Interpretacja indywidualna z dnia 6 lutego 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-1.4011.1018.2023.4.LS

Skutki podatkowe otrzymania zadatku (kwoty gwarancyjnej) oraz kary umownej.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 listopada 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 9 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych otrzymania zadatku (kwoty gwarancyjnej) oraz kary umownej.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 25 stycznia 2024 r. (data wpływu 31 stycznia 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Pan K. S. (Sprzedający) oraz P. I. (Kupujący) działający w imieniu spółki A. Sp. z o.o. zawarli 14 lipca 2021 r. Przedwstępną Umowę Sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej. Umowa zawarta została przed notariuszem (...).

Kupujący planował nabycie Nieruchomości w celu przeprowadzenia Inwestycji. Po zakończeniu Inwestycji, miała ona być wynajmowana przez Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Kupujący nie wykluczał również, że po założonym czasie Inwestycja zostanie sprzedana. Zatem zgodnie z zamierzeniami Kupującego, Nieruchomość, po jej nabyciu przez Kupującego, miała być wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

Zgodnie z zawartą Umową Sprzedający zobowiązał się sprzedać Kupującemu całe przysługujące mu udziały w niezabudowanej nieruchomości gruntowej.

Zawarcie Transakcji planowane było po wydaniu dla terenów obejmujących Działkę decyzji o warunkach zabudowy wskazującej, że tereny te będą przeznaczone pod zabudowę.

Przedwstępna Umowa Sprzedaży przewidywała że po jej zawarciu Kupujący wpłaci Sprzedającemu kwotę gwarancyjną, która w przypadku zawarcia Umowy Przyrzeczonej, zostanie zaliczona w poczet Ceny, a w przypadku jej nie zawarcia Sprzedający nie będzie zobowiązany do jej zwrotu.

Kupujący kwotę gwarancyjną wpłacił. Sprzedający otrzymał Kwotę Gwarancyjną w wysokości niezawierającej podatku VAT (w wysokości ok. 1% Ceny).

Strony uzgodniły, że Przedwstępna Umowa Sprzedaży obowiązywać będzie najpóźniej do 30 września 2023 r. po której to dacie powinno nastąpić podpisanie Umowy Przyrzeczonej (finalizacja transakcji).

Dodatkowo, w przypadku gdy Kupujący nie przystąpi do zawarcia Umowy Przyrzeczonej mimo gotowości Sprzedającego, Przedwstępna Umowa Sprzedaży wygaśnie, a Kupujący zapłaci Sprzedającemu karę umowną.

Tereny obejmujące Działkę nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, niemniej zawarcie Transakcji było planowane po wydaniu dla terenów obejmujących Działkę decyzji o warunkach zabudowy wskazującej, że tereny te będą przeznaczone pod zabudowę.

Kupujący w związku z przedłużającym się procesem administracyjnym związanym m.in. z wydaniem decyzji budowlanych odstąpił od zakupu nieruchomości w wyznaczonym terminie końca września 2023 oraz wpłacił Panu Karę Umowną w wysokości ok. 1,5% Ceny.

Łączna wartość Kwoty Gwarancyjnej oraz Kary Umownej nie przekroczyła wartości 100.000 zł.

Kupujący w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży zawarł, że Sprzedający (Pan) udzieli mu pełnomocnictw do: reprezentowania Sprzedającego we wszelkich postępowaniach administracyjnych mających na celu wydanie oraz uzyskanie:

1.decyzji lub pozwoleń dotyczących podziału geodezyjnego oraz prawnego Nieruchomości; oraz

2.decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej (w tym także ustalających odpowiednie opłaty).

oraz

• przeglądania akt załączonych do księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości;
• uzyskiwania informacji, zaświadczeń o treści oraz wypisów i wyrysów ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości, o ile taki istnieje lub zostanie uchwalony, ewentualnie zaświadczeń o braku studium lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości;
• uzyskiwania wypisów z rejestru gruntów i kartotek / rejestrów budynków i lokali oraz wyrysów z map ewidencyjnych dla celów prawnych, a także wszelkich informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości i objętych ewidencją gruntów i budynków;
• uzyskiwania wypisów i zaświadczeń rejestrów i ewidencji zabytków, a także wszelkich informacji związanych z Nieruchomością od konserwatora zabytków właściwego ze względu na miejsce położenia Nieruchomości;
• uzyskiwania informacji i zaświadczeń dotyczących ochrony środowiskowej lub przyrodniczej w odniesieniu do Nieruchomości;
• reprezentowania Sprzedającego przed wszelkimi urzędami administracji publicznej i samorządowej w celu uzyskiwania informacji i zaświadczeń o wszelkich postępowaniach sądowych lub administracyjnych związanych z Nieruchomością;
• zapoznawania się z aktami postępowań, które dotyczą lub mogą dotyczyć Nieruchomości, a także do utrwalania treści takich akt w każdej dozwolonej prawem formie oraz do uzyskiwania odpisów, wyciągów lub innych dokumentów z akt takich postępowań;
• uzyskiwania zaświadczeń potwierdzających czy Nieruchomość jest lub nie jest objęta prawem pierwokupu, a także czy Nieruchomość znajduje się na obszarze, dla którego podjęto uchwalę o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego lub obszaru rewitalizacji;
• uzyskiwania zaświadczeń potwierdzających czy Nieruchomość jest lub nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasów;
• uzyskiwania informacji o Sprzedającym i Nieruchomości dostępnych w rejestrach publicznych;
• uzyskiwania informacji i zaświadczeń od organów podatkowych, ZUS, PFRON i innych organów w przedmiocie istnienia lub nieistnienia zaległości Sprzedających.
• dokonywania wszelkich czynności faktycznych lub prawnych, w tym składania oświadczeń woli lub wiedzy, jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji niniejszego pełnomocnictwa.
• do dokonywania wszelkich niezbędnych czynności związanych z procesem inwestycyjnym na terenie Nieruchomości,
• do reprezentowania Sprzedającego w postępowaniach administracyjnych dotyczących podziału geodezyjnego i prawnego Nieruchomości oraz w zakresie postępowania dotyczącego wyłączenia Nieruchomości z produkcji rolniczej;

Kupujący oraz doradcy Kupującego mieli prawo wstępu na teren Nieruchomości w celu przeprowadzenia wszelkich niezbędnych badań i prób (w tym odwiertów), w szczególności audytu środowiskowego i badań geologicznych oraz badań poziomu wód gruntowych oraz wglądu w dokumenty związane z Nieruchomością po uprzednim każdorazowym uzgodnieniu ze Sprzedającym terminu i sposobu przeprowadzenia powyższych czynności.

Sprzedający udzielił Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością, w celu przeprowadzenia wszelkich niezbędnych badań i prób (w tym odwiertów), w szczególności badań geologicznych oraz badań poziomu wód gruntowych oraz wystąpienia o wszelkie pozwolenia, opinie i inne dokumenty związane z wykonaniem badań, oraz w celu wystąpienia z wnioskami o wydanie wszelkich decyzji administracyjnych wymaganych do powstania na terenie Nieruchomości centrum logistycznego oraz prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w powyższym zakresie.

Sprzedający zobowiązał się do udzielenia osobom reprezentującym Kupującego pełnomocnictwa do reprezentowania Sprzedającego w postępowaniach administracyjnych dotyczących podziału geodezyjnego i prawnego Nieruchomości oraz w zakresie postępowania dotyczącego wyłączenia Nieruchomości z produkcji rolniczej.

Działania podjęte przez Kupującego w czasie obowiązywania Przedwstępnej Umowy Sprzedaży nie doprowadziły do zmian faktycznych ani zmian stanu prawnego działki ani w żaden sposób nie spowodowały wzrostu jej wartości.

Kupujący planował zawarcie Transakcji po wydaniu dla terenów obejmujących Działkę decyzji o warunkach zabudowy wskazującej, że tereny te będą przeznaczone pod zabudowę.

Sprzedający w związku z przedłużającym się procesem administracyjnym związanym m.in. z wydaniem decyzji budowlanych odstąpił od zakupu nieruchomości w wyznaczonym terminie końca września 2023.

Kupujący wystąpił do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (gdzie Pan K. S. występował jako zainteresowany niebędący stroną postępowania) z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej z zapytaniami:

1.Czy w zakresie Transakcji Sprzedający powinni zostać uznani za podmioty występujące w charakterze podatników VAT?

2.Czy planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT?

3.Czy w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktur otrzymanych od Sprzedających dokumentujących sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT?

4.Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC zgodnie z art. 2 pkt 4 lit a. ustawy o PCC?

Pytania zadane do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej przez Kupującego oraz uzyskane stanowisko odnosiły się do sytuacji, w której transakcja zostałaby zrealizowana. Pana zdaniem nie można ich odnieść wprost do sytuacji obecnej.

Opis nieruchomości

Nieruchomość położona jest w miejscowości (...), stanowi działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1 sposób korzystania: grunty orne, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgą wieczystą („Księga Wieczysta”).

1.Na Działce nie znajdują się żadne budynki ani budowle. Zgodnie z wpisem do księgi wieczystej, sposób korzystania z Działki został oznaczony jako R - grunty orne.

2.Tereny obejmujące Działkę nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

3.Nieruchomość nie była związana z działalnością gospodarczą którą Sprzedający prowadził do roku 2007 i nie była wykorzystywana na potrzeby tej działalności. Nieruchomość nie stanowiła i nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

4.Nie wykorzystywał Pan sprzedawanej nieruchomości także na potrzeby rolnicze.

5.Działka nie była wydzielona z większej nieruchomości celem sprzedaży,

6.Nieruchomość nie jest objęta przedmiotem umów najmu ani dzierżawy.

7.W odniesieniu do Nieruchomości nie została wydana żadna decyzja o warunkach zabudowy.

Charakterystyka Sprzedającego

Sprzedający nabył przysługujące mu udziały w opisanej nieruchomości na podstawie umowy darowizny udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym w dniu 21 lipca 2006 roku przez (...) notariusza.

1.Sprzedający prowadził do 2007 r. działalność gospodarczą niezwiązaną z Nieruchomością. Aktualnie nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT.

2.W przeszłości Sprzedający nie dokonywał sprzedaży żadnych nieruchomości.

3.Nie podejmował żadnych działań marketingowych w związku z poszukiwaniem nabywcy oraz ze sprzedażą ww. nieruchomości.

4.Nigdy nie wykorzystywał w/w nieruchomości w działalności gospodarczej. Była ona majątkiem prywatnym.

5.Nie podejmował żadnych czynności wymagających nakładów finansowych zmierzających do podniesienia jej wartości.

6.Nigdy też nie prowadził działalności polegającej na obrocie nieruchomościami i nigdy jako osoba fizyczna czy też w działalności nie sprzedawał innych nieruchomości.

7.Nie jest właścicielem innych nieruchomości których na dzień dzisiejszych nie planuje sprzedawać.

8.Działka nie została nabyta w celach inwestycyjnych i nie była nigdy do nich wykorzystywana. Nie była także wykorzystywana na cele rolnicze.

9.Nie została także wydzielona z większej całości.

10. Nie poszukiwał nabywcy na tę nieruchomość i nie prowadził działań marketingowych. Kupujący zgłosił się poprzez pośrednika.

11. Nieruchomość nie była objęta przedmiotem umów najmu, dzierżawy.

12. W odniesieniu do nieruchomości nie została wydana żadna decyzja o warunkach zabudowy.

Pan K. S. jest współwłaścicielem w ½ części tej nieruchomości. Współwłaściciele pozostałej ½ udziału w nieruchomości małżonkowie B. i P. M. również są stroną w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

1.Nie był Pan zobowiązany do wykonania na rzecz Kupującego jakichkolwiek czynności w zamian za otrzymanie Kwoty Gwarancyjnej wynikającej z zawartej z Kupującym Umowy Przedwstępnej.

2.Otrzymanie kwoty Kary Umownej było równoznaczne z rezygnacją z podejmowania dodatkowych działań mających na celu:

a.ewentualne wyrównanie strat związanych z nie zawarciem Umowy Przyrzeczonej,

b.dochodzenie od Kupującego innych roszczeń z tego tytułu.

Jedynym warunkiem wypłaty Kary Umownej było nie zawarcie Umowy Przyrzeczonej z przyczyn leżących po stronie Kupującego.

Sprzedający nie podejmował żadnych czynności określonych w pkt 2.a oraz 2.b

Pytania

1.Czy z tytułu otrzymania Kwoty Gwarancyjnej będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego?

2.Czy w przypadku otrzymania przez Pana kwoty Kary Umownej z tytułu niezrealizowania przez Kupującego Umowy Przyrzeczonej zobowiązany będzie Pan do zapłaty podatku dochodowego?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Ad.1

Pana zdaniem z tytułu otrzymania Kwoty Gwarancyjnej wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 pkt a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Planowane odpłatne zbycie Nieruchomości miało nastąpić nie w wykonaniu działalności gospodarczej i miało zostać dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (Wnioskodawca została właścicielem nieruchomości w roku 2007 w wyniku aktu darowizny).

Przedmiotowa nieruchomość miała zostać zbyta po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zawarcie umowy przedwstępnej, na poczet której sprzedający otrzymał kwotę zaliczki/zadatku nie powoduje przeniesienia własności nieruchomości, czyli odpłatnego zbycia, które jest źródłem przychodu. Tak więc, otrzymana kwota zadatku i zaliczki na poczet zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości nie stanowi źródła przychodu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 i nie wywoła skutków podatkowych w postaci powstania przychodu w momencie otrzymania zaliczki Planowane zbycie miało nastąpić nie w wyniku wykonania działalności gospodarczej.

Nie dokonywał Pan kiedykolwiek wcześniej sprzedaży innych nieruchomości niż wskazana we wniosku.

Nie posiada Pan innych nieruchomości które udostępniał/udostępnia innym osobom na podstawie umów najmu, dzierżawy, itp. Nie posiada innych nieruchomości które były lub są przedmiotem obrotu.

Nieruchomość wskazana we wniosku nie była wykorzystywana przez Pana, nie poszukiwał Pan nabywcy wskazanej we wniosku nieruchomości. Nabywca zgłosił się sam.

Realizacja umowy nie doszła do skutku, a Pan z tytułu jej zawarcia nie odniósł żadnej korzyści.

Przepisy do których odnosi się Pan w niniejszym wystąpieniu odnoszą się wprost do zdarzenia polegającego na zbyciu nieruchomości, które w tym przypadku nie nastąpiło. Jednakże w momencie zawierania Umowy był Pan przekonany o jej powodzeniu, a fakt otrzymania Kwoty Gwarancyjnej wprost był konsekwencją zamiaru sprzedaży.

W związku z tym Pana zdaniem nie będzie on zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Ad.3

Pana stanowisko: Kara Umowna nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W Umowie Przedwstępnej z dnia 14.07.2021 r. zawarto zapis, że niepodpisanie Umowy Przyrzeczonej z winy Kupującego będzie skutkowało wypłaceniem Kary Umownej po wygaśnięciu Umowy Przedwstępnej.

Kara Umowna jest sankcją umowną za niewywiązanie się z umowy i nie jest wynagrodzeniem za konkretną dostawę towarów czy usług. Wypłaconą karę Umowną należy rozumieć jako odszkodowanie za nie wywiązanie się Kupującego z Umowy Przedwstępnej.

Sprzedający w dobrej wierze, z myślą o sprzedaży podpisali Umowę Przedwstępną na okres od 14 lipca 2021 do 30 września 2023 r. Udzielając Kupującemu na ten okres szereg upoważnień do dysponowania Nieruchomością nie mieli wpływu na to czy działania podejmowane przez Kupujących są prowadzone w odpowiedni sposób, z należyta starannością a nawet czy są w ogóle prowadzone. W ten sposób na tak długi okres, ponad 2 lat, nie mieli możliwości dysponowania i rozporządzania swoją Własnością. Z powodu braku finalizacji transakcji otrzymują odszkodowanie w postaci Kary Umownej.

Zgodnie z Art. 3.1. Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy).

Jednocześnie, Art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy stanowi, że źródłami przychodów są pozarolnicza działalność gospodarcza gdzie w Art. 14. ust.2 pkt 4 precyzuje się przychodem z działalności gospodarczej są również otrzymane kary umowne

Jednocześnie Art. 5a. pkt 6 w/w ustawy definiuje, że działalność gospodarcza albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9;

W świetle powyższego, nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, a więc nie dotyczą go przepisy art. 14. ust. 2 pkt 4. Pana stanowisko: Kara Umowna nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2647 ze zm.):

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy:

W art. 10 ust. 1 ww. ustawy, ustawodawca wymienia źródła przychodów. Zgodnie z pkt 9 tego przepisu

Natomiast zgodnie z art. 20 ust. 1 cytowanej ustawy:

Jak dowodzi użycie sformułowania „w szczególności”, definicja przychodów z innych źródeł ma charakter otwarty i nie ma przeszkód, aby do tej kategorii zaliczyć również przychody inne niż wymienione wprost w przepisie art. 20 ust. 1 ustawy.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że Pan K. S. (Sprzedający) oraz P. I. (Kupujący) działający w imieniu spółki A. Sp. z o.o. zawarli 14 lipca 2021 r. Przedwstępną Umowę Sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej. Kupujący planował nabycie Nieruchomości w celu przeprowadzenia Inwestycji. Po zakończeniu Inwestycji, miała ona być wynajmowana przez Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Kupujący nie wykluczał również, że po założonym czasie Inwestycja zostanie sprzedana. Zgodnie z zawartą Umową Sprzedający zobowiązał się sprzedać Kupującemu całe przysługujące mu udziały w niezabudowanej nieruchomości gruntowej. Zawarcie Transakcji planowane było po wydaniu dla terenów obejmujących Działkę decyzji o warunkach zabudowy wskazującej, że tereny te będą przeznaczone pod zabudowę. Przedwstępna Umowa Sprzedaży przewidywała że po jej zawarciu Kupujący wpłaci Sprzedającemu kwotę gwarancyjną, która w przypadku zawarcia Umowy Przyrzeczonej, zostanie zaliczona w poczet Ceny, a w przypadku jej nie zawarcia Sprzedający nie będą zobowiązani do jej zwrotu. Kupujący kwotę gwarancyjną wpłacił. Sprzedający otrzymał Kwotę Gwarancyjną w wysokości niezawierającej podatku VAT (w wysokości ok. 1% Ceny). Strony uzgodniły, że Przedwstępna Umowa Sprzedaży obowiązywać będzie najpóźniej do 30 września 2023 r. po której to dacie powinno nastąpić podpisanie Umowy Przyrzeczonej (finalizacja transakcji). Dodatkowo, w przypadku gdy Kupujący nie przystąpi do zawarcia Umowy Przyrzeczonej mimo gotowości Sprzedającego, Przedwstępna Umowa Sprzedaży wygaśnie, a Kupujący zapłaci Sprzedającemu karę umowną. Kupujący w związku z przedłużającym się procesem administracyjnym związanym m.in. z wydaniem decyzji budowlanych odstąpił od zakupu nieruchomości w wyznaczonym terminie końca września 2023 oraz wpłacił Panu Karę Umowną w wysokości ok. 1,5% Ceny. Łączna wartość Kwoty Gwarancyjnej oraz Kary Umownej nie przekroczyła wartości 100.000 zł. Wpłacona przez Kupującego kwota pieniężna tj. kwota gwarancyjna była wiążąca i niosła za sobą określone konsekwencje w razie niewykonania umowy. Wobec tego kwota gwarancyjna była zadatkiem.

Zadatek jest instytucją prawa cywilnego związaną z wykonaniem zobowiązań umownych. Uiszczenie zadatku służyć ma zabezpieczeniu wykonania świadczenia umownego. Może również stanowić rodzaj świadczenia odszkodowawczego na wypadek niewykonania zobowiązania. Zastosowanie omawianej instytucji nie ma jednak charakteru obligatoryjnego, lecz zależy od decyzji stron umowy.

Z przepisu art. 394 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 2022 r. poz. 1360) wynika, że:

Stosownie do art. 394 § 2 tego Kodeksu:

W myśl art. 394 § 3 ww. Kodeksu cywilnego:

W świetle powołanych powyżej przepisów oraz zaistniałego stanu faktycznego należy stwierdzić, iż kwota zachowanego zadatku stanowi przysporzenie majątkowe, skutkujące powstaniem przychodu w rozumieniu art. 11 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychód ten mieści się w dyspozycji art. 20 ust. 1 w związku z art. 10 ust. 1 pkt 9 i podlega opodatkowaniu jako przychód z innych źródeł.

Przychód z tytułu otrzymania zadatku powstał w momencie, kiedy to kupujący nie przystąpił do podpisania umowy przyrzeczonej, a sprzedający zachował otrzymany zadatek tj. w momencie, kiedy okazało się, że przyrzeczona umowa sprzedaży nieruchomości nie dojdzie do skutku.

Uzyskany zadatek był/będzie zatem Pan obowiązany rozliczyć w rocznym zeznaniu podatkowym wraz z pozostałymi dochodami uzyskanymi w danym roku podatkowym.

Odnosząc się do otrzymanej przez Pana kary umownej zauważyć należy, że kara umowna jest instytucją prawa cywilnego. Szczegółowe przepisy prawne dotyczące kary umownej zawarte zostały w ustawie Kodeks cywilny w art. 483-485.

W myśl natomiast art. 483 § 1 powołanej ustawy:

Na podstawie art. 484 § 1 ww. ustawy:

Jak już wyżej wskazano, odszkodowanie ma na celu zapewnienie całkowitej kompensaty uszczerbku, a wysokość szkody jest wyznacznikiem wysokości odszkodowania. Naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł (damnum emergens) oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono (lucrum cessans). Funkcją odszkodowania jest więc przywrócenie stanu majątku, który istniał przed wystąpieniem szkody.

Kara umowna natomiast należy się wierzycielowi w zastrzeżonej wysokości, bez względu na wysokość szkody, i w konsekwencji stanowi zabezpieczenie prawidłowej realizacji umowy.

W związku z powyższym, otrzymana należność tytułem kary umownej wypłacona przez Kupującego z tytułu niewykonania zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej stanowi przychód z innych źródeł, o którym mowa w art. 20 ust. 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy, podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach ogólnych.

Dodatkowe informacje

Nadmienia się ponadto, że rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez Pana. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania organ uzna, że zdarzenie opisane we wniosku różni się od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan, prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).