Interpretacja indywidualna z dnia 8 marca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-2.4011.1012.2023.6.BM

Opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób fizycznych sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 listopada 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 21 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 30 stycznia 2024 r. (wpływ 1 lutego 2024 r.) oraz pismem z 30 stycznia 2024 r. (wpływ 15 lutego 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

We wrześniu 2012 r. nabył Pan nieruchomość – działka zabudowana budynkiem mieszkalnym. Przy zakupie nie był odliczony podatek VAT. W dacie zakupu 50% budynku zostało wprowadzone do majątku firmy. Wartość początkowa środka trwałego – 450.000 zł, amortyzacja liniowa, stawka amortyzacji 2,5%.

Do dnia 1 lipca 2023 r. 50% budynku było wykorzystywane do Pana celów mieszkaniowych; 50% do celów prowadzenia działalności gospodarczej – wynajem pokoi. Na koniec 2022 roku wartość inwentarzowa wynosiła 333.750,00 zł, dotychczasowe odpisy amortyzacyjne – 116.250,00 zł.

W dniu 1 lipca 2023 r. wycofał Pan środek trwały (50% budynku) z działalności gospodarczej do majątku prywatnego. Po wycofaniu środka trwałego budynek w całości (100%) jest wykorzystywany do Pana celów mieszkalnych. Planuje Pan sprzedać całą nieruchomość.

Przychody uzyskane z przedmiotowej sprzedaży budynku mieszkalnego potraktuje Pan jako odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym.

Jest Pan czynnym podatnikiem VAT, zarejestrowanym do VAT od 2 listopada 2012 r.

Budynek był wykorzystywany do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (usługi hotelowe). W ciągu ostatnich dwóch lat nie ponosił Pan wydatków na ulepszenie budynku, stanowiących conajmniej 30% jego wartości. W związku z zakupem przedmiotowego budynku mieszkalnego nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Prowadzi Pan działalność gospodarczą od 14 października 2011 r. Działalność została zawieszona z dniem 1 lipca 2023 r. i jest zawieszona do chwili obecnej. Do końca 2022 roku prowadził Pan podatkową księgę przychodów i rozchodów, a od stycznia 2023 r. prowadzi Pan ewidencję przychodów na ryczałcie.

Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych stanowiącą Załącznik do Rozporządzenia Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz. U. nr 112, poz. 1316 ze zm.) przedmiotowy budynek został sklasyfikowany z nr 1110.

Oprócz wskazanej działalności uzyskuje Pan dochody podlegające opodatkowaniu – emerytura.

Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości wynika ze względu na pogorszony stan zdrowia. Nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie:

• przeważająca działalność gospodarcza (kod PKD) 55.10.Z Hotele i podobne obiekty zakwaterowania;
• wykonywana działalność gospodarcza (kod PKD) 55.10.Z Hotele i podobne obiekty zakwaterowania.

Przedmiotowy budynek zakupił Pan z przeznaczeniem części (50%) na cele mieszkaniowe i części (50%) na wynajem pokoi.

Budynek mieszkalny planuje Pan sprzedać w roku bieżącym. Planuje Pan sprzedać przedmiotowy budynek mieszkalny na rynku lokalnym.

Wcześniej dokonywał Pan sprzedaży następujących nieruchomości:

a)lokal mieszkalny nabyty w roku 2009 w drodze darowizny od matki,

• lokal mieszkalny nabyty w celu zamieszkania,
• zamieszkiwany przez Wnioskodawcę do dnia sprzedaży,
• lokal mieszkalny sprzedany w 2012 r., a środki z jego sprzedaży zostały przeznaczone na zakup przedmiotowej nieruchomości.

b)lokal mieszkalny nabyty w roku 2006, w drodze „umowy zamiany”,

• lokal mieszkalny nabyty w celu zamieszkania,
• lokal był zamieszkiwany przez mamę Wnioskodawcy, aż do jej śmierci,
• lokal sprzedany w 2017 r., a środki zostały przeznaczone na zakup innego lokalu mieszkalnego.

c)działka rekreacyjna nabyta w roku 2016 w drodze spadku po matce,

• działka była przeznaczona dla celów własnych,
• działka została sprzedana w 2016 r., a środki częściowo zostały przeznaczone na remont części mieszkalnej przedmiotowej nieruchomości.

Poza ww. nieruchomościami nie posiadał i nie sprzedawał Pan żadnych innych nieruchomości. W związku z nabyciem opisanej we wniosku nieruchomości nie była wystawiona faktura VAT.

Część budynku (50%) została wycofana z ewidencji środków trwałych do majątku prywatnego z dniem zawieszenia przez Pana działalności gospodarczej. Nie dokonał Pan rozliczenia czynności wycofania środka trwałego z działalności gospodarczej na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż przedmiotowy budynek/nieruchomość zakupił Pan w całości jako osoba prywatna, czyli bez VAT-u.

Będzie Pan poszukiwał nabywcy przedmiotowej nieruchomości na rynku lokalnym. Nie będą podejmowane działania przygotowujące nieruchomość do sprzedaży. Nie będzie Pan również udzielał kupującemu pełnomocnictwa, ani żadnego innego umocowania prawnego do działania w jego imieniu.

50% budynku było wykorzystywane do Pana celów osobistych mieszkaniowych, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, przez cały okres posiadania przedmiotowej nieruchomości.

50% budynku było wykorzystywane do celów prowadzenia działalności gospodarczej - wynajem pokoi, czyli wyłącznie ta część była wykorzystywana do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (usługi hotelowe).

Pytania

1. Czy w związku z tym, iż według prawa budowlanego przedmiotowy budynek jest budynkiem mieszkalnym, a od zakupu nieruchomości minęło już ponad 5 lat, to czy przy sprzedaży nieruchomości nie wykaże Pan przychodu do opodatkowania, a co za tym idzie nie zapłaci Pan podatku dochodowego od sprzedaży tej nieruchomości?

2. Czy powinien Pan wykazać podatek VAT od sprzedaży tej nieruchomości?

Przedmiotem interpretacji jest odpowiedź w zakresie pytania nr 1, natomiast w zakresie pytania nr 2 zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Nie powinien Pan zapłacić podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, gdyż od zakupu ww. nieruchomości minęło ponad 5 lat.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych, zawartym w ww. ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.

Wyszczególnienia źródeł przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne ustawodawca dokonał w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

Jednak stosownie do art. 10 ust. 3 ww. ustawy:

Zatem, aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

• nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
• nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

W świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie natomiast z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

Regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Stosownie zaś do art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zatem przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Natomiast do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą nieruchomości mieszkalnych, m.in. budynków mieszkalnych, ich części lub udziałów w tych budynkach.

Z opisu sprawy wynika, że:

1.we wrześniu 2012 r. nabył Pan nieruchomość – działka zabudowana budynkiem mieszkalnym. Przy zakupie nie był odliczony podatek VAT. W dacie zakupu 50% budynku zostało wprowadzone do majątku firmy.

2.do 1 lipca 2023 r. 50% budynku było wykorzystywane do Pana celów mieszkaniowych; 50% do celów prowadzenia działalności gospodarczej – wynajem pokoi.

3.1 lipca 2023 r. wycofał Pan środek trwały (50% budynku) z działalności gospodarczej do majątku prywatnego. Po wycofaniu środka trwałego budynek w całości (100%) jest wykorzystywany do Pana celów mieszkalnych.

4. planuje Pan sprzedać całą nieruchomość w roku bieżącym na rynku lokalnym. Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości wynika ze względu na pogorszony stan zdrowia. Nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.

5. wcześniej dokonywał Pan sprzedaży następujących nieruchomości:

a)lokal mieszkalny nabyty w roku 2009 w drodze darowizny od matki,

• lokal mieszkalny nabyty w celu zamieszkania,
• zamieszkiwany przez Wnioskodawcę do dnia sprzedaży,
• lokal mieszkalny sprzedany w 2012 r., a środki z jego sprzedaży zostały przeznaczone na zakup przedmiotowej nieruchomości.

b)lokal mieszkalny nabyty w roku 2006, w drodze „umowy zamiany”,

• lokal mieszkalny nabyty w celu zamieszkania,
• lokal był zamieszkiwany przez mamę Wnioskodawcy, aż do jej śmierci,
• lokal sprzedany w 2017 r., a środki zostały przeznaczone na zakup innego lokalu mieszkalnego.

c)działka rekreacyjna nabyta w roku 2016 w drodze spadku po matce,

• działka była przeznaczona dla celów własnych,
• działka została sprzedana w 2016 r., a środki częściowo zostały przeznaczone na remont części mieszkalnej przedmiotowej nieruchomości.

6.jest Pan czynnym podatnikiem VAT, zarejestrowanym do VAT od 2 listopada 2012 r. Budynek był wykorzystywany do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (usługi hotelowe).

7.w ciągu ostatnich dwóch lat nie ponosił Pan wydatków na ulepszenie budynku, stanowiących conajmniej 30% jego wartości.

8.w związku z zakupem przedmiotowego budynku mieszkalnego nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

9.prowadzi Pan działalność gospodarczą od 14 października 2011 r. Działalność została zawieszona z dniem 1 lipca 2023 r. i jest zawieszona do chwili obecnej. Do końca 2022 roku prowadził Pan podatkową księgę przychodów i rozchodów, a od stycznia 2023 r. prowadzi Pan ewidencję przychodów na ryczałcie.

10.zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych przedmiotowy budynek został sklasyfikowany z nr 1110.

11.oprócz wskazanej działalności uzyskuje Pan dochody podlegające opodatkowaniu – emerytura.

W związku z tym powziął Pan wątpliwość, czy będzie ciążył na Panu obowiązek zapłaty podatku dochodowego od transakcji sprzedaży nieruchomości, tj. działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym, zakupionego we wrześniu 2012 r., który w okresie od września 2012 r. do 1 lipca 2023 r., był w zasobie środków trwałych (50% budynku).

Sprzedaż budynku mieszkalnego w części wykorzystywanego przez Pana w działalności gospodarczej nie będzie skutkowała powstaniem po Pana stronie przychodu z działalności gospodarczej z uwagi na treść art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak wynika z opisu zdarzenia przedmiotowy budynek jest budynkiem mieszkalnym. Skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Należy przypomnieć, że przychód ze sprzedaży nieruchomości w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy powstaje wtedy, gdy odpłatne zbycie tej nieruchomości następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta.

Z opisu sprawy wynika, że nieruchomość – działka zabudowana budynkiem mieszkalnym - kupił Pan w 2012 r.

Tym samym sprzedaż opisanej nieruchomości nie będzie stanowiła dla Pana źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż ta nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabył Pan tę nieruchomość.

W konsekwencji, nie będzie ciążył na Panu obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości, tj. działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym.

Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznacza się, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga przedstawione zdarzenie przyszłe wyłącznie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku dochodowego od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).