Interpretacja indywidualna z dnia 25 stycznia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.407.2023.7.ASZ

Skutki podatkowe zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

9 października 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 9 października 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwania – w piśmie z 18 grudnia 2023 r. (data wpływu  – 18 grudnia 2023 r.) oraz w piśmie z 10 stycznia 2024 r (data wpływu – 11 stycznia 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Sprzedający, Zbywca): X

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: Kupujący, Nabywca) Y (poprzednia nazwa: (…))

Opis zdarzenia przyszłego

Informacje dotyczące Zainteresowanych.

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej jako: Sprzedający lub Zbywca) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług zarejestrowanym do celów podatku od towarów i usług w Polsce, posiada w Polsce siedzibę i miejsce prowadzenia działalności gospodarczej. Przedmiotem działalności Sprzedającego jest produkcja wyrobów z tworzyw sztucznych.

Sprzedający jest częścią norweskiej grupy (…) (dalej: „Grupa A”) będącej jednym z wiodących międzynarodowych dostawców opakowań, komponentów i rozwiązań izolacyjnych, którego akcje notowane są na giełdzie papierów wartościowych (…).

Sprzedający produkuje rocznie ponad 30 mln sztuk wyrobów z EPP w 4 zakładach produkcyjnych (3 w Polsce i 1 w Niemczech) o łącznej powierzchni 40 000 m² . Głównymi odbiorcami produktów i usług są czołowe międzynarodowe marki branży logistycznej  i sektora motoryzacyjnego zarówno z grupy (…), jak i (…).

Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej jako: Kupujący lub Nabywca) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług zarejestrowanym do celów podatku od towarów i usług w Polsce, posiada w Polsce siedzibę i miejsce prowadzenia działalności gospodarczej. Przedmiotem działalności Nabywcy jest inwestowanie w nieruchomości oraz zarządzaniem nieruchomościami i aktywami.

W momencie nabycia przez niego Nieruchomości (zdefiniowanej poniżej) Nabywca będzie członkiem międzynarodowej grupy kapitałowej (…) (dalej: „Grupa B”), której działalność opiera się na inwestowaniu w nieruchomości, zarządzaniu nieruchomościami oraz aktywami, jak i inwestycjach o charakterze bezpośrednim. Nabywca jest zainteresowany, jako spółka celowa i członek B, której działalność gospodarcza opiera się na inwestowaniu w nieruchomości, nabyciem przedmiotu transakcji od Zbywcy. Jednocześnie, jednym z założeń transakcji, wpisującym się zarówno w model biznesowy B jak i Grupy A, jest najem Nieruchomości przez Sprzedającego od Nabywcy. Transakcja przyjmie więc postać transakcji sprzedaży i najmu, w której tytuł właścicielski do nieruchomości jest przenoszony na podmiot zewnętrzny, który działa następnie w roli wynajmującego nieruchomość na rzecz zbywcy.

Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego  1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2587).

Informacje dotyczące nieruchomości.

Sprzedający jest właścicielem nieruchomości opisanych poniżej, zlokalizowanych  w (…). Wniosek dotyczy skutków planowanej sprzedaży nieruchomości należących do Sprzedającego na rzecz Nabywcy, a także skutków następczo zawartej umowy umożliwiającej Sprzedającemu korzystanie z przedmiotowej nieruchomości w formie umowy najmu.

Przedmiotem sprzedaży będą składniki majątku Sprzedającego w postaci:

1) prawa własności nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej oznaczonej numerem A, obręb ewidencyjny 0006, o łącznej powierzchni 6944 m², dla której Sąd Rejonowy w (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: „Działka A”);

2) prawa własności nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej oznaczonej numerem B, obręb ewidencyjny 0006, o łącznej powierzchni 10299 m², dla której Sąd Rejonowy w (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: „Działka B”);

3) prawa własności nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej oznaczonej numerem C, obręb ewidencyjny 0006, o łącznej powierzchni 23709 m², dla której Sąd Rejonowy w (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: „Działka C”);

4) prawa własności nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej oznaczonej numerem D, obręb ewidencyjny 0006, o łącznej powierzchni 590 m², dla której Sąd Rejonowy w (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: „Działka D”);

5) prawa własności nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej oznaczonej numerem E, obręb ewidencyjny 0006, o łącznej powierzchni 1864 m², dla której Sąd Rejonowy w (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: „Działka E”);

6) prawa własności nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej oznaczonej numerem F, obręb ewidencyjny 0006, o łącznej powierzchni 9986 m², dla której Sąd Rejonowy w (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: „Działka F”);

7) prawa użytkowania wieczystego gruntu składającego się z działki ewidencyjnej oznaczonej numerem G, obręb ewidencyjny 0006, o łącznej powierzchni 890 m², dla której Sąd Rejonowy w (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: „Działka G”).

Powyżej wskazane działki wraz z posadowionymi na nich budynkami, budowlami oraz infrastrukturą, stanowią własność Sprzedającego, względnie Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym działek (dalej łącznie: „Nieruchomości”).

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym Uchwałą Rady Miasta z dnia 01 lipca 2004 r. (dalej: „MPZP”) Nieruchomości położone są na obszarze oznaczonym jako tereny produkcyjne. Zgodnie z MPZP, wszystkie działki znajdują się (…) na obszarze stanowiącym tereny przemysłowe miasta.

Nieruchomości nie znajdują się na terenie specjalnej strefy ekonomicznej, strefy nadgranicznej ani parku narodowego. Ponadto, nie stanowią lasu w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz. U. z 2023 r., poz. 1356), a w odniesieniu do Nieruchomości nie są spełnione przesłanki zastosowania prawa pierwokupu opisane w art. 37a ustawy o lasach. Nieruchomości nie są pokryte żadnymi wodami śródlądowymi ani wodami znajdującymi się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka oraz nie są terenami zdegradowanymi ani terenami położonymi w strefie rewitalizacji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz.U. 2021 poz. 485).

Ponadto, Nieruchomości nie są nieruchomościami rolnymi. Nieruchomości nie są i nie będą wykorzystywana na cele rolne w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny oraz ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego  (Dz. U. 2022 poz. 2569). 

Nieruchomości stanowią składnik majątku Sprzedającego i obecnie są wykorzystywane przez niego dla celów prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (produkcja wyrobów z tworzyw sztucznych).

W skład Nieruchomości wchodzą następujące naniesienia, w tym stanowiące budynki i budowle, będące własnością Sprzedającego (dalej łącznie: „Naniesienia”):

Działki, na których znajdują się Naniesienia inne niż ogrodzenia lub elementy podziemnej sieci wodociągowej, to jest Działka A oraz Działka C, stanowią więc działki zabudowane (dalej łącznie: „Działki Zabudowane”).

Natomiast pozostałe z wyżej wymienionych działek stanowią grunty niezabudowane, przeznaczone − zgodnie z MPZP − pod zabudowę przemysłową (dalej: „Działki Niezabudowane”).

Wszystkie Naniesienia zostały wybudowane ponad dwa lata przed datą planowanej sprzedaży, za wyjątkiem hali namiotowej nr 4, przyjętej do użytkowania 25 kwietnia 2022 r. (dalej: „Obiekt Nowopowstały”).

W konsekwencji, powstanie każdego z Naniesień (za wyłączeniem Obiektu Nowopowstałego i z zastrzeżeniem poniższych komentarzy co do Obiektu Modernizowanego) i dzień zawarcia zamierzonej umowy sprzedaży Nieruchomości przenoszącej jej własność na Nabywcę będzie oddzielać okres dłuższy niż 2 lata

W ciągu 2 lat poprzedzających datę planowanej sprzedaży, Sprzedający ponosił nakłady modernizacyjne jedynie na pięć obiektów stanowiących Naniesienia, tj. na obiekty w postaci:

a) Hali magazynowo-produkcyjnej, położonej na Działce C;

b) Hali nr 2, położonej na Działce A;

c) Parociągu (…) położonego na Działce A;

d) Budynku rozdzielni, położonego na Działce C;

e) Hali namiotowej nr 3 położonej na Działce C.

W zakresie trzech obiektów, tj. Hali magazynowo-produkcyjnej, Hali nr 2 oraz parociągu (…), wartość ulepszeń nie przekroczyła 30% w stosunku do ich wartości początkowej dla potrzeb amortyzacji podatkowej. Sprzedający nie poniesie również takich wydatków, które mogłyby skutkować przekroczeniem ww. progu do dnia sprzedaży.

W odniesieniu do Budynku rozdzielni wartość ulepszeń przekroczyła 30% wartości początkowej, natomiast nie przekroczyła kwoty 10 000 PLN.

W odniesieniu do Hali namiotowej nr 3 , wartość ulepszeń przekroczyła 30% w stosunku do ich jej wartości początkowej dla potrzeb amortyzacji podatkowej („Obiekt Modernizowany”). Wartość początkowa Hali namiotowej nr 3 wynosiła 231 684,00 PLN, a wartość nakładów wyniosła 114 242,00 PLN. W stosunku do Hali namiotowej nr 3 Sprzedający prowadzi nadal prace modernizacyjne.

W zakresie pozostałych Naniesień, to jest Naniesień innych niż Obiekt Modernizowany, Sprzedający nie ponosił jakichkolwiek wydatków na ich ulepszenie w przeciągu ostatnich 2 lat poprzedzających datę sprzedaży.

Sprzedający poniósł koszty nabycia Nieruchomości oraz budowy i ulepszeń Naniesień z zamiarem ich wykorzystywania do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów  i usług, zatem przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego z tego tytułu. Sprzedający ponosi także koszty bieżącego utrzymania Naniesień,  i również z tego tytułu odlicza podatek od towarów i usług naliczony.

Nabycie i użytkowanie Nieruchomości przez Sprzedającego.

Nabycie działki nr H oraz jej podział.

Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego działki nr H oraz prawo własności posadowionych na niej budynków na podstawie umowy sprzedaży z dnia 6 lutego 2013 r., następczo przekształconego w prawo własności.

Na moment przeniesienia własności działka nr H była zabudowana budynkiem wielofunkcyjnym, budynkiem socjalnym, portiernią, magazynem paliw i surowców, kompresorowni, hali produkcyjnej, składowiska stali i wiaty na sprzęt, hali produkcyjnej, budynku warsztatowego i składowiska wyrobów gotowych.

Strony zrezygnowały ze zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy budynków, będących przedmiotem sprzedaży i wybrały jej opodatkowanie poprzez złożenie oświadczenia do Naczelnika Urzędu Skarbowego z dnia 4 lutego 2013 r. na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług.

W wyniku podziału geodezyjnego z działki H o powierzchni 6,1832 ha, dla której została założona księga wieczysta o numerze (…) powstały działki o numerach:

- I (Księga wieczysta – (…)), powierzchnia 1,0943 ha;

- A (Księga wieczysta – (…)), powierzchnia 0,6944 ha;

- B (Księga wieczysta – (…)), powierzchnia 1,0299 ha;

- D (Księga wieczysta – (…)), powierzchnia 2,3709 ha;

- J (Księga wieczysta – (…)), powierzchnia 0,0610 ha;

- K (Księga wieczysta – (…)), powierzchnia 0,9327 ha.

Działki nr J oraz K zostały sprzedane i nie są objęte treścią wniosku.

W dalszej kolejności dokonano podziału działki nr I i tym samym wydzielono dwie działki o nr:

- L, o powierzchnia 0,0238 ha;

- Ł, o powierzchnia 1,0705 ha.

Działka nr L została sprzedana i nie jest objęta treścią wniosku.

Finalnie działka nr Ł została podzielona na działki o numerach:

- M, o powierzchnia 0,0719 ha;

- N, o powierzchnia 0,9986 ha.

Działka nr M została sprzedana i nie jest objęta treścią wniosku.

Obecnie kontener magazynowy, o powierzchni 44 m², znajdujący się na Działce A jest przedmiotem stosunku najmu lokalu użytkowego na podstawie umowy zawartej w dniu 1 listopada 2019 r. między Sprzedającym a podmiotem trzecim na czas nieokreślony.

W związku z powyższym, w następstwie podziału działki nr H, Sprzedający w chwili obecnej jest właścicielem następujących działek, mających być przedmiotem transakcji zamierzonej przez Sprzedającego oraz Nabywcę:

1. Działka A;

2. Działka B;

3. Działka C;

4. Działka F.

Nabycie działki nr O oraz jej podział.

W dniu 13 marca 2014 r. na podstawie umowy oddania gruntu w użytkowanie wieczyste Sprzedający uzyskał uprawnienie jako użytkownik wieczysty względem działki nr O o powierzchni 0,0749 ha, dla której założona została księga wieczysta o numerze (…), zarówno pierwsza opłata, jak i roczne opłaty objęte były podatkiem od towarów i usług o stawce 23%. Przedmiotowa działka uległa podziałowi na działki  o numerach

- P (Księga wieczysta – (…)), powierzchnia 0,0159 ha;

- D (Księga wieczysta – (…)), powierzchnia 0,0590 ha.

Działka nr P została sprzedana i nie jest objęta treścią wniosku. Działka D stanowić będzie przedmiot sprzedaży zgodnie z informacjami wskazanymi w sekcji Informacja dot. nieruchomości.

Nabycie działki nr R oraz jej podział.

W dniu 17 lutego 2015 r. na podstawie umowy sprzedaży została nabyta działka nr R o powierzchni 0,3317 ha, dla której założona została księga wieczysta o numerze (…). Sprzedaż działki nr R objęta była w całości podatkiem od towarów  i usług z zastosowaniem podstawowej stawki. Przedmiotowa działka uległa podziałowi na działki o numerach:

- S (Księga wieczysta – (…)), powierzchnia 0,1285 ha;

- T (KW – (…)), powierzchnia 0,2032 ha

Działka nr S została sprzedana i nie jest objęta treścią wniosku.

Następnie w wyniku podziału geodezyjnego działki nr T powstały działki o numerach:

- U, o powierzchnia 0,0168 ha;

- E, o powierzchnia 0,1864 ha.

Działka nr U została sprzedana i nie jest objęta treścią wniosku. Działka E stanowić będzie przedmiot sprzedaży zgodnie z informacjami wskazanymi w sekcji Informacja dot. nieruchomości.

Nabycie Działki G.

Działka G została nabyta w drodze umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego z dnia 31 lipca 2020 r. Sprzedaż działki nr G objęta była w całości podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem podstawowej stawki. Działka G nie ulegała podziałowi.

Tym samym w skład Nieruchomości wchodzi siedem działek objętych wnioskiem i wskazanych w sekcji Informacja dot. nieruchomości tj. Działka A, Działka B, Działka C, Działka D, Działka E, Działka F oraz Działka G.

Przedmiot transakcji.

Sprzedający oraz Nabywca zawrą przedwstępną umowę zobowiązującą do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa przedwstępna”).

Intencją Sprzedającego oraz Nabywcy jest zawarcie, w oparciu o zobowiązanie wynikające z Umowy przedwstępnej, umowy sprzedaży (dalej: „Umowa przyrzeczona” lub „Umowa Sprzedaży”). Jednym z warunków zawieszających zawarcia przedmiotowej umowy sprzedaży będzie zawarcie umowy najmu, na podstawie której od momentu sprzedaży Nieruchomości Sprzedający będzie korzystał z Nieruchomości jako najemca w oparciu o umowę najmu zawartą z Nabywcą (dalej: „Umowa Najmu”). Celem zawarcia Umowy Najmu, jest umożliwienie kontynuowania przez Najemcę dotychczasowej działalności gospodarczej Sprzedającego (podlegającej podatkowi od towarów i usług) prowadzonej na terenie Nieruchomości. Umowa Najmu zawarta będzie na czas określony, a uiszczanie czynszu nie będzie skutkować po stronie Najemcy powstaniem późniejszego prawa Najemcy do powrotnego nabycia Nieruchomości. Innymi słowy, po wygaśnięciu Umowy Najmu Nabywca będzie w dalszym ciągu właścicielem Nieruchomości. Usługa najmu świadczona na podstawie Umowy Najmu będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przeprowadzenie Transakcji zapewni Sprzedającemu środki na finansowanie rozwoju działalności podstawowej.

Zainteresowani zamierzają złożyć przed dniem podpisania Umowy Sprzedaży (lub zawrzeć w akcie notarialnym dotyczącym nabycia Nieruchomości), w stosunku do dostawy Nieruchomości, oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług  w odniesieniu do sprzedaży Działki Zabudowanej, rezygnując tym samym z ewentualnego zwolnienia od podatku od towarów i usług w odniesieniu do dostawy Działek Zabudowanych.

Nadmienić należy, iż w związku ze sprzedażą Nieruchomości, nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę żadnych umów związanych z Nieruchomościami. W szczególności na Nabywcę nie zostaną przeniesione następujące umowy związane z Nieruchomościami: (i) umowy o świadczenie usług, (ii) umowa o zarządzanie nieruchomością; (iii) umowa o zarządzanie aktywami; oraz (iv) wierzytelności pieniężne związane z przenoszonymi Nieruchomościami.

Należy wskazać, iż na Nabywcę nie przejdą ponadto w związku z Transakcją:

- aktywa pieniężne należące do/przysługujące Sprzedającego (środki na rachunkach bankowych, pieniądze „w kasie”, itp.);

- dokumentacja księgowo-rachunkowa i pozostała dokumentacja handlowa, poza dokumentacją i prawami związanymi funkcjonalnie z Nieruchomością;

- prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Sprzedającego z pracownikami, współpracownikami, członkami zarządu;

- prawa i obowiązki wynikające z umowy o świadczenie usług księgowych;

- prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunku bankowego;

- należności podatkowe Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku od towarów i usług naliczonego nad należnym, jeżeli jakiekolwiek wystąpią);

- nazwa przedsiębiorstwa (firma) Sprzedającego;

- tajemnice handlowe Sprzedającego.

Zgodnie z ustaleniami pomiędzy Sprzedającym a Nabywcą, urządzenia ruchome, towary, mienie ruchome, sprzęt komputerowy i inne niestałe elementy wyposażenia (maszyny i urządzenia itp.) znajdujące się na Nieruchomościach, w tym w szczególności wszystkie elementy wyposażenia, które nie są nierozerwalnie związane z Nieruchomościami, nie będą stanowić części Umowy Sprzedaży, ponieważ stanowią własność Sprzedającego i będą wykorzystywane przez Sprzedającego w ramach działalności prowadzonej na Nieruchomościach jako najemca.

W ramach Umowy przyrzeczonej nie dojdzie do przejścia ze Sprzedającego na Nabywcę zakładu pracy zgodnie z art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. - Kodeksu Pracy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1465) ani też przeniesienia jakichkolwiek pracowników lub też zobowiązań pracowniczych.

Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał lub regulaminów.

Nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomości do długoterminowego wynajmu, tj. działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie, względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

W uzupełnieniu z 18 grudnia 2023 r. przedstawiono podział na budynki, budowle oraz urządzenia budowlane.

Budynkami w rozumieniu art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego trwale z gruntem związanymi są następujące obiekty:

- Hala PM nr 2 (część 2 − powstała z wiaty II) wraz z pomieszczeniami socjalnymi i warsztatem utrzymania ruchu, znajdująca się na działce nr A;

- Hala nr 2 (część 1 − powstała z wiaty), znajdująca się na działce nr A;

- Kotłownia parowa wraz ze stacją uzdatniania wody, znajdująca się na działce nr A;

- Hala narzędziowni, znajdująca się na działce nr C;

- Hala magazynowo-produkcyjna, znajdująca się na działce nr C;

- Portiernia − brama wjazdowa, znajdująca się na działce nr C;

- Portiernia − waga, znajdująca się na działce nr C;

- Budynek rozdzielni, znajdujący się na działce nr C;

- Pomieszczenia biurowe, znajdująca się na działce nr C.

Budowlami w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego trwale z gruntem związanymi są następujące obiekty:

- Silos zewnętrzny nr 1, znajdujący się na działce nr C;

- Silos zewnętrzny nr 2, znajdujący się na działce nr C;

- Parociąg, znajdujący się na działce nr C;

- Zbiornik sprężonego powietrza z fundamentem, znajdujący się na działce nr C;

- Silos nr 3 stanowiący stalowy zbiornik na surowiec do magazynowania surowca EPP, znajdujący się na działce nr C;

- Silos nr 5, na granulat, znajdujący się na działce nr C;

- Silos nr 6, na granulat, znajdujący się na działce nr C;

- Silos nr 7, na granulat, znajdujący się na działce nr C;

- Fundament pod silos-2 zewnętrzny, znajdujący się na działce nr C;

- Płyta fundamentowa pod silosami nr 1-7, znajdująca się na działce nr C;

- Nowa płyta fundament pod zbiornik sprężonego powietrza, znajdująca się na działce nr C;

- Silos nr 4, znajdujący się na działce nr C.

Budowle stanowi również hala namiotowa nr 4 o lekkiej zabudowie na stelażu metalowym, znajdująca się na działce A oraz hala namiotowa nr 3, znajdująca się na działce nr C, aczkolwiek nie stanowię one obiektów trwale związanych z gruntem.

Urządzeniami budowlanymi w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego są następujące obiekty:

- Ogrodzenie, znajdujące się na działce nr A, związane z wszystkimi budynkami zlokalizowanymi na działce nr A;

- Parociąg, znajdujący się na działce nr A, związany z kotłownią parową zlokalizowaną na działce A;

- Sieć gazowa, znajdująca się na działce A, związana z kotłownią parową zlokalizowaną na działce A;

- Kontener magazynowy, znajdujący się na działce A, związany z Halą nr 2 (część 1-powstała z wiaty), znajdującą się na działce nr A;

- Ogrodzenie, znajdujące się na działce nr C, związane z wszystkimi budynkami zlokalizowanymi na działce nr C;

- Ogrodzenie magazynu form, znajdujące się na działce C, związane z halą narzędziowni, znajdującą się na działce nr C;

- Oświetlenie zewnętrzne (3 latarnie), znajdujące się na działce C, związane z halą magazynowo-produkcyjną, znajdującą się na działce nr C;

- Plac przed halą, znajdujący się na działce C, związany z halą magazynowo- produkcyjną, znajdującą się na działce nr C.

Wskazano, że nie wszystkie naniesienia wymienione we wniosku są trwale związane z gruntem, bowiem hala namiotowa nr 4 o lekkiej zabudowie na stelażu metalowym, znajdująca się na działce A oraz hala namiotowa nr 3, znajdująca się na działce  nr C nie są trwale związane z gruntem lub częścią składową budynków/budowli trwale z gruntem związanych.

Ponadto wyjaśniono, że żadne z naniesień wymienionych we wniosku nie stanowi ruchomości z uwagi na niespełnienie definicji nieruchomości według Kodeksu cywilnego. Wskazane we wniosku sieci (sieć gazowa, elementy podziemnej sieci wodociągowej) stanowią sieci przesyłowe w rozumieniu art. 49 Kodeksu cywilnego.

W uzupełnieniu z 10 stycznia 2024 r. wskazano, że obiekty niebędące trwale związane  z gruntem lub niestanowiące części składowej budynków/budowli trwale z gruntem związanych, powinny zostać uznane za ruchomości w myśl Kodeksu cywilnego.  W konsekwencji, jedynie hala namiotowa nr 4 o lekkiej zabudowie na stelażu metalowym, znajdująca się na działce A oraz hala namiotowa nr 3, znajdująca się na działce  nr C nie są trwale związane z gruntem lub nie są częścią składową budynków/budowli trwale z gruntem związanych i tym samym stanowią rzeczy ruchome w myśl Kodeksu cywilnego.

Organ zaznacza, że przywołując za Zainteresowanymi treść opisu zdarzenia przyszłego pominięto tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych  

Czy prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym dostawa Działek Niezabudowanych, Obiektu Nowopowstałego i Obiektu Modernizowanego nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych, natomiast dostawa Działek Zabudowanych nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych, w razie skorzystania przez Zainteresowanych z możliwości rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

W Państwa ocenie, dostawa Działek Niezabudowanych, Obiektu Nowopowstałego i Obiektu Modernizowanego nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Dostawa Działek Zabudowanych nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych  w razie skorzystania przez Zainteresowanych z możliwości rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Wskazali Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają między innymi umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy oraz praw majątkowych, a zatem również umowy sprzedaży, których przedmiotem jest prawo własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości.

Stosownie do art. 2 pkt 4 lit. a) ww. ustawy, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne inne niż umowa spółki lub jej zmiany, w zakresie w jakim podlegają podatkowi od towarów i usług. Z kolei na podstawie art. 2 pkt 4 lit. b), nie podlegają podatkowi również czynności cywilnoprawne, których przynajmniej jedna strona zwolniona jest z podatku od czynności cywilnoprawnych, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest m.in. nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego.

Z przedmiotowych przepisów wynika zatem, iż jeśli sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie jest z tego podatku zwolniona, to transakcja ta nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Z kolei w przypadku, kiedy przynajmniej jedna ze stron transakcji jest zwolniona z podatku od towarów i usług, sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jak uargumentowano powyżej, w Państwa ocenie, sprzedaż Działek Niezabudowanych, Obiektu Nowopowstałego oraz Obiektu Modernizowanego nie będzie podlegać zwolnieniu od podatku od towarów i usług. Natomiast sprzedaż pozostałych budynków i budowli znajdujących się na Działkach Zabudowanych podlegać będzie zwolnieniu z podatku od towarów i usług z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia (z której to rezygnacji na podstawie art. 43 ust. 10-11 ustawy o podatku od towarów i usług zamierzają Państwo skorzystać).

W konsekwencji:

a) dostawa Działek Niezabudowanych jako nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług;

b) dostawa Obiektu Nowopowstałego wraz z proporcjonalną częścią Działki Zabudowanej jako nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10-10a ww. ustawy;

c) dostawa Obiektu Modernizowanego jako nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10-10a cyt. ustawy oraz

d) dostawa Działek Zabudowanych, w razie skorzystania z rezygnacji z zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10-11 ustawy o podatku od towarów i usług

będą w całości podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, przedmiotowe dostawy nie będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że  o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy).

Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z zastrzeżeniem wyjątku). Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa lub świadczenie usługi będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany niebędący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego będącego stroną postępowania (Sprzedającego) Działki Niezabudowane, Obiekt Nowopowstały i Obiekt Modernizowany oraz Działki Zabudowane (łącznie: Nieruchomość).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.740.2023.5.AB wydanej w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

- przy sprzedaży trwale związanych z gruntem budynków, budowli i urządzeń budowlanych posadowionych na działkach nr A i C będą mieli Państwo prawo do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, z opcją ich opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy; zatem dostawa Działek Zabudowanych – z uwagi na rezygnację przez strony ze zwolnienia od podatku – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki;

- dostawa działek niezabudowanych nr B, D, E, F, G będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy;

- sprzedaż rzeczy ruchomych tj. hali namiotowej nr 4 o lekkiej zabudowie na stelażu metalowym, znajdującej się na działce A (Obiektu Nowopowstałego) oraz hali namiotowej nr 3, znajdującej się na działce nr C (Obiektu Modernizowanego) nie związanych trwale z gruntem nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy; w konsekwencji sprzedaż hali namiotowej nr 4 o lekkiej zabudowie na stelażu metalowym, znajdującej się na działce A oraz hali namiotowej nr 3, znajdującej się na działce nr C opodatkowana będzie właściwą stawką podatku od towarów i usług dla przedmiotu sprzedaży.

A zatem, skoro sprzedaż Nieruchomości (Działek Niezabudowanych, Obiektu Nowopowstałego i Obiektu Modernizowanego oraz Działek Zabudowanych) będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (Strony transakcji złożą bowiem oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia w zakresie w jakim to zwolnienie przysługuje), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-1.4012.740.2023.5.AB.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu),  na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej  na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.