Interpretacja indywidualna z dnia 28 czerwca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-2.4014.119.2024.2.PB

W zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

23 kwietnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 23 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: Pan P. K. (…);

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: Pani M. B.-K. (…);

Opis zdarzenia przyszłego

1. Wstęp.

M. B.-K. (Zainteresowana niebędąca stroną postępowania, dalej: „Sprzedający”) oraz P. K. jako kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Kupujący”) zamierzają dokonać transakcji sprzedaży nieruchomości,  tj. niezabudowanej działki gruntu zlokalizowanej w województwie (…), powiecie (…), gminie (…), miejscowości (…) przy  ul. (…) (dalej: „Transakcja”). Sprzedający oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”.

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach Wnioskodawcy przedstawią: (pkt 2) opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Sprzedającego i Kupującego, (pkt 4) okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającego, (pkt 5) szczegółowy zakres Transakcji oraz (pkt 6) doprecyzowanie przedmiotu wniosku.

2. Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji.

W ramach planowanej Transakcji Kupujący nabędzie od Sprzedającego prawo własności nieruchomości składającej się z działki gruntu o powierzchni 2,0 ha, położonej  w województwie (…), powiecie (…), gminie (…), o numerze ewidencyjnym (…), obręb (…), przy  ul. (…) (bez nadanego numeru ewidencyjnego) – dalej: „Grunt” lub „Nieruchomość”.

Nieruchomość powstała w wyniku podziału działki (…) na cztery mniejsze działki, tj. (…) o pow. 2,0 ha; (…) o pow. 1,26 ha; (…) o pow. 0,047 ha oraz (…) o pow. 0,039 ha. Przy czym przedmiotem niniejszego wniosku i przedmiotem Transakcji jest wyłącznie działka nr (…) (pozostałe działki zostały wskazane wyłączenie dla kompletności opisanego we wniosku stanu faktycznego).

Nieruchomość objęta jest księgą wieczystą nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą KW o nr oznaczoną jako R – grunty orne. Powyższa księga wieczysta prowadzona jest dla wszystkich działek powstałych w wyniku podziału działki (…) (jak zostało wskazane powyżej wyłącznie działka (…) będzie przedmiotem planowanej Transakcji i wyłącznie ta działka objęta jest niniejszym wnioskiem o interpretację), a działka (…) nie posiada odrębnej księgi wieczystej.

Nieruchomość jest i na moment dokonania Transakcji będzie niezabudowana.

Grunt jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy (…) dla obszaru (…) część I przyjętym uchwałą  nr (…) Rady Miejskiej w (…) z 4 października 2018 r. Zgodnie  z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Nieruchomość położona jest na obszarze określonym jako „16U/P” – tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów.

Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego dla Nieruchomości ustalone jest:

a) Przeznaczenie podstawowe – usługi, produkcja, składy, magazyny;

b) Przeznaczenie towarzyszące – urządzenia budowlane, garaże, budynki gospodarcze, zieleń urządzona, obiekty małej architektury;

c) Przeznaczenie dopuszczalne – drogi wewnętrzne.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt przebiega napowietrzna linia średniego napięcia, która wchodzi w skład przedsiębiorstwa przesyłowego, w związku z czym nie jest częścią składową Nieruchomości i nie stanowi osobnej budowli. W sensie prawnym przedmiotowa linia energetyczna stanowi rzecz ruchomą będącą własnością przedsiębiorstwa przesyłowego, a nie Sprzedającego, przez co nie będzie elementem planowanej Transakcji.

Poza powyższą linią średniego napięcia na Nieruchomości nie znajdują się żadne inne instalacje wchodzące w skład przedsiębiorstwa podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Ponadto, na Gruncie nie zostały ustanowione służebności przesyłu.

Nieruchomość nie jest uzbrojona i nie będzie uzbrojona na moment planowanej Transakcji.

Nieruchomość jest i na moment planowanej Transakcji będzie niezabudowana, nieogrodzona i będzie posiadać bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Na Nieruchomości nie znajdują się i na moment planowanej Transakcji nie będą znajdować się żadne naniesienia (poza opisaną powyżej linią średniego napięcia, która nie jest własnością Sprzedającego, tylko stanowi część przedsiębiorstwa przesyłowego, zatem nie będzie częścią planowanej Transakcji).

3. Zarys działalności Sprzedającego i Kupującego.

Sprzedająca jest osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej podlegającej wpisowi do CEIDG. Sprzedająca była zarejestrowana jako podatnik VAT czynny w okresie od 1 lutego 2024 r. do 29 lutego 2024 r. Sprzedająca dokonała sprzedaży dwóch działek gruntu, tj. działki (…) oraz (…) położonych w (…) i w związku ze sprzedażą przedmiotowych działek występowała w charakterze podatnika VAT, co zostało potwierdzone w uzyskanej przez Sprzedającą interpretacji indywidualnej Znak: 0111-KDIB3-3.4012.305.2023.3.MPU wydanej 31 października 2023 r. Po sprzedaży przedmiotowych działek i rozliczeniu podatku VAT Sprzedająca została wyrejestrowana  z rejestru podatników VAT czynnych.

Na moment złożenia niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej prawa podatkowego Sprzedająca nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Jednakże, jeśli w ramach odpowiedzi na pytanie nr 1 Organ wydający interpretację uzna, że w okolicznościach zdarzenia przyszłego Sprzedająca dokonując sprzedaży Nieruchomości występuje w charakterze podatnika VAT, wówczas Sprzedająca przed dokonaniem Transakcji ponownie zarejestruje się jako podatnik VAT czynny we właściwym urzędzie skarbowym.

Kupujący jest osobą fizyczną zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny. Przedmiotem działalności Kupującego, zgodnie ze zgłoszeniem rejestracyjnym, jest „Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek” objęte kodem PKD 68.10.Z. Kupujący będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny również na moment zawarcia planowanej Transakcji.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują, że nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2587 z późn. zm., „Ustawa CIT”) ani art. 23m ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 z późn. zm.; „Ustawa o PIT”). Pomiędzy Wnioskodawcami nie zachodzą również powiązania, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT.

4. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie przez Sprzedającego.Prawo własności Nieruchomości Sprzedająca nabyła na podstawie:a) Umowy z 10 lutego 1981 r. w przedmiocie bezpłatnego przekazania własności gospodarstwa rolnego zawartej pomiędzy Sprzedającą oraz jej ojcem T. B. – nabycie 17/22 udziału w Nieruchomości,b) Postanowienia Sądu Wojewódzkiego (…) z 22 czerwca 1977 r. (sygn. akt (…)) – dziedziczenie po matce 5/22 udziału w Nieruchomości.

Nabycie Nieruchomości nie było opodatkowane VAT ani PCC, co wynika z faktu, że własność 5/22 udziału w Nieruchomości zostało przez Sprzedającą nabyte w formie dziedziczenia, a własność 17/22 udziału Nieruchomości zostało nabyte w formie bezpłatnego przekazania własności gospodarstwa rolnego w 1981 r. W związku z powyższym nabycie Nieruchomości nie mogło podlegać ani pod przepisy ustawy o VAT ani o pod przepisy ustawy o PCC. Zatem, Sprzedająca nie miała prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego przy Transakcji ze względu na (a) brak naliczenia podatku VAT przy nabyciu Nieruchomości (jak wskazano nabycie Nieruchomości nie podlegało pod ustawę o VAT oraz (b) fakt, iż Sprzedająca nie była podatnikiem VAT czynnym w momencie nabycia Nieruchomości. Sprzedająca jest rozwiedziona, nie pozostaje w związku małżeńskim i jest jedynym właścicielem Nieruchomości. Na moment nabycia Nieruchomość była niezabudowana i stanowiła działkę rolną. Po nabyciu Nieruchomości nie były na niej prowadzone żadne prace budowlane czy inwestycyjne. Nieruchomość była wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej. Od 8 lutego 2018 r. Nieruchomość jest przedmiotem dzierżawy (dzierżawa gospodarstwa rolnego). Umowa dzierżawy została zawarta na 10 lat, przy czym będzie ona rozwiązana przed dokonaniem Transakcji. Nieruchomość na podstawie umowy dzierżawy jest wykorzystywana zgodnie z jej przeznaczeniem – tj. do prowadzenia działalności rolniczej. Sprzedająca nie otrzymuje wynagrodzenia, przy czym dzierżawca jako czynsz dzierżawny zobowiązany jest do zapłaty podatku rolnego. Sprzedający jest osobą fizyczną, co do zasady, nie prowadzącą działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu na gruncie VAT. Sprzedający w ostatnich latach dokonał podziału działki (…) na mniejsze działki i dokonał odpłatnego zbycia kilku działek, co stanowiło odpłatną dostawę towarów opodatkowaną VAT (taka kwalifikacja została potwierdzona w uzyskanej przez Sprzedającego interpretacji indywidualnej Znak: 0111-KDIB3-3.4012.305.2023.3.MPU dla sprzedaży dwóch działek która miała miejsce w lutym 2024 r.). Na moment planowanej Transakcji Sprzedający nie będzie zarejestrowany jako podatnik VAT, chyba, że Organ interpretacyjny w odpowiedzi na Pytanie nr 1 do niniejszego wniosku wskaże, że dokonując sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji Sprzedający działa w charakterze podatnika VAT, wówczas przed dokonaniem Transakcji Sprzedający ponownie zarejestruje się jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny na moment dokonania Transakcji.

5. Przedmiot i okoliczności towarzyszące planowanej Transakcji.Sprzedający zawarł 2 marca 2023 r. umowę przedwstępną (Rep A. nr (…); dalej: „Umowa Przedwstępna Sprzedaży”) ze spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce, czynnym podatnikiem podatku VAT, która to spółka prowadzi działalność deweloperską (dalej: „Inwestor”). W dniu 20 lutego 2024 r. Umowa została rozwiązana pod warunkiem, że Sprzedający sprzeda Nieruchomość Kupującemu. Kupujący zawarł 20 lutego 2024 r. umowę (Rep A. nr (…); dalej: „Umowa Przedwstępna”) z Inwestorem, na podstawie której Kupujący zobowiązał się kupić Nieruchomość od Sprzedającej i następnie sprzedać ją na rzecz Inwestora. Inwestor zamierza po uzyskaniu stosownych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej nabyć od Kupującego kilka działek gruntu (działka (…), działka (…) oraz Nieruchomość) w celu realizacji na nich przedsięwzięcia deweloperskiego – budowy zespołu budynków usługowo – biurowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową, w których prowadzona będzie działalność usługowa serwerowni – centrum danych (dalej: „Inwestycja”). W tym celu Inwestor zamierza nabyć od Kupującego działki gruntu będące własnością Kupującego oraz Nieruchomość będącą własnością Sprzedającej (po jej wcześniejszym nabyciu przez Kupującego), gdyż dla Inwestora wszystkie te sąsiadujące ze sobą działki stanowią ekonomicznie jedną całość, na której Inwestor zamierza zrealizować Inwestycję. Z punktu widzenia Inwestora wyłącznie zakup Nieruchomości oraz działek będących już własnością Kupującego ma sens biznesowy, który pozwoli zrealizować na tych działkach Inwestycję. Zatem, albo Inwestor nabędzie wszystkie działki, tj. Nieruchomość oraz pozostałe działki będące własnością Kupującego albo nie nabędzie żadnej z nich. Ze względów biznesowych Inwestor nie zdecydował się na nabycie Nieruchomości bezpośrednio od Sprzedającej (rozwiązał Umowę ze Sprzedającą, pod warunkiem, że Sprzedający sprzeda Nieruchomość Kupującemu), tylko zamierza to zrobić za pośrednictwem Kupującego (który najpierw nabędzie Nieruchomość od Sprzedającej i od razu ją sprzeda Inwestorowi). W celu wykonania Umowy Przedwstępnej 20 lutego 2024 r. Sprzedający oraz Kupujący zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (Rep. A. nr (…); dalej: „Umowa”). Kupujący nabędzie od Sprzedającego Nieruchomość w 2024 r. lub w 2025 r. Kupujący nabędzie Nieruchomość od Sprzedającego w celu jej niezwłocznej odsprzedaży na rzecz Inwestora w celu wykonania Umowy Przedwstępnej (sprzedaż na rzecz Inwestora nastąpi niezwłocznie po uprawomocnieniu się wpisu Kupującego do ksiąg wieczystych jako właściciela Nieruchomości). Sprzedaż Nieruchomości oraz innych działek będących własnością Kupującego na rzecz Inwestora będzie opodatkowane VAT, gdyż Kupujący będzie występował w charakterze podatnika VAT i sprzedaż Nieruchomości przez Kupującego na rzecz Inwestora nie będzie zwolniona z VAT (okoliczność ta może być przedmiotem odrębnego wniosku o wydanie interpretacji podatkowej; natomiast na potrzeby niniejszego wniosku Wnioskodawcy wskazują, że sprzedaż Nieruchomości przez Kupującego na rzecz Inwestora będzie opodatkowana VAT). Nabycie Nieruchomości przez Kupującego od Sprzedającej powinno nastąpić w 2024 r. lub 2025 r. Na mocy Umowy Przedwstępnej Sprzedaży Sprzedający:

 1) Udzielił Inwestorowi prawa do dysponowania Nieruchomością na cel budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w celu uzyskania wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód warunków technicznych, warunków przyłączenia i innych aktów potrzebnych dla realizacji Inwestycji, w szczególności pozwolenia na budowę i decyzji zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej oraz udzielił Inwestorowi zgody na uzyskiwanie decyzji dotyczących usunięcia z Nieruchomości drzew i krzewów, z zastrzeżeniem, że koszty tych działań ponosić będzie wyłącznie Inwestor;

 2) W przypadku gdyby udzielone przez Sprzedającego prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, o którym mowa powyżej, okaże się niewystarczające w celu uzyskania przez Inwestora w/w decyzji potrzebnych dla realizacji Inwestycji, wówczas Sprzedający zobowiązuje się udzielić Inwestorowi pomocy w celu uzyskania takich decyzji, a w razie konieczności uzyskać je we własnym imieniu, ale na koszt Inwestora, w każdym wypadku na wniosek Inwestora i w porozumieniu z Inwestorem, z zastrzeżeniem, że koszty takich działań ponosić będzie wyłącznie Inwestor;

 3) Udzieli Inwestorowi prawa wstępu na Nieruchomość w celu dokonania pomiarów, przeprowadzania badań gruntu, w tym badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechnicznych oraz przeprowadzania innych czynności niezbędnych do postępowań administracyjnych;

 4) Wyraził zgodę na podejmowanie wszelkich uzgodnień dotyczących Nieruchomości w zakresie realizacji Inwestycji, w tym w szczególności uzgadniania wszelkiej dokumentacji projektowej i technicznej, dokonywania uzgodnień komunikacyjnych w zakresie budowy lub przebudowy dróg, jak i pozostałej infrastruktury technicznej oraz towarzyszącej infrastruktury technicznej, występowanie o warunki techniczne przyłączenia jak i usunięcia kolizji sieci uzbrojenia terenu, ciepłowniczej, wodnej, kanalizacyjnej, gazowej, teletechnicznej i energetycznej oraz prowadzenia negocjacji odnośnie ww. warunków technicznych i przyłączeniowych przed wszelkimi właściwymi organami oraz gestorami mediów oraz zawieranie umów przyłączeniowych i umów o likwidację kolizji sieci.

 5) Udzielił wskazanym przez Inwestora osobom fizycznym pełnomocnictw do działania w zakresie wskazanym w pkt 4) powyżej.

Mimo rozwiązania Umowy Przedwstępnej Sprzedaży powyższe zgody i pełnomocnictwa udzielone Inwestorowi i/lub podmiotom wskazanym przez Inwestora pozostają w mocy.

Sprzedający przed dokonaniem sprzedaży nie będzie dokonywał innych czynności w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży, tj. m.in., ogrodzenia, innych działań zmierzających do zwiększenia wartości lub atrakcyjności Nieruchomości, nie będą na Nieruchomości prowadzone żadne prace budowlane, nie dojdzie do zamieszczania ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, np. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji lub innych działań marketingowych. Przy czym na Nieruchomości będą prowadzone czynności w celu uzyskania warunków przyłączenia Nieruchomości do sieci elektroenergetycznej na podstawie dodatkowo udzielonego wskazanemu przez Inwestora podmiotowi prawa dysponowania nieruchomością na cele budowlane na cele uzyskania warunków przyłączenia.

Ponadto, poza udzieleniem wspomnianego pełnomocnictwa (oraz ewentualnie dodatkowych pełnomocnictw w przyszłości – gdyby takie pełnomocnictwa były konieczne) Sprzedający nie będzie podejmował żadnych czynności związanych z przygotowaniem Nieruchomości do Transakcji, ani nie będzie aktywnie wspierać Kupującego ani Inwestora w uzyskaniu decyzji, zezwoleń i zaświadczeń opisanych powyżej. Całe zaangażowanie Sprzedającego sprowadza się do udzielenia pełnomocnictwa Inwestorowi oraz udzieleniu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu z art. 3 ust. 11 prawa budowlanego (oraz ewentualnych dodatkowych pełnomocnictw gdyby były konieczne).

Dla kompletności wniosku Wnioskodawcy wskazują, że Sprzedający nie szukał aktywnie nabywcy Nieruchomości. Inwestor poszukując gruntów pod planowaną Inwestycję uznał działkę będącą przedmiotem wniosku za atrakcyjną inwestycyjnie, skontaktował się bezpośrednio ze Sprzedającym i zaproponował zakup przedmiotowych nieruchomości za korzystną dla Sprzedającego cenę, a następnie ze względów biznesowych rozwiązał Przedwstępną Umowę Sprzedaży pod warunkiem, że Sprzedający sprzeda Nieruchomość na rzecz Kupującego.

Powodem sprzedaży Nieruchomości jest chęć zakończenia prowadzenia działalności rolniczej oraz fakt, że Inwestor i działający na jego rzecz Kupujący sam zgłosił się do Sprzedającego i zaproponował korzystną dla Sprzedającego ofertę nabycia Nieruchomości.

Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele zwolnione z VAT.

Nabycie Nieruchomości przez Kupującego od Sprzedającej nastąpi w 2024 r. lub 2025 r.

Podsumowując:

- Sprzedający nie pozostaje w związku małżeńskim, jest wyłącznym właścicielem Nieruchomości.

- Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników ani osób, dla których Nieruchomość byłaby zakładem pracy.

- Nieruchomość jest i na moment planowanej Transakcji będzie niezabudowana i objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny budowlane.

- Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

- Kupujący dokona odpłatnego zbycia Nieruchomości na rzecz Inwestora (i sprzedaż ta będzie opodatkowana VAT), który następnie zrealizuje na Nieruchomości Inwestycję i będzie wykorzystywać Nieruchomość do wykonywania działalności opodatkowanej VAT.

- Przedmiotem Transakcji nie będą żadne ruchomości stanowiące wyposażenie gospodarstwa rolnego (np. ciągniki czy maszyny rolnicze). Przedmiotem Transakcji będzie wyłącznie niezabudowana nieruchomość gruntowa.

- Przedmiotem Transakcji nie będą również żadne umowy, należności czy zobowiązania które byłyby w jakikolwiek sposób związane z Nieruchomością.

- Sprzedający w lutym 2024 r. dokonał sprzedaży innych działek gruntu, których sprzedaż była opodatkowana VAT co zostało potwierdzone w wydanej interpretacji indywidualnej dotyczącej tamtych transakcji.

6. Przedmiot wniosku o interpretację.

Dla uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują, że przedmiotem niniejszego wniosku  o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego jest wyłącznie kwalifikacja podatkowa (na gruncie VAT oraz PCC) sprzedaży Nieruchomości, tj. działki (…) przez Sprzedającą na rzecz Kupującego.

Wszystkie inne okoliczności np. późniejsza sprzedaż działek gruntu, w tym Nieruchomości, przez Kupującego na rzecz Inwestora, zostały wskazane dla kompletności wniosku i pełnego zobrazowania istoty Transakcji, ale nie są przedmiotem niniejszego wniosku (tj. Wnioskodawcy nie oczekują odpowiedzi na to jak ich sprzedaż powinna być opodatkowana), przy czym nie jest wykluczone, że Kupujący i Inwestor wystąpią w przyszłości o wydanie stosownych interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Nie jest również przedmiotem niniejszego wniosku ocena podatkowa sprzedaży działek gruntu dokonana uprzednio przez Sprzedającą na rzecz innych podmiotów – ta okoliczność również została wskazana dla kompletności niniejszego wniosku i w tamtym stanie faktycznym została już uprzednio wydana interpretacja indywidualna przepisów prawa podatkowego.

Przy wydaniu niniejszej interpretacji Wnioskodawcy wskazują, że:

a) Kupujący sprzedając Nieruchomość na rzecz Inwestora (po jej wcześniejszym zakupie od Sprzedającego) będzie działać w charakterze podatnika VAT;

b) Transakcja ta będzie opodatkowana VAT.

Wnioskodawcy wnoszą o wydanie niniejszej interpretacji przy założeniu powyższych okoliczności (w stosunku do których Kupujący oraz Inwestor wystąpią z osobnym wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej).

Pytanie

Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji podlegać będzie opodatkowaniu PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, Sprzedający w ramach planowanej Transakcji występuje w charakterze podatnika VAT i w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji jest opodatkowana VAT (jako dostawa niezabudowanych gruntów budowlanych), to Transakcja będzie zwolniona z opodatkowania PCC.

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy Transakcja podlega opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającego wpływa na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, ewentualnej konieczności rejestracji jako podatnika VAT oraz wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenie podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Kupującego, określenie czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze stron planowanej Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić  z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy  o PCC, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany – w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC).

Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w ocenie Wnioskodawców, skoro opisana w zdarzeniu przyszłym sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako dostawa niezabudowanych terenów budowlanych, to jako transakcja podlegająca opodatkowaniu VAT i nie zwolniona z VAT nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie - interpretacja indywidualna z 28 czerwca 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.173.2024.2.MPU.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów - umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje,  w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania prawo własności niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki gruntu o powierzchni 2,0 ha, o numerze ewidencyjnym (…).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak  w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 28 czerwca 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.173.2024.2.MPU, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. (…) sprzedaż Nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu nr (…) nie będzie stanowić transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. (…) sprzedaż nieruchomości przez Sprzedającego będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, a także pkt 2 ustawy.”

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego opisana umowa sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan P. K. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43–300 Bielsko–Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).