Interpretacja
Interpretacja indywidualna z dnia 19 lipca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.228.2024.1.JKU
Skutki podatkowe nabycia dwóch działek oraz dwóch budynków mieszkalnych w dwóch umowach sprzedaży.
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
30 kwietnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 22 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości.
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
(…) 2024 r. w formie aktu notarialnego, nadanej przez notariusza (…) (Repertorium A nr (…)), zawarł Pan wraz z żoną:
1)umowę sprzedaży, na podstawie której nabył Pan wraz z żoną do majątku wspólnego objętego wspólnością ustawową majątkową małżeńską, zabudowaną nieruchomość gruntową, składającą się z działki ewidencyjnej o numerze (…) o obszarze (…) ha, położoną w (…), obrębie ewidencyjnym: (…), za cenę w kwocie (…) zł (paragraf trzeci ustęp pierwszy przedmiotowego aktu notarialnego) oraz
2)umowę sprzedaży, na podstawie której nabył Pan wraz z żoną do majątku wspólnego objętego wspólnością ustawową majątkową małżeńską, zabudowaną nieruchomość gruntową, składającą się z działki ewidencyjnej o numerze (…) o obszarze (…) ha, położoną w (…), obrębie ewidencyjnym: (…), za cenę w kwocie (…) zł (paragraf trzeci ustęp drugi przedmiotowego aktu notarialnego).
Sprzedającymi nieruchomość, obejmującą ww. działkę ewidencyjną o numerze (…), byli małżonkowie K. i E. (nieruchomość ta stanowiła składnik ich majątku wspólnego), zaś sprzedającym nieruchomość obejmującą ww. działkę ewidencyjną o numerze (…) był jedynie mąż K. (nieruchomość ta stanowiła składnik jego majątku osobistego).
Na opisanej działce ewidencyjnej o numerze (…) znajdują się: część budynku mieszkalnego o numerze porządkowym (…), którego łączna powierzchnia użytkowa wynosi (…) m2, budynek mieszkalny o numerze porządkowym (…), którego łączna powierzchnia użytkowa wynosi (…) m2, a także dwa murowane budynki gospodarcze oraz murowany garaż.
Na opisanej wyżej działce ewidencyjnej o numerze (…) znajduje się pozostała część budynku mieszkalnego o numerze porządkowym (…), którego łączna powierzchnia użytkowa wynosi (…) m2, a także murowany budynek gospodarczy.
Zgodnie z treścią ww. aktu notarialnego wartość budynku mieszkalnego o numerze porządkowym (…) wynosi (…) zł, zaś wartość opisanego wyżej budynku mieszkalnego o numerze porządkowym (…) wynosi (…) zł.
Opisane wyżej budynki stanowią jedną zorganizowaną całość i są wykorzystywane faktycznie jako jeden budynek mieszkalny (mimo, iż formalnie, tj. zgodnie m.in. z wpisami w ewidencji gruntów i budynków stanowią dwa odrębne budynki mieszkalne).
W przedmiotowym akcie notarialnym notariusz pouczył Pana oraz Pana żonę o treści art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w następstwie czego złożył Pan wraz ze swoją żoną oświadczenie, iż żadnemu z Państwa (w momencie podpisywania aktu notarialnego) nie przysługuje i nigdy nie przysługiwało prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego ani udział w tych prawach.
Notariusz, w związku z wątpliwościami co do zasadności zastosowania w całości lub w części zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zastosował przedmiotowego zwolnienia i pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych w całości.
Pytanie
Czy w przedstawionej sytuacji mógł Pan wraz z żoną (w całości lub w części) skorzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?
Pana stanowisko w sprawie
Pana zdaniem, w związku z tym, iż zarówno Panu jak i Pana żonie w momencie zawierania przedmiotowych umów sprzedaży nie przysługiwało prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego ani udział w tych prawach – zwolnienie, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych powinno przysługiwać w zakresie pierwszej umowy sprzedaży (dotyczącej nieruchomości obejmującej działkę nr (…)) – z wyłączeniem wartości części drugiego z budynków mieszkalnych, tj. budynku o numerze porządkowym (…) (tj. zwolnienie powinno przysługiwać co do kwoty (…) zł stanowiącej wartość tejże nieruchomości z wyłączeniem wartości części budynku mieszkalnego o numerze porządkowym (…) znajdującej się na działce nr (…)).
Za taką wykładnią przemawia zarówno wykładnia językowa, jak i celowościowa przedmiotowego przepisu.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295):
Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:
Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
1)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2)innych praw majątkowych – 1%.
Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Stosownie do art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że zawarł Pan w formie aktu notarialnego wraz z żoną:
1)umowę sprzedaży zabudowanej nieruchomość gruntowej, składającą się z działki ewidencyjnej o numerze (…) od małżonków K. i E.
2)umowę sprzedaży zabudowanej nieruchomości gruntowej, składającą się z działki ewidencyjnej o numerze (…)) od Pana K.
Na działce nr (…) znajduje się część budynku mieszkalnego numerze (…), budynek mieszkalny (…) a także dwa budynki gospodarcze i garaż. Na działce (…) znajduje się pozostała część budynku mieszkalnego (…) oraz murowany budynek gospodarczy. Opisane budynki stanowią jedną zorganizowaną całość i są wykorzystywane faktycznie jako jeden budynek mieszkalny.
Pana wątpliwości budzi kwestia, czy zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązuje w sytuacji gdy w jednym akcie notarialnym, obejmującym dwie umowy sprzedaży nabyta została nieruchomość obejmująca dwie działki, z czego na jednej z nich (nr (…)) znajduje się budynek mieszkalny (…) oraz część budynku mieszkalnego (…) wraz z dwoma budynkami gospodarczymi oraz garażem a na drugiej (nr (…)) pozostała część budynku mieszkalnego (…) oraz budynek gospodarczy.
Pana zdaniem, zwolnienie powinno obejmować pierwszą umowę sprzedaży (dotyczącą nieruchomości obejmującej działkę nr (…)) z wyłączeniem wartości części budynku mieszkalnego (…).
Z Pana stanowiskiem nie można się zgodzić.
Należy zwrócić uwagę, że jedna nieruchomość (księga wieczysta) może obejmować jedną lub wiele działek ewidencyjnych. Z ewidencji gruntów i budynków wynika, że działka ewidencyjna jest najmniejszą jednostką powierzchniową podziału kraju dla celów ewidencji. Działka ta może być przedmiotem obrotu (w tym sprzedaży). Jednakże zgodnie z zasadą superficies solo cedit, gdy na działce takiej znajdują się budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem, stanowią one części składowe gruntu i bez wyjątku ustawowego nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
Zwolnieniu z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podlega sprzedaż nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz innym budynkiem gospodarczym, o ile stanowią one część składową tego gruntu.
Analizując zakres omawianego zwolnienia trzeba zwrócić uwagę, że treść przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jasno wskazuje że zwolnienie dotyczy nabycia budynku mieszkalnego, a nie budynków mieszkalnych. Celem wprowadzonego zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych jest bowiem poprawa sytuacji osób nabywających na rynku wtórnym swój pierwszy dom czy mieszkanie.
W związku z powyższym, w omawianej sprawie, z uwagi na nabycie dwóch budynków mieszkalnych, zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie ma zastosowania.
Skoro więc na nieruchomości gruntowej (dwóch działkach ewidencyjnych), którą nabył Pan wraz z żoną znajdują się dwa domy mieszkalne, trzy budynki gospodarcze oraz garaż, to w takiej sytuacji cała umowa sprzedaży nie korzystała ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Przedmiotem interpretacji jest wyłącznie ocena Pana stanowiska dotyczącego skutków podatkowych powstałych dla Pana. W części dotyczącej skutków podatkowych powstałych dla Pana żony wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.
-
keyboard_arrow_right
