Interpretacja indywidualna z dnia 22 maja 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.247.2024.2.AKU

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze umowy zamiany.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 marca 2023 r. złożył Pan wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze umowy zamiany. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 16 maja 2024 r. (wpływ 20 maja 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W dniu 20 marca 2020 r. w formie aktu notarialnego Repertorium A Nr … dokonał Pan zamiany swojej zabudowanej nieruchomości (działka nr …. zabudowana murowanym, piętrowym domem mieszkalnym i murowanym garażem jednopoziomowym w ...). Na podstawie tej umowy przeniósł Pan własność należącej do Pana ww. nieruchomości o wartości 480 000 zł (czterysta osiemdziesiąt tysięcy złotych), w zamian za co uzyskał Pan własność mieszkania o wartości 235 000 zł (dwieście trzydzieści pięć tysięcy złotych) oraz dopłatę pieniężną w wysokości 245 000 zł (dwieście czterdzieści pięć tysięcy złotych). Mieszkanie, które otrzymał Pan na drodze wymiany z dopłatą to odrębna nieruchomość położona w budynku mieszkalnym wielorodzinnym w ... przy ulicy ….

Nabyty lokal mieszkalny w drodze ww. opisanej zamiany chciałby Pan sprzedać w 2024 r. (przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym został nabyty). Opisywany lokal mieszkalny chciałby Pan sprzedać za kwotę 370 000 zł (trzysta siedemdziesiąt tysięcy złotych) i nie zamierza korzystać z przysługującej ulgi mieszkaniowej (nie zamierza Pan uzyskanego przychodu przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe).

W związku z tym zdaje Pan sobie sprawę, iż ciąży na Nim obowiązek podatkowy w wysokości 19% osiągniętego dochodu. Ponadto, nie dotyczą Pana odpisy amortyzacyjne, gdyż przez te 4 lata posiadania lokalu mieszkalnego nie przeprowadzał Pan tam żadnych remontów, które zwiększyłyby jego wartość, a tym samym naraziłyby Pana na dodatkowe koszty.

W uzupełnieniu wniosku poinformował Pan, że lokal, który zamierza sprzedać nie był przedmiotem umów najmu, dzierżawy, innych o podobnym charakterze, nie był także wykorzystywany do działalności gospodarczej i nie stanowił majątku trwałego, a co za tym idzie nie był wprowadzony do ewidencji środków trwałych. Ponadto informuje Pan, że prowadzi działalność gospodarczą, a planowane zbycie nie nastąpi w ramach wykonywanej działalności gospodarczej.

Mieszkanie, które zamierza Pan sprzedać, nabył Pan w formie aktu notarialnego w dniu 20 marca 2020 r. Rep. A Nr …. Na podstawie niniejszego aktu przeniósł Pan wartość nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym w zamian za lokal mieszkalny o wartości 235 000 zł oraz dopłatę pieniężną w kwocie 245 000 zł. Ponadto, poniósł Pan koszty notarialne w kwocie łącznie z podatkiem od czynności cywilnoprawnych 11 549 zł. Lokal mieszkalny nabyty ww. aktem ma Pan zamiar zbyć przed upływem 5 lat, co skutkuje obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego. Pana wątpliwości nasuwa kwota kosztów uzyskania w wyniku tej transakcji, dlatego występuje Pan z wnioskiem o wydanie interpretacji.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy w przypadku sprzedaży mieszkania stanowiącego przychód określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, prawidłowo zostały ustalone koszty uzyskania przychodów ze sprzedaży tego mieszkania?

Pana stanowisko w sprawie (sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

W Pana ocenie, zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, stanowią udokumentowane koszty nabycia. W przypadku zbywanej nieruchomości, nabytej w drodze zamiany, udokumentowanym kosztem nabycia, w Pana ocenie, jest wartość lokalu mieszkalnego określona w przytoczonym akcie notarialnym, oraz koszty aktu notarialnego, w tym koszty PCC. Wobec powyższego, w Pana ocenie, obie te wartości stanowią koszty uzyskania przychodu w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego powyższym aktem notarialnym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.).

Zgodnie z jego treścią:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

W myśl art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1610 ze zm.):

Zatem, użyty w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych termin „nabycie” oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości. Tak więc jednym ze sposobów nabycia nieruchomości jest nabycie własności nieruchomości w drodze zamiany.

Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny.

Zgodnie z art. 603 ustawy Kodeks cywilny:

Wobec powyższego umowa zamiany stanowi również odpłatne zbycie rzeczy. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

W świetle przywołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że rezultatem umowy zamiany nieruchomości jest z jednej strony zbycie nieruchomości, a z drugiej nabycie na własność innej nieruchomości. Tym samym, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej uprzednio w drodze zamiany, datą, od której należy liczyć okres pięcioletni, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest rok, w którym dokonano zamiany nieruchomości.

Skoro z przywołanych wyżej przepisów wynika, że rezultatem umowy zamiany jest nabycie na własność innej nieruchomości (w Pana przypadku odrębnej własności lokalu mieszkalnego), to w stosunku do tej nieruchomości, bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, liczony jest z uwzględnieniem daty nabycia przez Pana nieruchomości w drodze zamiany, tj. od końca 2020 r. Tym samym, planowana sprzedaż powyższego mieszkania przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym je Pan nabył w drodze zamiany, będzie dla Pana stanowić źródło przychodu, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Z kolei zgodnie z treścią art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Na mocy art. 19 ust. 2 powołanej wyżej ustawy:

W myśl art. 19 ust. 3 ww. ustawy:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

Powyższy przepis w sposób jednoznaczny stanowi, co w przypadku sprzedaży nieruchomości może być uznane za koszt uzyskania przychodu. Przepis ten posługuje się m.in. pojęciem kosztu nabycia. W przypadku podatników zbywających nieruchomość nabytą w drodze zamiany, kosztem tym bezspornie jest koszt nabycia zbywanej w drodze sprzedaży nieruchomości. Zatem, w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zamiany, kosztem nabycia będzie określona w umowie zamiany wartość nieruchomości przekazanej na rzecz drugiej strony umowy zamiany w zamian za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży. Bowiem to wartość zbywanej w drodze zamiany nieruchomości (a nie wartość nabywanej nieruchomości) stanowi specyficznego rodzaju „cenę”, jaką podatnik musi zapłacić za nabywaną nieruchomość.

Ustawodawca wiąże więc przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw do nieruchomości z kosztami, które podatnik poniósł, aby te nieruchomości lub prawa „weszły” do jego majątku (koszty nabycia/koszty wytworzenia).

Biorąc pod uwagę powyższe wyjaśnienia, w rozpatrywanej sprawie przychodem ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość nabytego w 2020 r. w drodze umowy zamiany będzie wartość wyrażona w cenie umowy sprzedaży. Przychód uzyskany z tej sprzedaży może zostać pomniejszony o koszty, o których mowa w art. 19 ust. 1 (tj. koszty odpłatnego zbycia) oraz w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. koszty uzyskania przychodu).

W Pana przypadku, do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy, z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, można zaliczyć wartość (na dzień dokonania zamiany) zabudowanej działki nr …, zbytej przez Pana w 2020 r. na podstawie umowy zamiany. Aby bowiem nabyć przedmiotowy lokal mieszkalny, przekazał Pan w zamian swoją nieruchomość. Zatem, wartość tej przekazanej przez Pana nieruchomości (zabudowanej działki nr ….)  stanowić będzie koszt nabycia lokalu mieszkalnego.

W związku z tym, że kosztem nabycia oprócz ceny nabycia są również wydatki notarialne związane ze sporządzeniem aktu notarialnego nabycia nieruchomości, do kosztów nabycia przedmiotowego lokalu mieszkalnego, może Pan zaliczyć koszty aktu notarialnego, w tym koszty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zatem, Pana stanowisko należało uznać za nieprawidłowe, w związku ze wskazaniem, że udokumentowanym kosztem nabycia jest wartość lokalu mieszkalnego określona w przytoczonym akcie notarialnym.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).