Interpretacja indywidualna z dnia 28 maja 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-1.4011.326.2024.1.AK

Skutki podatkowe dokonania odpłatnej cesji umowy deweloperskiej

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe w części dotyczącej kosztów uzyskania przychodu i nieprawidłowe w części dotyczącej obowiązku podatkowego z tytułu dokonania odpłatnej cesji na nowego nabywcę.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 marca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 29 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą. Jest Pan wdowcem samodzielnie wychowującym syna. Dnia 26 stycznia 2023 r. notarialnie zakupił Pan mieszkanie w K. na użytek prywatny od dewelopera (…) sp. z o.o. za kwotę (…) zł płatne w ratach i spłacone finalnie do 5 stycznia 2024 r. W tym czasie do 5 stycznia 2024 r. zapłacił Pan deweloperowi również dodatkowo (…) zł z tytułu kosztów zamówionych zmian lokatorskich w lokalu. W związku z niespodziewaną zmianą spraw życiowych zmuszony został Pan sprzedać to mieszkanie z pomocą pośrednika w sprzedaży nieruchomościami.

Dnia 9 lutego 2024 r. notarialnie sprzedał Pan mieszkanie osobie prywatnej – A.N. - za kwotę (…) zł. Sprzedaż nastąpiła przed faktycznym przeniesieniem własności lokalu na Pana, a zatem kolejnemu nabywcy lokalu - panu A.N. – przekazał Pan ogół praw i obowiązków, tj. dokonał Pan przelewu wierzytelności, dokonał Pan Cesji odpłatnie za wynagrodzeniem w kwocie (…) zł. Koszt jaki poniósł Pan z tytułu pośrednictwa w sprzedaży przez firmę (…) sp. z o.o. to (…) zł. Dodatkowo poniósł Pan także koszt wobec dewelopera (…) sp. z o.o. w wysokości (…) zł za obsługę procesu przeniesienia Cesji, co Pana zdaniem stanowi koszt pośrednictwa w sprzedaży stanowiący podstawę do odliczenia przy obliczaniu wysokości podatku do zapłaty.

Pytania

1.Czy z tytułu odpłatnego przeniesienia Cesji z Pana na nowego nabywcę kupionego przez Pana wcześniej lokalu, powstaje u Pana obowiązek podatkowy?

2.Jeśli tak, to czy wymienione wyżej koszty pośrednictwa w sprzedaży tego lokalu mogą stanowić zwolnienie z wysokości podatku, tzn. jakie wydatki może Pan zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów? Które z nich obniżają przychody?

3.Jak wysokie jest to zwolnienie i jak należy je obliczyć?

4.Czy koszt obsługi przeniesienia Cesji jaki poniósł Pan wobec dewelopera także stanowi zwolnienie z wysokości podatku?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, w zaistniałym przypadku przeniesienia Cesji nie ciążą na Panu żadne obowiązki w zakresie podatku PIT. Jeżeli ciążą na Panu obowiązki podatkowe to do kosztów uzyskania przychodu może Pan zaliczyć zarówno koszt pośrednictwa w sprzedaży w wysokości (…) zł wobec (…) sp. z o.o. jak i koszt pośrednictwa w sprzedaży w wysokości (…) zł wobec (…) sp. z o.o.

Pana zdaniem oba koszty odejmuje się od całej kwoty sprzedaży mieszkania, czyli od (…) zł, co daje (…) zł. Od tej kwoty odejmuje Pan koszt zakupu mieszkania w wysokości (…) zł oraz koszt zmian lokatorskich (…) zł, a to daje kwotę (…) zł i dopiero od tej kwoty oblicza Pan podatek 19%, czyli będzie to (…) zł.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z jego treścią:

W myśl art. 9 ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 9 ust. 2 ww. ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają zatem wszelkie dochody osiągane przez podatnika, z wyjątkiem tych dochodów, które zostały enumeratywnie wymienione przez ustawodawcę jako zwolnione od podatku bądź od których zamachano poboru podatku.

Na mocy art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 7 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ponieważ zawarty w cytowanym w zdaniu poprzednim przepisie katalog praw majątkowych jest jedynie przykładowy, na co wskazuje użyte przez ustawodawcę sformułowanie „w szczególności”, należy stwierdzić, że do katalogu praw majątkowych objętych zakresem regulacji omawianego przepisu można zaliczyć także inne prawa niewymienione wprost w tym przepisie.

Zatem tą kategorią został objęty każdy przychód osiągnięty przez podatnika w związku z posiadaniem przez niego praw o charakterze majątkowym.

Do przychodów z praw majątkowych zaliczyć tym samym należy również przychód uzyskany ze zbycia wierzytelności. Wierzytelność jest prawem podmiotowym, które w stosunku zobowiązaniowym przysługuje wierzycielowi. Przy podziale praw na majątkowe i niemajątkowe podstawę będzie stanowił interes, jaki one realizują. Prawa majątkowe związane są z interesem ekonomicznym danego podmiotu. Będą to więc także wierzytelności, wynikające ze stosunków zobowiązaniowych, w wysokości wartości świadczeń majątkowych (np. wierzytelności z tytułu umowy sprzedaży).

Ponadto należy podkreślić, że cesja wierzytelności została uregulowana w art. 509-518 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Zgodnie z art. 509 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowy cesji wierzytelności należą do czynności prawnych rozporządzających o skutkach zbliżonych do umowy przenoszącej własność. Należy dodać, że cesja nie ma formy samoistnej umowy, dlatego też dla jej realizacji musi być dokonana czynność cywilnoprawna, na podstawie której nastąpi przeniesienie wierzytelności.

W myśl natomiast art. 510 § 1 ww. ustawy:

Istota przeniesienia wierzytelności polega na tym, że prawa przysługujące zbywcy (dotychczasowemu wierzycielowi) przechodzą na nabywcę wierzytelności. Właściwość zobowiązania, uprawnienia wierzyciela i zobowiązania dłużnika pozostają bez zmian, gdyż w wyniku umowy cesji wierzytelności zmienia się tylko wierzyciel. Wierzytelność jest zatem prawem majątkowym będącym przedmiotem obrotu gospodarczego. Na gruncie przepisów podatkowych transakcja odpłatnego zbycia wierzytelności jest zdarzeniem wywołującym określone skutki podatkowe.

Mając na uwadze powyższe stwierdzam, że sprzedaż przez Pana ogółu praw i obowiązków wynikających z umowy zawartej z deweloperem podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z praw majątkowych, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 w zw. z art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dochód uzyskany z praw majątkowych podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych według skali podatkowej określonej w art. 27 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wobec powyższego Pana stanowisko zgodnie z którym z tytułu „przeniesienia Cesji” nie ciążą na Panu żadne obowiązki w zakresie podatku PIT uznałem za nieprawidłowe.

Z kolei prezentując własne stanowisko w sprawie w odniesieniu kosztów uzyskania przychodu z tytułu dokonania odpłatnej cesji na nowego nabywcę kupionego wcześniej przez Pana lokalu wskazał Pan, że jeżeli ciążą na Panu obowiązki podatkowe to do kosztów uzyskania przychodu może Pan zaliczyć zarówno koszt pośrednictwa w sprzedaży w wysokości (…) zł wobec (…) sp. z o.o. jak i koszt pośrednictwa w sprzedaży w wysokości (…) zł wobec (…) sp. z o.o. Ponadto podał Pan również, że Pana zdaniem oba koszty odejmuje się od całej kwoty sprzedaży mieszkania, czyli od (…) zł, co daje (…) zł. Od tej kwoty odejmuje Pan koszt zakupu mieszkania w wysokości (…) zł oraz koszt zmian lokatorskich (…) zł, a to daje kwotę (…) zł i dopiero od tej kwoty oblicza Pan podatek 19%, czyli będzie to (…) zł.

Wskazał Pan we wniosku, że 26 stycznia 2023 r. notarialnie zakupił Pan mieszkanie na użytek prywatny od dewelopera za kwotę (…) zł płatne w ratach i spłacone finalnie do 5 stycznia 2024 r. Do 5 stycznia 2024 r. zapłacił Pan deweloperowi również dodatkowo (…) zł z tytułu kosztów zamówionych zmian lokatorskich w lokalu. 9 lutego 2024 r. notarialnie sprzedał Pan mieszkanie osobie prywatnej za kwotę (…) zł. Sprzedaż nastąpiła przed faktycznym przeniesieniem własności lokalu na Pana. Zatem kolejnemu nabywcy lokalu przekazał Pan ogół praw i obowiązków, tj. dokonał Pan przelewu wierzytelności. Cesji dokonał Pan odpłatnie za wynagrodzeniem w kwocie (…) zł. Poniósł Pan koszt z tytułu pośrednictwa w sprzedaży w kwocie (…) zł oraz koszt wobec dewelopera w wysokości (…) zł za obsługę procesu przeniesienia cesji.

Jak wynika z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W powołanym przepisie ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo-skutkowego, tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła.

Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów. Koszty poniesione przez podatnika należy zatem oceniać pod kątem ich celowości a więc dążenia do uzyskania przychodu a nie niezbędności.

A zatem kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki:

-zostały faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodu, tzn. pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami oraz

-nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Poza tym należy podkreślić, że koszty muszą być bezwzględnie poniesione przez podatnika oraz udokumentowane w prawidłowy sposób.

Aby więc dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu musi spełniać następujące kryteria: musi zostać poniesiony przez podatnika, zostać odpowiednio udokumentowany, celem jego poniesienia jest osiągnięcie, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów (związek przychodu z kosztem) i nie został on wymieniony w art. 23 cytowanej ustawy. Z oceny tego związku powinno wynikać, że poniesiony wydatek obiektywnie może przyczynić się do osiągnięcia przychodu bądź służyć zachowaniu lub zabezpieczeniu źródła przychodów.

W konsekwencji przychód uzyskany z dokonania odpłatnej cesji na nowego nabywcę może pomniejszyć Pan o wartość wniesionego wkładu w wysokości (…) zł, o koszt zmian lokatorskich w kwocie (…) zł, jak również o koszt pośrednictwa w sprzedaży przez firmę (…) sp. z o.o. w wysokości (…) zł, a także o koszt pośrednictwa w sprzedaży w kwocie (…) zł wobec dewelopera (…) sp. z o.o.

Podsumowując, z uwagi na przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa, wskazuję, że przychód uzyskany z odpłatnego zbycia praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej (cesji), po pomniejszeniu, zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych o koszty poniesione w celu uzyskania tego przychodu, podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych wynikających z art. 27 ust. 1 ww. ustawy.

W związku z tym podstawę opodatkowania będzie stanowić dochód będący różnicą pomiędzy przychodem a kosztami jego uzyskania, do których ma Pan prawo zaliczyć koszty wskazane we wniosku.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Jednocześnie należy wyraźnie zastrzec, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Wydając interpretacje w trybie art. 14b § 1 Ordynacji, organ nie dokonuję wyliczenia kwot podatku, przychodów, kosztów czy dochodów. W związku z tym nie ustosunkowałem się do przedstawionych przez Pana wartości.

Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego wyliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy.

W przedmiotowej sprawie należy odróżnić zakres norm określających sposób ustalania dochodu - w tym przychodów, kosztów uzyskania przychodów oraz zakres norm odnoszących się do sposobu ustalenia ewentualnego podatku - od sposobu obliczenia oraz udokumentowania (udowodnienia) tych wartości.

Zarówno weryfikacja prawidłowości przyjętych wartości przychodów i kosztów uzyskania przychodów i dokonanych obliczeń podatku nie jest elementem zastosowania przepisu - może być ona dokonana dopiero na etapie ewentualnych, późniejszych postępowań podatkowych lub kontrolnych, które nie jest możliwe w ramach wydawania interpretacji indywidualnych na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Wówczas, zgodnie z ogólną zasadą prawną, że ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie wywodzącej z tego tytułu skutki prawne, podatnik będzie musiał wykazać, że prawidłowo obliczył i wykazał w złożonym zeznaniu przychód, koszty uzyskania przychodów, dochód i podatek.

Co istotne również w Pana sprawie - załączone do uzupełnienia dokumenty nie były brane pod uwagę przy rozpatrywaniu wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Wydając interpretację indywidualną nie przeprowadzam bowiem dowodów w rozumieniu art. 180 i następnych Ordynacji podatkowej i nie oceniam ich w myśl art. 191 ustawy, gdyż nie jest to postępowanie podatkowe.

Przy wydawaniu interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego nie ustalam czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).