Czy przy odpowiednim sporządzeniu umowy najmu media mogą stanowić część składową usługi najmu

Wynajmuję lokal. Jestem czynnym podatnikiem VAT. Czy muszę obowiązkowo refakturować media (prąd, woda, gaz i ogrzewanie)? Najemca ma możliwość decydowania o wielkości ich zużycia. Czy mogę zawrzeć w umowie najmu postanowienia, że zużycie w/w mediów mieści się w kwocie umówionego czynszu i ja ponoszę ich ekonomiczny koszt (i nie refakturuję ich) lub przyjmujemy zryczałtowaną opłatę miesięczną za media (i wtedy opodatkuję ją stawką VAT właściwą dla usługi wynajmu). Czy nie mam wyjścia i muszę uznać dostawę mediów jako osobną od usługi wynajmu?