Interpretacja

TEMATY:

Interpretacja indywidualna z dnia 9 maja 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.63.2024.2.MG

Zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT sprzedaż prawa własności zabudowanej działki wydzielonej z działki i prawa własności zabudowanej działki wydzielonej z działki będących we współwłasności małżeńskiej.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zakresie uznania, że sprzedażprawa własności zabudowanej działki wydzielonej z działki nr 1 i prawa własności zabudowanej działki wydzielonej z działki nr 2 będących we współwłasności małżeńskiej jest zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 stycznia 2024 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnejw zakresie uznania, czy sprzedaż prawa własności zabudowanej działki wydzielonej z działki nr 1 i prawa własności zabudowanej działki wydzielonej z działki nr 2 będących we współwłasności małżeńskiej jest zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Uzupełniła go Pani 6 lutego 2024 r. oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 25 stycznia 2024 r. (data wpływu 2 kwietnia 2024 r.) i z 9 kwietnia 2024 r. (data wpływu 9 kwietnia 2024 r.) oraz 15 kwietnia 2024 r. (data wpływu 15 kwietnia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem są właścicielami, na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, zabudowanej budynkami niemieszkalnymi nieruchomości położonej przy ulicy ... w ..., gminie ..., powiecie ..., województwie ..., oznaczonej numerem ewidencyjnym działki 1 o powierzchni 0,1908 ha, dla której Sąd Rejonowy w ... prowadzi księgę wieczystą .... Prawo własności tej nieruchomości nabyli na podstawie umowy sprzedaży z dnia 24 sierpnia 2000 roku, nadal pozostają małżeństwem, umów majątkowych małżeńskich nie zawierali. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem są właścicielami, na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, zabudowanej częścią budynku niemieszkalnego nieruchomości położonej przy ulicy ... w ..., gminie ..., powiecie ..., województwie ..., oznaczonej numerem ewidencyjnym działki 2, o powierzchni 0,0797 ha, dla której Sąd Rejonowy w ... prowadzi księgę wieczystą .... Prawo własności tej nieruchomości nabyli na podstawie umowy sprzedaży z dnia 30 stycznia 2001 roku. Wnioskodawczyni pozostaje w związku małżeńskim z ..... Między małżonkami panuje wspólność ustawowa majątkowa małżeńska. Wspólnością objęte są także wyżej wymienione nieruchomości. W ewidencji gruntów działka numer 1 oznaczona jest jako - inne tereny zabudowane (symbol Bi) i ma zapewniony bezpośredni dostęp do drogi publicznej ulicy .... Budynki znajdujące się na działce mają ponad dwa lata. W ewidencji gruntów działka numer 2 oznaczona jest jako - drogi (symbol dr) i ma zapewniony bezpośredni dostęp do drogi publicznej - ulicy .... Dla działek numer 1 i 2 brak jest aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zaś w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy ... zatwierdzonym Uchwałą Nr ... Rady Miejskiej w ... z dnia 16 października 2014 roku z późniejszą zmianą, działki te znajdują się na terenie przeznaczonym pod obszary zabudowy miejskiej ... (MM), a ponadto są one położone na obszarze ochrony krajobrazowej wyznaczonej wokół zabytkowego średniowiecznego układu urbanistyczno- krajobrazowego miasta ..., tzn. w otoczeniu strefy A ścisłej ochrony konserwatorskiej (obszar o promieniu 1000 metrów od tej strefy). Działki numer 1 i 2 nie są położone na obszarze objętym rewitalizacją ani na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, nie są objęte uproszczonym planem urządzania lasu ani decyzją wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasów, nie została dla nich wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, a w ich skład nie wchodzą grunty pod śródlądowymi wodami stojącymi. Dla działek numer 1 i 2 położonych w obrębie ... (Miasto), gminie ..., nie został sporządzony uproszczony plan urządzania lasu ani nie wydano w stosunku do niej decyzji określającej zadania z zakresu gospodarki leśnej. Nieruchomości te są wolne od wad fizycznych i prawnych. W zakresie zbycia nieruchomości objętych niniejszą umową nie współpracują z biurami pośrednictwa lub innymi podmiotami pośredniczącymi w obrocie zbywanymi nieruchomościami.

Wnioskodawczyni zamierza sprzedać spółce prawo własności części zabudowanej nieruchomości położonej przy ulicy ... w ..., oznaczonej numerem ewidencyjnym działki 1 o powierzchni około 0,1400 ha oraz części zabudowanej nieruchomości położonej przy ulicy ... w ..., oznaczonej numerem ewidencyjnym działki 2 o powierzchni około 0,0630 ha o łącznej powierzchni około 0,2030 ha. Co ważne działki te aktualnie są wydzierżawione spółce mającej dokonać jej zakupu pod działalność gospodarczą. Ponadto kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej. Kupująca spółka planuje na ww. nieruchomości wybudować obiekt handlowy o powierzchni zabudowy min. 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.

W akcie notarialnym nr ... z dnia 6 października 2023 r. - umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej działce. To jest spółka zobowiązuje się do:

1.uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo- usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych,

2.uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości o, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy 527 m² w tym sala sprzedaży o powierzchni 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych,

3.uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości,

4.uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości,

5.uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie odpowiednich nasadzeń zamiennych,

6.uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi, obejmującej zgodę na dokonanie przez kupującą odpowiednich nasadzeń zmiennych,

7.niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

8.potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

9.wydania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o podziale działek numer 1 i 2 - zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki,

10.uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego,

11.uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym,

12.uzyskania zezwolenia na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym obiekcie handlowo-usługowym.

Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawczyni zobowiązuje się sprzedać spółce prawo własności części zabudowanej nieruchomości położonej przy ulicy ... w ..., oznaczonej numerem ewidencyjnym działki 1 o powierzchni około 0,1400 ha oraz części zabudowanej nieruchomości położonej przy ulicy ... w ..., oznaczonej numerem ewidencyjnym działki 2 o powierzchni około 0,0630 ha o łącznej powierzchni około 0,2030 ha.

Na zakończenie należy podkreślić, że:

1.W stosunku do przedmiotowych działek Wnioskodawczyni nie ponosiła jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia.

2.W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawczyni nigdy samodzielnie nie podejmowała żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała sprzedaży w internecie, prasie, radiu.

3.Powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

4.Wydzielone działki, które mają być przedmiotem sprzedaży są zabudowane. Budynki mają ponad dwa lata.

5.Wnioskodawczyni obecnie dzierżawi przedmiotowe działki spółce, która planuje je zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń.

Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem oświadczyli, iż udzielili Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych, z uzyskaniem na terenie przedmiotowej nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedający oświadczyli, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawców. Jednocześnie oświadczyli, iż wyrazili zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością (działki nr 3) na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 07 lipca 1994 roku Prawo Budowlane (t.j. Dz.U. z 2023r., poz. 682 z późn. zm.), w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępniają Kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu. Nadto Sprzedający oświadczyli, iż wyrazili zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupujący oświadczył, iż w przypadku niezawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na nieruchomości urządzenia. Ponadto oświadczyli, iż w przypadku niezawarcia przez strony umowy przyrzeczonej, Kupujący jest obowiązany do przywrócenia nieruchomości do stanu sprzed zawarcia umowy. Powyższe zobowiązanie dotyczy zmian nieruchomości dokonanych przez Kupującego. Kupującemu nie przysługują roszczenia związane z dokonaniem zmian powodujących ulepszenia na nieruchomości, przy czym o wszelkich planowanych ulepszeniach Kupujący poinformuje Sprzedającego. Ponadto, jak to już podkreślano działka będąca przedmiotem przyszłej sprzedaży jest współwłasnością. Wniosek dla współmałżonka zostanie złożony w tym samym dniu, co przedmiotowy wniosek. Czyli oboje właściciele złożą wniosek o interpretacje podatkową dla tej działki.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W odpowiedzi na pytania Organu o treści:

1.Czy była/jest Pani czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, a jeżeli tak, to:

a)od kiedy, w jakim okresie,

b)z jakiego tytułu, w jakim zakresie?

2.Czy była/jest Pani rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z 11 marca 2004 r. od podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.)?

3.Czy wykorzystywała Pani działki nr 1 i nr 2 do działalności rolniczej, a jeżeli tak, to:

‒czy dokonywane były z tych działek zbiory i dostawa (sprzedaż) produktów rolnych opodatkowana podatkiem VAT (jeśli tak, to w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce)?

‒czy produkty rolne były wykorzystywane na Pani własne potrzeby?

4.W jakim celu i do jakich czynności nabyła Pani działki nr 1 i 2?

5.Czy nabycie ww. działek było udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT, a jeżeli tak to, czy przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z tych faktur?

6.Jakie konkretnie naniesienia (budynki, budowle) znajdują się na części działki wydzielonej z działki nr 1 i na części działki wydzielonej z działki nr 2?

7.Czy ww. naniesienia znajdowały się na działkach nr 1 i 2 w dacie ich nabycia, tj. odpowiednio w 2000 r. i 2001 r.?

8.W przypadku wskazania, że budynki/budowle położone na ww. częściach działek były przez Panią nabyte, to czy przed ich nabyciem przez Panią, były one wykorzystywane przez poprzednich właścicieli?

9.Czy budynki/budowle znajdujące się na części działki wydzielonej z działki nr 1 i na części działki wydzielonej z działki nr 2 zostały przez Panią wybudowane, a jeżeli tak, to:

a)czy z tego tytułu przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego,

b)kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynków/budowli w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług,

c)kiedy budynki/budowle (odrębnie każdy/każda) zostały oddane w użytkowania pierwszemu użytkownikowi lub na własne potrzeby po ich wybudowaniu,

d)czy w okresie 2 lat poprzedzającym sprzedaż budynków/budowli poniosła/poniesie Pani nakłady na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej, w stosunku do których przysługiwało/będzie przysługiwało Pani prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

e)jeżeli poniosła/poniesie Pani wydatki na ulepszenie budynków/budowli (każdego/każdej odrębnie), które stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej, to w jaki sposób wykorzystywała Pani te budynki/budowle po ulepszeniu, tj. czy do działalności gospodarczej (opodatkowanej podatkiem VAT, wyłącznie zwolnionej od podatku), czy na własne potrzeby (jakie),

f)czy budynki/budowle (każdy/każda odrębnie) były przedmiotem odpłatnej umowy najmu, dzierżawy bądź umów o podobnym charakterze?

10.Czy prawomocna, ostateczna i wykonalna decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków zostanie wydana dla działki wydzielonej z działki nr 1 i dla działki wydzielonej z działki nr 2, czy dla jednej z nich (której)?

11.Czy przed sprzedażą rozpoczną się prace rozbiórkowe budynków/budowli na podstawie ww. decyzji?

12.Czy przedmiotem planowanej sprzedaży, będzie:

‒jedna wyodrębniona geodezyjnie działka powstała w wyniku scalenia wydzielonych części działek nr 1 i nr 2, czy

‒dwie działki, tj. działka wydzielona z działki nr 1 i działka wydzielona z działki nr 2?

13.Czy w ramach zawartej umowy przedwstępnej udzieliła Pani kupującemu zgody na dysponowanie działkami wydzielonymi z działki nr 1 i nr 2 na cele budowlane?

14.Czy dzierżawa działek nr 1 i nr 2 na rzecz spółki miała/ma charakter odpłatny czy nieodpłatny?

15.W związku z informacjami zawartymi w opisie sprawy, że „Wnioskodawczyni zamierza sprzedać spółce prawo własności części zabudowanej nieruchomości (…) oznaczonej numerem ewidencyjnym działki 1 (…) oraz części zabudowanej nieruchomości (…) oznaczonej numerem ewidencyjnym działki 2 (…), spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej działce.ʺ należy jednoznacznie wskazać, w odniesieniu do której działki spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją?

wskazała Pani w uzupełnieniu wniosku z 2 kwietnia 2024 r.:

1.Wnioskodawczyni nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

2.Wnioskodawczyni nie jest rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z 11 marca 2004 r. od podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.).

3.Wnioskodawczyni wykorzystywała działki nr 1 i nr 2 do działalności rolniczej. Nie dokonywane były z tych działek zbiory i dostawa (sprzedaż) produktów rolnych opodatkowana podatkiem VAT. Produkty rolne były wykorzystywane na własne potrzeby Wnioskodawczyni.

4.Działki nr 1 i 2 zostały nabyte w celach mieszkaniowych, pod zabudowę.

5.Nabycie ww. działek nie było udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT.

6.Nieruchomość nr 1 zabudowana jest budynkami gospodarczymi i budynkiem mieszkalnym . Na działce 2 znajduje się część jednego budynku gospodarczego (druga część znajduje się na działce 1.

7.Ww. budynki znajdowały się na działkach nr 1 i 2 w dacie ich nabycia, tj. odpowiednio w 2000 r. i 2001 r.

8.Przed ich nabyciem przez Wnioskodawczynię, były one wykorzystywane przez poprzednich właścicieli.

9.Budynki/budowle znajdujące się na części działki wydzielonej z działki nr 1 i na części działki wydzielonej z działki nr 2 nie zostały przez Wnioskodawczynię wybudowane.

10.Prawomocna, ostateczna i wykonalna decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków zostanie wydana dla działki wydzielonej z działki nr 1 i dla działki wydzielonej z działki nr 2.

11.Prace rozbiórkowe budynków/budowli na podstawie ww. decyzji rozpoczną się po podpisaniu umowy sprzedaży.

12.Przedmiotem planowanej sprzedaży, będą dwie działki, tj. działka wydzielona z działki nr 1 i działka wydzielona z działki nr 2.

13.W ramach zawartej umowy przedwstępnej Wnioskodawca udzielił kupującemu zgody na dysponowanie działkami nr 1 i nr 2 na cele budowlane.

14.Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem oddali w dzierżawę Kupującej spółce działki nr 1 i nr 2 o pow. 2705 m². Umowa została zawarta na okres 3 miesięcy. Kupująca spółka w zamian zobowiązała się płacić Wydzierżawiającym określony czynsz dzierżawny, który nie jest dokumentowany fakturami.

15.Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na oby dwóch działkach wydzielonych z działek nr 1 i 2.

W uzupełnieniu wniosku z 9 kwietnia 2024 r. ponownie przedstawiła Pani przedstawiony we wniosku opis sprawy, uzupełniając go o następującą informację: „Wnioskodawczyni nie ponosiła nakładów na modernizację budynków posadowionych na działach nr 2 i 1. Od czasu zakupu, aż do chwili obecnej Wnioskodawczyni nie ponosiła nakładów remontowych ani nie przeprowadzała zmian w celu podniesienia ich standardów budowlanych do zasiedlenia.” oraz przedstawiła Pani ponownie powyższe odpowiedzi na pytania Organu, doprecyzowując odpowiedź na pytanie oznaczone nr 6 poprzez wskazanie „Natomiast na wydzielonych działkach przeznaczonych do sprzedaży zostanie posadowiony budynek handlowo-usługowy wraz z infrastrukturą towarzyszącą”.

Natomiast w uzupełnieniu wniosku z 15 kwietnia 2024 r. ponownie przedstawiła Pani opis sprawy wynikający z wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej oraz odpowiedzi na pytania Organu przedstawione w uzupełnieniu z 2 kwietnia 2024 r.

Pytanie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku z 15 kwietnia 2024 r.)

Czy sprzedaż prawa własności części zabudowanej nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym działki 1 o powierzchni około 0,1400 ha oraz części zabudowanej nieruchomości, oznaczonej numerem ewidencyjnym działki 2 o powierzchni około 0,0630 ha o łącznej powierzchni około 0,2030 ha jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku z 15 kwietnia 2024 r.)

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, składająca się z zabudowanej działki niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy podatku od towarów i usług. Tym samym, sprzedaż działek przez Zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

‒dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

‒pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Działki będące przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży są zabudowane.

Od czasu zakupu, aż do chwili obecnej Wnioskodawczyni nie ponosiła nakładów remontowych ani nie przeprowadzała zmian w celu podniesienia ich standardów budowlanych do zasiedlenia. W odniesieniu do budynków posadowionych na działkach nr 1 i 2 doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minął już okres co najmniej dwóch lat. Tym samym, została spełniona definicja pierwszego zasiedlenia. Ponadto w odniesieniu do przedmiotowych budynków nie były przeprowadzane prace, które stanowiłyby ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy.

Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie może być krótszy niż 2 lata.

W związku z tym, w Pani ocenie dostawa wskazanych w zdarzeniu przyszłym działek będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt. 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków pod warunkiem wskazanym w tym przepisie.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż dokonana przez Wnioskodawczynię dotycząca gruntu, na którym znajdują się przedmiotowe budynki również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów, co sprzedaż budynku.

Podsumowując zdaniem Wnioskodawczyni w tym przypadku może ona korzystać ze zwolnienia z opodatkowania wydzielonych części z działek nr 1 i 2 z opodatkowania podatkiem. VAT.

Na zakończenie w związku z tym, iż działki korzystają ze zwolnienia nie będzie trzeba ich sprzedaży udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży nieopodatkowanej nie ma konieczności wystawiania faktury VAT. W tym miejscu jednak należy podkreślić, iż zwolnienie ma charakter fakultatywny, gdy podatnik nie będzie chciał skorzystać ze zwolnienia będzie obowiązany wystawić fakturę na podstawie art. 106b ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pani przedstawiła we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres. Przez świadczenie należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie, powstrzymanie się od działania (nieczynienie bądź też tolerowanie). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa o podatku od towarów i usług zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w myśl art. 7 tej ustawy. Należy jednak zaznaczyć, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami budynki oraz grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Zgodnie z art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu zaznaczenia wymaga, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że na w ramach ustawowej wspólności małżeńskiej przysługuje Pani prawo własności zabudowanych działek nr 1 i nr 2. Zamierza Pani sprzedać prawo własności działki wydzielonej z działki nr 1 oraz prawo własności działki wydzielonej z działki 2 będących we współwłasności małżeńskiej. Wydzielone działki, które mają być przedmiotem sprzedaży są zabudowane. Działki nr 1 i nr 2 są przedmiotem umowy dzierżawy.

Ponadto, z treści wniosku wynika, że 6 października 2023 r. zawarła Pani przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, w której kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej działce. To jest spółka zobowiązała się do: