Wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 17 czerwca 2024 r., sygn. II SA/Wr 384/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Władysław Kulon, po rozpoznaniu w Wydziale II w dniu 17 czerwca 2024 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze sprzeciwów W[...] Sp. z o.o. z/s we W. oraz W1[...] Sp. z o.o. z/s we W. od decyzji Wojewody Dolnośląskiego z dnia 10 kwietnia 2024 r. Nr IF-O.7840.1.178.2023.KMB-5 w przedmiocie zatwierdzenia projektu zagospodarowania terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę budynku hotelowego oddala sprzeciwy.

Uzasadnienie

Zaskarżoną decyzją z dnia 10 kwietnia 2024 r. Nr IF-O.7840.1.178.2023.KMB-5, po rozpatrzeniu odwołania W.(1) sp. z o.o. z/s we W. (zwana dalej "strona skarżąca"), działając na podstawie art. 138 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 775 ze zm.; dalej zwana "K.p.a.") oraz art. 82 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2023 r. poz. 682, ze zm.; dalej zwana "Pr.bud."), Wojewoda Dolnośląski uchylił w całości decyzję Prezydenta W. z dnia 20 kwietnia 2023 r. Nr 755/2023, którą zatwierdzono projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany i udzielono – na rzecz spółki W. sp. z o.o. z/s we W. (dalej zwana "inwestor") – pozwolenia na budowę dla inwestycji, obejmującej budowę budynku hotelowego z usługami handlowymi w parterze oraz garażem podziemnym wraz z rozbiórką dwóch istniejących obiektów (garażu i wiaty śmietnikowej) i elementami infrastruktury technicznej przy ul. [...] we W. (działki nr [...], [...] i nr [...] AR_[...], obręb S.), oraz przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.

W uzasadnieniu organ odwoławczy opisał przebieg postępowania toczącego się przed organem pierwszej instancji, powołując się na przepisy art. 32 ust. 4, art. 35 ust. 1, ust. 3, ust. 5, ust. 4 Pr.bud., opisał zebrany materiał dowodowy oraz w konkluzji wskazał, przywołując art. 145 § 1 pkt 4, art. 10, art. 28 K.p.a. oraz art. 28 ust. 2 Pr.bud., teren inwestycji stanowią trzy działki o nr. [...], [...] i [...]. Działka nr [...] to działka drogowa – ul. [...], nad którą będą nadwieszone niektóre elementy projektowanego budynku. Zasadnicza część inwestycji zlokalizowana jest na działkach nr [...] i [...]. Są to dwie działki o układzie równoleżnikowym (wschód – zachód) usytuowane w taki sposób, że działka nr [...] graniczy od południa z ul. [...] (działką nr [...] ), a od północy – z działką nr [...]. Od zachodu teren inwestycji (obie działki nr [...] i [...]) graniczą z działką nr [...], zabudowaną budynkiem usługowo-handlowym, od wschodu – z działką nr [...], na której znajduje się budynek hotelu "[...]". Od północy teren inwestycji (działka nr [...]) graniczy z działką nr [...], stanowiącą wnętrze kwartału zabudowy, oraz z działkami nr [...], [...] i [...]. Te dwie ostatnie działki zabudowane są jednokondygnacyjnymi budynkami, szeregowo zakomponowanymi boksami garażowymi. Projektowana zabudowa nie zajmuje całej powierzchni działek. Elewacją południową usytuowana jest na granicy z ul. [...] (działką m [...]), elewacją zachodnią przylega do zabudowy na działce m [...]. Wzdłuż elewacji wschodniej i północnej pozostawiono terenie zabudowany, na którym zlokalizowano różne elementy zagospodarowania terenu, w tym dojścia i dojazdy, trzy miejsca postojowe dla samochodów osobowych osób z niepełnosprawnościami, teren zieleni urządzonej. W elewacjach południowej, wschodniej i północnej znajdują się okna. Elewacja wschodnia znajduje się w odległości nie mniejszej niż 10 m od granicy z działką nr [...]. Usytuowany na tej działce hotel "[...]" posiada na tej granicy elewację zachodnią z niewielkimi oknami. Odległość zabudowy od północnej granicy terenu inwestycji jest różna i nie mniejsza niż 4 m. Projektowany budynek ma liczyć 5 kondygnacji, a najwyższy punkt dachu będzie się znajdować 16 m n.p.t. Jak wskazał dalej organ odwoławczym, projektant przeprowadził analizę oddziaływania projektowanej inwestycji na działki nieruchomości sąsiednie na stronach 16-20 projektu budowlanego, tom I, i określił obszar oddziaływania obiektu jako działki nr [...], [...], [...], [...]. Do obszaru tego nie włączył działek położonych na północ od inwestycji, mimo że obiekt położony na południe od nich może je zacieniać (zacienianie ocenia się według reguł ustalonych w § 60 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie; Dz. U. z 2022 r. poz. 1225 ze zm.; zwane dalej "rozp.war.techn."). Porównując wysokość budynku (16 m) oraz odległości od granicy z innymi działkami (od wschodu i północy; nie mniejsze niż 4 m) jest oczywistym, zdaniem Wojewody, że budynek ten może także przesłaniać zabudowę na działkach sąsiednich (§ 13 rozp.war.techn.). Przeprowadzając wspomnianą powyżej analizę oddziaływania inwestycji, projektant wykazał, że inwestycja ta jest zgodna z przepisami techniczno-budowlanymi. Zgodność z przepisami nie oznacza, że inwestycja nie oddziałuje na nieruchomości znajdujące się w otoczeniu, ani na ich zabudowę. Odnosząc się do takiego sposobu postępowania, organ wskazał, że oddziaływanie obiektu budowlanego w rozumieniu art. 3 pkt 20 Pr.bud. to nie tylko negatywny wpływ inwestycji na nieruchomości znajdujące się w otoczeniu projektowanego obiektu, lecz także możliwość spowodowania szkodliwego czy choćby uciążliwego oddziaływania inwestycji na te nieruchomości. Oddziaływanie to nie musi (a nawet nie powinno) przekraczać norm wyznaczonych prawem, ale musi odpowiadać kategoriom przewidzianym prawem. Innymi słowy, zasłonięcie widoku nie jest oddziaływaniem mieszczącym się w kategoriach chronionych prawem, natomiast w przypadku, gdy obiekty zasłaniające widok powodują przesłanianie obiektów istniejących (§ 13 rozp.war.techn.) lub ograniczają im dostęp światła słonecznego (§ 60 rozp.war.techn.), to takie oddziaływania uwzględnia się przy wyznaczaniu obszaru oddziaływania. Teren inwestycji oraz otaczające ją nieruchomości znajdują się w zabudowie śródmiejskiej, w związku z czym wymagania sformułowane w przepisach § 13 i § 60 rozp.war.techn. są obniżone. Tym bardziej nieruchomości objęte takimi oddziaływaniami winny być objęte obszarem oddziaływania inwestycji. Jak przy tym nadmienił organ, powyższe dotyczy także nieistniejącego, ale zgodnego z prawem zagospodarowania działki. Używając języka niespecjalistycznego można stwierdzić, że jeżeli władający daną nieruchomością, chcąc zagospodarować ją zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, będzie musiał uwzględniać istnienie analizowanej inwestycji, to ta nieruchomość znajduje się w obszarze oddziaływania tej inwestycji.