Interpretacja indywidualna z dnia 19 lipca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.460.2024.1.KK

Skutki podatkowe sprzedaży udziału w nieruchomości nabytej w drodze umowy zamiany.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 maja 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 15 maja 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w  nieruchomości nabytej w drodze umowy zamiany.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

19 stycznia 2023 r. zbyła Pani udział wynoszący 1/2 części lokalu mieszkalnego w (…), ul. (…), przed upływem 5 lat od daty jego nabycia (umowa sprzedaży z 19 stycznia 2023 r., Rep. A nr (…), Kancelaria Notarialna (….). Nabycie tego udziału nastąpiło w drodze zamiany nieruchomości na podstawie umowy zamiany z 3 czerwca 2020 r., Rep A nr (…), Kancelaria Notarialna (…) w (…). Zamiana nieruchomości została dokonana bez dopłat, przy czym na jej podstawie zbyła Pani dom o wartości 500 000 zł na rzecz udziału w lokalu o wartości 220 000 zł. Zatem umowa zamiany wygenerowała na Pani rzecz stratę w wysokości  280 000 zł. W złożonym przez Panią PIT-39 za 2023 r. wykazała Pani w poz. 21, jako koszty uzyskania przychodu, ową stratę wraz z kosztami notarialnymi i pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości.

Pytanie

Czy jako koszty uzyskania przychodu powinno się wykazywać wyłącznie wartość wycenionej nabytej nieruchomości, czy też należy uwzględniać kwoty wynikające z różnic wartości zamienianych nieruchomości, jeśli umowa taka była dokonywana bez dopłat?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani, ocenie pomijanie wartości nieruchomości w umowie zamiany, którą zbyła, a była ona o ponad dwukrotnie większej wartości niż ta nabyta, byłoby rażącą niesprawiedliwością. Na podstawie umowy zamiany nabyła Pani udział w lokalu wart 220 000 zł za nieruchomość wartą 500 000 zł. Uwzględniając nawet kompensatę kwoty 220 000 zł, poniosła Pani stratę w wysokości 280 000 zł, dlatego też uwzględniła ją w złożonej deklaracji PIT-39 za 2023 r.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych  (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.).

Zgodnie z jego treścią:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

W myśl art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1610, ze zm.):

Zatem, użyty w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych termin „nabycie” oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości. Tak więc jednym ze sposobów nabycia nieruchomości jest nabycie własności nieruchomości w drodze zamiany.

Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny.

Zgodnie z art. 603 ustawy Kodeks cywilny:

Wobec powyższego umowa zamiany stanowi również odpłatne zbycie rzeczy. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

W świetle przywołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że rezultatem umowy zamiany nieruchomości jest z jednej strony zbycie nieruchomości, a z drugiej nabycie na własność innej nieruchomości. Tym samym, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej uprzednio w drodze zamiany, datą, od której należy liczyć okres pięcioletni, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest rok, w którym dokonano zamiany nieruchomości.

Skoro z przywołanych wyżej przepisów wynika, że rezultatem umowy zamiany jest nabycie nieruchomości (w Pani przypadku udziału w lokalu mieszkalnym), to w stosunku do tego udziału w nieruchomości, bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, liczony jest z uwzględnieniem daty nabycia przez Panią tego udziału w drodze zamiany, tj. od końca 2020 r. Tym samym, sprzedaż powyższego udziału w nieruchomości (lokalu mieszkalnym) w 2023 r., nienastępująca w ramach działalności gospodarczej, przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym Pani go nabyła w drodze zamiany, stanowi dla Pani źródło przychodu, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Z kolei zgodnie z treścią art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Na mocy art. 19 ust. 2 powołanej wyżej ustawy:

W myśl art. 19 ust. 3 ww. ustawy:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

Powyższy przepis w sposób jednoznaczny stanowi, co w przypadku sprzedaży nieruchomości może być uznane za koszt uzyskania przychodu. Przepis ten posługuje się m.in. pojęciem kosztu nabycia. W przypadku podatników zbywających nieruchomość nabytą w drodze zamiany, kosztem tym bezspornie jest koszt nabycia zbywanej w drodze sprzedaży nieruchomości. Zatem, w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zamiany, kosztem nabycia będzie określona w umowie zamiany wartość nieruchomości przekazanej na rzecz drugiej strony umowy zamiany w zamian za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży. Bowiem to wartość zbywanej w drodze zamiany nieruchomości (a nie wartość nabywanej nieruchomości) stanowi specyficznego rodzaju „cenę”, jaką podatnik musi zapłacić za nabywaną nieruchomość.

Ustawodawca wiąże więc przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw do nieruchomości z kosztami, które podatnik poniósł, aby te nieruchomości lub prawa „weszły” do jego majątku (koszty nabycia/koszty wytworzenia).

Biorąc pod uwagę powyższe wyjaśnienia, w rozpatrywanej sprawie przychodem ze sprzedaży udziału w nieruchomości (lokalu mieszkalnym) dokonanej w 2023 r., będzie wartość tego udziału wyrażona w cenie umowy sprzedaży. Przychód uzyskany z tej sprzedaży może zostać pomniejszony o koszty, o których mowa w art. 19 ust. 1 (tj. koszty odpłatnego zbycia) oraz w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. koszty uzyskania przychodu). Podkreślić należy, że wartość rzeczy lub praw majątkowych będących przedmiotem zamiany ustala się na podstawie art. 19 ust. 3 ww. ustawy (wartość rynkowa), a nie na podstawie wartości przedmiotów wskazanych w umowie zamiany.

Zatem, w Pani przypadku, do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy, z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości (lokalu mieszkalnym), można zaliczyć wartość rynkową (na dzień dokonania zamiany) nieruchomości zbytej przez Panią w 2020 r. na podstawie umowy zamiany. Aby bowiem nabyć przedmiotowy udział w nieruchomości, przekazała Pani w zamian nieruchomość (dom). W związku z tym, wartość tej przekazanej przez Panią nieruchomości (domu)  stanowić będzie koszt nabycia udziału w nieruchomości (lokalu mieszkalnym).

Zatem, Pani stanowisko, że przy ustalaniu przychodu ze sprzedaży udziału w nieruchomości (lokalu mieszkalnym) należy uwzględnić, jako koszt uzyskania przychodu, wartość zbytej w drodze umowy zamiany nieruchomości (domu), uznano za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pani chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Odnosząc się do kwot wskazanych we wniosku o wydanie interpretacji, wskazać należy, że w postępowaniu dotyczącym wydania interpretacji indywidualnej Organ podatkowy nie przeprowadza postępowania podatkowego i nie dokonuje wyliczenia wysokości podatku, kwot przychodu (dochodu), czy też kosztów uzyskania przychodu. W związku z tym, Organ podatkowy nie zajął stanowiska w sprawie przedmiotowych kwot.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA) :

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres : Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).