Interpretacja indywidualna z dnia 15 lipca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-2.4014.111.2024.3.KK

W zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości oraz Nakładów Kupującego.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych:

- w części dotyczącej sprzedaży budynku biurowego wzniesionego na Nieruchomości 1 oraz instalacji fotowoltaicznej zainstalowanej na dachu budynku magazynowego (tj. Nakładów Kupującego) – jest nieprawidłowe

- w pozostałej części wniosku – jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

15 kwietnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 15 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 7 czerwca 2024 r. (data wpływu: 7 czerwca 2024 r.)

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: „X” spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (ul. (…), (…); NIP: (…));

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: (ul. (…), (…)).

Opis stanu faktycznego

1. Transakcja

W dniu (...) 2023 r. X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (dalej jako „Kupujący”) zawarła umowę sprzedaży z panem S.F. i jego żoną panią I.F. (dalej zwani łącznie "Sprzedającymi") w ramach której Kupujący nabył od Sprzedających nieruchomości zlokalizowane w (…). ("Umowa sprzedaży").

Sprzedający są obywatelami Polski i pozostają w związku małżeńskim. Umowa sprzedaży została zawarta w formie aktu notarialnego przed notariuszem P.Ł w W., a nieruchomości będące przedmiotem Umowy sprzedaży były własnością Sprzedających na zasadach własności ustawowej małżeńskiej. Na podstawie Umowy sprzedaży Kupujący nabył od Sprzedających prawo własności niżej opisanych nieruchomości („Transakcja”). W ramach Transakcji na Kupującego nie przeszły żadne umowy zawarte przez Sprzedających związane z bieżącym funkcjonowaniem nieruchomości. Zawarciu Umowy sprzedaży nie towarzyszyło również przejście na Kupującego zakładu pracy, tj. nie doszło do przeniesienia na Kupującego umów o pracę (pracowników).

Stronami Transakcji byli odpowiednio Kupujący oraz Sprzedający - państwo F. Niemniej jednak, pan S.F. jako jeden ze Sprzedających prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą P.H.U.P. X S.F., a nieruchomości będące przedmiotem Transakcji (opisane niżej) były włączone do działalności gospodarczej prowadzonej przez pana S.F. Co istotne, po włączeniu działek do swojej działalności gospodarczej, pan S. F. w ramach prowadzenia P.H.U.P X S.F. wybudował na działkach należących do majątku wspólnego hale i wiaty z towarzysząca infrastrukturą w celu jej wynajmu.

Transakcja w dniu jej sfinalizowania została udokumentowana fakturą VAT wystawioną przez P.H.U.P. X S.F. na Kupującego.

2. Opis Nieruchomości

Transakcja dotyczyła sprzedaży prawa własności trzech nieruchomości tj. gruntu obejmującego:

i. zabudowaną działkę o numerze ewidencyjnym (…) z obrębu (…) ((…)), o powierzchni 2,6248 ha, położoną w województwie (…), powiecie (…), gminie (…), mieście (…), przy ulicy (…), dla której Sąd Rejonowy w (…), V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (…) („Nieruchomość 1”).

Nieruchomość 1 została przez Sprzedających nabyta w 2006 roku jako grunt niezabudowany na podstawie zawartych umów sprzedaży sporządzonych w formie aktów notarialnych przez K.P. - notariusz w (…)  tj. warunkowej umowy sprzedaży z dnia (...) 2006 r. oraz ostatecznej umowy przeniesienia własności nieruchomości z dnia (...) 2006 r.

Następnie działka ta została przekazana przez Sprzedających do działalności gospodarczej prowadzonej przez S.F. pod nazwą firmy Przedsiębiorstwo Handlowo- Usługowo-Przetwórcze "X" S.F. (dalej: "P.H.U.P. X"). Następnie, już w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej P.H.U.P X, pan S.F. wybudował na przedmiotowej działce budynki opisane w punktach poniżej.

Nieruchomość 1 jest obecnie zabudowana następującymi budynkami:

 a) wiatą magazynową o jednej kondygnacji nadziemnej, o powierzchni zabudowy wynoszącej 1.591 m2, położoną przy ulicy S.

 b) budynkiem przemysłowym o jednej kondygnacji nadziemnej, o powierzchni zabudowy wynoszącej 3.450 m2, położonym przy ulicy S., wraz z przyłączami elektrycznym, gazowym, wodnym oraz kanalizacją sanitarną i deszczową,

 c) wiatą magazynową o jednej kondygnacji nadziemnej o powierzchni zabudowy wynoszącej 1.021 m2 położoną przy ulicy S., której większa część znajduje się również na opisanej poniżej Nieruchomości 2.

Na Nieruchomości 1 prowadzone są również prace budowlane w zakresie wniesienia budynku biurowego przez Kupującego. Obecny stan budowy budynku biurowego to stan deweloperski. W szczególności do dnia Transakcji zostały wykonane następujące prace budowlane: budowa fundamentów, postawienie ścian i zalanie stropów, wykonanie konstrukcji dachu i pokrycia dachowego, osadzenie okien i drzwi, wykonanie wewnętrznej instalacji elektrycznej, wodnokanalizacyjnej, gazowej oraz infrastruktury ogrzewania, ocieplenia i otynkowania elewacji, położenie glazury, wykończono sanitariaty, zamontowano klimatyzację, kotłownię, wentylację, wykonano gładzie na ścianach i zamontowano świetlenie.

ii. zabudowaną działkę o numerze ewidencyjnym (…) z obrębu (…) o powierzchni 0,4810 ha, położoną w województwie (…), powiat (…), gmina (…), miasto (…), przy ulicy (…), dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) („Nieruchomość 2”).

Nieruchomość 2 została przez Sprzedających nabyta jako grunt niezabudowany na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego w dniu (...) 2012 roku przez notariusza P.R. w Kancelarii Notarialnej w (…). Następnie działka gruntu została przekazana przez Sprzedających do P.H.U.P. X oraz w ramach prowadzonej przez siebie działalności P.H.U.P. X, pan S.F. wybudował na niej:

 a) zbiornik przeciwpożarowy oraz

 b) wiatę magazynową, o jednej kondygnacji nadziemnej, o powierzchni zabudowy wynoszącej 1.021 m2, położoną przy ulicy (…), która częściowo znajduje się również na Nieruchomości 1.

 iii. działkę o numerze ewidencyjnym (…) z obrębu (…), o powierzchni 0,4254 ha, położoną w województwie (…), powiecie (…), gminie (…), mieście (…), przy ulicy (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) („Nieruchomość 3”).

Nieruchomość 3 została przez Sprzedających nabyta jako grunt niezabudowany na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 19 listopada 2012 roku, przez P.R. - notariusza w (…) Następnie działka gruntu została przekazana przez Sprzedających do P.H.U.P. X oraz w ramach prowadzonej przez siebie działalności P.H.U.P. X, pan S.F. dokonał nakładów na utwardzenie gruntu i wyłożenie jej kostką brukową. Nieruchomość 3 jest obecnie wykorzystywana jako plac składowy.

Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3 będą dalej łącznie nazywane „Nieruchomościami”, natomiast posadowione na Nieruchomości obiekty budowlane będą nazywane „Budynkami” i „Budowlami”.

Nieruchomości położone są na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla obrębu (…) i (…) w (…). Plan ten został przyjęty przez Radę Miejską w (…) (...) 2021 roku Uchwałą Nr (…) (Dziennik Urzędowy Województwa (…)). Plan ten został następnie zmieniony uchwałą Rady Miejskiej w (…) z dnia (...) 2022 roku Uchwałą Nr (…) (Dziennik Urzędowy Województwa (…) dnia (...) 2023 roku poz. 3) w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru położonego w obrębach: (…) i (…) w (…). Zgodnie z powyższym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego:

 i. działka ewidencyjna o numerze (…), tj. Nieruchomość 1 znajduje się w części na terenie przeznaczonym pod zabudowę usługową i zabudowę produkcyjną (symbol 3.UP), w części pod zieleń izolacyjną (symbol 1.ZI), a w pozostałej części pod drogę lokalną (1.KD-L);

 ii. działka ewidencyjna o numerze (…), tj. Nieruchomość 2 znajduje się na terenie przeznaczonym pod zabudowę usługową i zabudowę produkcyjną (symbol 3.UP);

iii. działka ewidencyjna o numerze (…), tj. Nieruchomość 3 znajduje się w części na terenie przeznaczonym pod zabudowę usługową i zabudowę produkcyjną (symbol 3.UP), a w pozostałej części pod drogę lokalną (1.KD-L).

Nieruchomości, nabyte do majątku wspólnego Sprzedających zostały przez pana S.F. wprowadzone do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez niego działalności gospodarczej pod nazwą P.H.U.P. X S.F..

Nieruchomości były przedmiotem umowy dzierżawy z dnia (...) 2017 roku zawartej pomiędzy S.F. prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą F.S. Przedsiębiorstwo Handlowo-Usługowo-Przetwórcze "X" z siedzibą w (…) ((…) (…), ulica (…)), NIP; (…)  jako wydzierżawiającym, a Kupującym („Umowa Dzierżawy”).

W chwili zawierania Umowy Dzierżawy Kupujący działał w formie spółki pod firmą P.H.U.P. X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa, która w okresie późniejszym została przekształcona w X sp. z o.o. z siedzibą w (…). Umowa Dzierżawy została zmieniona aneksem numer 1 z dnia (...) 2018 roku i kolejno aneksem numer 2 z dnia (...) 2018 roku, aneksem numer 3 z dnia (...) 2021 roku oraz aneksem numer 4 z dnia (...) 2022 roku. W związku z zawarciem Umowy Dzierżawy pan S.F. wystawiał na Kupującego faktury VAT obejmujące uzgodniony pomiędzy stronami czynsz. Nieruchomości były więc wykorzystywane przez Pana S.F. do prowadzonej przez niego, podlegającej opodatkowaniu VAT działalności gospodarczej w zakresie dzierżawy/najmu nieruchomości.

W przeszłości, tj. jeszcze przed datą Transakcji, oprócz Nieruchomości, pan S.F. działając w ramach działalności P.H.U.H. X, oddawał w dzierżawę Kupującemu również inne składniki majątku (takie jak np. samochody, przyczepy, maszyny, pojemniki metalowe). Składniki, które były użytkowane przez Kupującego w ramach zawartych z P.H.U.H. X umów dzierżawy zostały następnie nabyte przez Kupującego, co zostało odpowiednio udokumentowane fakturami VAT wystawionymi przez P.H.U.P. X. Sprzedaż tych składników majątkowych wiązała się z tym, że w 2022 roku pan S.F. podjął decyzję o zaprzestaniu działalności polegającej na wynajmie maszyn, urządzeń i pojemników i postanowił skoncentrować się na wynajmie nieruchomości. W konsekwencji w roku 2022 i w (...) 2023 roku doszło do sprzedaży na rzecz Kupującego składników, które obejmowały między innymi linie technologiczne i urządzenia, pojemniki typu nadstawki metalowe, pojemniki typu kontenery, pojemniki - jeżyki, maszyny i urządzenia, samochody ciężarowe. Sprzedaży tej nie towarzyszyło przeniesienie żadnych miejsc pracy, umów czy zobowiązań. W praktyce oznaczało to, że na moment zawarcia Umowy sprzedaży działalność gospodarcza pana S.F. skupiona była wyłącznie na wynajmie Nieruchomości oraz innych nieruchomości, które się w tej działalności znajdowały. Niemniej jednak tylko Nieruchomości były przedmiotem Umowy sprzedaży w ramach Transakcji. Fakt, że w listopadzie 2023 roku została zawarta Umowa sprzedaży dotycząca zbycia Nieruchomości wiązał się z tym, że zmienił się udziałowiec Kupującego (spółki X sp. z o.o.), który wraz z zarządem Kupującego podjął decyzję o zakończeniu dzierżawy Nieruchomości i złożeniu oferty ich zakupu. Mając na uwadze, że zaproponowana Sprzedającym cena była dla nich atrakcyjna i akceptowalna - doszło do sfinalizowania Transakcji.

Na Nieruchomościach znajdują się: wiata magazynowa o powierzchni zabudowy 1591 m2 oraz hala produkcyjna (budynek przemysłowy) o powierzchni zabudowy 3450 m2 z częścią socjalną, rozdzielnią prądu, kotłownią z przyłączem gazowym, przyłączem wodnym, kanalizacją sanitarną, kanalizacją deszczową oraz silosy, zbiorniki przeciwpożarowe i wiata magazynowa o powierzchni zabudowy 1021 m2. Budynki te i budowle zostały sfinansowane i wzniesione przez jednego ze Sprzedających – S.F.  w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej P.H.U.P. X. Opisane powyżej obiekty budowlane stanowiły aktywa (środki trwałe) działalności gospodarczej prowadzonej przez S.F. pod firmą P.H.U.P. X.

Wskazane powyżej Budynki i Budowle zostały oddane do używania w 31 grudnia 2016 r. Od chwili oddania ich do używania w stosunku do tych Budynków i Budowli w działalności gospodarczej pod nazwą P.H.U.P. X nie ponoszono nakładów na ulepszenie, których wartość, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej. W konsekwencji do pierwszego zasiedlenia budynków i budowli w rozumieniu art. 2 pkt. 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz. U. 2023, poz. 1570 ze zm., dalej: „Ustawa o VAT”) minął okres dłuższy niż 2 lata.

Ponadto, jak już wcześniej to wskazano, na Nieruchomości 1 wznoszony jest obecnie budynek biurowy. Budowa budynku biurowego realizowana jest w oparciu o pozwolenie na budowę wydane w formie decyzji przez Starostę (…) - Decyzja Nr (…) z (…) 2020 r. Pierwotnie decyzja ta została wydana na rzecz P.H.U.P. X, jednakże Decyzją Starosty (…) Nr (…) z (…) 2023 r. pozwolenie na budowę zostało przeniesione na Kupującego. Prowadzenie budowy i finansowanie kosztów budowy budynku biurowego leży po stronie Kupującego, który jest ekonomicznym właścicielem tych nakładów. Do dnia zawarcia Umowy sprzedaży Sprzedający nie rozliczyli z Kupującym tych nakładów i pomimo iż w świetle prawa cywilnego są oni właścicielami tych nakładów, to ekonomicznie nimi nie władają/nie dysponują.

Co więcej, Kupujący na swój koszt zainstalował na dachu dzierżawionego przez Kupującego budynku magazynowego instalację fotowoltaiczną. Nakłady na zakup i montaż instalacji fotowoltaicznej zostały pokryte w całości przez Kupującego oraz do dnia zawarcia Umowy sprzedaży nie zostały w żaden sposób rozliczone przez Kupującego ze Sprzedającymi. Tym samym, Kupujący jest więc ekonomicznym właścicielem tych nakładów, a Sprzedający do dnia Transakcji nie przejęli władztwa ekonomicznego nad tymi nakładami (nie dysponują nimi jak właściciel).

Poniesione przez Kupującego nakłady na budowę budynku biurowego oraz zakup i montaż instalacji fotowoltaicznej będą dalej łącznie nazywane „Nakładami Kupującego”.

3. Umowa sprzedaży Nieruchomości.

W dniu (...) 2023 roku Sprzedający i Kupujący zawarli w formie aktu notarialnego przed notariuszem P.R. w (…) przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. W związku ze spełnieniem się opisanych w przedwstępnej umowie sprzedaży warunków, w dniu (...) 2023 r. została między stronami zawarta Umowa sprzedaży. Uzgodniona w Umowie sprzedaży cena netto została określona w walucie EUR, a od tej ceny został obliczony podatek VAT z wykorzystaniem średniego kursu wymiany walut z dnia poprzedzającego dzień Transakcji publikowanego przez Narodowy Bank Polski.

Z uwagi na fakt, iż ekonomicznym właścicielem Nakładów Kupującego jest Kupujący i do dnia Transakcji nie doszło w żaden sposób do rozliczenia tych nakładów pomiędzy Kupującym a Sprzedającymi, ani też do wydania tych nakładów do dysponowania przez Sprzedających jak właściciel, uzgodniona przez strony cena sprzedaży netto nie obejmowała wartości Nakładów Kupującego. Kupujący i Sprzedający uznali, że z uwagi, iż w tym zakresie nie dojdzie do przejścia ekonomicznego i faktycznego władztwa nad Nakładami Kupującego wartość tych Nakładów nie powinna powiększać ceny netto sprzedaży ani podstawy wymiaru podatku VAT. Do chwili zawarcia Umowy sprzedaży Sprzedający byli wyłącznie „prawnymi” właścicielami Nakładów Kupującego zgodnie z zasadą Superficies solo cedit (łac. To, co jest na powierzchni, przypada gruntowi) odnosząca się do związania własności prawnej budynku (oraz innych rzeczy połączonych z gruntem) wzniesionego na gruncie z własnością tego gruntu (art. 48 i 191 Kodeksu cywilnego).

Uzgodniona w Umowie sprzedaży cena netto (w walucie EUR) została podzielona na dwie nierówne transze, pierwsza płatna w dniu zawarcia Umowy sprzedaży, a druga najpóźniej w ciągu (...) dni od dnia (...) 2023 r. Zgodnie z ustaleniami Stron, płatność miała odbyć się z zastosowaniem mechanizmu podzielonej płatności. Uzgodniono, iż pierwsza transza obejmuje część ceny netto płatnej w euro na rachunek P.H.U.P. X. oraz należny podatek VAT płatny w PLN również na rachunek bieżący P.H.U.P. X. Wskazany przez pana S.F. numer rachunku bankowego figurował na tzw. Białej Liście rachunków bankowych prowadzonej przez Ministerstwo Finansów.

Uznając, iż sprzedawane Nieruchomości były przed dniem i na dzień Transakcji związane z prowadzoną przez pana S.F. działalnością gospodarczą (stanowiły aktywa wprowadzone do rejestru środków trwałych P.H.U.P. X), w wykonaniu Umowy sprzedaży pan S.F. działając w ramach P.H.U.P. X wystawił na Kupującego fakturę VAT. Podatek VAT został naliczony w stosunku do całości uzgodnionej przez strony ceny netto.

Z uwagi na fakt, iż pani I.F. nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT nie wystawiała ona faktury VAT na Kupującego. Żadna część uzgodnionej między stronami ceny nie została wpłacona na rachunek bankowy pani I.F.

Działając w oparciu o przepisy art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT, w zawartej przez strony Umowie sprzedaży pan S.F. oraz Kupujący złożyli wspólne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości.

Wraz ze sprzedażą Nieruchomości na Kupującego nie przeszły żadne umowy, które pozwoliłyby na to, by w jakikolwiek sposób kontynuował on działalność Sprzedających w zakresie najmu Nieruchomości. W szczególności na Kupującego nie przeszły żadne umowy na finansowanie Nieruchomości (umowy kredytu czy umowy pożyczki), umowy o zarządzanie Nieruchomością, czy umowy zawarte z dostawcami usług sieciowych. Te ostatnie były już zawarte bezpośrednio przez Kupującego, który dysponował Nieruchomością na podstawie Umowy Dzierżawy.

Zawarciu Umowy sprzedaży nie towarzyszyło również przejście na Kupującego zakładu pracy, tj. nie doszło do przejścia żadnego stanowiska pracy (pracownika) do Kupującego.

4. Charakterystyka Sprzedających

Sprzedający są osobami fizycznymi, polskimi rezydentami podatkowymi o nieograniczonym obowiązku podatkowym w podatku dochodowym od osób fizycznych. Nieruchomości zostały nabyte wspólnie przez Sprzedających do ich majątku wspólnego jako działki niezabudowane. Nabycie ówcześnie niezabudowanych trzech działek, stanowiących Nieruchomości nie był obciążony podatkiem VAT w związku z czym Sprzedający uiścili do urzędu skarbowego stosowny podatek od czynności cywilnoprawnych (pobrany za pośrednictwem notariusza).

Następnie, nabyte przez Sprzedających działki zostały wprowadzone do działalności gospodarczej pana S.F., tj. P.H.U.P X. W ramach prowadzenia działalności gospodarczej P.H.U.P X, pan S.F. wybudował Budynki opisane powyżej.

Na dzień sprzedaży Nieruchomości wyłącznie jeden ze Sprzedających, tj. pan S.F. prowadził jednoosobową działalność gospodarczą. Działalność pana S.F. pod nazwą P.H.U.P X obejmuje następujący zakres:

- Przeważająca działalność gospodarcza (kod PKD):

77.39. Z Wynajem i dzierżawa pozostałych maszyn, urządzeń oraz dóbr materialnych, gdzie indziej niesklasyfikowane

- Wykonywana działalność gospodarcza (kody PKD):

- 77.39.Z Wynajem i dzierżawa pozostałych maszyn, urządzeń oraz dóbr materialnych, gdzie indziej niesklasyfikowane,

- 22.21.Z Produkcja płyt, arkuszy, rur i kształtowników z tworzyw sztucznych,

- 22.23.Z Produkcja wyrobów dla budownictwa z tworzyw sztucznych,

- 22.29.Z Produkcja pozostałych wyrobów z tworzyw sztucznych,

- 25.62.Z Obróbka mechaniczna elementów metalowych,

- 45.11.Z Sprzedaż hurtowa i detaliczna samochodów osobowych i furgonetek,

- 45.19.Z Sprzedaż hurtowa i detaliczna pozostałych pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli,

- 46.13.Z Działalność agentów zajmujących się sprzedażą drewna i materiałów budowlanych,

- 46.14.Z Działalność agentów zajmujących się sprzedażą maszyn, urządzeń przemysłowych, statków i samolotów,

- 46.19.Z Działalność agentów zajmujących się sprzedażą towarów różnego rodzaju,

- 46.69.Z Sprzedaż hurtowa pozostałych maszyn i urządzeń,

- 46.73.Z Sprzedaż hurtowa drewna, materiałów budowlanych i wyposażenia sanitarnego,

- 46.75.Z Sprzedaż hurtowa wyrobów chemicznych,

- 46.90.Z Sprzedaż hurtowa niewyspecjalizowana,

- 49.41.Z Transport drogowy towarów,

- 50.30.Z Transport wodny śródlądowy pasażerski,

- 52.10.B Magazynowanie i przechowywanie pozostałych towarów,

- 52.21.Z Działalność usługowa wspomagająca transport lądowy,

- 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,

- 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,

- 77.11.Z Wynajem i dzierżawa samochodów osobowych i furgonetek,

- 77.12.Z Wynajem i dzierżawa pozostałych pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli,

- 77.21.Z Wypożyczanie i dzierżawa sprzętu rekreacyjnego i sportowego,

- 77.33.Z Wynajem i dzierżawa maszyn i urządzeń biurowych, włączając komputery,

- 96.09.Z Pozostała działalność usługowa, gdzie indziej niesklasyfikowana

Opisane w niniejszym wniosku Budynki i Budowle wzniesione na Nieruchomościach, z wyjątkiem Nakładów Kupującego, zostały wybudowane i sfinansowane przez pana S.F.  w ramach jego działalności gospodarczej P.H.U.P. X. Biorąc pod uwagę, że zamiarem pana S.F. było wykorzystywanie Budynków i Budowli wzniesionych na Nieruchomościach do prowadzenia swojej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, pan S.F. dokonywał odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z zakupami dotyczącymi wznoszenia tych Budynków i Budowli.

Pan S.F. prowadzący działalność gospodarczą pod nazwą P.H.U.P. X S.F. jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. W związku z zawarciem Umowy Dzierżawy z Kupującym naliczany był podatek VAT należny oraz były wystawiane stosowne faktury VAT.

Po sprzedaży Nieruchomości, w majątku P.H.U.P. X znajdują się jeszcze inne nieruchomości związane z prowadzoną przez pana S.F. działalnością gospodarczą i są przedmiotem umów dzierżawy. Fakt realizacji Transakcji i zbycia Nieruchomości na rzecz Kupującego nie oznacza, że działalność gospodarcza pana S.F. zostanie zlikwidowana czy zawieszona. Jej zakres niewątpliwie uległa zmniejszeniu, jednak działalność nadal jest i będzie prowadzona w oparciu o inne składniki majątku i skupiona na najmie nieruchomości.

Nieruchomości sprzedawane w ramach Transakcji nie były w ramach P.H.U.P. X wydzielone w sposób organizacyjny. Nie były one przypisane do żadnego działu czy oddziału w ramach tej działalności. Nieruchomości nie były również wydzielone w sposób funkcjonalny, tj. z uwagi na charakter działalności do jakiej były wykorzystywane (dzierżawa na rzecz Kupującego). W aktywach P.H.U.P. X znajdują się bowiem również inne nieruchomości, które są przedmiotem najmu/dzierżawy.

5. Charakterystyka Kupującego

Kupujący jest polską spółką kapitałową (…)

Kupujący prowadził swoją działalność na Nieruchomościach na podstawie Umowy Dzierżawy w okresie, kiedy Nieruchomości należały jeszcze do Sprzedających. Od (...)2023 r., tj. daty przeniesienia prawa własności Nieruchomości, Kupujący wykorzystuje Nieruchomości do prowadzenia swojej działalności jako właściciel.

Jak już to wskazano powyżej Kupujący ponosił przed Transakcją i ponosi nadal nakłady na Nieruchomościach. W szczególności były to wydatki na ubezpieczenie nieruchomości, modernizację hali (markizy zewnętrzne, klapy wentylacyjne), modernizację placów i dróg dojazdowych (układanie kostki), oświetlenie, montaż barier drogowych zabezpieczających halę, studzienki kanalizacyjne, zakup hali namiotowej, separator wody, instalacja fotowoltaiczna oraz budowa biurowca. Od ponoszonych wydatków Kupujący odliczał podatek VAT naliczony uznając, iż mają one związek z działalnością gospodarczą Kupującego podlegającą opodatkowaniu VAT.

Kupujący jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT. Zasadniczo całość świadczonych przez Kupującego usług i sprzedawanych towarów podlega opodatkowaniu VAT. Zakupione Nieruchomości Kupujący zamierza wykorzystywać na potrzeby tej działalności tak jak do tej pory to robił korzystając z nich na podstawie Umowy Dzierżawy. Kupujący był jedynym najemcą Nieruchomości i nie jest jego intencją wynajmowanie Nieruchomości na rzecz innych podmiotów. Nie będzie on więc w żadnym wypadku kontynuował działalności Sprzedających w zakresie dzierżawy Nieruchomości.

W dalszej części niniejszego zapytania interpretacyjnego Sprzedający, w osobie pana S.F. prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą P.H.U.P. X i Kupujący zwani będą „Stronami” lub „Wnioskodawcami”.

Pozostały opis stanu faktycznego, który został przedstawiony przez Państwa w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony zostanie w rozstrzygnięciu obejmującym swym zakresem ocenę Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku.

Pytanie

Czy sprzedaż Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy podatku od czynności cywilnoprawnych (w rozumieniu ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.)? (pytanie oznaczone we wniosku nr vi)

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt. 4 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.; dalej: „Ustawa o PCC”.)

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC, podatkowi od czynności cywilnoprawnych (dalej: "PCC") nie podlegają czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie zaś z art. 2 pkt 4 lit. b) Ustawy o PCC, PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Mając na uwadze, że - zdaniem Wnioskodawców - Transakcja podlegała opodatkowaniu VAT, nie mogła ona jednocześnie podlegać opodatkowaniu PCC (zgodnie z art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC).

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 lutego 2018 r., 0111.KDIB4.4014.7.2018.2.ASZ: „A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży, będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona) to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na Nabywcy nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy".

Zostało to również potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 9 lutego 2018 r., 0111-KDIB4.4014.408.2017.3.BJ: „A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości jak również posadowionych na niej budynków i budowli będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona, ponieważ Strony transakcji - Zainteresowani zrezygnują ze zwolnienia), to w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych".

W przedmiotowej sprawie wypowiedział się również Naczelny Sąd Administracyjny, który potwierdzał niejednokrotnie, iż okoliczność opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży nieruchomości wyłącza tę transakcję z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Przykładem może być wyrok z dnia 15 lutego 2008 r. (sygn. II FSK 1737/06).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku:

- w części dotyczącej sprzedaży budynku biurowego wzniesionego na Nieruchomości 1 oraz instalacji fotowoltaicznej zainstalowanej na dachu budynku magazynowego (tj. Nakładów Kupującego) – jest nieprawidłowe

- w pozostałej części wniosku – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 15 lipca 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.219.2024.3.KO

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z opisu stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że w dniu (...) 2023 r. X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (Kupujący) zawarła umowę sprzedaży z panem S.F.  i jego żoną panią I.F. (Sprzedającymi) w ramach której Kupujący nabył od Sprzedających nieruchomości zlokalizowane w (…)Transakcja dotyczyła sprzedaży prawa własności trzech nieruchomości tj. gruntu obejmującego zabudowaną działkę o numerze ewidencyjnym (…) (Nieruchomość 1), zabudowaną działkę o numerze ewidencyjnym (…) (Nieruchomość 2), działkę o numerze ewidencyjnym (…) (Nieruchomość 3).

Na Nieruchomości 1 wznoszony jest obecnie budynek biurowy. Prowadzenie budowy i finansowanie kosztów budowy budynku biurowego leży po stronie Kupującego, który jest ekonomicznym właścicielem tych nakładów. Co więcej, Kupujący na swój koszt zainstalował na dachu dzierżawionego przez Kupującego budynku magazynowego instalację fotowoltaiczną. Z uwagi na fakt, iż ekonomicznym właścicielem Nakładów Kupującego jest Kupujący i do dnia Transakcji nie doszło w żaden sposób do rozliczenia tych nakładów pomiędzy Kupującym a Sprzedającymi, ani też do wydania tych nakładów do dysponowania przez Sprzedających jak właściciel, uzgodniona przez strony cena sprzedaży netto nie obejmowała wartości Nakładów Kupującego.

Pan s.f. (Sprzedający) działając w ramach P.H.U.P. X wystawił na Kupującego fakturę VAT. Podatek VAT został naliczony w stosunku do całości uzgodnionej przez strony ceny netto. Działając w oparciu o przepisy art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT, w zawartej przez strony Umowie sprzedaży pan S.F. oraz Kupujący złożyli wspólne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość oraz określić co stanowi jej integralną część dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

W oparciu o art. 47 § 1, 2 i 3 ww. Kodeksu:

Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem własności (oderwanym od własności gruntu) zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i tym samym odrębnym przedmiotem obrotu prawnego, gdyż własność gruntu rozciąga się na rzecz ruchomą (np. budowlę), która została z nim połączona w taki sposób, że stała się jego częścią składową.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do treści art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym (art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego), a także o tzw. urządzenia przesyłowe wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego). Jeśli więc znajdujące się na działkach sieci przesyłowe są przyłączone do przedsiębiorstwa świadczącego usługi elektroenergetyczne, to stanowią one własność tego przedsiębiorstwa.

Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego przysługującego do nieruchomości (gruntu).

Przechodząc ponownie na grunt ustawy podatkowej należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 15 lipca 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.219.2024.3.KO, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „ przedmiot Transakcji nie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym sprzedaż składników majątkowych nie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. (…) sprzedaż gruntu, tj. działek nr (…), nr (…) i nr (…), na którym to gruncie ww. Budynki i Budowle są posadowione będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. (…) skoro podjęli Państwo decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku przy dostawie ww. Budynków i Budowli, to po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy i skutecznej rezygnacji ze zwolnienia od podatku o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawa opisanych działek zabudowanych nr (…), nr (…) i nr (…) podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.(…) przed dniem zawarcia Umowy sprzedaży nie doszło do rozliczenia i przeniesienia na Sprzedających Nakładów Kupującego, bo na dzień Transakcji Kupujący był ekonomicznym właścicielem Nakładów tj. budynku biurowego w stanie deweloperskim i instalacji fotowoltaicznej oraz ich faktycznym dysponentem, przedmiotem dostawy dla potrzeb podatku VAT w ramach Transakcji mogły być wyłącznie trzy działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości tj. nr (…), nr (…) i nr (…) wraz posadowionymi na nich przez Sprzedającego Budynkami i Budowlami.”

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości (z wyłączeniem budynku biurowego oraz instalacji fotowoltaicznej) podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie była z tego podatku zwolniona, w związku ze złożeniem przez Zainteresowanych oświadczenia o rezygnacji z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego opisana umowa sprzedaży była wyłączona w tej części z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Natomiast w odniesieniu do sprzedaży Nakładów Kupującego (tj. budynku biurowego oraz instalacji fotowoltaicznej) zauważyć należy, że w świetle przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podlega umowa sprzedaży (czynność), a nie dostawa, jak to ma miejsce w przypadku podatku od towarów i usług. Z treści wniosku wynika, że Nakłady Kupującego były przedmiotem Transakcji w ujęciu cywilistycznym, natomiast jak wynika z ww. interpretacji wydanej w zakresie podatku od towarów i usług Nakłady Kupującego nie były przedmiotem dostawy. Zatem mając na uwadze powyższe, w części dotyczącej Nakładów Kupującego Transakcja (umowa sprzedaży) podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ponieważ w sprawie nie znalazło zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania ciąży obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu sprzedaży wzniesionego budynku biurowego oraz zamontowanej instalacji fotowoltaicznej.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

„X” spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43–300 Bielsko–Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).