Interpretacja indywidualna z dnia 8 lipca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-3.4012.146.2024.2.PJ

Wydanie interpretacji indywidualnej, która w zakresie podatku od towarów i usług dotyczy ustalenia czy planowana czynność sprzedaży udziałów w nieruchomości przez Sprzedających będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem udziałów w ww. nieruchomości przez Kupującego.

Interpretacja indywidualna– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe w części dotyczącej ustalenia czy planowana czynność sprzedaży udziałów w nieruchomości stanowiącej działkę nr B przez Sprzedających będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i prawidłowe w części dotyczącej prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem udziałów w ww. nieruchomości przez Kupującego.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek wspólny z 28 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który w zakresie podatku od towarów i usług dotyczy ustalenia czy planowana czynność sprzedaży udziałów w nieruchomości stanowiącej działkę nr B. przez Sprzedających będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem udziałów w ww. nieruchomości przez Kupującego, wpłynął do Organu 29 marca 2024 r. Uzupełnili go Państwo pismem z 5 kwietnia 2024 r. (data wpływu 9 kwietnia 2024 r.), oraz pismami z 3 czerwca 2024 r. (data wpływu 7 czerwca 2024 r .), z 18 czerwca 2024 r. (data wpływu 20 czerwca 2024 r.) i z 2 lipca 2024 r. (data wpływu: 4 lipca 2024 r.) stanowiącymi odpowiedź na wezwanie Organu.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

- Zainteresowana będąca stroną postępowania:

- A

- Zainteresowani niebędący stronami postępowania:

- C

- D

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca- A oraz Uczestnik – C. zamierzają dokonać sprzedaży udziałów we współwłasności m.in. nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...) składającej się z działki nr B z czego udziały Wnioskodawcy i Uczestników w tej nieruchomości kształtują się w sposób następujący:

- C - 1/2,

- A - 1/2.

Na terenie na którym są położone ww. nieruchomości obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, (...). Według obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego przeznaczenie ww. nieruchomości jest następujące:

Dla działki nr B w:

- w około 1/2 części — L/1.L — Tereny lasów,

- w około 1/2 części — L/1.UT — Tereny zabudowy Usług Turystycznych.

Nabywcą udziałów w ww. nieruchomości będzie D.

Oprócz ww. udziałów w nieruchomości D jest zainteresowana nabyciem udziałów Wnioskodawcy i Uczestników oraz podmiotów trzecich we współwłasności następujących nieruchomości:

- Księga wieczysta nr (...) składa się z działek nr (...) z czego udziały Wnioskodawcy i Uczestników w tej nieruchomości kształtują się w sposób następujący:

- E.- 1/6,

- F.- 1/6,

- G.- 1/6,

- A.- 1/2.

- Księga wieczysta nr (...) składa się z działek nr (...) z czego udziały Wnioskodawcy i Uczestników w tej nieruchomości kształtują się w sposób następujący:

- E - 1/6,

- F- 1/6,

- G - 1/6,

- A - 1/2.

- Księga wieczysta nr (...) składa się z działki nr (...) z czego udziały Wnioskodawcy i Uczestników w tej nieruchomości kształtują się w sposób następujący:

- E - 8839/552960,

- F - 8839/552960,

- G - 8839/552960,

- A - 8839/184320.

- Księga wieczysta nr (...) składa się z działek nr (...) z czego udziały Wnioskodawcy i Uczestników w tej nieruchomości kształtują się w sposób następujący:

- E.- 1/6,

- F - 1/6,

- G - 1/6,

- A - 1/2.

- Księga wieczysta nr (...) składa się z działek nr (...) z czego udziały Wnioskodawcy i Uczestników w tej nieruchomości kształtują się w sposób następujący:

- E - 1/6,

- F - 1/6,

- G - 1/6,

- A - 1/2.

- Księga wieczysta nr (...) składa się z działki nr B z czego udziały Uczestników w tej nieruchomości kształtują się w sposób następujący:

- A - 1/2,

- C - 1/2.

- Księga wieczysta nr (...) składa się z działek nr (...) z czego udziały Uczestników w tej nieruchomości kształtują się w sposób następujący:

- A.- 1/1.

- Księga wieczysta nr (...) składa się z działki nr (...) z czego udziały Uczestników w tej nieruchomości kształtują się w sposób następujący:

- A. - 1/1.

- Działka nr 1 bez założonej księgi wieczystej- udział we władaniu nieruchomością E., F., G, A oraz C.

- Działka nr (...) bez założonej księgi wieczystej- udział we władaniu nieruchomością E., F., G., A oraz C.

Nieruchomości sąsiadują ze sobą.

Wnioskodawca oraz Uczestnicy w osobach A., E., G., a także C (osoba trzecia) nabyli części we współwłasności ww. nieruchomości oraz prawo ich władania w następujący sposób:

Ww. nieruchomości (tj. udziały w nich) były nabywane sukcesywnie przez C (teścia F oraz dziadka E oraz G) oraz H (męża A) w latach 2007-2013. Nabycia nie następowały przez C ani H w ramach prowadzonej, zarejestrowanej działalności gospodarczej.

Na dzień złożenia wniosku E pozostaje osobą małoletnią (nie ukończyła 18 roku życia).

W dniu (...) 2014 r. C darował swojej córce I swoje udziały w nieruchomości objętej księgą wieczystą numer (...).

Po dniu ww. umowy darowizny I nabyła dodatkowo udział w działce (...), udziały w działkach (...) oraz udziały w działce nr (...).

A nabyła udziały w ww. nieruchomościach w darowiźnie od swojego męża H, na podstawie umowy z dnia (...) 2014 r.

Po dniu ww. umowy darowizny A nabyła dodatkowo udział w działce (...), udziały w działkach (...) oraz udziały w działce nr (...).

W dniu (...) 2021 r. zmarła I pozostawiając po sobie spadkobierców w osobach męża F. oraz dwóch córek: G. oraz małoletniej córki E. Zgodnie z protokołem dziedziczenia objętym aktem notarialnym z dnia (...) 2022 r. sporządzonym przez notariusza zostali oni powołani do spadku po zmarłej I. w równych udziałach wynoszących 1/3 części.

Do dnia złożenia niniejszego wniosku miały miejsce następujące, istotne czynności dotyczące ww. nieruchomości:

W dniu (...) 2014 r. C oraz H. podpisali umowę z (...) dotyczącą organizacji konkursu architektonicznego na „(...)” dotyczącą ww. nieruchomości. Konkurs miał dotyczyć nieruchomości darowanych przez C. dla I. oraz przez H. dla A. Informacje o konkursie zostały umieszczone w internecie. Z konkursu został wyłoniony zwycięzca. Do dnia dzisiejszego koncepcja wyłoniona w ramach konkursu nie została zrealizowana.

W dniu (...) 2014 r. - została wydana decyzja (...) w sprawie zezwolenia na przebudowę istniejącego zjazdu z drogi wojewódzkiej nr (...) na teren działek (...). Z decyzji wynika m.in. że wnioskodawcą była I oraz A. W decyzji wskazano, że na wskazanych działkach „(...)”. Decyzja wygasła bez wykonania w oparciu o nią zjazdu.

W (...) 2017 r. - na zlecenie I. oraz A. został opracowany „Operat wodnoprawny na odprowadzenie wód opadowych i roztopowych z odcinka drogi (...) W operacie została opisana inwestycja w związku z którą był sporządzany operat „Przebudowa istniejącego zjazdu i odcinka drogi (...); w związku z planowaną inwestycją pn.: „(...)”.

W dniu (...) 2017 r. I. oraz A. udzieliły pełnomocnictwa w celu pozyskania pozwolenia wodnoprawnego i innych uzgodnień projektowych w ramach realizacji zadania projektowego: „Operat wodnoprawny. Odprowadzenie wód opadowych i roztopowych z odcinka drogi (...)” w związku z planowaną inwestycją pn: „(...)”.

W dniu (...) 2017 r. (...) decyzją nr (...) udzielił I. oraz  A. pozwolenia wodnoprawnego na wprowadzenie do ziemi działki nr (...) oczyszczonych ścieków opadowych i roztopowych oraz na wykonanie na działce (...) wylotu drenażu rozsączającego (w decyzji wprost wskazano, że pozwolenie jest uzyskiwane w ramach inwestycji pn. „(...)”.

W dniu (...) 2018 r. I. oraz A. zwróciły się do (...) o udzielenie zgody na wykonanie u wylotu działek nr (...) na drodze wojewódzkiej nr (…) 2 odwiertów geotechnicznych w celu określenia warunków geologicznych dla projektowanego zjazdu na drogę .

W dniu (...) 2018 r. I. udzieliła C. pełnomocnictwa do zawarcia umowy zlecenia dotyczącej doradztwa związanego z doprowadzeniem do zawarcia umowy sprzedaży niezabudowanej nieruchomości, (...), na warunkach ustalonych przez pełnomocnika. Umowa zlecenia została zawarta w dniu (...) 2018 r. a w dniu (...) 2018 r. nie został wskazany potencjalny nabywca a zatem zwrócono się do zleceniobiorcy o zwrot przekazanych dokumentów. A. udzieliła podobnego pełnomocnictwa H.

W dniu (...) 2019 r. – (...) wydał decyzję nr (...) w sprawie zezwolenia na przebudowę istniejącego zjazdu z drogi wojewódzkiej nr (...) na teren działek (...). Z decyzji wynika m.in., że wnioskodawcą jest I. oraz A., w decyzji wskazano, ze decyzja jest wydawana w celu skomunikowania inwestycji pn. „(...).

W dniu (...) 2019 r. I. oraz A. udzieliły J. zezwolenia na dysponowanie ww. nieruchomościami na cele budowlane. J zawarła z biurem projektowym umowę o podjęcie czynności zmierzających do uzyskania prawomocnej decyzji pozwolenia na budowę (...) - na działkach (...) oraz w efekcie tych działań uzyskała pozwolenie na budowę.

Pozwolenie na budowę zostało faktycznie uzyskane. Decyzją nr (...) z (...) 2019 r. (…), wydaną na rzecz J., (...) zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę (...), na działkach nr (...). Pozwolenie ostatecznie zostało przeniesione przez J. na rzecz F. i A. decyzją nr (...). Budowa została rozpoczęta.

Planowana jest sprzedaż przez wszystkich współwłaścicieli ich udziałów w ww. Nieruchomościach oraz prawa władania na rzecz D. Wynagrodzenie Wnioskodawcy F. i Uczestników A. E, G. oraz C. (każdego z osobna) z tytułu sprzedaży udziałów w ww. nieruchomościach będzie przekraczało 200 000 zł.

Sprzedający nigdy nie wprowadzili ww. nieruchomości do żadnych działalności gospodarczych ani nie amortyzowali ich.

F. prowadzi działalność gospodarczą ale żadnej z ww. nieruchomości nigdy nie wprowadził do działalności gospodarczej.

C. prowadzi działalność gospodarczą ale również i on żadnej z ww. nieruchomości nigdy nie wprowadził do działalności gospodarczej.

G. jest zarządcą sukcesyjnym przedsiębiorstwa (...) w spadku po zmarłej I., która prowadziła działalność gospodarczą pod firmą (...). I. nigdy nie wprowadziła żadnej z ww. nieruchomości do swojej zarejestrowanej działalności gospodarczych ani nie amortyzowała żadnej z ich.

Żaden ze sprzedających nigdy nie odliczał VAT w związku z zakupem nieruchomości. Zakup działek następował od osób prywatnych, niebędących czynnymi podatnikami VAT i czynności nie podlegały również opodatkowaniu VAT.

Wszystkie ww. nieruchomości są niezabudowane i zostaną sprzedane w ramach jednej transakcji (składającej się z jednej lub większej liczby umów) ze spółką D. Spółka D. chce nabyć ww. nieruchomości na cele związane z prowadzoną przez siebie działalnością opodatkowaną tj. działalnością deweloperską. Planowana w obiekcie działalność w żadnej części nie będzie zwolniona z VAT. D. jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

W ramach transakcji umowa sprzedaży zostanie poprzedzona przedwstępną umową sprzedaży w ramach, której strony zobowiążą się do zawarcia umowy przyrzeczonej, określą jej warunki, a ponadto sprzedający:

1) udzielą kupującemu zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 i art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane,

2) udzielą kupującemu oraz osobom przez niego wskazanym, w tym członkom personelu i architektom, pełnomocnictwa z prawem substytucji do reprezentowania sprzedających przed: organami administracji rządowej i samorządowej, urzędami, instytucjami, strażami, dostawcami mediów oraz wszystkimi osobami, w toku wszelkich postępowań dotyczących lub związanych z planowaną przez kupującego inwestycją, w tym zmierzających do uzyskania wszelkich koniecznych stanowisk, uzgodnień i decyzji, w tym pozwolenia na budowę inwestycji, w imieniu sprzedających lub własnym - w zakresie w jakim zgoda, o której mowa w pkt 1 powyżej byłaby nie wystarczająca oraz do składania w imieniu sprzedających, w związku z w/w postępowaniami, wszelkich oświadczeń, wniosków, odwołań, zażaleń, skarg, cofania i modyfikowania złożonych wniosków.

Na podstawie powyższych upoważnień kupujący będzie prowadził postępowanie w sprawie uzyskania pozwolenia na budowę, a także wszelkie inne postępowania związane z procesem budowlanym.

Na terenie na którym są położone ww. nieruchomości obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, (…). Według obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego przeznaczenie ww. nieruchomości jest następujące:

- Dla działek nr (...) - Tereny zabudowy usług sportu.

- Dla działek nr (...) - Tereny Zabudowy Usług.

- Dla działek nr (...) Tereny lasów.

- Dla działek nr (...) Tereny dróg publicznych zbiorczych.

- Działki nr (...) usytuowane są na terenie przyległym do pasa drogi oznaczonej symbolem KDZ - Tereny dróg publicznych zbiorczych.

- Dla działek nr (...) - Tereny zabudowy usług sportu.

- Dla działek nr (...) w około 2/4 części i (...) w około 1/3 części - K/8.UU- Tereny Zabudowy Usług.

- Dla działki nr (...)w około 2/3 części - K/1.L - Tereny lasów.

- Dla działki nr (...) w około 1/4 części - K/2.L - Tereny lasów.

- Dla działki nr (...)- Tereny ciągów pieszo-jezdnych.

- Działki nr (...) usytuowane są na terenie przyległym do pasa drogi oznaczonej symbolem KDZ - Tereny dróg publicznych zbiorczych.

- Dla działek nr (...) - Tereny zabudowy usług sportu.

- Dla działek nr (...) L - Tereny lasów.

- Dla działek nr (...) - Tereny zabudowy Usług Turystycznych.

- Dla działki nr (...) - Zieleń urządzona w postaci parków, skwerów, ciągów zieleni towarzyszącym terenom mieszkaniowym.

- Dla działki nr (...) - Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej.

- Dla działki nr (...) - Tereny zabudowy usług sportu.

- Dla działek nr (...) i nr B. w około 1/2 części - L/1.L - Tereny lasów.

- Dla działek nr (...) i nr B. w około 1/2 części - L/1.UT - Tereny zabudowy Usług Turystycznych.

- Dla działki nr (...) - Tereny ciągów pieszo-jezdnych.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

Na działce nr B. w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego znajdują się linie rozgraniczające oddzielające tereny o różnym przeznaczeniu.

Miejscowy Plan Zagospodarowania przestrzennego przewiduje w zakresie przeznaczenia tego terenu i możliwości zabudowy następujący zapis:

Dla terenów oznaczonych symbolem L/1.L ustala się:

 1) Podstawowe przeznaczenie terenu: lasy wraz z polanami, drogami i ścieżkami śródleśnymi, stałymi i sezonowymi wodami powierzchniowymi;

 2) Nakaz ochrony i utrzymania lasów, ze względu na zachowanie różnorodności przyrodniczej, leśnych zasobów genetycznych i walorów krajobrazowych;

 3) Zakaz zabudowy za wyjątkiem dopuszczonej na podstawie przepisów o lasach oraz wymienionej w pkt 4;

 4) Dopuszczenie dróg do gruntów rolnych i leśnych, tras turystycznych i rowerowych, ścieżek dydaktycznych i miejsc widokowych, infrastruktury technicznej w postaci sieci podziemnych, podziemnych ujęć wody oraz na wodach powierzchniowych, z zastrzeżeniem zachowania drożności lokalnych korytarzy ekologicznych.

Dla działki będącej przedmiotem wniosku nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i taka decyzja nie będzie wydana do momentu planowanej sprzedaży. Cała działka jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego a zatem dla tego terenu nie może być wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Dla działki będącej przedmiotem wniosku nie zostało wydane pozwolenie na budowę oraz takie pozwolenie nie będzie wydane do momentu planowanej sprzedaży.

A. F., G., oraz C. w ramach planowanej umowy przedwstępnej oświadczą ponadto, że:

 1) udzielą Spółce pod firmą: D. zgody na dysponowanie wyżej opisanymi Nieruchomości na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 i art. 32 ust. 4 pkt 2) ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane.

 2) udzielą kupującemu oraz osobom przez niego wskazanym, w tym członkom personelu i architektom, pełnomocnictwa z prawem substytucji do reprezentowania Zobowiązanych do sprzedaży przed: organami administracji rządowej i samorządowej, urzędami, instytucjami, strażami, dostawcami mediów oraz wszystkimi osobami, w toku wszelkich postępowań dotyczących lub związanych z planowaną przez Spółkę inwestycją, w tym zmierzających do uzyskania wszelkich koniecznych stanowisk, uzgodnień i decyzji, w tym pozwolenia na budowę inwestycji, w imieniu Zobowiązanych do sprzedaży lub własnym - w zakresie w jakim zgoda, o której mowa w pkt 1) powyżej byłaby nie wystarczająca oraz do składania w imieniu Zobowiązanych do sprzedaży, w związku z ww. postępowaniami, wszelkich oświadczeń, wniosków, odwołań, zażaleń, skarg, cofania i modyfikowania złożonych wniosków.

E ww. upoważnień i pełnomocnictw nie udzieli z uwagi na fakt, że pozostaje małoletnią. W związku z tym D uzyska pełne prawo do dysponowania nieruchomościami na cele budowlane oraz pełne umocowanie do występowania w imieniu wszystkich współwłaścicieli przed organami administracji rządowej i samorządowej, urzędami, instytucjami, strażami, dostawcami mediów oraz wszystkimi osobami, w toku wszelkich postępowań dotyczących lub związanych z planowaną przez Spółkę inwestycją, w tym zmierzających do uzyskania wszelkich koniecznych stanowisk, uzgodnień i decyzji, w tym pozwolenia na budowę inwestycji tylko jeśli dojdzie do skutku negocjowany przez Strony wariant sprzedaży, w ten sposób że udziały E we wszystkich ww. nieruchomościach zostaną sprzedane od razu w całości w ramach Etapu I a zatem E nie będzie już uczestniczyła w Etapie II.

Do momentu sprzedaży Kupujący na działce będącej przedmiotem sprzedaży nie będzie dokonywał inwestycji infrastrukturalnych. Będzie jedynie uprawniony do podejmowania działań mających na celu uzyskanie przez niego własnej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Kupujący nie poniósł i nie poniesie jakichkolwiek nakładów finansowych związanych z działką będącą przedmiotem sprzedaży do momentu zawarcia umowy sprzedaży za wyjątkiem nakładów na prace projektowe oraz działań mających na celu uzyskanie przez niego własnej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Sprzedająca A nie prowadzi i nie prowadziła działalności gospodarczej. A nie wyklucza, że zarejestruje się przedsiębiorca przed dniem zawarcia ww. Umów Przyrzeczonych, jeśli w ramach niniejszej interpretacji o którą się ubiega planowana transakcja zostanie uznana za podlegającą opodatkowaniu VAT.

Sprzedająca A. nie jest i nie była nigdy zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. A. nie wyklucza, że zarejestruje się jako czynny podatnik podatku od towarów i usług przed dniem zawarcia ww. Umów Przyrzeczonych, jeśli w ramach niniejszej interpretacji o którą się ubiega planowana transakcja zostanie uznana za podlegającą opodatkowaniu VAT.

Sprzedający C. prowadzi działalność gospodarczą od 15 czerwca 2011 r. w zakresie m.in. robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. Jednocześnie C. prowadzi działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Przedmiot działalności C. obejmuje następujące PKD:

41.20. Z Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych,

(...)

41.10.Z Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków,

(...)

68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,

(...)

Z tytułu ww. działalności gospodarczej C. pozostaje od dnia (...) 2011 r. czynnym podatnikiem podatku VAT i jest nim nieprzerwanie nadal.

A. nabyła udział w ww. nieruchomości dnia 3 kwietnia 2014 na podstawie umowy darowizny (...). Darowiznę dostała od męża. Celem umowy było nieodpłatne przeniesienie nieruchomości na A. A na dzień nabycia nie miała zamiaru ich późniejszej odsprzedaży ani nie miał na celu realizacji na nich inwestycji.

C nabył udział ww. nieruchomości w celu powiększenia swojego majątku i jako inwestycja kapitału. C na dzień nabycia nie miał zamiaru ich późniejszej odsprzedaży ani nie miał na celu realizacji na nich inwestycji. C uważa, że cel jakim było powiększenia swojego majątku i jako inwestycja kapitału stanowią jego cele osobiste.

A nie korzystała ani nie korzysta z nieruchomości dla celów prowadzenia działalności gospodarczej. Działka nie była wykorzystywana w ogóle a A ją jedynie utrzymywała tj. płaciła podatek, kosiła trawę, uprzątała w razie potrzeby.

A nie wykorzystywała nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

A nie wykorzystywała nieruchomości w celu realizacji inwestycji.

A nie korzystała ani nie korzysta z nieruchomości dla swoich celów osobistych.

A nie oddawała i nie oddaje ich w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów.

C nie korzystał ani nie korzysta z nieruchomości dla celów prowadzenia działalności gospodarczej. Działka nie była wykorzystywana w ogóle a C ją jedynie utrzymywał tj. płacił podatek, kosił trawę, uprzątał w razie potrzeby.

C nie wykorzystywał nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

C nie wykorzystywał nieruchomości w celu realizacji inwestycji.

C nie korzystał ani nie korzysta z nieruchomości dla swoich celów osobistych.

C nie oddawał i nie oddaje ich w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów.

A podjęła wspólnie z I  następujące czynności, które jej zdaniem uatrakcyjniły nieruchomości (jako całość przy czym nie wszystkie działania dotyczyły bezpośrednio działki o której mowa we wniosku) jako potencjalnie inwestycyjne:

W dniu 30 sierpnia 2014 r. - została wydana decyzja (...) w sprawie zezwolenia na przebudowę istniejącego zjazdu z drogi wojewódzkiej nr (...) na teren działek (...). Z decyzji wynika m.in. że wnioskodawcą była I oraz A. W decyzji wskazano, że na wskazanych działkach „(...)”. Decyzja wygasła bez wykonania w oparciu o nią zjazdu.

W lutym 2017 r. - na zlecenie I. oraz A. został opracowany „Operat wodnoprawny na odprowadzenie wód opadowych i roztopowych z odcinka drogi (...) W operacie została opisana inwestycja w związku z którą był sporządzany operat „Przebudowa istniejącego zjazdu i odcinka drogi (...); w związku z planowaną inwestycją pn.: „(...)”.

W dniu 21 marca 2017 r. I. oraz A. udzieliły pełnomocnictwa w celu pozyskania pozwolenia wodnoprawnego i innych uzgodnień projektowych w ramach realizacji zadania projektowego: „Operat wodnoprawny. Odprowadzenie wód opadowych i roztopowych z odcinka drogi (...)” w związku z planowaną inwestycją pn: „(...)”.

W dniu 28 kwietnia 2017 r. (...) decyzją nr (...) udzielił I. oraz  A. pozwolenia wodnoprawnego na wprowadzenie do ziemi działki nr (...) oczyszczonych ścieków opadowych i roztopowych oraz na wykonanie na działce (...) wylotu drenażu rozsączającego (w decyzji wprost wskazano, że pozwolenie jest uzyskiwane w ramach inwestycji pn. „(...)”.

W dniu 26 marca 2018 r. I. oraz A. zwróciły się do (...) o udzielenie zgody na wykonanie u wylotu działek nr (...) na drodze wojewódzkiej nr (…) 2 odwiertów geotechnicznych w celu określenia warunków geologicznych dla projektowanego zjazdu na drogę .

W dniu 15 maja 2018 r. I. udzieliła C. pełnomocnictwa do zawarcia umowy zlecenia dotyczącej doradztwa związanego z doprowadzeniem do zawarcia umowy sprzedaży niezabudowanej nieruchomości, (...), na warunkach ustalonych przez pełnomocnika. Umowa zlecenia została zawarta w dniu 15 maja 2018 r. a w dniu 15 października 2018 r. nie został wskazany potencjalny nabywca a zatem zwrócono się do zleceniobiorcy o zwrot przekazanych dokumentów. A. udzieliła podobnego pełnomocnictwa H.

W dniu 30 września 2019 r. – (...) wydał decyzję nr (...) w sprawie zezwolenia na przebudowę istniejącego zjazdu z drogi wojewódzkiej nr (...) na teren działek (...). Z decyzji wynika m.in., że wnioskodawcą jest I. oraz A., w decyzji wskazano, ze decyzja jest wydawana w celu skomunikowania inwestycji pn. „(...).

W dniu 27 sierpnia 2019 r. I. oraz A. udzieliły J. zezwolenia na dysponowanie ww. nieruchomościami na cele budowlane. J zawarła z biurem projektowym umowę o podjęcie czynności zmierzających do uzyskania prawomocnej decyzji pozwolenia na budowę (...)- na działkach (...) oraz w efekcie tych działań uzyskała pozwolenie na budowę.

A nie prowadziła i nie prowadzi żadnych innych działań, żeby uatrakcyjnić nieruchomość dla celów sprzedaży lub podnieść jej wartość.

A zgodnie z opisem wskazanym we wniosku przejęła od J pozwolenie na budowę opisane we wniosku i rozpoczęła budowę. Budowa znajduje się na wstępnym etapie prac (zgodnie z dziennikiem budowy wykonano jedynie zebranie wierzchniej warstwy ziemi przy wjeździe na działkę w celu umożliwienia wjazdu sprzętu budowlanego - wpis został dokonany dnia 9 grudnia 2022 r. i od tamtej pory prace budowlane nie postępują).

A nie podzieliła nieruchomości.

C  nie podzielił nieruchomości.

C podejmował działania opisane we wniosku o wydanie interpretacji, które jego zdaniem uatrakcyjniały nieruchomości jako potencjalnie inwestycyjne (w tym objętą wnioskiem) tj. w dniu 13 maja 2014 r. Pan C  oraz H podpisali umowę z (...) dotyczącą organizacji konkursu architektonicznego na „(...)” dotyczącą m.in. ww. nieruchomości. Konkurs miał dotyczyć nieruchomości darowanych przez C dla I. oraz przez H dla A. Informacje o konkursie zostały umieszczone w internecie. Z konkursu został wyłoniony zwycięzca. Do dnia dzisiejszego koncepcja wyłoniona w ramach konkursu nie została zrealizowana.

C  nie prowadził i nie prowadzi żadnych innych działań, żeby uatrakcyjnić nieruchomość dla celów sprzedaży lub podnieść jej wartość.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, którym objęte są nieruchomości (działki) będące przedmiotem sprzedaży, nie został ustalony na wniosek A ani C.

Ani A ani C nie występowali ani nie będą występowali o zmianę przeznaczenia terenu dla działki będącej przedmiotem wniosku.

Działka będąca przedmiotem wniosku nie była ani nie jest wykorzystywana przez A. ani C do prowadzenia działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 ust. 15 ustawy o podatku od towarów i usług. Z ww. gruntu ani A ani C nie dokonywali sprzedaży ewentualnych płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej.

A nie posiada statusu rolnika ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług.

C nie posiada statusu rolnika ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług.

W dniu 15 maja 2018 r. I udzieliła C pełnomocnictwa do zawarcia umowy zlecenia dotyczącej doradztwa związanego z doprowadzeniem do zawarcia umowy sprzedaży niezabudowanej nieruchomości, (...), na warunkach ustalonych przez pełnomocnika. Umowa zlecenia została zawarta w dniu 15 maja 2018 r. a w dniu 15 października 2018 r. nie został wskazany potencjalny nabywca a zatem zwrócono się do zleceniobiorcy o zwrot przekazanych dokumentów. Pani A udzieliła podobnego pełnomocnictwa H. Zawarta wówczas umowa nie przyniosła rezultatu w postaci doprowadzenia do jakiejkolwiek umowy przedwstępnej czy umowy sprzedaży.

Ani A ani C nie ogłaszali o chęci sprzedaży działki będącej przedmiotem wniosku w środkach masowego przekazu.

Kontakt z Kupującym został nawiązany za pośrednictwem C, który poznał osobiście przedstawicieli Kupującego przy okazji prowadzenia własnej firmy budowlanej. C przekazał informacje o potencjalnie zainteresowanym zakupem nieruchomości A a także współwłaścicielom innych nieruchomości tj. F, E oraz G.

W dniu 13 maja 2014 r. C oraz H podpisali umowę z (...) dotyczącą organizacji konkursu architektonicznego na „(...)” dotyczącą m.in. ww. nieruchomości. Konkurs miał dotyczyć nieruchomości darowanych przez C dla I oraz przez H. dla A. Informacje o konkursie zostały umieszczone w internecie. Z konkursu został wyłoniony zwycięzca. Do dnia dzisiejszego koncepcja wyłoniona w ramach konkursu nie została zrealizowana.

Innych działań marketingowych nie prowadzono.

Na decyzję A o sprzedaży działki będącej przedmiotem wniosku wpłynął fakt nawiązania kontaktu z zainteresowanym kontrahentem (Kupujący) oraz akceptowalne warunki finansowe transakcji.

Na decyzję C o sprzedaży działki będącej przedmiotem wniosku wpłynął fakt nawiązania kontaktu z zainteresowanym kontrahentem (Kupujący) oraz akceptowalne warunki finansowe transakcji.

Oprócz zapłaty ze środków należnych podatków i składek A nie wie jeszcze na jakie cele przeznaczy środki ze sprzedaży udziałów w działce będącej przedmiotem wniosku. Nie wyklucza, że kupi za nie inne składniki swojego majątku, lub zainwestuje, lub pozostawi na koncie jako zabezpieczenie dalszego życia lub udzieli darowizny najbliższej rodzinie lub wyda.

Oprócz zapłaty ze środków należnych podatków i składek C  nie wie jeszcze na jakie cele przeznaczy środki ze sprzedaży udziałów w działce będącej przedmiotem wniosku. Nie wyklucza, że kupi za nie inne składniki swojego majątku, lub zainwestuje, lub pozostawi na koncie jako zabezpieczenie dalszego życia lub udzieli darowizny najbliższej rodzinie lub wyda. C nie wyklucza, że wykorzysta środki ze sprzedaży na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.

Dnia 3 kwietnia 2014 na podstawie umowy darowizny rep. (...) A nabyła działkę nr (…). Darowiznę dostała od męża. Celem umowy było nieodpłatne przeniesienie nieruchomości na A. W momencie nabycia A chciała ją użytkować na własne potrzeby rodzinne (pozyskiwanie owoców z sadu) i nie miała planów jej sprzedaży. Dnia 18 czerwca 2020 r. A sprzedała tę nieruchomość na podstawie aktu notarialnego rep (...).

Ww. działki były w momencie nabycia (darowizna) oraz sprzedaży niezabudowane. Były wykorzystywane wyłącznie jako sad owocowy w celu pozyskania owoców na własne potrzeby rodzinne.

Powodem sprzedaży była chęć pozyskania pieniędzy ze sprzedaży.

Dnia 3 kwietnia 2014 na podstawie umowy darowizny (...)A. nabyła działkę nr (…). Darowiznę dostała od męża. Celem umowy było nieodpłatne przeniesienie nieruchomości na A. W momencie nabycia A miała plany budowy na tej działce domu jednorodzinnego na własne potrzeby mieszkaniowe. Plany te nie zostały zrealizowane. Dnia 23 stycznia 2020 r. A sprzedała tę nieruchomość na podstawie aktu (...)

Ww. działka była w momencie nabycia (darowizna) oraz sprzedaży niezabudowana. Działka nie była wykorzystywana - A ją jedynie utrzymywała tj. płaciła podatek od nieruchomości, kosiła trawę, uprzątała w razie potrzeby.

Powodem sprzedaży była chęć pozyskania pieniędzy ze sprzedaży.

Dnia 3 kwietnia 2014 r. na podstawie umowy darowizny (...) A nabyła również następujące udziały (w wielkości 1/2) w:

(...)

Wszystkie działki były i są położone w (...).

Darowiznę dostała od męża. Celem umowy było nieodpłatne przeniesienie nieruchomości na A. Działki A wykorzystywała na własne potrzeby - rekreacyjnie. Był to teren w sąsiedztwie (...).

Ww. udziały w nieruchomościach zostały sprzedane jednemu inwestorowi na podstawie dwóch aktów notarialnych - umową z dnia 22 grudnia 2021 r. (…) oraz umową z dnia 16 lutego 2022 r. (…).

Działka nr (...) w momencie darowizny i na dzień sprzedaży była niezabudowana, położona w bliskim sąsiedztwie lasów, zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów zaklasyfikowana jest jako grunty zadrzewione i zakrzewione.

Działka nr (...) w momencie darowizny i na dzień sprzedaży była niezabudowana, położona w bliskim sąsiedztwie lasów, zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów zaklasyfikowana była jako grunty zadrzewione i zakrzewione.

Działka nr (...) w momencie darowizny i na dzień sprzedaży była zabudowana budynkiem (budynek użytkowy - magazyn na sprzęt do sportów wodnych i sprzęt rybacki), pomimo faktu, że budynek położony na tej działce wymagał remontu mógł być w przyszłości użytkowany zgodnie z przeznaczeniem przedmiotowej działki, powierzchnia przedmiotowej działki, jak i jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (tereny zabudowy usługowej sportu i rekreacji, mogące służyć organizacji imprez masowych, tj. ośrodki rekreacyjno-wypoczynkowe, zespoły zamieszkania zbiorowego, kempingi, pola biwakowe itp. „1US2” (jednostka D2.1) umożliwiały jej samodzielną (lub w powiązaniu z innymi działkami) zabudowę.

Działka nr (...) w momencie darowizny i na dzień sprzedaży była niezabudowana, przy czym jej powierzchnia, ułożenie (w znacznej części pokryta skarpą) jak również fakt, że wobec bliskości zbiornika wodnego może być okresowo zalewana wodą w sposób faktyczny utrudniały lub uniemożliwiały jej zabudowę.

Działka nr (...) w momencie darowizny i na dzień sprzedaży była niezabudowana, położona w bliskim sąsiedztwie lasów, zgodnie z obowiązującym dla przedmiotowej działki miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa działka w znacznej części stanowiła tereny publicznych dróg głównych „KDg”, tereny lasów i obszarów z możliwością zalesienia, tereny zieleni związanej z zainwestowaniem miejskim, parki, skwery, zieleńce, zieleń izolacyjna, zadrzewienia, biorąc pod uwagę jej powierzchnię, przeznaczenie w miejscowym planie z gospodarowania przestrzennego, jak i fakt, że znajduje się ona w znacznej odległości od pozostałych działek wchodzących w skład kompleksu ww. nieruchomości niemożliwa była jej zabudowa, zarówno samodzielna jak i w połączeniu z innymi działkami.

Działka nr (...) w momencie darowizny i na dzień sprzedaży była zabudowana budynkiem drewnianym o przeznaczeniu rekreacyjnym, budynek położony na tej działce znajdował się w dobrym stanie technicznym, nie wymagał remontu i mógł być w każdej chwili zamieszkany lub przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej (A nie wykorzystywała tej nieruchomości do żadnej działalności gospodarczej), przeznaczenie przedmiotowej działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (tereny zabudowy usługowej sportu i rekreacji, mogące służyć organizacji imprez masowych, tj. ośrodki rekreacyjno-wypoczynkowe, zespoły zamieszkania zbiorowego, kempingi, pola biwakowe itp. „1US2” (jednostka D2.1), jak również fakt, że bezpośrednio graniczy z działką nr (...) umożliwiały jej samodzielną (lub w powiązaniu z działką nr (...)) zabudowę zgodną z przeznaczeniem w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Powodem sprzedaży była chęć pozyskania pieniędzy ze sprzedaży. Za pieniądze ze sprzedaży A zakupiła i wyremontowała mieszkanie w (...) na własne potrzeby mieszkaniowe, część środków została pożyczona w ramach pożyczki prywatnej a część przekazana w darowiźnie synowi.

C dotąd nie sprzedawał innych nieruchomości. Wcześniej nabywał jednak nieruchomości (opisane we wniosku o wydanie interpretacji oraz poniżej), które darował swojej córce I  a które to nieruchomości po śmierci I  nabyli w spadku jej spadkobiercy - F, E i G.

F., G i E są spadkobiercami I. W skład spadku wchodziły prawa do nieruchomości opisane poniżej.

Spadkobiercy nabyli spadek na podstawie ustawy (dziedziczenie ustawowe zgodne z art. 931 kc), w równych częściach po 1/3. Nabycie zostało stwierdzone aktem notarialnym - aktem poświadczenia dziedziczenia, (...).

I nabyła nieruchomości na podstawie umowy darowizny zawartej w dniu 22 kwietnia 2014 roku z ojcem, C, objętej aktem notarialnym (...). Przedmiotem umowy były następujące prawa do nieruchomości:

(...).

Informacje szczegółowe:

(...)

C nabył ww. nieruchomości w celu powiększenia swojego majątku i jako inwestycja kapitału.

C nie korzystał z ww. nieruchomości - jedynie je utrzymywał.

Ww. działki były w momencie nabycia oraz darowizny na rzecz I niezabudowane.

Celem umowy darowizny na rzecz córki było nieodpłatne przeniesienie nieruchomości na I. i chęć zabezpieczenia jej na przyszłość.

Wnioskodawca posiada inne nieruchomości (działki), które zamierza sprzedać.

Dnia 4 sierpnia 2023 r. Wnioskodawca zawarł w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej z innym przedsiębiorcą umowę zlecenia powierniczego w zakresie nabywania nieruchomości (w tym własności oraz praw użytkowania wieczystego bądź udziałów w tych prawach) o przeznaczeniu inwestycyjnym. Na podstawie umowy zlecenia powierniczego C zobowiązał się nabywać nieruchomości a następnie przenosić je na inwestora z którym podpisał umowę zlecenia powierniczego.

W ramach ww. umowy zlecenia jak dotąd dokonał nabyć następujących nieruchomości:

- na podstawie umowy sprzedaży z dnia 28 sierpnia 2023 r. C nabył prawo własności działki nr (…);

- na podstawie umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości z dnia 25 października 2023 r. C nabył prawo własności działki (...));

C jak do tej pory nie dokonał przeniesienia własności tych nieruchomości na rzecz inwestora ale w przyszłości tych przeniesień dokona.

C nie wykorzystuje ww. nieruchomości.

Ww. nieruchomości są niezabudowane.

A nie zamierza nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

C zamierza nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży.

W piśmie z 2 lipca 2024 r. udzielili Państwo następujących odpowiedzi na pytania nr 5 i 6, zawarte w wezwaniu z 24 maja 2024 r do uzupełnienia wniosku:

- Data sprzedaży zależy od spełnienia warunków wskazanych przez Strony i Kupującego w zawartej umowie przedwstępnej. W załączeniu Wnioskodawca przedkłada warunki ustalone w zawartej umowie przedwstępnej, w tym wskazujące na datę zawarcia sprzedaży nieruchomości objętych wnioskiem.

- W załączeniu Wnioskodawca przedkłada warunki ustalone w zawartej umowie przedwstępnej, w tym wskazujące na datę zawarcia sprzedaży nieruchomości objętych wnioskiem. W załączniku wskazano na:

a) jakie konkretnie warunki zostały ustalone w przedwstępnej umowie sprzedaży, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność udziałów w działkach na Kupującego.

b) jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej ciążą na Kupującym, a jakie na Sprzedających.

[W załączeniu do pisma z 2 lipca 2024 r. Wnioskodawca zamieścił – liczący 51 stron – projekt aktu notarialnego umowy przedwstępnej, zatytułowany „Strony uzgodniły następujące warunki transakcji, które zostaną potwierdzone w zawartej w formie aktu notarialnego umowie przedwstępnej - w tym termin sprzedaży oraz jej warunki szczegółowe” – przypis Organu.]

W odpowiedzi na pytanie nr 22 zawarte w wezwaniu z 24 maja 2024 r do uzupełnienia wniosku wskazali Państwo, że:

A posiada inne nieruchomości (działki).

A posiada następujące nieruchomości:

(...)

C posiada inne nieruchomości (działki).

C posiada następujące nieruchomości:

(...)

Pytania (sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu)

A. Podleganie

Działka nr B

1. Czy planowana czynność sprzedaży udziałów w nieruchomości stanowiącej działkę nr B przez A będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

2. Czy planowana czynność sprzedaży udziałów w nieruchomości stanowiącej działkę nr B przez C będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

B. Prawo do odliczenia

Działka nr B

3. Czy w związku z planowaną czynnością sprzedaży udziałów w nieruchomości stanowiącej działkę nr B przez A. D. będzie przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT naliczonego?

4. Czy w związku z planowaną czynnością sprzedaży udziałów w nieruchomości stanowiącej działkę nr B przez C. D. będzie przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT naliczonego?

Państwa stanowisko (sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu)

Ad pytanie nr 1

Planowana czynność sprzedaży udziałów w nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z przepisem art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z przepisem art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Osoba planująca sprzedaż udział w nieruchomości, której dotyczy niniejsze pytanie nie może być uznana, w świetle opisanego stanu faktycznego, za podatnika podatku VAT mimo, że sprzedaż stanowi odpłatną sprzedaż towaru w rozumieniu przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Ad pytanie nr 2

Planowana czynność sprzedaży udziałów w nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z przepisem art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z przepisem art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Osoba planująca sprzedaż udział w nieruchomości, której dotyczy niniejsze pytanie nie może być uznana, w świetle opisanego stanu faktycznego, za podatnika podatku VAT mimo, że sprzedaż stanowi odpłatną sprzedaż towaru w rozumieniu przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Prawo do odliczenia

Ad pytanie nr 3

W związku z planowaną czynnością sprzedaży udziałów w nieruchomości stanowiącej działkę B przez A. D. będzie przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z transakcją.

Zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego wszystkie opisane w opisie stanu faktycznego nieruchomości są niezabudowane i zostaną sprzedane w ramach jednej transakcji ze spółką D. Spółka D. chce nabyć ww. nieruchomości na cele związane z prowadzoną przez siebie działalnością opodatkowaną tj. działalnością deweloperską. Planowana w obiekcie działalność w żadnej części nie będzie zwolniona z VAT. D. jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Ad pytanie nr 4

W związku z planowaną czynnością sprzedaży udziałów w nieruchomości stanowiącej działkę nr B przez C.  D. będzie przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z transakcją.

Zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego wszystkie opisane w opisie stanu faktycznego nieruchomości są niezabudowane i zostaną sprzedane w ramach jednej transakcji ze spółką D. Spółka D. chce nabyć ww. nieruchomości na cele związane z prowadzoną przez siebie działalnością opodatkowaną tj. działalnością deweloperską. Planowana w obiekcie działalność w żadnej części nie będzie zwolniona z VAT. D. jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

- nieprawidłowe w części dotyczącej ustalenia czy planowana czynność sprzedaży udziałów w nieruchomości stanowiącej działki nr B przez Sprzedających będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT,

- prawidłowe w części dotyczącej prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem udziałów w ww. nieruchomości przez Kupującego.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z powołanymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1610, ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy – Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy – Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 ustawy – Kodeks cywilny:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z przytoczonych wyżej regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

W tym miejscu należy wskazać, że z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu, albo na działaniach marketingowych.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Zatem przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający zamierzają dokonać sprzedaży udziałów we współwłasności działki nr B.

Państwa wątpliwości dotyczą m.in. ustalenia czy planowana czynność sprzedaży udziałów w nieruchomości stanowiącej działkę nr B przez Sprzedających będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

By odnieść się do Państwa wątpliwości należy przeanalizować całokształt działań, jakie Sprzedający podjęli w odniesieniu do nieruchomości przed jej sprzedażą i ustalić, czy w odniesieniu do tej czynności Sprzedający spełniają przesłanki do uznania ich za podatników podatku od towarów i usług.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy Kodeks cywilny, zgodnie z którym:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak Państwo wskazali, umowa sprzedaży zostanie poprzedzona przedwstępną umową sprzedaży, w ramach której strony zobowiążą się do zawarcia umowy przyrzeczonej, określą jej warunki, a ponadto Sprzedający:

1) udzielą kupującemu zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 i art. 32 ust. 4 pkt 2) ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku- Prawo budowlane,

2) udzielą kupującemu oraz osobom przez niego wskazanym, w tym członkom personelu i architektom, pełnomocnictwa z prawem substytucji do reprezentowania sprzedających przed: organami administracji rządowej i samorządowej, urzędami, instytucjami, strażami, dostawcami mediów oraz wszystkimi osobami, w toku wszelkich postępowań dotyczących lub związanych z planowaną przez kupującego inwestycją, w tym zmierzających do uzyskania wszelkich koniecznych stanowisk, uzgodnień i decyzji, w tym pozwolenia na budowę inwestycji, w imieniu sprzedających lub własnym - w zakresie w jakim zgoda, o której mowa w pkt 1 powyżej byłaby nie wystarczająca oraz do składania w imieniu sprzedających, w związku z w/w postępowaniami, wszelkich oświadczeń, wniosków, odwołań, zażaleń, skarg, cofania i modyfikowania złożonych wniosków.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających, nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane przez Kupującego wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawców. Kupujący, dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość będącą nadal w posiadaniu Sprzedających. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedających wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, nieruchomość jest współwłasnością Sprzedających i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze podatkowoprawnej Sprzedających. W tym kontekście bez znaczenia pozostała okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Sprzedających stosownych pełnomocnictw skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez nabywcę będą podejmowane w imieniu i na korzyść Sprzedających, ponieważ to Sprzedający jako współwłaściciele nieruchomości będą stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności z nią związanych.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedających sprzedaż udziałów w nieruchomości, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatników w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, Sprzedający (poprzez pełnomocnika) będą podejmowali działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. Sprzedający będą wykazywali aktywność w przedmiocie zbycia udziałów w nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedających, a sprzedaż udziałów w nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Ponadto należy zauważyć, że – jak wynika z opisu sprawy – Pani A nabyła udziały w działce nr B w darowiźnie od swojego męża, na podstawie umowy z 3 kwietnia 2014 r.

A podjęła wspólnie I  następujące czynności, które jej zdaniem uatrakcyjniły nieruchomości (w tym nieruchomość objętą wnioskiem). Z wniosku m.in. A w dniu 30 sierpnia 2014 r. została wydana decyzja (...) w sprawie zezwolenia na przebudowę istniejącego zjazdu z drogi (...) na teren działek (...). W decyzji wskazano, że na wskazanych działkach „planowana jest budowa (...)”. W lutym 2017 r. na zlecenie m.in. A został opracowany „Operat wodnoprawny na odprowadzenie wód opadowych i roztopowych z odcinka drogi (...). W operacie została opisana inwestycja w związku z którą był sporządzany operat „Przebudowa istniejącego zjazdu i odcinka drogi (...); w związku z planowaną inwestycją pn. „(...)”. W dniu 21 marca 2017 r. m.in. A udzieliła pełnomocnictwa w celu pozyskania pozwolenia wodnoprawnego i innych uzgodnień projektowych w ramach realizacji zadania projektowego: „Operat wodnoprawny. Odprowadzenie wód opadowych i roztopowych z odcinka drogi (...)” w związku z planowaną inwestycją pn. „(...)”. W dniu 28 kwietnia 2017 r. (...) decyzją nr (...) udzielił m.in. A pozwolenia wodnoprawnego na wprowadzenie do ziemi działki nr (...) oczyszczonych ścieków opadowych i roztopowych oraz na wykonanie na działce (...) wylotu drenażu rozsączającego (w decyzji wprost wskazano, że pozwolenie jest uzyskiwane w ramach inwestycji pn. „(...)”. W dniu 26 marca 2018 r. m.in. A zwróciła się do (...)o udzielenie zgody na wykonanie u wylotu działek nr (...) na drodze (...) 2 odwiertów geotechnicznych w celu określenia warunków geologicznych dla projektowanego zjazdu na drogę wojewódzką.

W dniu 15 maja 2018 r. A udzieliła pełnomocnictwa H. do zawarcia umowy zlecenia dotyczącej doradztwa związanego z doprowadzeniem do zawarcia umowy sprzedaży niezabudowanej nieruchomości, (...) na warunkach ustalonych przez pełnomocnika. Umowa zlecenia została zawarta w dniu 15 maja 2018 r. W dniu 30 września 2019 r. na wniosek m.in. A (...) wydał decyzję w sprawie zezwolenia na przebudowę istniejącego zjazdu z drogi (...) na teren działek (...). W decyzji wskazano, że decyzja jest wydawana w celu skomunikowania inwestycji pn. „(...)”.

W dniu (...) 2019 r. m.in. A udzieliła J zezwolenia na dysponowanie ww. nieruchomościami na cele budowlane. J zawarła z biurem projektowym umowę o podjęcie czynności zmierzających do uzyskania prawomocnej decyzji pozwolenia na budowę (...) – na działkach (...) oraz w efekcie tych działań uzyskała pozwolenie na budowę. Po uzyskaniu pozwolenia na budowę strony planowały wspólnie z J poszukiwać inwestora na nieruchomości, ale do tego nigdy nie doszło. A przejęła od J pozwolenie na budowę opisane we wniosku i rozpoczęła budowę. Budowa znajduje się na wstępnym etapie prac (zgodnie z dziennikiem budowy wykonano jedynie zebranie wierzchniej warstwy ziemi przy wjeździe na działkę w celu umożliwienia wjazdu sprzętu budowlanego – wpis został dokonany dnia (...) 2022 r. i od tamtej pory prace budowlane nie postępują).

Działka będąca przedmiotem wniosku była również objęta zakresem konkursu architektonicznego na „(...)”, a jej sprzedaż będzie miała miejsce w ramach jednej transakcji (składającej się z jednej lub większej liczby umów) wraz ze sprzedażą innych działek objętych księgami wieczystymi nr (...), w tym działek, na których A rozpoczęła budowę ośrodka wypoczynkowego z infrastrukturą rekreacyjno-sportową oraz działek dla których były uzyskiwane ww. zezwolenia na przebudowę zjazdu drogowego oraz pozwolenia wodnoprawne. Należy mieć również na uwadze okoliczność, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka nr B objęta jest MPZP zgodnie z którym w części to tereny lasów objęte symbolem L/1.L z możliwością dopuszczonej zabudowy na podstawie ustawy o lasach oraz dróg do gruntów rolnych i leśnych oraz w części objęta jest symbolem L/1.UT i jest przeznaczona na tereny zabudowy usług turystycznych.

W rozpatrywanej sprawie niewątpliwie całokształt podjętych przez A działań prowadzi do stwierdzenia, że czynności te wyrażają wolę Sprzedającej i zamiar wykorzystania majątku nie na cele osobiste (prywatne), lecz w celu odniesienia korzyści finansowej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, A podejmuje działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180 i C-181/10, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia swojego udziału w niezabudowanej działce nr B porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Podkreślić przy tym należy, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Jak wynika z powyższego w niniejszej sprawie nie miało to miejsca.

Ponadto A dokonywała już sprzedaży innych działek m.in. działki nr (...).

Z treści wniosku wynika również, że nieruchomości (tj. udziały w nich), które będą przedmiotem transakcji – w tym działka nr B, której dotyczą pytania – były nabywane sukcesywnie m.in. przez C.

C podejmował działania opisane we wniosku o wydanie interpretacji, które jego zdaniem uatrakcyjniały nieruchomości (w tym objętą wnioskiem) jako potencjalnie inwestycyjne, tj. w dniu 13 maja 2014 r. C oraz H podpisali umowę z (...) dotyczącą organizacji konkursu architektonicznego na „(...)”. Za pośrednictwem C został nawiązany kontakt z Kupującym. C dotąd nie sprzedawał innych nieruchomości. Wcześniej nabywał jednak nieruchomości które m.in. darował swojej córce, oraz w celu powiększenia swojego majątku i jako inwestycja kapitału.

Ponadto C zawarł w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej z innym przedsiębiorcą umowę zlecenia powierniczego w zakresie nabywania nieruchomości (w tym własności oraz praw użytkowania wieczystego bądź udziałów w tych prawach) o przeznaczeniu inwestycyjnym. Na podstawie umowy zlecenia powierniczego zobowiązał się nabywać nieruchomości a następnie przenosić je na inwestora z którym podpisał umowę zlecenia powierniczego, i w przyszłości dokona przeniesień własności tych nieruchomości na rzecz inwestora. C zamierza nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży. Ponadto C prowadzi działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Nadto sprzedaż udziałów w działce nr B jest elementem większej transakcji, której przedmiotem będzie sprzedaż szeregu innych działek (działki sąsiadują ze sobą), objętych księgami wieczystymi nr (...). Wobec części działek (m.in. działki nr (...)) objętych wskazanymi księgami wieczystymi prowadzone były działania zmierzające do ich wykorzystania w celu inwestycyjnym (budowlanym).

Należy zatem stwierdzić, że nie cele osobiste (w przypadku Sprzedającego – C – brak jest czynności charakteryzujących zarząd majątkiem osobistym) a cele gospodarcze leżą u podstaw działania Sprzedającego, wobec czego czynność zbycia udziałów w działce nr B nie stanowi rozporządzania majątkiem osobistym. Analizując całokształt działań podejmowanych przez C w kontekście działki nr B należy stwierdzić, że C podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Sprzedaż ww. udziałów w nieruchomości wpisuje się w katalog czynności, które zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Co również istotne, to C prowadzi działalność gospodarczą między innymi w zakresie obrotu nieruchomościami, czyli zajmuje się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Zatem skoro planowana sprzedaż udziału w działce nr B wykracza poza zakres zwykłego wykonywania prawa własności, stanowi działalność gospodarczą podjętą w celach zarobkowych, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający – C – występuje dla tej czynności w charakterze podatników tego podatku zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających – A i C – za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to planowana czynność sprzedaży udziałów w nieruchomości stanowiącej działkę nr B będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytań nr 1 i 2 jest nieprawidłowe.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia podatku naliczonego należy zauważyć, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto, ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z rozstrzygnięcia przyjętego w niniejszej interpretacji wynika, że planowana czynność sprzedaży udziałów w nieruchomości stanowiącej działkę nr B przez Sprzedających, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W tym miejscu należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 977, ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 wyżej cytowanej ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym:

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ww. ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Ponadto należy podkreślić, że przy dokonywaniu oceny, czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę nie można kierować się wyłącznie jego podstawowym przeznaczeniem określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, lecz należy również wziąć pod uwagę jego przeznaczenie uzupełniające, wynikające z tego planu. Ustawodawca bowiem definiując w art. 2 pkt 33 ustawy teren budowlany wskazuje, że decydujące znaczenie mają m.in. zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie zawężając przy tym, że chodzi wyłącznie o podstawowe przeznaczenie określone w tym planie.

Rozpatrując pojęcie „grunty przeznaczone pod zabudowę” należy odwołać się do definicji zawartych w ustawie z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

Zgodnie z przepisem art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego:

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego:

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawa budowlanego:

W myśl art. 3 pkt 3a Prawa budowlanego:

Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 4 Prawa budowlanego:

Z przedstawionego przez Państwa opisu sprawy wynika, że wszystkie nieruchomości są niezabudowane. Na terenie, na którym są położone ww. nieruchomości obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, (...). Według obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla działki nr B przewidziane jest przeznaczenie:

- w około 1/2 części - L/1.L - Tereny lasów dla których - zgodnie z Państwa wskazaniem - MPZP dopuszcza zabudowę na podstawie przepisów o lasach oraz dopuszcza zabudowę w postaci dróg do gruntów rolnych i leśnych, tras turystycznych i rowerowych, ścieżek dydaktycznych i miejsc widokowych, infrastruktury technicznej w postaci sieci podziemnych, podziemnych ujęć wody oraz na wodach powierzchniowych, z zastrzeżeniem zachowania drożności lokalnych korytarzy ekologicznych,

- w około 1/2 części - L/1.UT - Tereny zabudowy Usług Turystycznych.

Na działce nr B w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego znajdują się linie rozgraniczające oddzielające tereny o różnym przeznaczeniu.

Zauważyć należy, że analiza ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Jak zostało wskazane powyżej, przy ocenie, czy przedmiotowe tereny stanowią tereny budowlane, nie wystarczy analiza ich podstawowego przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Uwzględnić bowiem należy również zapisy dotyczące przeznaczenia dopuszczalnego tego terenu. Ewentualnie wznoszone obiekty, co prawda uzupełniają podstawową funkcję gruntu, co jednak nie zmienia faktu, że sama możliwość wybudowania obiektów budowlanych oznacza, że działki te stanowią grunt przeznaczony pod zabudowę. Należy podkreślić, że ustawodawca nie uzależnił charakteru terenu od głównego celu, który będący przedmiotem opodatkowania VAT teren ma spełniać, lecz zwolnienie od opodatkowania VAT zależy od możliwości dokonania zabudowy wskazanego terenu.

Mając zatem na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy wskazujący, na możliwość wybudowania na gruncie obiektów budowlanych, wynikającą w przypadku części działki z zapisów przeznaczenia dopuszczalnego terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (teren oznaczony symbolem L/1.L) a dla części z zapisów o przeznaczeniu podstawowym terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (teren oznaczony symbolem L/1.UT) oznacza że działka nr B zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy stanowi teren budowlany.

Uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że działka nr B będzie stanowiła teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

W konsekwencji planowana dostawa niezabudowanej działki nr B nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

 1) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

 2) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Należy zauważyć, że NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia od VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Jak Państwo wskazali, zakup działki przez C i H dokonany był od osób prywatnych, niebędących czynnymi podatnikami VAT i czynność ta nie podlegała opodatkowaniu VAT, natomiast nabycie udziału w działce przez A nastąpiło w drodze darowizny od męża – H. Zatem w zaistniałej sytuacji nie można mówić, że Sprzedającym przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu udziałów w nieruchomości lub że takie prawo Sprzedającym nie przysługiwało, skoro przy nabyciu nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu przez Sprzedających.

Ponadto jak wskazali Państwo w uzupełnieniu wniosku, Sprzedający nie wykorzystywali nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że nie zostały spełnione również warunki do zastosowania dla planowanej dostawy udziałów w działce nr B zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, planowana czynność sprzedaży udziałów w nieruchomości stanowiącej działkę nr B przez Sprzedających, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.

Zatem w odniesieniu do sprzedaży udziałów w ww. działkach nie zajdzie przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

Jednocześnie w opisie sprawy wskazali Państwo, że Spółka D. chce nabyć ww. nieruchomości na cele związane z prowadzoną przez siebie działalnością opodatkowaną, tj. działalnością deweloperską. Planowana w obiekcie działalność w żadnej części nie będzie zwolniona z VAT. Ponadto D. jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

W konsekwencji, po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej dokonanie ww. transakcji, D. będzie przysługiwało do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem udziałów w ww. działkach. na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytań nr 3 i 4 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Organ informuje, że w procedurze wydawania interpretacji indywidualnej nie dokonuje analizy i oceny załączanych do wniosku dokumentów lub projektów dokumentów. Procedura ta nie ma bowiem charakteru postępowania dowodowego. Wszelkie informacje dotyczące opisu stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego, zadane pytanie (pytania) oraz stanowisko własne w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego należy zamieszczać bezpośrednio w treści wniosku lub uzupełnienia odnoszącego się wyłącznie do treści wezwania. Zatem załącznik zamieszczony w Państwa piśmie z 2 lipca 2024 r., zatytułowany „Strony uzgodniły następujące warunki transakcji, które zostaną potwierdzone w zawartej w formie aktu notarialnego umowie przedwstępnej - w tym termin sprzedaży oraz jej warunki szczegółowe”, nie był przedmiotem analizy i oceny Organu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2383, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2383, ze zm.).