Interpretacja indywidualna z dnia 25 czerwca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.192.2024.4.ASZ

Nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z naniesieniami

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

8 kwietnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 28 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresieskutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z Budynkiem i Budowlami. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 czerwca 2024 r. (data wpływu 14 czerwca 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) (dalej jako: Kupujący)

NIP: (…)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…) (dalej jako: Sprzedający)

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

Opis stron Planowanej Transakcji oraz opis Nieruchomości będących przedmiotem Planowanej Transakcji.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania − (…) (dalej: Sprzedający) jest polską spółką kapitałową, która na dzień złożenia wniosku jak i na dzień Planowanej Transakcji będzie zarejestrowana jako podatnik podatku od towarów i usług czynny. Głównym przedmiotem działalności gospodarczej Sprzedającego jest działalność holdingów finansowych.

Zainteresowany będący stroną postępowania − (…) (dalej: Kupujący) jest polską spółką kapitałową, która na dzień złożenia wniosku jak i na dzień Planowanej Transakcji również będzie zarejestrowana jako podatnik podatku od towarów i usług czynny. Głównym przedmiotem działalności gospodarczej Kupującego jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

Sprzedający jest:

1) użytkownikiem wieczystym zabudowanych działek gruntu o nr (…) położonych (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą (…) (dalej: Grunt bądź Grunt Sprzedającego) o powierzchni całkowitej (…) ha.

Sprzedający nabył Grunt na podstawie umowy sprzedaży z (…) 2021 r. od (…) w ramach czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (Sprzedający oraz podmiot, od którego został nabyty Grunt, zrezygnowali ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług). Sprzedający, w zakresie w jakim przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego od wydatków poniesionych na zakup Gruntu wraz z naniesieniami, odliczył w pełnej kwocie podatek od towarów i usług naliczony w związku z tą transakcją. Przedmiotowy Grunt zabudowany był w dniu nabycia przez Sprzedającego oraz w dalszym ciągu zabudowany jest budynkiem warsztatowym (handlowo-usługowym), (…), wybudowanym w 1971 r. (dalej: Budynek) oraz zabudowaniami stanowiącymi budowle lub ich części w rozumieniu Prawa budowlanego:

- na działce (…) − parkingiem, chodnikiem, częścią jezdni; dodatkowo na działce (…) znajdują się schody przynależne do Budynku,

- na działce (…) − częścią chodnika

− (dalej łącznie jako: Budowle).

Na ww. Gruncie Sprzedającego, znajdują się także inne naniesienia budowlane, które nie stanowią budynków lub budowli w rozumieniu Prawa budowlanego, np. przyłącza sieci kanalizacyjnych i wodociągowych, ogrodzenie. Tym samym, z uwagi, iż te naniesienia nie są budowlami i nie powinny mieć wpływu na przedmiotowe rozstrzygnięcie na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, nie są dalej opisywane szerzej we wniosku.

Budowle zostały wybudowane wraz z Budynkiem w 1971 r. lub w latach kolejnych − jednak nie później niż w 2020 r. Budynek zlokalizowany jest w centralnej części działki ew. (…).

Sprzedający uzyska przed Transakcją pozwolenie na rozbiórkę Budynku i Budowli oraz przeprowadzi częściowe prace rozbiórkowe (dalej: Prace rozbiórkowe), które pozostawią na dzień Planowanej Transakcji Budynek i Budowle w stanie rozbiórki na poziomie „budynek/budowle w trakcie rozbiórki” (dalej odpowiednio: Budynek w trakcie rozbiórki i Budowle w trakcie rozbiórki) a Grunt Sprzedającego zostanie opisany w aktualnym (na dzień Planowanej Transakcji) wypisie z ewidencji gruntów zgodnie ze stanem faktycznym jako tereny oznaczone symbolem „Bi”. Budynek w trakcie rozbiórki i Budowle w trakcie rozbiórki, po przeprowadzeniu Prac rozbiórkowych nie będą już nadawały się do dalszego użytku.

Grunt Sprzedającego, Budynek w trakcie rozbiórki oraz Budowle w trakcie rozbiórki, będą traktowane w dalszej części wniosku jako: Nieruchomość.

Teren, na którym znajduje się Grunt Sprzedającego jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym przez Radę Miejską (…) z (…) 2005 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…) (dalej: MPZP), zgodnie z którym działki o numerach (…) znajdują się na terenie oznaczonym symbolem 1.UC − o przeznaczeniu podstawowym: usługi centrotwórcze oraz o przeznaczeniu uzupełniającym: mieszkania funkcyjne na ostatniej kondygnacji.

Obecnie Sprzedający planuje sprzedać Nieruchomość (dalej: Planowana Transakcja). Zainteresowani informują, że Planowanej Transakcji będzie również towarzyszyła (i będzie udokumentowana tą samą umową sprzedaży) transakcja nabycia przez Kupującego innej nieruchomości sąsiedniej (dalej: Transakcja Towarzysząca), od podmiotu powiązanego ze Sprzedającym, tj. spółki zależnej (dalej: Spółka Zależna), przy czym Transakcja Towarzysząca nie jest przedmiotem wniosku.

Sposób wykorzystania Nieruchomości przez Sprzedającego.

Sprzedający po nabyciu Nieruchomości zawarł (…) 2021 r. umowę dzierżawy z osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą, przy czym osoba ta do dnia nabycia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości przez Sprzedającego, prowadziła i nadal prowadzi działalność gospodarczą w Budynku, będącym wcześniej własnością (…), Sprzedający (…) 2023 r. zawarł z dzierżawcą aneks do umowy dzierżawy określający powierzchnię i czynsz oraz określającą czas trwania umowy dzierżawy do (…) 2024 r. Umowa dzierżawy w tym dniu wygasła i obecnie budynek nie jest w ogóle przedmiotem jakiejkolwiek umowy najmu lub dzierżawy.

Budynek jest (i był do dnia jego nabycia przez Sprzedającego) wykorzystywany do celów prowadzonej działalności gospodarczej w ramach dzierżawy przez okres dłuższy niż 2 lata. W związku z tym, od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości upłynęły 2 lata.

Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Budowle posadowione na Nieruchomości są wykorzystywane przez dzierżawcę w ramach umowy dzierżawy, pełniąc rolę pomocniczą względem Budynku i służąc prawidłowemu jego funkcjonowaniu. Budowle są wykorzystywane przez dzierżawcę od momentu rozpoczęcia użytkowania Budynku, w każdym jednak razie przez okres znacznie dłuższy aniżeli okres 2 lat.

W okresie od dnia nabycia Budynku oraz Budowli przez Sprzedającego do dnia sporządzenia wniosku, Budynek oraz Budowle nie były przedmiotem ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, których wartość przekroczyłaby co najmniej 30 % wartości początkowej Budynku albo którejkolwiek z Budowli. Ponadto Sprzedający wskazuje również, iż w związku z Planowaną Transakcją, w tym sprzedażą Nieruchomości (która jest przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji) nie planuje dokonać oraz nie dokona takich ulepszeń.

Sprzedający na dzień złożenia wniosku zatrudnia wielu pracowników (Sprzedający pełni funkcję spółki holdingowej dla grupy kapitałowej, do której należy Sprzedający i Spółka Zależna) niemniej Sprzedający nie posiada pracowników, dla których Nieruchomość jest „zakładem pracy”. Nie jest celem Planowanej Transakcji, aby pracownicy Ci w jakikolwiek sposób zostali przejęci przez Kupującego. Pracownicy Sprzedającego nie zostaną w związku z powyższym w jakiejkolwiek formule przejęci przez Kupującego − nabycie Nieruchomości przez Kupującego nie spowoduje wstąpienia Kupującego w istniejące stosunki pracy na podstawie art. 23¹ Kodeksu pracy.

Czynności związane z bieżącym zarządzaniem Nieruchomością wykonywane są przez Sprzedającego, który posiada zasoby kadrowe i rzeczowe do prowadzenia działalności w zakresie najmu.

Przedmiot i okoliczności towarzyszące Planowanej Transakcji.

Przedmiotem Planowanej Transakcji będzie Nieruchomość (zdefiniowana powyżej), przy czym Planowanej Transakcji towarzyszyć będzie również przeniesienie w ramach ceny za Nieruchomość na rzecz Kupującego dokumentacji technicznej (architektonicznej, budowlanej oraz technicznej, w tym praw autorskich do dokumentacji dotyczącej rozbiórki budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości) dotyczącej Nieruchomości, w tym nieruchomości sąsiadujących, na których mogą przebiegać trasy sieci technicznych obsługujących tzw. media (dalej: Dokumentacja Techniczna). Innymi słowy, interesem stron nie jest aby ustalić odrębną cenę za Dokumentację Techniczną, gdyż stanowi ona aktywo nierozerwalnie związane z samą Nieruchomością.

Strony uzgodniły w umowie przedwstępnej, iż Planowana Transakcja dojdzie do skutku m.in. pod warunkiem ziszczenia się określonych warunków, w planowanej dacie jej zawarcia:

1)umowa dzierżawy zawarta przez Sprzedającego zostanie rozwiązana, zaś pomieszczenia zostaną protokolarnie odebrane od dzierżawcy i Sprzedający będzie wyłącznym posiadaczem powierzchni, przy czym przedmiotem toczących się ewentualnie sporów pomiędzy Sprzedającym a dzierżawcą będą wyłącznie roszczenia pieniężne, a nie będą roszczenia dotyczące posiadania lokalu i/lub skuteczności i/lub ważności wypowiedzenia lub rozwiązania umów;

2)Budynek będzie wolny od jakichkolwiek posiadaczy.

W konsekwencji przedmiotem nabycia od Sprzedającego, nie będą inne ruchomości bądź prawa majątkowe należące do Sprzedającego, w tym w szczególności:

1)ruchomości należące do Sprzedającego, w tym te, które były użytkowane przez Sprzedającego w ramach świadczenia usług dzierżawy (jak np. meble i wyposażenie), które nie są niezbędne dla celów dalszego funkcjonowania Nieruchomości,

2)autorskie prawa majątkowe do znaków towarowych Sprzedającego,

3)domeny należące do Sprzedającego wraz z hasłami, kodami oraz innymi środkami zabezpieczeń,

4)wszelkie prawa wynikające z gwarancji i rękojmi udzielonych przez wykonawców w ramach umów o roboty budowlane zawartych w odniesieniu do Budynku;

5)dokumenty zabezpieczające wykonanie obowiązków najemców wynikających z umów najmu, doręczonych przez najemców Sprzedającego w jakiejkolwiek formie.

W konsekwencji z dniem zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży (dalej: Data Zamknięcia), Kupujący nabędzie od Sprzedającego wyłącznie Nieruchomość oraz związaną z nią Dokumentację Techniczną.

W szczególności Kupujący nie wstąpi w stosunki wynikające z umowy dzierżawy w miejsce Sprzedającego, bowiem umowy takie na Dzień Zamknięcia nie będą obowiązywały.

W odniesieniu do Umów o Dostawę Usług i Mediów, Strony uzgodniły, iż Sprzedający rozwiąże przedmiotowe umowy za wyjątkiem umów na dostawę mediów w zakresie niezbędnym do wykonania Prac rozbiórkowych (w tym także prac rozbiórkowych przeprowadzonych przez Spółkę Zależną na należącej do niej nieruchomości − jednak ta kwestia nie jest przedmiotem wniosku). W takim przypadku, tj. w przypadku, gdy na datę Planowanej Transakcji Sprzedający nie rozwiąże Umów o dostawy mediów do Nieruchomości, Kupujący (lub wskazany przez niego wykonawca prac rozbiórkowych) zwróci Sprzedającemu wszelkie koszty wszystkich mediów uiszczone przez Sprzedającego, które zostaną dostarczone do Nieruchomości za okres od daty Planowanej Transakcji do późniejszego z następujących terminów: (i) wygaśnięcie odpowiedniej umowy, na podstawie której dostarczane są odpowiednie media, lub (ii) zawarcie przez Kupującego nowej umowy z odpowiednim dostawcą mediów oraz wejście takiej umowy w życie.

Dodatkowo Kupujący planuje wyburzenie pozostałości po Pracach rozbiórkowych w postaci Budynku w trakcie rozbiórki i Budowli w trakcie rozbiórki na Nieruchomości. W tym celu Sprzedający uzyska we własnym imieniu − przed Planowaną Transakcją − dokumentację projektową niezbędną do wykonania prac rozbiórkowych oraz decyzje/pozwolenia na rozbiórki i w dniu zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości wyrazi zgodę na przeniesienie praw autorskich do tej dokumentacji oraz na przeniesienie tych decyzji na Kupującego (również w ramach ceny za przenoszoną Nieruchomość). Tym samym Kupujący nie będzie użytkował Nieruchomości (Budynku i Budowli) w sposób, w jaki czynił to Sprzedający.

Sprzedający jest właścicielem/użytkownikiem wieczystym innych nieruchomości i będzie je posiadał w Dacie Zamknięcia, jednakże wskazuje, że zarówno na dzień złożenia wniosku, jak również w Dacie Zamknięcia:

1) Nieruchomość nie jest ani nie będzie organizacyjnie wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako zakład, oddział (w szczególności na podstawie uchwały odpowiednich organów spółki lub wewnętrznych regulacji);

2) zakładowy plan kont Sprzedającego pozwala jednak i będzie pozwalał na identyfikację przychodów i kosztów związanych stricte z gospodarką finansową Nieruchomości;

3) Sprzedający posiada i będzie posiadał odrębny rachunek (subrachunek) bankowy, na który wpływają (będą wpływać) należności i z którego spłacane są (będą spłacane) zobowiązania, związane wyłącznie z wykorzystywaniem Nieruchomości w przedsiębiorstwie Sprzedającego;

4) Sprzedający nie sporządza sprawozdania łącznego obejmującego Nieruchomość lub jej część jako wyodrębnioną jednostkę.

W związku z nabyciem Nieruchomości przez Kupującego:

1)nie dojdzie do przeniesienia zakładu pracy Sprzedającego, w trybie art. 23¹ ustawy Kodeks pracy − z uwagi na fakt, iż wolą Stron nie jest przeniesienie (w jakiejkolwiek formie) na rzecz Kupującego umów z pracownikami zatrudnianymi przez Sprzedającego;

2)Kupujący nie przejmie (w drodze cesji bądź jakiejkolwiek innej czynności prawnej):

a)jakichkolwiek znaków towarowych, licencji czy patentów niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości;

b)praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami) oraz środków pieniężnych należących do Sprzedającego,

c)zobowiązań Sprzedającego związanych z finansowaniem nabycia gruntu bądź budowy budynków/budowli (w szczególności, zobowiązań wynikających z umów kredytowych bądź pożyczek);

d)tajemnic przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how,

e)innej dokumentacji (np. umów handlowych, korporacyjnych) związanej i niezwiązanej bezpośrednio z funkcjonowaniem Nieruchomości (za wyjątkiem dokumentacji projektowej dotyczącej prac rozbiórkowych oraz związanych z tym pozwoleń),

f)nazwy przedsiębiorstwa Sprzedającego;

g)praw i obowiązków wynikających z umów ubezpieczenia dotyczących Nieruchomości (stosunki ubezpieczeniowe istniejące na podstawie polis ubezpieczeniowych zawartych przez Sprzedającego wygasną z zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości a Kupujący nie przejmie zobowiązań z tych polis ubezpieczeniowych);

h)jakichkolwiek wierzytelności Sprzedającego;

i)praw i obowiązków wynikających z innych umów niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości (za wyjątkiem praw do dokumentacji projektowej dotyczącej prac rozbiórkowych).

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza zrealizować (po wyburzeniu pozostałości po Pracach rozbiórkowych w postaci Budynku w trakcie rozbiórki i Budowli w trakcie rozbiórki) własną inwestycję nieruchomościową, po zakończeniu której będzie uzyskiwał przychody z tej nieruchomości, tj. w postaci czynszów z najmu komercyjnego opodatkowanego podatkiem od towarów i usług, bądź też jej sprzedaży. Nie jest obecnie znana dokładna data rozpoczęcia tej inwestycji przez Kupującego. Kupujący wskazuje, iż chcąc zrealizować własne zamierzenia inwestycyjne, będzie zobowiązany do podjęcia w stosunku do Nieruchomości działań zarządczo-administracyjnych oraz budowlanych.

Strony będą na moment Planowanej Transakcji zarejestrowane jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług. Sprzedający oraz Kupujący z uwagi na intencję stron co do opodatkowania Nieruchomości, a nie zwolnienia na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, ze względów ostrożnościowych, mimo rozpoczętych przez Sprzedającego Prac rozbiórkowych oraz ostatecznie sprzedaży w ramach Planowanej Transakcji Budynku w trakcie rozbiórki i Budowli w trakcie rozbiórki, przed Dniem Zamknięcia w ramach Planowanej Transakcji, złożą do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego lub w akcie notarialnym, do zawarcia, którego dojdzie w związku z Planowaną Transakcją, zgodne oświadczenie, w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w zakresie dostawy Nieruchomości.

Sprzedający jako podmiot pełniący funkcję spółki dominującej w swojej grupie kapitałowej nie ulegnie likwidacji, zaś środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości przeznaczy na prowadzoną działalność gospodarczą.

Zainteresowani informują, że w ramach Transakcji Towarzyszącej (dla celów uniknięcia wątpliwości Zainteresowani wskazują, że nie jest ona przedmiotem wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej), Kupujący nabędzie od Spółki Zależnej:

1)prawo użytkowania wieczystego zabudowanych działek gruntu o nr (…) położonych (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…) prowadzi księgę wieczystą (…) (dalej: Grunt 1) o powierzchni całkowitej (…) ha;

2)prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu o nr (…), położonej (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…) prowadzi księgę wieczystą (…) (dalej: Grunt 2) o powierzchni całkowitej (…) ha;

3)prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu o nr (…), położonej (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…) prowadzi księgę wieczystą (…) (dalej: Grunt 3) o powierzchni całkowitej (…) ha;

4)prawo własności zabudowanych działek gruntu o nr (…) położonych (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…) prowadzi księgę wieczystą (…) (dalej: Grunt 4) o powierzchni całkowitej (…) ha.

Wyżej wymienione Grunty 1-4, których użytkownikiem wieczystym/właścicielem jest Spółka Zależna zabudowane są (z wyjątkiem działek (…)) budynkiem handlowo-usługowym, (…), zlokalizowanym (…) oraz budowlami takimi jak części jezdni oraz chodnika. Przy czym podobnie jak w przypadku nieruchomości będącej przedmiotem wniosku, na dzień Transakcji Towarzyszącej wszystkie umowy najmu zostaną rozwiązane.

Jednakże Zainteresowany będący stroną postępowania wskazuje (i wnosi to jako element stanu faktycznego wniosku), że warunkiem zawarcia Planowanej Transakcji jest wyłącznie zakup przez Kupującego zarówno Nieruchomości opisanej we wniosku jak i Nieruchomości Spółki Zależnej. Kupujący nie jest zainteresowany nabyciem tylko jednej z ww. nieruchomości. Strony wskazują, że na dzień złożenia wniosku, data zawarcia Planowanej Transakcji (podpisania umowy przenoszącej) to druga połowa 2025 r.

Zainteresowani informują jednocześnie, że:

1)wraz z wnioskiem o wydanie wspólnej interpretacji indywidualnej, równolegle Kupujący razem ze Spółką Zależną złożą inny wspólny wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący Transakcji Towarzyszącej;

2)w dniu (…) 2023 r., Zainteresowani oraz Spółka Zależna złożyli dwa wnioski wspólne o wydanie interpretacji podatkowej, w ramach których przedstawili Planowaną Transakcję oraz Transakcję Towarzyszącą jako jednolitą transakcję gospodarczą (opis zdarzenia przyszłego dotyczył Planowanej Transakcji oraz Transakcji Towarzyszącej jako nabycia przez Kupującego Nieruchomości Sprzedającego oraz nieruchomości Spółki Zależnej), niemniej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej pismami z 15 marca br. odmówił w drodze postanowień wydania interpretacji podatkowych (znaki pism: 0111-KDIB3-3.4012.502.2023.3.PJ, 0111-KDIB2-3.4014.552.2023.5.ASZ, 0111-KDIB3-3.4012.509.2023.3.MS oraz 0111- KDIB2-3.4014.551.2023.5.ASZ), stąd konieczność złożenia wniosku, jak również wniosku dotyczącego Transakcji Towarzyszącej (w kontekście stanowiska Dyrektora KIS wyrażonego w ww. postanowieniach jest to uzasadnione).

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

·na dzień transakcji „budynek i budowle w trakcie rozbiórki”, pomimo przeprowadzenia przez Sprzedającego częściowych prac rozbiórkowych, (które pozostawią na dzień Planowanej Transakcji Budynek i Budowle w stanie rozbiórki na poziomie „budynek/budowle w trakcie rozbiórki”), będą stanowiły budynek, budowle lub ich części w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725) (dalej: ustawa Prawo budowlane).

Potwierdzili Państwo także, że na dzień transakcji „inne naniesienia budowlane” nie będą stanowiły budynku budowli lub ich części w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Wskazali Państwo, że wobec zadanych przez organ pytań, raz jeszcze zweryfikowali istniejące na działkach gruntu budowle i prezentują je (w podziale na obie działki gruntu) w niniejszej odpowiedzi na pytanie nr 1.

Wyjaśnili Państwo, że budynek w trakcie rozbiórki znajduje (i będzie znajdował) się na terenie działki nr (…), zaś budowle w trakcie rozbiórki znajdują (i będą znajdowały) się odpowiednio:

Na działce (…):

a)parking,

b)chodnik,

c)fragment sieci wodociągowej należący do Sprzedającego biegnący od granicy budynku do studzienki wodociągowej,

d)fragment sieci kanalizacyjnej należący do Sprzedającego i biegnący od przyłącza sieci kanalizacyjnej do granicy działki.

Na działce (…):

a)chodnik,

b)część jezdni.

Jednocześnie wskazali Państwo, że na działkach gruntu znajdują się również budowle, niebędące jednak własnością Sprzedającego (i niebędące przedmiotem ww. prac rozbiórkowych), tj.:

a)sieć energetyczna biegnąca od złącza kablowego na działce nr (…) i biegnąca do budynku Sprzedającego na działce (…) (sieć wchodzi w skład przedsiębiorstwa przesyłowego i nie będzie przedmiotem Planowanej Transakcji),

b)fragment sieci wodociągowej biegnący za studzienką wodociągową na działce gruntu nr (…) (ten fragment sieci wchodzi w skład przedsiębiorstwa przesyłowego i nie będzie przedmiotem Planowanej Transakcji);

Poinformowali Państwo, że:

- na działce (…) znajdują się przyłącza sieci kanalizacyjnej, przyłącza sieci wodociągowej, ogrodzenie;

- natomiast na działce (…) znajduje się ogrodzenie.

Powyższe naniesienia nie stanowią budynków lub budowli w rozumieniu ustawy Prawo budowlane (stanowią urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane).

Jednocześnie wskazali Państwo, że na działce gruntu nr (…) znajduje się również złącze kablowe (przyłącze energetyczne), z którego biegnie sieć energetyczna biegnąca do budynku Sprzedającego na działce (…) (przyłącze to wchodzi w skład przedsiębiorstwa przesyłowego i nie będzie przedmiotem Planowanej Transakcji).

Ponadto wskazali Państwo, że:

- wszystkie „inne naniesienia budowlane” (za wyjątkiem przyłącza energetycznego, które wchodzi w skład przedsiębiorstwa przesyłowego i nie będzie przedmiotem Planowanej Transakcji), będą przedmiotem sprzedaży jako części składowe Nieruchomości;

- wszystkie „inne naniesienia budowlane” znajdujące się na Nieruchomości (za wyjątkiem przyłącza energetycznego, które wchodzi w skład przedsiębiorstwa przesyłowego i nie będzie przedmiotem Planowanej Transakcji) są częścią składową Nieruchomości tzn. dzielą jej los prawny w rozumieniu Kodeksu cywilnego, natomiastw skład przedsiębiorstwa przesyłowego wchodzi przyłącze energetyczne;

- na Gruntach Sprzedającego znajdują się również sieci przesyłowe (lub ich części) w postaci:

a)fragmentu sieci kanalizacyjnej (należącej w całości do Sprzedającego),

b)fragmentu sieci wodociągowej (w części należącej do Sprzedającego),

c)fragmentu sieć wodociągowej (w części wchodzącej w skład przedsiębiorstwa przesyłowego);

d)sieci energetycznej (wchodzącej w skład przedsiębiorstwa przesyłowego);

- na Gruntach Sprzedającego znajdują się również sieci przesyłowe w rozumieniu art. 49 Kodeksu cywilnego, tj. wchodzące w skład przedsiębiorstw przesyłowych: sieć energetyczna oraz fragment sieci wodociągowej (w części za tzw. studzienką kanalizacyjną);

- Sprzedający jest właścicielem wszystkich wskazanych w odpowiedzi naniesień, za wyjątkiem sieci energetycznej znajdującej się na obu działkach gruntu, tj. działce (…) oraz (…), przyłącza energetycznego znajdującego się na działce nr (…) oraz fragmentu sieci wodociągowej biegnącej za studzienką wodociągową na działce gruntu nr (…), które wchodzą w skład przedsiębiorstw przesyłowych i nie będą przedmiotem Planowanej Transakcji.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy nabycie przez Kupującego Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie nr 4 we wniosku)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, nabycie przez Kupującego Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy oraz praw majątkowych.

Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano powyżej, zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości będzie jednak opodatkowana podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych jako odpłatna dostawa towarów bądź świadczenie usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług (tzn. nie będzie zwolniona z podatku od towarów i usług).

Z tych względów − w ocenie Zainteresowanych − transakcja dostawy Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy, w związku z faktem, że będzie ona podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Na potwierdzenie swojego stanowiska przytoczyli Państwo fragmenty dwóch interpretacji indywidualnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi pod. lit. a) i b)). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach a także umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W przypadku gdy przedmiotem sprzedaży są inne prawa majątkowe lub rzeczy (rzeczy ruchome) nie wprost wymienione w tym przepisie, to mimo tego, że czynność sprzedaży tych przedmiotów (np. rzeczy ruchomych) korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, to będzie ona wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) prawo użytkowania wieczystego Gruntu wraz z Budynkiem i Budowlami (Nieruchomość).

Należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.151.2024.3.AM w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

- planowana dostawa Nieruchomości nie będzie stanowiła sprzedaży przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;

- dostawa Nieruchomości − ze względu na niespełnienie warunków uprawniających do zastosowania któregokolwiek ze zwolnień z opodatkowania − będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki tego podatku.

A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana sprzedaż Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to do opisanej transakcji sprzedaży znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-3.4012.151.2024.3.AM.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.