Interpretacja indywidualna z dnia 23 stycznia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-1.4012.552.2023.2.MK

Opodatkowanie podatkiem VAT nieodpłatnego przekazania Nieruchomości na rzecz Miasta.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 listopada 2023 r. wpłynął Państwa wniosek z 24 października 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem VAT nieodpłatnego przekazania Nieruchomości na rzecz Miasta. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 stycznia 2024 r. (wpływ 17 stycznia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Niniejszy wniosek dotyczy planowanego nieodpłatnego przekazania nieruchomości w (…) (dalej: Przekazanie) przez spółkę A. Sp. z o.o. (dalej: Wnioskodawca lub Spółka lub Podatnik) na rzecz Miasta (…) (dalej: Miasto).

Wnioskodawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

Spółka została zawiązana na podstawie art. 23 ust. 1 pkt 1) ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (tj. Dz. U. z 2023 r., poz. 790 ze zm.; dalej: Ustawa o SIM) oraz art. 7a ust. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (tj. Dz. U. z 2023 r. poz. 1054 ze zm.; dalej: Ustawa o KZN).

Na podstawie KRS Spółki przedmiotem przeważającej działalności Wnioskodawcy jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, co się również pokrywa z przedmiotem działalności społecznej inicjatywy mieszkaniowej określonej w art. 27 Ustawy o SIM, a także Umową Spółki.

Zgodnie z treścią umowy Spółki z 15 grudnia 2021 r. (dalej: Umowa Spółki) Skarb Państwa, którego prawa wykonuje Krajowy Zasób Nieruchomości (dalej: KZN) objął udziały w Spółce, które zostały pokryte w całości wkładem niepieniężnym w postaci prawa własności nieruchomości położonej w (…), stanowiącej działki nr 1, nr 2, nr 3, nr 4, nr 5 dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: Aport).

Ponadto, zgodnie z Umową Spółki na powyższej nieruchomości zostanie zrealizowane przedsięwzięcie inwestycyjno-budowlane polegające na budowie budynków wielorodzinnych, w których zgodnie z art. 52b Ustawy o KZN co najmniej 80% powierzchni użytkowej mieszkań będą stanowiły mieszkania na wynajem (dalej: Mieszkania).

Spółka rozważa jedną z dwóch możliwości, tj. planuje bezpośrednio wynajmować w całości Mieszkania na cele mieszkalne osobom fizycznym, które spełnią warunki art. 30 Ustawy o SIM. Ponadto, Spółka nie wyklucza, że w myśl art. 30a Ustawy o SIM najpierw wynajmie całość Mieszkań gminie, a gmina będzie wynajmować poszczególne lokale osobom fizycznym w celach mieszkaniowych. Zgodnie z Umową Spółki Mieszkania mogą być też wynajmowane na podstawie art. 30b Ustawy o SIM.

Co więcej, w celu sfinansowania kosztów realizacji inwestycji Spółka może zawierać z osobami wyłonionymi w toku naboru, umowy w sprawie partycypacji, o których mowa w art. 29 i 29a Ustawy o SIM. Z wnioskiem o zmianę dotychczasowej umowy najmu na umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności uwzględniającej rozliczenie partycypacji może wystąpić najemca będący osobą fizyczną i spełniający wymogi przepisów prawa, pod warunkiem, że partycypował w kosztach budowy lokalu w wysokości nie niższej niż 20% kosztów budowy - w przypadku lokalu wybudowanego w ramach inwestycji zlokalizowanego poza obszarem miasta będącego siedzibą wojewody lub sejmiku województwa albo miastach na prawach powiatu liczącego powyżej 100 tys. mieszkańców.

KZN wystawił z tytułu Aportu na rzecz Spółki fakturę, na której wykazał podatek należny, jednak Spółka nie odliczyła VAT z tej faktury jako podatku naliczonego.

Jednocześnie zgodnie z Umową Spółki złożono wniosek o odłączenie z nieruchomości objętej księgą wieczystą KW nr (…) działki gruntu nr 1, 2, 3, 4 i 5 i założenie do odłączonych działek nowej księgi wieczystej.

Z kolei wspomniana działka nr 5 w celu zrealizowania postawionych celów Spółki została podzielona na działki:

‒nr 5/1,

‒nr 5/2,

‒nr 5/3,

‒nr 5/4,

‒nr 5/5,

‒nr 5/6.

Spółka planuje przekazać na rzecz Miasta działki nr 1, 3 oraz 5/6 dla których Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: Nieruchomość).

Nieruchomość na chwilę obecną jest niezabudowana i zgodnie z Uchwałą nr (…) Rady Miasta (…) z dnia 12 września 2022 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części miasta (…) miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczona pod tereny dróg publicznych dojazdowych i tereny dróg publicznych lokalnych. Ponadto, zgodnie z zarządzeniem nr (…) Burmistrza Miasta (…) w sprawie nabycia na rzecz Miasta (…) nieruchomości w drodze nieodpłatnego przekazania nabycie Nieruchomości nastąpi z przeznaczeniem na realizację celu publicznego - dróg gminnych.

Końcowo Spółka zaznaczyła, że zgodnie z odpowiedzią Burmistrza Miasta (…) z dnia 29 sierpnia 2023 r. przekazanie Nieruchomości będzie możliwe po nabyciu przez Miasto działki gruntu nr 5/3, która zapewni dostęp do miejskiego układu komunikacyjnego działkom stanowiącym Nieruchomość.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Spółka nie odliczyła VAT naliczonego, gdyż nabyła grunt w celu budowy mieszkań, które będą wynajmowane na cele mieszkaniowe, zwolnione z VAT, zatem w ocenie Spółki nie zachodzi związek VAT należnego z VAT naliczonym i dlatego Spółka doszła do wniosku, że nie przysługuje jej prawo odliczenia VAT od całej otrzymanej Nieruchomości. Jeśli jednak przekazanie części Nieruchomości Miastu pod budowę drogi miałoby Państwa zdaniem być opodatkowane VAT-em przez Wnioskodawcę, to Wnioskodawca powinien być uprawniony do odliczenia VAT naliczonego w części dotyczącej Nieruchomości przekazywanej Miastu pod budowę drogi, by zachować neutralność VAT. W przeciwnym razie doszłoby do podwójnego opodatkowania VAT-em, tj. gdyby Wnioskodawca był zobowiązany wykazać VAT należny, bez możliwości odliczenia VAT naliczonego.

Pytania

1.Czy Przekazanie Nieruchomości na rzecz Miasta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT w przypadku gdy Wnioskodawca planuje zbudować na Nieruchomości Mieszkania, które będą wynajmowane na cele mieszkaniowe osobom fizycznym bezpośrednio przez Spółkę?

2.Czy Przekazanie Nieruchomości na rzecz Miasta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT w przypadku gdy Wnioskodawca planuje zbudować na Nieruchomości Mieszkania, które zostaną wynajęte gminie przez Spółkę, a gmina następnie będzie wynajmować je na cele mieszkaniowe osobom fizycznym?

Państwa stanowisko w sprawie

Stanowisko Wnioskodawcy

1)Przekazanie Nieruchomości na rzecz Miasta nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT w przypadku gdy Wnioskodawca planuje zbudować na Nieruchomości Mieszkania, które będą wynajmowane na cele mieszkaniowe osobom fizycznym bezpośrednio przez Spółkę.

2)Przekazanie Nieruchomości na rzecz Miasta nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT w przypadku gdy Wnioskodawca planuje zbudować na Nieruchomości Mieszkania, które zostaną wynajęte gminie przez Spółkę, a gmina następnie będzie wynajmować je na cele mieszkaniowe osobom fizycznym.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Ad 1

Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 1) Ustawy o SIM, Wnioskodawca prowadzi działalność w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.

Na podstawie natomiast art. 27 ust. 1 Ustawy o SIM przedmiotem działania SIM, w tym SIM, której udziałowcem jest gmina, jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu.

Ponadto, art. 27 ust. 2 wskazuje także, że SIM, w tym SIM, której udziałowcem jest gmina, może również:

1)nabywać lokale mieszkalne i budynki mieszkalne oraz niemieszkalne, w celu rozbudowy, nadbudowy i przebudowy, w wyniku której powstaną lokale mieszkalne;

2)przeprowadzać remonty i modernizację obiektów przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu;

3)wynajmować lokale użytkowe znajdujące się w budynkach SIM;

4)sprawować na podstawie umów zlecenia zarząd nieruchomościami mieszkalnymi i niemieszkalnymi niestanowiącymi jego własności;

4a) sprawować zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi w ułamkowejczęści jego współwłasność;

5)prowadzić inną działalność związaną z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą, w tym budować lub nabywać budynki w celu sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu;

6)dzierżawić SAN lokale mieszkalne w celu wynajmowania tych lokali osobom fizycznym wskazanym przez gminę, na zasadach określonych w rozdziale 3a, w przypadku gdy z budową lokalu nie było związane zawarcie umowy, o której mowa w art. 29 ust. 1-2b lub w art. 29a ust. 1.

Natomiast art. 29 Ustawy o SIM reguluje kwestię umów z SIM w sprawie partycypacji pracodawców w kosztach budowy lokali pracowniczych.

Z kolei art. 29a Ustawy o SIM normuje umowy z SIM w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokali osób, które będą najemcami.

W myśl natomiast art. 30 ust. 1 Ustawy o SIM, SIM może wynająć lokal mieszkalny wybudowany przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r. lub przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego osobie fizycznej, jeżeli:

1)osoba fizyczna oraz osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania, w dniu objęcia lokalu, nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości,

2)średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego w roku poprzedzającym rok, w którym jest zawierana umowa najmu lokalu wybudowanego przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r., w przypadku, gdy z budową lokalu było związane zawarcie umowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 lub w art. 29a ust. 1, lub wybudowanego przy udziale finansowania zwrotnego, w przypadku, gdy z budową lokalu było związane zawarcie umowy, o której mowa w art. 29 ust. 2b, nie przekracza 1,5 ostatnio ogłoszonego przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego brutto w gospodarce narodowej w województwie, na terenie którego położony jest lokal mieszkalny, więcej niż o:

a)5% w jednoosobowym gospodarstwie domowym,

b)55% w dwuosobowym gospodarstwie domowym,

c)dalsze 35% na każdą dodatkową osobę w gospodarstwie domowym o większej liczbie osób,

2a) średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego w roku poprzedzającym

rok, w którym jest zawierana umowa najmu lokalu mieszkalnego wybudowanego przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego lub przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r. w innych przypadkach, niż wskazane w pkt 2, nie przekracza:

a)100% w jednoosobowym gospodarstwie domowym,

b)145% w dwuosobowym gospodarstwie domowym,

c)175% w trzyosobowym gospodarstwie domowym,

d)205% w czteroosobowym gospodarstwie domowym,

e)205% w gospodarstwie większym niż czteroosobowe, powiększone o dodatkowe 35% na każdą kolejną osobę w gospodarstwie domowym

- iloczynu wysokości ostatnio ogłoszonego przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego brutto w gospodarce narodowej w województwie, na terenie którego położony jest lokal mieszkalny, oraz współczynnika 1,4.

Zgodnie jednak z art. 30 ust. 1a Ustawy o SIM, może wynająć lokal mieszkalny w swoich zasobach osobie posiadającej tytuł prawny do lokalu w innej miejscowości lub osobie wchodzącej w skład gospodarstwa domowego, którego członek posiada tytuł prawny do lokalu w innej miejscowości, jeżeli zmiana miejsca zamieszkania jest związana z podjęciem przez członka gospodarstwa domowego pracy w pobliżu miejsca położenia zasobów SIM, w których znajduje się lokal, o którego wynajem się ubiega.

Z kolei na podstawie art. 30 ust. 1b Ustawy o SIM w przypadku wystąpienia ważnych przyczyn uzasadniających zamianę lokalu mieszkalnego, w szczególności takich jak powiększenie lub zmniejszenie się gospodarstwa domowego lub obniżenie się stanu technicznego lokalu utrudniającego użytkowanie lokalu do:

1)dotychczasowych najemców lokali mieszkalnych, z którymi po rozwiązaniu umowy najmu zostanie zawarta nowa umowa najmu lokalu mieszkalnego, przy ustalaniu dopuszczalnej wysokości średniego miesięcznego dochodu gospodarstwa domowego w roku poprzedzającym rok, w którym jest zawierana kolejna umowa najmu,

2)nowych umów najmu w zakresie zasad najmu innych niż wskazane w pkt 1

- stosuje się przepisy obowiązujące w dniu zawarcia umowy najmu pierwszego lokalu.

Natomiast art. 30a. Ustawy o SIM reguluje wynajęcie przez SIM lokalu mieszkalnego powiatowi, gminie, jednoosobowej spółce gminnej, związkowi międzygminnemu lub pracodawcy i zgodnie z ust. 1 SIM może wynająć lokal mieszkalny powiatowi, gminie, jednoosobowej spółce gminnej lub związkowi międzygminnemu w celu:

1)podnajmowania tego lokalu osobie fizycznej lub

2)prowadzenia w nim mieszkania chronionego, o którym mowa w przepisach o pomocy społecznej, lub

3)ulokowania w nim placówki opiekuńczo-wychowawczej dla nie więcej niż czternaściorga dzieci.

Ponadto, art. 30a ust. 2 Ustawy o SIM, wskazuje, że SIM może wynająć lokal mieszkalny podmiotowi, o którym mowa w art. 3 ust. 2 lub 3 ustawy z dnia 24 kwietnia 2003 r. o działalności pożytku publicznego i o wolontariacie, w celu:

1)prowadzenia w nim mieszkania chronionego, o którym mowa w przepisach o pomocy społecznej, lub

2)ulokowania w nim placówki opiekuńczo-wychowawczej dla nie więcej niż czternaściorga dzieci, lub

3)ulokowania w nim placówki opiekuńczo-wychowawczej dla nie więcej niż czternaściorga dzieci.

Ponadto, art. 30a ust. 2 Ustawy o SIM, wskazuje, że SIM może wynająć lokal mieszkalny podmiotowi, o którym mowa w art. 3 ust. 2 lub 3 ustawy z dnia 24 kwietnia 2003 r. o działalności pożytku publicznego i o wolontariacie, w celu:

1)prowadzenia w nim mieszkania chronionego, o którym mowa w przepisach o pomocy społecznej, lub

2)ulokowania w nim placówki opiekuńczo-wychowawczej dla nie więcej niż czternaściorga dzieci, lub

3)udostępniania tego lokalu mieszkalnego osobie fizycznej w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w ramach działalności prowadzonej przez tę organizację pożytku publicznego w zakresie zadań publicznych, o których mowa w art. 4 ust. 1 pkt 1, 1a, 2, 5a, 7, 24, 28, 31 i 32 ustawy z dnia 24 kwietnia 2003 r. o działalności pożytku publicznego i o wolontariacie.

Ponadto, zgodnie z art. 30a ust. 3 Ustawy o SIM, SIM może wynająć lokal mieszkalny pracodawcy niebędącemu osobą fizyczną działającemu w celu udostępnienia tego lokalu swojemu pracownikowi. Z tytułu udostępnienia lokalu mieszkalnego wynajętego od SIM pracodawca może pobierać od pracownika wyłącznie opłaty pokrywające koszty tego najmu.

W myśl natomiast art. 30b ust. 1 Ustawy o SIM lokal mieszkalny wybudowany przy wykorzystaniu finansowego wsparcia, o którym mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych, nie może być wynajęty przez SIM podmiotowi, o którym mowa w art. 30a ust. 3.

Z kolei ust. 2 powyższej regulacji wskazuje, że lokal mieszkalny wybudowany przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r. lub przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego może być wynajęty przez SIM podmiotowi, o którym mowa w art. 30a ust. 3, jeżeli:

1)łączna liczba takich lokali mieszkalnych wynajmowanych przez SIM takim podmiotom nie przekracza 10% wszystkich lokali wybudowanych przez tę SIM z wykorzystaniem tego kredytu lub tego finansowania;

2)podmiot ten jest stroną zawartej z SIM umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy tego lokalu albo staje się stroną takiej umowy z dniem zawarcia umowy najmu tego lokalu.

Natomiast ust. 3 art. 30b Ustawy o SIM wskazuje, że w przypadku gdy podmiot, o którym mowa w art. 30a ust. 3, zobowiąże się do udostępniania lokalu mieszkalnego wyłącznie pracownikom spełniającym warunek, o którym mowa w art. 30 ust. 1 pkt 2, przepisu ust. 2 pkt 1 nie stosuje się.

Z kolei art. 33db reguluje kwestię zmiany dotychczasowej umowy najmu na umowę najmu uwzględniającą rozliczenie partycypacji, a art. 33ea Ustawy o SIM warunki przeniesienia przez SIM na najemcę własności lokalu wybudowanego przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego lub kredytu z BGK.

W myśl natomiast z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przy czym art. 7 ust. 2 Ustawy o VAT wskazuje, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, rozumie się również przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa, w szczególności:

1)przekazanie lub zużycie towarów na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia,

2)wszelkie inne darowizny

- jeżeli podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych.

Zatem, zgodnie z powyższym, gdy podatnikowi nie przysługiwało w stosunku do nieodpłatnie przekazywanego towaru prawo do odliczenia w całości lub części to takie nieodpłatne przekazanie nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Z kolei zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Zatem należy najpierw ustalić, czy Spółce przysługiwało prawo do odliczenia - w całości lub w części - VAT naliczonego z faktury wystawionej przez wnoszącego grunt do Spółki Aportem, gdyż tylko negatywna odpowiedź, iż Spółka nie miała prawa do odliczenia VAT naliczonego w całości ani w części, będzie skutkowała brakiem opodatkowania VATem nieodpłatnego przekazania nieruchomości Miastu na cele drogowe.

W tym kontekście warto zwrócić uwagę, że wykorzystywanie towaru do usług zwolnionych nie są w ogóle czynnościami opodatkowanymi. Tak też wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 16 sierpnia 2023 r., sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.491.2023.2.PRP: „Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi”.

Z kolei zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W związku z powyższym, zwolnieniu z VAT nie podlega dostawa terenów niezabudowanych stanowiących tereny budowlane.

W myśl natomiast art. 2 pkt 33) Ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zatem, skoro Nieruchomość jest przeznaczona pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego to stanowi ona tereny budowlane i co do zasady, jeśli dostawa takiego terenu, choćby nieodpłatna, podlega opodatkowaniu VAT, jeśli jest dokonywana przez podatnika VAT, któremu przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego.

Natomiast nieodpłatna dostawa terenów budowlanych nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeśli podatnikowi nie przysługiwało w stosunku do ich nieodpłatnego przekazania prawo do odliczenia podatku VAT w całości lub części.

W myśl natomiast art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku VAT usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 Ustawy o SIM.

Ponadto, jak już Spółka wskazywała wyżej, najemcy którzy spełnią określone warunki w Ustawie o SIM będą mogli nabyć najmowane mieszkanie.

W tym zakresie zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Mając zatem na uwadze, że sprzedaż tych mieszkań nastąpi po upływie 2 lat od ich oddania do użytkowania to nawet potencjalnie niemożliwe byłoby złożenie oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, ponieważ regulacja ta wymaga aby obie strony transakcji były zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni. Nabywcą natomiast zawsze z mocy ustawy będzie osoba fizyczna nabywająca mieszkanie na cele mieszkaniowe, a nie do działalności gospodarczej, więc powyższy warunek nie zostanie spełniony.

Ponadto, Spółka pragnie podkreślić, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zatem, w przypadku gdy towar był wykorzystywany do działalności zwolnionej z VAT i od jego nabycia nie przysługiwało prawo do odliczenia to sprzedaż takiego towaru jest zwolniona z VAT.

Przy czym jak Spółka wykaże w dalszej części niniejszego wniosku:

·Nieruchomości będą służyć działalności zwolnionej (wzniesienie na nich Mieszkań na wynajem osobom fizycznym na cele mieszkaniowe) oraz,

·Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

W związku z powyższym w żadnym z możliwych wariantów, Spółka nie będzie wykorzystywała Nieruchomości do czynności opodatkowanych.

W tym miejscu, Wnioskodawca ponownie podkreślił, że podstawowym przedmiotem działalności Spółki jest budowanie domów mieszkalnych oraz ich eksploatacja na zasadach najmu zgodnie z przepisami Ustawy o SIM, przy czym całość Mieszkań zostanie wynajęta osobom fizycznym w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych.

Ponadto, przedmiot Aportu zgodnie z Umową zostanie przeznaczony pod budowę Mieszkań, w których zgodnie z art. 52b Ustawy o KZN co najmniej 80% powierzchni użytkowej mieszkań będą stanowiły mieszkania na wynajem. Spółka jednak planuje wynajęcie Mieszkań w całości na cele mieszkalne osobom fizycznym.

Analizując natomiast powyższe przepisy to należy uznać, że w przypadku, gdy danemu podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od nabytych towarów to ich nieodpłatne przekazanie nie podlega podatkowi VAT. Takie stanowisko zostało wyrażone również przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 3 października 2022 r., sygn. 0112-KDIL3.4012.297.2022.1.LS: „Skoro Gminie nie przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących nabycie ww. towarów to, stosownie do wcześniej powołanego art. 7 ust. 2 ustawy, takie nieodpłatne przekazanie towarów, o którym mowa w analizowanej sprawie nie będzie stanowiło czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług”.

Mając zatem na uwadze, że Mieszkania będą nieruchomościami mieszkalnymi i będą wynajmowane osobom fizycznym na cele mieszkaniowe to tym samym ich wynajem przez Spółkę będzie zwolniony z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o VAT. Wobec tego przedmiot Aportu nie będzie wykorzystywany do czynności opodatkowanych podatkiem VAT i Spółce jednocześnie nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu Aportu na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Ponadto, jak już wcześniej Wnioskodawca wskazywał, analogiczna sytuacja będzie miała miejsce również w przypadku, gdy dany najemca spełni warunki uprawniające go do nabycia najmowanego mieszkania, ponieważ tak transakcja również będzie zwolniona z VAT.

W związku z powyższym, Przekazanie Nieruchomości Miastu zgodnie z art. 7 ust. 2 pkt 2 Ustawy o VAT nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ Spółka nie miała prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury dotyczącej Aportu.

Ad 2

Spółka ma również wątpliwości czy Przekazanie Nieruchomości nie powinno podlegać podatkowi VAT w przypadku gdyby najpierw Mieszkania zostały wynajęte Gminie, a następnie Gmina wynajęłaby całość Mieszkań osobom fizycznym w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych. Również jednak w tym przypadku należy ustalić, czy wykonanie takiej czynności będzie oznaczało, że Spółce przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego z faktury otrzymanej przy Aporcie Nieruchomości. To z kolei zależy od tego, czy wynajem wszystkich mieszkań gminie, w celu ich dalszego podnajmu przez gminę na cele mieszkalne, będzie zwolnione w Spółce z VAT.

Spółka pragnie tutaj wskazać, że zgodnie z art. 82 ust. 3 Ustawy o VAT Minister Finansów może, w drodze rozporządzenia, wprowadzić inne niż określone w art. 43-81 Ustawy o VAT zwolnienia od podatku, a także określić szczegółowe warunki stosowania tych zwolnień, uwzględniając:

1)specyfikę wykonywania niektórych czynności oraz uwarunkowania obrotu gospodarczego niektórymi towarami;

2)przebieg realizacji budżetu państwa;

3)potrzebę uzyskania dostatecznej informacji o towarach będących przedmiotem zwolnienia;

4)przepisy Unii Europejskiej.

Minister Finansów z tego uprawnienia skorzystał i wydał rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (tj. Dz. U. z 2023 r. poz. 955 ze zm.; dalej: Rozporządzenie).

Zgodnie natomiast z § 3 ust. 1 pkt 22 Rozporządzenia zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, świadczone na rzecz:

a)jednostek samorządu terytorialnego i ich związków,

b)samorządowych jednostek organizacyjnych,

c)jednoosobowych spółek samorządu terytorialnego niebędących społecznymi agencjami najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2023 r. poz. 790)

- wyłącznie w celu wynajmu lub dzierżawy na rzecz osób fizycznych na ich własne cele mieszkaniowe.

Zatem, wynajem nieruchomości przez Spółkę na rzecz m.in. gminy zgodnie z powyższą regulacją Rozporządzenia podlega zwolnieniu z VAT. Podobne stanowisko zajął również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w zakresie powyższej regulacji w interpretacji z dnia 26 lipca 2022 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.260.2022.1.NF wskazując, że: „W przedmiotowej sprawie - jak wynika z wniosku - przedmiotem umowy najmu na rzecz samorządowych instytucji kultury jest lokal mieszkalny. Te z kolei podmioty następnie wynajmują lokale mieszkalne swoim pracownikom dla zaspokojenia ich celów mieszkaniowych. Z okoliczności sprawy wynika, że samorządowa instytucja kultury jest gminną jednostką organizacyjną.

Tym samym, w przedmiotowej sprawie spełnione są wszystkie warunki, o których mowa w § 3 ust. 1 pkt 22 lit. b rozporządzenia.

Podsumowując, wynajem lokali mieszkalnych na rzecz samorządowych instytucji kultury z przeznaczeniem na wynajem dla pracowników tych instytucji podlega zwolnieniu od podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 22 lit. b rozporządzenia”.

W związku z powyższym również w tym przypadku Spółka nie będzie wykorzystywała przedmiotu Aportu do czynności opodatkowanych, ponieważ wynajem Mieszkań na rzecz gminy, która następnie je wynajmie osobom fizycznym na zaspokojenie ich potrzeb mieszkaniowych będzie podlegał zwolnieniu z VAT. W konsekwencji Spółce nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego z faktury wystawionej przez wnoszącego Aport, skoro przedmiot aportu Spółka wykorzysta do czynności zwolnionych z VAT.

Mając zatem na uwadze powyższą regulację i stanowisko organów podatkowych jak i argumentację przedstawioną przez Wnioskodawcę w zakresie pytania nr 1 to zdaniem Podatnika również w sytuacji gdy wzniesione Mieszkania zostaną najpierw wynajęte gminie, a następnie gmina je wynajmie osobom fizycznym w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych to Przekazanie Nieruchomości Miastu zgodnie art. 7 ust. 2 pkt 2 Ustawy o VAT nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ przedmiot Aportu nie będzie wykorzystywany przez Spółkę do czynności opodatkowanych i tym samym Wnioskodawca nie miał prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury dotyczącej Aportu.

Konkludując, bez względu na to, czy Spółka wynajmie poszczególne mieszkania bezpośrednio osobom fizycznym na cele mieszkalne, czy wynajmie wszystkie mieszkania Gminie, która następnie podnajmie je mieszkańcom na cele mieszkalne, czy też następnie mieszkania te zostaną po latach sprzedane osobom fizycznym nie będącym podatnikami VAT, to we wszystkich tych przypadkach przedmiot Aportu będzie wykorzystany na cele działalności zwolnionej z VAT, a w konsekwencji Spółce nie przysługiwało prawo odliczenia VAT naliczonego z faktury dokumentującej wniesienie Aportu do Spółki, wobec tego nieodpłatne przekazanie gruntu, stanowiącego część tego Aportu, Miastu w celu wybudowania drogi nie będzie podlegało VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (…) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast z art. 8 ust. 1 ustawy wynika, że:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT jedynie wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

Ustawodawca jednakże przewidział od powyższej reguły wyjątki, które zostały zawarte – w przypadku dostawy towarów – w art. 7 ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się również przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa, w szczególności:

1) przekazanie lub zużycie towarów na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia,

2) wszelkie inne darowizny

- jeżeli podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych.

Zatem, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów (przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel), a także wszelkie inne przekazania oraz darowizny wskazane w art. 7 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy, pod warunkiem, że podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu, imporcie lub wytworzeniu tych towarów lub ich części składowych.

Tym samym, niespełnienie powyższego warunku jest podstawą do traktowania nieodpłatnego przekazania towarów w świetle art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy – jako wyłączonego spod zakresu działania ustawy, bez względu na cel, na który zostały one przekazane.

Jak wyżej wskazano nieodpłatne przekazanie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa (nieodpłatne przekazanie towarów na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, jak również wszelkie inne darowizny) podlega opodatkowaniu po łącznym spełnieniu warunków zawartych w art. 7 ust. 2 ustawy, tj. jeżeli:

• dokonujący nieodpłatnego przekazania jest podatnikiem podatku od towarów i usług,
• przekazane towary należą do jego przedsiębiorstwa,
• przedmiotem nieodpłatnego przekazania jest towar, w stosunku do którego podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu, imporcie lub wytworzeniu tego towaru lub jego części składowych.

Oznacza to, że nieodpłatne przekazanie towarów uznaje się za odpłatną dostawę towarów, jeżeli podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z ich nabyciem, importem lub wytworzeniem, w tym części składowych.

Jeżeli natomiast podatnik nie miał prawa do odliczenia kwoty podatku naliczonego, to wszelkie przekazanie lub zużycie towarów bez wynagrodzenia (nieodpłatne przekazania), pozostaje neutralne podatkowo (podatnik nie musi dokonać ich opodatkowania).

Zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza nie tylko czynnik przedmiotowy – opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług, ale także czynnik podmiotowy – czynności muszą być wykonywane przez podatnika.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W myśl art. 23 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 790 ze zm.):

Społeczne inicjatywy mieszkaniowe mogą być tworzone w formie:

1) spółek z ograniczoną odpowiedzialnością;

2) spółek akcyjnych;

3) spółdzielni osób prawnych.

Według art. 27 ust. 1 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa:

Przedmiotem działania SIM, w tym SIM, której udziałowcem jest gmina, jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu.

Zgodnie z art. 27 ust. 2 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa:

SIM, w tym SIM, której udziałowcem jest gmina, może również:

1) nabywać lokale mieszkalne i budynki mieszkalne oraz niemieszkalne, w celu rozbudowy, nadbudowy i przebudowy, w wyniku której powstaną lokale mieszkalne;

2) przeprowadzać remonty i modernizację obiektów przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu;

3) wynajmować lokale użytkowe znajdujące się w budynkach SIM;

4) sprawować na podstawie umów zlecenia zarząd nieruchomościami mieszkalnymi i niemieszkalnymi niestanowiącymi jego własności;

4a) sprawować zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi w ułamkowej części jego współwłasność;

5) prowadzić inną działalność związaną z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą, w tym budować lub nabywać budynki w celu sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu;

6) dzierżawić SAN lokale mieszkalne w celu wynajmowania tych lokali osobom fizycznym wskazanym przez gminę, na zasadach określonych w rozdziale 3a, w przypadku gdy z budową lokalu nie było związane zawarcie umowy, o której mowa w art. 29 ust. 1-2b lub w art. 29a ust. 1.

Wskazali Państwo, że są zarejestrowani jako czynny podatnik VAT i zostali zawiązani na podstawie art. 23 ust. 1 pkt 1) ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz art. 7a ust. 1 ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Na podstawie KRS przedmiotem przeważającej Państwa działalności jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, co się również pokrywa z przedmiotem działalności społecznej inicjatywy mieszkaniowej określonej w art. 27 Ustawy o SIM, a także Umową Spółki.

Zgodnie z treścią umowy z 15 grudnia 2021 r. Skarb Państwa, którego prawa wykonuje Krajowy Zasób Nieruchomości (KZN) objął udziały w Spółce, które zostały pokryte w całości wkładem niepieniężnym w postaci prawa własności nieruchomości położonej w (…), stanowiącej działki nr 1, nr 2, nr 3, nr 4, nr 5 (Aport). Ponadto, zgodnie z umową na powyższej nieruchomości zostanie zrealizowane przedsięwzięcie inwestycyjno-budowlane polegające na budowie budynków wielorodzinnych, w których zgodnie z art. 52b Ustawy o KZN co najmniej 80% powierzchni użytkowej mieszkań będą stanowiły mieszkania na wynajem (Mieszkania).

Rozważają Państwo jedną z dwóch możliwości, tj. planują Państwo bezpośrednio wynajmować w całości Mieszkania na cele mieszkalne osobom fizycznym, które spełnią warunki art. 30 Ustawy o SIM. Ponadto, nie wykluczają Państwo, że w myśl art. 30a Ustawy o SIM najpierw wynajmą Państwo całość Mieszkań gminie, a gmina będzie wynajmować poszczególne lokale osobom fizycznym w celach mieszkaniowych.

KZN wystawił z tytułu Aportu na Państwa rzecz fakturę, na której wykazał podatek należny, jednak nie odliczyli Państwo VAT z tej faktury jako podatku naliczonego. W uzupełnieniu do wniosku wskazali Państwo, że nie odliczyli VAT naliczonego, gdyż nabyli Państwo grunt w celu budowy mieszkań, które będą wynajmowane na cele mieszkaniowe, zwolnione z VAT, zatem w Państwa ocenie nie zachodzi związek VAT należnego z VAT naliczonym i dlatego doszli Państwo do wniosku, że nie przysługuje Państwu prawo do odliczenia VAT od całej otrzymanej Nieruchomości.

Jednocześnie zgodnie z umową złożono wniosek o odłączenie z nieruchomości objętej księgą wieczystą KW działki gruntu nr 1, 2, 3, 4 i 5 i założenie do odłączonych działek nowej księgi wieczystej. Z kolei wspomniana działka nr 5 w celu zrealizowania postawionych Państwa celów została podzielona na działki: nr 5/1, nr 5/2, nr 5/3, nr 5/4, nr 5/5, nr 5/6.

Planują Państwo przekazać na rzecz Miasta działki nr 1, 3 oraz 5/6. Nieruchomość na chwilę obecną jest niezabudowana i zgodnie z Uchwałą Rady Miasta (…) z dnia 12 września 2022 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części miasta (…) miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczona pod tereny dróg publicznych dojazdowych i tereny dróg publicznych lokalnych. Ponadto, zgodnie z zarządzeniem Burmistrza Miasta (…) w sprawie nabycia na rzecz Miasta (…) nieruchomości w drodze nieodpłatnego przekazania nabycie Nieruchomości nastąpi z przeznaczeniem na realizację celu publicznego - dróg gminnych. Zgodnie z odpowiedzią Burmistrza Miasta (…) z dnia 29 sierpnia 2023 r. przekazanie Nieruchomości będzie możliwe po nabyciu przez Miasto działki gruntu nr 5/6, która zapewni dostęp do miejskiego układu komunikacyjnego działkom stanowiącym Nieruchomość.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy przekazanie Nieruchomości na rzecz Miasta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Przekazanie Nieruchomości na rzecz Miasta ze względu na nieodpłatny charakter czynności mogłoby podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT lecz jedynie przy spełnieniu przesłanki określonej w art. 7 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. w sytuacji gdy przysługiwało Państwu przy nabyciu Nieruchomości prawo do całkowitego albo częściowego odliczenia podatku naliczonego.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy, zgodnie z tym przepisem:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział dla niektórych czynności zwolnienie od podatku.

W art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy wskazano, że:

Usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz.U. z 2023 r. poz. 790 i 1114).

Zgodnie natomiast z § 3 ust. 1 pkt 22 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 955 ze zm.):

Zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, świadczone na rzecz:

a) jednostek samorządu terytorialnego i ich związków,

b) samorządowych jednostek organizacyjnych,

c) jednoosobowych spółek samorządu terytorialnego niebędących społecznymi agencjami najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. z 2023 r. poz. 790)

- wyłącznie w celu wynajmu lub dzierżawy na rzecz osób fizycznych na ich własne cele mieszkaniowe.

Jak Państwo wskazali w opisie sprawy, nie przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego od całej otrzymanej Nieruchomości. Na nieruchomości, którą otrzymali Państwo w drodze aportu zamierzają Państwo wybudować budynki wielorodzinne. Po ich wybudowaniu natomiast będą Państwo wynajmować mieszkania na cel mieszkaniowy osobom fizycznym, który to wynajem będzie zwolniony z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zaś w sytuacji gdy najpierw wynajmą Państwo całość mieszkań gminie, a gmina będzie wynajmować poszczególne lokale osobom fizycznym w celach mieszkaniowych, wynajem będzie zwolniony z podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 22 rozporządzenia w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

Tym samym, czynność nieodpłatnego przekazania przez Państwa na rzecz Miasta Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. W analizowanej sprawie nie zostaną bowiem spełnione warunki określone w art. 7 ust. 2 pkt 2 ustawy, dające podstawę do uznania nieodpłatnego przekazania wskazanego we wniosku towaru (Nieruchomości) za czynność zrównaną z odpłatną dostawą towarów, gdyż nie przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego od całej nabytej Nieruchomości.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie braku opodatkowania nieodpłatnego przekazania Nieruchomości na rzecz Miasta, w sytuacji gdy planują Państwo bezpośrednio wynajmować w całości mieszkania osobom fizycznym na cel mieszkalny bądź w sytuacji gdy najpierw wynajmą Państwo całość mieszkań gminie, a gmina będzie wynajmować poszczególne lokale osobom fizycznym w celach mieszkaniowych, uznano za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność. Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności uznania czy czynność wniesienia aportem Nieruchomości na Państwa rzecz podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT oraz czy w związku z tym przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT, jak również kwestii zwolnienia od podatku VAT czynności wynajmowania wybudowanych mieszkań.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).