu 3 lipca 2024 r.) oraz 17 lipca 2024 r. (data wpływu 17 lipca 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

A.A.

ul. …

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

B.B.

ul. ...

3)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

ul. …

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy są współwłaścicielami nieruchomości niezabudowanej położonej w ..., przy ul. ..., na którą składa się działka ewidencyjna nr 1 o powierzchni ... m² z obrębu ..., dla której Sąd Rejonowy dla ... w ... prowadzi księgę wieczystą nr KW ... (dalej: „Nieruchomość”).

Wnioskodawcy zawarli umowę o wyłączności w sprawie sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa przedwstępna”) ze spółką A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”), wskazaną w niniejszym wniosku jako zainteresowany niebędący stroną postępowania.

Przedmiotowa księga wieczysta obejmuje działkę nr 1, dla której sposób korzystania został określony jako działka rolna. Działka nr 1 od dnia nabycia do dnia zawarcia Umowy przedwstępnej była użytkowana przez Wnioskodawców w celach prywatnych i nie prowadzono na niej działalności gospodarczej.

Nieruchomość została zakupiona przez Wnioskodawców w … r. Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego. Jej pierwotnym planowanym przeznaczeniem było siedlisko, jednak ostatecznie zamiar ten nie został zrealizowany przez właścicieli Nieruchomości. W roku …, bez inicjatywy Wnioskodawcy, gmina, na której terenie położona jest Nieruchomość dokonała uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przez Radę Miejską w ... w dniu ... roku - Uchwała Nr … w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta ... położonej w rejonie ulic: ... oraz granicy miasta .... W wyżej wymienionym planie działka o numerze ewidencyjnym 1, w obrębie ... położona jest w jednostkach urbanistycznych oznaczonych symbolami: 5P/U - tereny zabudowy produkcyjnej, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej, 3KDL - tereny drogi publicznej — ulica lokalna. Przedmiotowa nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rolnego Wnioskodawców i są na nią pobierane dopłaty.

Poza Nieruchomością Wnioskodawcy są właścicielami innych działek rolnych o powierzchni ok. … ha. Działki te razem stanowią gospodarstwo rolne. Wnioskodawca ani jego małżonek nie są rolnikami ryczałtowymi, większość ww. terenów to grunty rolne lub zalesione. Wnioskodawcy od … r. otrzymują podstawowe dopłaty rolne do gruntów stanowiących łąki (trwałe użytki zielone). Działki nie są nikomu wynajmowane, nie jest faktycznie na nich prowadzona działalność gospodarcza.

Niezależnie od wyżej wskazanych okoliczności, Wnioskodawca - pan A.A. - prowadzi działalność gospodarczą i jest opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach liniowych, według stawki 19%. Nieruchomość oraz pozostałe działki posiadane przez Wnioskodawcę nie są związane z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą. Zakres prowadzonej działalności gospodarczej to:

̶przeważająca działalność - PKD 41.20.Z (Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych);

̶pośrednictwo w obrocie nieruchomościami;

̶sprzątanie obiektów;

̶kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

Wnioskodawca w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jest czynnym podatnikiem VAT.

Wnioskodawczyni - Pani B.B. - będąca z Wnioskodawcą we wspólności ustawowej, prowadzi samodzielnie działalność w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Opodatkowana jest podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach ogólnych i jednocześnie od … r. jest osobą współpracującą z drugim Wnioskodawcą w pośrednictwie w obrocie nieruchomościami jako licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami. Aktualnie korzysta ona ze zwolnienia z VAT.

Wnioskodawcy w latach … dokonali sprzedaży z majątku prywatnego 4 działek. W … r. Wnioskodawcy dokonali sprzedaży domu w zabudowie szeregowej zamieszkiwanego przez ich rodzinę przez ponad … lat. Czynności te odbyły się w ramach zarządzania majątkiem prywatnym Wnioskodawców.

W dniu … r. Wnioskodawcy zawarli Umowę przedwstępną z Kupującym. W Umowie przedwstępnej Kupujący oświadczył, że wyraża zainteresowanie nabyciem prawa własności Nieruchomości oraz zapewnił, że Nieruchomość (w przypadku jej nabycia) nie będzie wykorzystana w celu realizacji inwestycji polegającej na budowie i eksploatacji instalacji w zakresie przetwarzania zmieszanych odpadów komunalnych i bioodpadów.

W ramach Umowy przedwstępnej Kupujący złożył ofertę nabycia całej Nieruchomości ważną najdalej do dnia ... r. Oferta będzie ważna pod warunkiem pozytywnego wyniku przeprowadzonego badania due dilligence, które Kupujący przeprowadzi w czasie okresu wyłączności, tj. w okresie pomiędzy zawarciem Umowy przedwstępnej a wygaśnięciem oferty. W okresie wyłączności współwłaściciele Nieruchomości zobowiązują się do:

1)nieprowadzenia z osobami trzecimi jakichkolwiek rozmów, ustaleń i negocjacji w sprawie sprzedaży Nieruchomości,

2)nieoferowania Nieruchomości osobom trzecim (z wyłączeniem istniejących na datę Umowy przedwstępnej ofert sprzedaży),

3)niezawierania z osobami trzecimi jakichkolwiek umów dotyczących Nieruchomości, w szczególności niezawierania umów sprzedaży, umów przedwstępnych sprzedaży, rezerwacyjnych itp., oraz nowych umów pośrednictwa dotyczących Nieruchomości,

4)nieprzekazywania osobom trzecim jakichkolwiek informacji dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości.

Powyższe czynności mogą być dokonywane przez współwłaścicieli Nieruchomości wyłącznie wobec Kupującego lub osób i podmiotów wyraźnie upoważnionych przez Kupującego.

W przypadku pozytywnego wyniku badania due dilligence Nieruchomości, strony Umowy przedwstępnej ustalają, iż zawrą umowę przenosząc prawa do Nieruchomości w terminie najdalej 21 dni od daty poinformowania przez Kupującego współwłaścicieli Nieruchomości o pozytywnym wyniku badania.

Wnioskodawcy podejmowali wcześniej próbę zbycia Nieruchomości. W księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wskazane jest roszczenie (które ostatecznie nie doszło do skutku) o zawarcie umowy sprzedaży Nieruchomości, przysługujące spółce B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (roszczenie zostało wykreślone z księgi wieczystej Nieruchomości w dniu … r.). Nieruchomość została też częściowo uzbrojona, jednakże Wnioskodawcy nie podejmowali w tym zakresie aktywnych działań a uzbrojenie dokonane zostało w związku z analogicznym działaniami w stosunku do sąsiadujących nieruchomości.

Aktualna planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości na rzecz A Sp. z o.o. jest prowadzona we współpracy z profesjonalnym pośrednikiem nieruchomości.

Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość na potrzeby czynności opodatkowanych VAT.

W uzupełnieniu wniosku z 3 lipca 2024 r., na następujące pytania:

1)Czy działka nr 1, będąca przedmiotem sprzedaży, od dnia jej nabycia do dnia planowanej sprzedaży wykorzystywana jest/będzie wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to prosimy wskazać jakie są to czynności oraz przez którego Sprzedającego była wykorzystywana?

2)W ramach jakich czynności: opodatkowanych, zwolnionych czy niepodlegających opodatkowaniu nabył Pan wraz z małżonką działkę nr 1 oraz czy transakcja ta była udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?

3)Czy w związku z nabyciem działki nr 1, będącej przedmiotem sprzedaży, przysługiwało Sprzedającym prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego?

(odpowiedzi należy udzielić odrębnie w stosunku do każdego Sprzedającego)

4)Czy działka nr 1, będąca przedmiotem sprzedaży, była udostępniana innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy? Jeżeli tak, to należy wskazać:

-datę zawarcia ww. umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy?

-na jaki okres jest/była zawarta ww. umowa?

-kto zawarł umowę dzierżawy, tj. czy:

·wyłącznie Pan,

·wyłącznie współwłaścicielka, tj. Pani B.B.,

·Pan wraz ze współwłaścicielką?

-czy umowa miała charakter odpłatny, czy nieodpłatny? Jeśli umowa miała charakter odpłatny czy Sprzedający/jeden ze Sprzedających odprowadzali/odprowadzał należne podatki?

5)Jakie działania w ramach badania due dilligence będzie podejmowała Spółka Kupująca?

6)Mając na uwadze wskazanie, iż:

„Wnioskodawcy podejmowali wcześniej próbę zbycia Nieruchomości. (…) Nieruchomość została też częściowo uzbrojona (…)”

proszę o wskazanie:

·w jaki sposób została uzbrojona ww. nieruchomość?

·czy uzbrojeń dokonano w oparciu o udzielone przez Sprzedającego/Sprzedających pełnomocnictwa? Jeżeli tak, proszę wskazać zakres tych pełnomocnictw.

7)W związku z informacją zawartą we wniosku, że Sprzedający zawarli Umowę przedwstępną z Kupującym, proszę wskazać:

·czy po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący, tj.A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością będzie inwestowała w infrastrukturę na ww. działce nr 1? Jeśli tak – jakie działania podejmie do momentu zawarcia finalnej umowy sprzedaży?

·czy Sprzedający udzielili nabywcy, tj. A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w ich imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowej działki 1?

·jeżeli tak, to do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń, Sprzedający udzielili pełnomocnictw nabywcy do występowania w ich imieniu?

·jakich czynności dokonał/dokona nabywca w związku z udzielonym pełnomocnictwem?

8)Czy kupujący, tj. A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług?

wskazali Państwo odpowiednio:

1)Wnioskodawca wyjaśnia, że od dnia nabycia do dnia planowanej sprzedaży działka nr 1 nie była wykorzystywana przez żadnego ze Sprzedających do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Jedyne działania podejmowane przez Sprzedających na ww. działce dotyczyły prób jej zbycia.

2)Wnioskodawca wyjaśnia, że nabył wraz z małżonką działkę nr 1 w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu, wyłącznie w celach prywatnych. Zakup działki nr 1 nie był udokumentowany fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT.

3)Wnioskodawca wyjaśnia, że:

a) A.A. (PESEL …) nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem działki nr 1.

b)B.B. (PESEL …) nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem działki nr 1.

4)Działka nr 1, będąca przedmiotem sprzedaży, nie była w przeszłości oraz nie jest aktualnie udostępniana innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy.

5)Jak wskazano we wniosku o interpretację indywidualną, Wnioskodawcy upoważnili Kupującego do przeprowadzenia na działce nr 1 badania due diligence w celu ostatecznego potwierdzenia przez A Sp. z o.o. stanu faktycznego i prawnego nieruchomości, na którą składa się działka ewidencyjna nr 1 o powierzchni ... m² z obrębu ..., dla której Sąd Rejonowy dla ... w ... prowadzi księgę wieczystą nr KW ... (dalej: „Nieruchomość”). Badanie to objęło m.in. księgę wieczystą Nieruchomości, wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków, miejscowy plan zagospodarowania i inne dokumenty.

Kupujący zbadał stan Nieruchomości dotyczący jej własności, praw, roszczeń i ograniczeń, którymi jest objęta, położenia, nazwy i numeru obrębu ewidencyjnego, położenia na działce budynków albo lokali oraz planu zagospodarowania dla obszaru, na którym położona jest Nieruchomość.

Kupujący nie podejmował w ramach badania due diligence innych działań.

6)Wnioskodawcy wyjaśniają, że nie podejmowali we własnym zakresie żadnych prób dokonania uzbrojenia przedmiotowej Nieruchomości i nie udzielali żadnych pełnomocnictw w związku z uzbrojeniem Nieruchomości.

W okresie posiadania Nieruchomości przez Wnioskodawców były wykonywane prace instalacyjne, które potencjalnie mogą być wykorzystane do uzbrojenia Nieruchomości. Zgodnie z mapami przez Nieruchomość przebiega sieć wodociągowa (oznaczenie ...) oraz sieci energetyczne (napowietrzne) nad działką.

7)Wnioskodawca wyjaśnia, że:

̶po zawarciu Umowy przedwstępnej A Sp. z o.o. przeprowadziła badanie due dilligence Nieruchomości, które obejmowało m.in. księgę wieczystą Nieruchomości, wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków, miejscowy plan zagospodarowania i inne dokumenty. W okresie pomiędzy zawarciem Umowy przedwstępnej a zawarciem umowy przyrzeczonej A Sp. z o.o. nie podejmowała innych działań związanych z infrastrukturą działki nr 1.

̶w Umowie przedwstępnej A Sp. z o.o. została zobowiązana do wystąpienia w imieniu i na rzecz Sprzedających o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej. W tym celu Sprzedający udzielili pełnomocnictwa do złożenia w ich imieniu ww. wniosku.

̶Sprzedający nie udzielili Kupującemu innych pełnomocnictw,

̶Sprzedający udzielili pełnomocnictwa profesjonalnemu pełnomocnikowi do reprezentowania przy sprzedaży działki.

8)Wnioskodawca wyjaśnia, że A Sp. z o.o. jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, posługującym się numerem identyfikacji podatkowej ....

Ponadto, w uzupełnieniu wniosku z 17 lipca 2024 r., wskazali Państwo, iż:

Właścicielem ww. sieci (sieć wodociągowa oraz sieci energetyczne) na podstawie osobnych przepisów prawa są przedsiębiorstwa przesyłowe. Sieci nie należą do części składowych działki nr 1.

Zgodnie z mapą (...) na działce nr 1 nie znajdują się elementy konstrukcyjne sieci energetycznych, tj. konstrukcje wsporcze, słupy i inne.

Sieć wodociągowa oraz sieci energetyczne stanowią co do zasady budowle – obiekty liniowe – w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

Pytania

1)Czy sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawców na rzecz Kupującego będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

2)Czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedających tytułem sprzedaży Nieruchomości?

Państwa stanowisko w sprawie

Stanowisko Wnioskodawców

Zdaniem Wnioskodawców planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów według stawki 23%.

Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedających dokumentującej sprzedaż Nieruchomości.

Uzasadnienie stanowiska (pytanie nr 1)

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, pod pojęciem towarów rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Należy zatem na podstawie ww. przepisów przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej stanowi odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów (w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, musi być ona wykonywana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicję podatnika regulują także przepisy unijne. W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE. L. z 2006 r. nr 347, str. 1 z późn. zm.) (dalej - „Dyrektywa 2006/112/WE”), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. W art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. Art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE mówi, że do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie. Z kolei z art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE wynika, że opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji Dyrektywy 2006/112/WE wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie - po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wypowiedział się w kwestii uznania danej czynności za zarządzanie majątkiem prywatnym lub za prowadzenie działalności gospodarczej. Wyrok TS z 15.09.2011 r., C-180/10, Jarosław Słaby v. Minister finansów oraz Kuć i Jeziorska-Kuć v. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Warszawie, ZOTSiS 2011, nr 8-9B, poz. I-8461, mówi, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112 kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.

Wnioskodawcy w ramach prób zbycia Nieruchomości podpisali w przeszłości umowę przedwstępną z zainteresowanym jej nabyciem podmiotem - ze spółką B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Ostatecznie umowa ta nie doszła do skutku w postaci zawarcia umowy przyrzeczonej, ponieważ potencjalny nabywca wycofał się z powodów nieznanych Wnioskodawcom. Fakt zawarcia ww. umowy przedwstępnej wskazuje jednak na to, iż Wnioskodawcy podejmowali aktywne działania w zakresie sprzedaży Nieruchomości na rzecz zainteresowanego nią podmiotu będącego osobą prawną.

W ramach Umowy przedwstępnej zawartej z A Sp. z o.o., Wnioskodawcy upoważnili Kupującego do przeprowadzenia na Nieruchomości badania due dilligence w celu ostatecznego potwierdzenia przez A Sp. z o.o. stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości. Badanie to obejmie m.in. księgę wieczystą Nieruchomości, wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków, miejscowy plan zagospodarowania i inne dokumenty. W ramach Umowy przedwstępnej Wnioskodawcy podjęli także zobowiązanie do wyłączności, tj. nieoferowania Nieruchomości innym potencjalnym kupcom, niezawierania jakichkolwiek umów dotyczących Nieruchomości z osobami trzecimi i nieprzekazywania osobom trzecim informacji o stanie faktycznym i prawnym Nieruchomości. Ww. czynności Wnioskodawcy zobowiązali się wykonywać wyłącznie wobec A Sp. z o.o. lub osób i podmiotów wyraźnie upoważnionych przez A Sp. z o.o. Okres wyłączności obejmuje czas pomiędzy zawarciem Umowy przedwstępnej (... r.) a upłynięciem okresu ważności oferty zakupu Nieruchomości złożonej w ramach Umowy przedwstępnej (... r.).

Pomimo iż Wnioskodawcy upoważnili Kupującego do wykonania czynności związanych z badaniem stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości, to czynności te wpłyną bezpośrednio na ich sytuację prawną. Szczegółowa analiza due dilligence Nieruchomości wpłynie bowiem potencjalnie na wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawcy nie korzystają wyłącznie z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, bowiem czynności, które podjęli wykraczają poza typowe rozporządzanie prawem własności. Sprzedaż Nieruchomości została zorganizowana w sposób łączny z działaniami Kupującego, co stanowi pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Dodatkowo do transakcji został zaangażowany profesjonalny pośrednik nieruchomości.

Istotny w tym kontekście jest również fakt, iż Wnioskodawcy w przeszłości podejmowali próbę zbycia Nieruchomości spółce zajmującej się (według przedmiotu działalności wykazanego w KRS) realizacją projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

Wobec powyższego zasadne jest stwierdzenie, że sprzedaż Nieruchomości będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, a Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT. Zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż Nieruchomości nie będzie spełniała warunków do zwolnienia z opodatkowania, o których mowa w art. 43 ustawy o VAT. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż Nieruchomości będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT według stawki 23%.

Uzasadnienie stanowiska (pytanie nr 2)

Zdaniem Wnioskodawców Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedających dokumentującej sprzedaż Nieruchomości, ponieważ zamierza on wykorzystywać Nieruchomość do czynności opodatkowanych VAT, co jest warunkiem koniecznym do stwierdzenia prawa do odliczenia podatku naliczonego zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W przedmiotowym zdarzeniu przyszłym nie zachodzą też okoliczności wyłączające prawo do odliczenia zgodnie z art. 88 ustawy o VAT.

Zainteresowani wnoszą o potwierdzenie stanowiska przedstawionego we wniosku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1)określone udziały w nieruchomości,

2)prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3)udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061) zwanej dalej „Kodeks cywilny”.

Na mocy art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Na podstawie art. 196 § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

W świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z treści złożonego wniosku wynika, że Sprzedający są współwłaścicielami nieruchomości niezabudowanej stanowiącej działkę nr 1. Nieruchomość została zakupiona przez Sprzedających w … r. Wnioskodawca nabył wraz z małżonką działkę nr 1 w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu, wyłącznie w celach prywatnych. Zakup działki nr 1 nie był udokumentowany fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT.

W czasie posiadania ww. nieruchomości Sprzedający podejmowali próbę jej zbycia. W księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wskazane są roszczenia (które ostatecznie nie doszły do skutku) o zawarcie umowy sprzedaży Nieruchomości, przysługujące spółce B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (roszczenie zostało wykreślone z księgi wieczystej Nieruchomości w dniu ... r.).

Z kolei ... r. Sprzedający zawarli umowę o wyłączności w sprawie sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa przedwstępna”) ze spółką A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. W ramach tej Umowy przedwstępnej, Sprzedający upoważnili Kupującego do przeprowadzenia na Nieruchomości badania due dilligence. Badanie to objęło m.in. księgę wieczystą Nieruchomości, wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków, miejscowy plan zagospodarowania i inne dokumenty. Kupujący zbadał stan Nieruchomości dotyczący jej własności, praw, roszczeń i ograniczeń, którymi jest objęta, położenia, nazwy i numeru obrębu ewidencyjnego, położenia na działce budynków albo lokali oraz planu zagospodarowania dla obszaru, na którym położona jest Nieruchomość. W ramach Umowy przedwstępnej Sprzedający podjęli także zobowiązanie do wyłączności, tj. nieoferowania Nieruchomości innym potencjalnym kupcom, niezawierania jakichkolwiek umów dotyczących Nieruchomości z osobami trzecimi i nieprzekazywania osobom trzecim informacji o stanie faktycznym i prawnym Nieruchomości. Ww. czynności Sprzedający zobowiązali się wykonywać wyłącznie wobec A Sp. z o.o. lub osób i podmiotów wyraźnie upoważnionych przez A Sp. z o.o. Dodatkowo aktualna planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości na rzecz A Sp. z o.o. jest prowadzona we współpracy z profesjonalnym pośrednikiem nieruchomości. Sprzedający udzielili pełnomocnictwa profesjonalnemu pełnomocnikowi do reprezentowania przy sprzedaży działki.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że podejmując ww. czynności Sprzedający zaangażowali środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. Sprzedający wykazali aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Mając na uwadze przedstawiony wyżej całokształt okoliczności sprawy, stwierdzić należy, że działka nr 1 wykorzystywana była w działalności gospodarczej, a nie służyła wyłącznie zaspokajaniu potrzeb osobistych Sprzedających.

Wobec powyższego – w okolicznościach tej sprawy – sprzedaż działki nr 1, będzie dostawą dokonywaną w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający w związku ze sprzedażą ww. działki będą działali jako podatnicy podatku VAT, w myśl art. 15 ust. 1 ustawy, a tym samym ww. dostawa będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:

Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Stosownie do art. 113 ust. 13 ustawy:

Zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników:

1)dokonujących dostaw:

a)towarów wymienionych w załączniku nr 12 do ustawy,

b)towarów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, w rozumieniu przepisów o podatku akcyzowym, z wyjątkiem:

- energii elektrycznej (CN 2716 00 00),

- wyrobów tytoniowych,

- samochodów osobowych, innych niż wymienione w lit. e, zaliczanych przez podatnika, na podstawie przepisów o podatku dochodowym, do środków trwałych podlegających amortyzacji,

c)budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b,

d)terenów budowlanych,

e)nowych środków transportu,

f)następujących towarów, w związku z zawarciem umowy w ramach zorganizowanego systemu zawierania umów na odległość, bez jednoczesnej fizycznej obecności stron, z wyłącznym wykorzystaniem jednego lub większej liczby środków porozumiewania się na odległość do chwili zawarcia umowy włącznie:

- preparatów kosmetycznych i toaletowych (PKWiU 20.42.1),

- komputerów, wyrobów elektronicznych i optycznych (PKWiU 26),

- urządzeń elektrycznych (PKWiU 27),

- maszyn i urządzeń, gdzie indziej niesklasyfikowanych (PKWiU 28),

g)hurtowych i detalicznych części i akcesoriów do:

- pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli (PKWiU 45.3),

- motocykli (PKWiU ex 45.4);

2)świadczących usługi:

a)prawnicze,

b)w zakresie doradztwa, z wyjątkiem doradztwa rolniczego związanego z uprawą i hodowlą roślin oraz chowem i hodowlą zwierząt, a także związanego ze sporządzaniem planu zagospodarowania i modernizacji gospodarstwa rolnego,

c)jubilerskie,

d)ściągania długów, w tym factoringu;

3)nieposiadających siedziby działalności gospodarczej na terytorium kraju.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się:

Grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1)lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2)sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z okoliczności sprawy wynika, że przez działkę nr 1 przebiegają sieć wodociągowa oraz sieci energetyczne, które nie są Państwa własnością.

Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Stosownie do art. 47 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Na podstawie art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Jednak w myśl art. 49 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdujące się na działce części infrastruktury wodno-kanalizacyjnej, ciepłowniczej i elektrycznej są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących usługi wodociągowe oraz elektroenergetyczne, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw.

W niniejszej sprawie mamy do czynienia ze sprzedażą przez Państwa działki nr 1, na której znajdują się budowle w postaci sieci przesyłowych niebędących Państwa własnością, lecz należących do podmiotu trzeciego

Tak więc, w przypadku planowanej dostawy ww. działki nr 1, przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, którego jednak nie można uznać za teren niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że na ww. działce posadowione są budowle będące własnością podmiotów trzecich.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że dostawa działki nr 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, a w przedstawionej sytuacji grunty te są zabudowane sieciami przesyłowymi.

W takiej sytuacji, dla Sprzedającej B.B. nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, bowiem zgodnie z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy nie ma zastosowania do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Jak wskazali Państwo we wniosku, zakup działki nr 1 nie był udokumentowany fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT. Tym samym, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można więc uznać, że przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu nieruchomości, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Sprzedający wskazali także, że ww. działka nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy stwierdzić należy, że dostawa przez Sprzedających działki nr 1, nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W związku z powyższym sprzedaż działki nr 1 będzie opodatkowana podatkiem VAT, według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Tym samym stanowisko odnośnie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Odnosząc się do pytania nr 2 wniosku, wskazać należy, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Według art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Wskazali Państwo, że Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług oraz zamierza wykorzystywać Nieruchomość na potrzeby czynności opodatkowanych VAT.

Biorąc powyższe pod uwagę uznać należy, że skoro dostawa działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu oraz nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, to Kupujący – jako zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług – który będzie wykorzystywał nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. działki na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy. Prawo do odliczenia podatku VAT będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Wobec powyższego Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Podkreślam, że wydając interpretację przepisów prawa podatkowego Organ nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia pisemnej informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach przedstawionego przez Państwa opisu sprawy. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Ponadto informuję, że zgodnie z art. 14b § 1a ustawy Ordynacja podatkowa, nie wydajemy interpretacji indywidualnych w zakresie określenia stawki podatku VAT dla towarów i usług. Kwestie określenia stawki podatku VAT dotyczące stanu prawnego od 1 lipca 2020 r. rozstrzygane są w ramach odrębnej instytucji – wiążącej informacji stawkowej, o której mowa w art. 42a ustawy o podatku od towarów i usług.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).