Interpretacja indywidualna z dnia 19 stycznia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.682.2023.3.MK

Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług sprzedaży udziałów w Nieruchomości stanowiącej współwłasność. Zwolnienie sprzedaży udziałów w tej Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Prawo do odliczenia podatku naliczonego, wynikającego z nabycia zabudowanej nieruchomości.

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

30 października 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 25 października 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży udziałów w Nieruchomości stanowiącej współwłasność oraz zwolnienia sprzedaży udziałów w tej Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a także prawa do odliczenia podatku naliczonego, wynikającego z nabycia zabudowanej nieruchomości.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

 ... Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(...)

2)Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

·Pani (...)

·Pan (...)

·Pani (...)

·Pani (...).

·Pan (...)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną postępowania -  ... Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą ... (dalej „Spółka”) planuje zakup nieruchomości o powierzchni ... m², położonej w  ... przy ulicy  ..., stanowiącej działkę ewidencyjną nr  ... z obrębu  ..., dla której prowadzona jest księga wieczysta KW nr  ... (dalej „Nieruchomość”).

Współwłaścicielami Nieruchomości są obecnie  ...,  ...,  ...,  ... i  ... (łącznie zwani dalej „Sprzedającymi”).  ... i  ... przysługują udziały we współwłasności Nieruchomości wynoszące 1/4 każdy.  ... i ... posiadają udziały we współwłasności Nieruchomości wynoszące 1/12 każdy. ... przysługuje udział we współwłasności Nieruchomości w wysokości 4/12.

 ... i  ... nabyli przysługujące im udziały we współwłasności Nieruchomości na podstawie umowy darowizny z dnia 17 marca 2004 r.

 ... nabyła przysługujący jej udział we współwłasności Nieruchomości:

§w zakresie 1/4 udziału we współwłasności na podstawie umowy darowizny z dnia 8 września 2009 r.,

§w zakresie 1/12 udziału we współwłasności w drodze dziedziczenia z dniem 22 września 2013 r.

§... i ... nabyli przysługujące im udziały we współwłasności Nieruchomości w drodze dziedziczenia z dniem 22 września 2013 r.

Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym stanowi następujące tereny oznaczone symbolem F10MW - tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, 3KD-Z - tereny dróg publicznych klasy zbiorczej, 15KD-D - tereny dróg publicznych klasy dojazdowej oraz 23KD-D - tereny dróg publicznych klasy dojazdowej Nieruchomość jest zabudowana:

•Budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, wybudowanym na przełomie lat 60-tych i 70-tych XX wieku, wykorzystywanym do celów mieszkalnych trojga ze współwłaścicieli,

•Budynkiem określonym w kartotece budynków jako budynek produkcyjny, usługowy i gospodarczy dla rolnictwa, który wybudowany został na przełomie lat 60-tych i 70- tych XX wieku, a który wykorzystywany jest jako garaż.

Sprzedający nie ponosili nakładów na ulepszenie ww. budynków, w stosunku do których przysługiwałoby im prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług.

Troje ze Sprzedających - Pan  ..., Pani  ... oraz Pani  ... zamieszkują na Nieruchomości.

Ponadto, jeden ze współwłaścicieli,  ..., w latach 2016-2022 prowadził działalność gospodarczą, zarejestrowaną pod adresem Nieruchomości. Działalność ta nie była jednak związana z nieruchomościami, ani z budownictwem, a ponadto na Nieruchomości faktycznie nie były wykonywane żadne czynności związane z tą działalnością.

Pozostali współwłaściciele nie prowadzą i nie prowadzili w przeszłości działalności gospodarczej, ani rolniczej.

Nieruchomość nie była wynajmowana, ani wydzierżawiana innym podmiotom.

Sprzedający nie podejmowali żadnych czynności zmierzających do zmiany stanu faktycznego, ani prawnego Nieruchomości. W związku z podjęciem przez współwłaścicieli (Sprzedających) decyzji, że nie zamierzają dokonywać podziału Nieruchomości i pozostają zgodni, aby wspólnie ją sprzedać, Sprzedający podjęli następujące działania:

•w latach 2017-2018 prowadzili rozmowy z jednym z deweloperów (który sam zgłosił się do Sprzedających z ofertą zakupu), które zakończyły się podpisaniem listu intencyjnego - jednakże nie doszło do zawarcia nawet przedwstępnej umowy sprzedaży;

•około 2019 r. do Sprzedających zgłosił się inny niż Spółka podmiot zainteresowany zakupem - ..., z którym Sprzedający zawarli w 2019 r. przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości.

•Na podstawie ww. umowy przedwstępnej ówczesny potencjalny kupujący wystąpił o wydanie dla Nieruchomości:

•pozwoleń na budowę: budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym wraz z infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu oraz zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym wraz z infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu (wniosek złożyło ... w imieniu własnym zaś Sprzedający byli jedynie stronami tego postępowania),

•decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej (wniosek ten złożono na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedających),

•decyzji o pozwoleniach wodno-prawnych (wniosek złożyło ... w imieniu własnym zaś Sprzedający byli jedynie stronami tego postępowania),

•decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę znajdujących się na Nieruchomości budynków (wniosek złożyło ... w imieniu własnym zaś Sprzedający byli jedynie stronami tego postępowania),

•decyzji środowiskowej (wniosek złożyło ... w imieniu własnym zaś Sprzedający byli jedynie stronami tego postępowania)

•Ww. umowa przedwstępna wygasła, albowiem nie zrealizowały się warunki i oczekiwania określone w umowie przez stronę kupującą. Sprzedający w związku z rozwiązaniem umowy przedwstępnej nie uzyskali żadnego wzbogacenia, nie wyrazili też zgody na aneksowanie umowy, albowiem ich celem było możliwie skuteczne i bezwarunkowe rozporządzenie Nieruchomością.

W dniu 18 października 2023 r. Sprzedający zawarli przedwstępną umowę sprzedaży ze Spółką. Z ofertą zakupu Nieruchomości zgłosiła się do Sprzedających Spółka.

W związku z oczekiwaniem Spółki co do możliwości rozpoczęcia przygotowania inwestycji jeszcze przed dokonaniem nabycia, Sprzedający w umowie przedwstępnej udzielili Spółce:

•prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, na zasadzie użyczenia, w celu realizacji planowanej inwestycji, w szczególności w celu uzyskania wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych, warunków przyłączenia do sieci, warunków usunięcia kolizji, opinii komunikacyjnych, innych dokumentów związanych z zapewnieniem dostępu do dróg publicznych oraz korzystaniem z dróg publicznych, i innych aktów potrzebnych dla przygotowania i realizacji Inwestycji, w tym w zakresie sieci i infrastruktury technicznej, a w szczególności pozwoleń na rozbiórkę, pozwoleń na budowę, decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej;

•zgody na uzyskiwanie wszelkich decyzji i innych zgód dotyczących usunięcia z Nieruchomości drzew i krzewów, oraz zgody na usunięcie drzew i krzewów,

•zgody na uzyskiwanie wszelkich decyzji i innych zgód dotyczących rozbiórki budynków i budowli położonych na Nieruchomości oraz na dokonanie takich rozbiórek.

Ponadto Sprzedający zobowiązali się, że w każdym przypadku, w którym proces inwestycyjny, jaki zamierza realizować Spółka będzie tego wymagał, Sprzedający udzielają Spółce lub podmiotom przez niego wskazanym wszelkich innych pełnomocnictw i zgód w zakresie potrzebnym do przygotowania i realizacji przez Kupującego Inwestycji, w szczególności do występowania wobec dostawców mediów i podmiotów korzystających z infrastruktury na Nieruchomości i w jej okolicy w celu ustalenia warunków przyłączenia lub dokonania przyłączenia Nieruchomości do sieci mediów (w tym do zawierania przez Kupującego odpowiednich umów przyłączeniowych, realizacji przyłączy, sieci i infrastruktury) oraz organów administracji i innych podmiotów w celu uzyskania powyższych decyzji oraz niezbędnych uzgodnień, opinii, decyzji, zgód i orzeczeń organów w tym zakresie. Sprzedający zobowiązali się w umowie przedwstępnej także do przeniesienia na żądanie kupującego wszelkich decyzji, zgód, zezwoleń oraz warunków przyłączenia do sieci mediów które zostaną uzyskane na podstawie udzielonych przez nich na rzecz kupującego pełnomocnictw. Żaden ze Sprzedających nie jest, ani nie był zarejestrowany jako podatnik VAT.

Spółka planuje realizację na Nieruchomości oraz nieruchomościach sąsiednich inwestycji deweloperskiej o funkcji mieszkaniowej (budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych) z ewentualnymi wraz z odpowiednią towarzyszącą infrastrukturą techniczną i drogową, niezbędną do prawidłowego funkcjonowania przedsięwzięcia – w celu sprzedaży lokali mieszkalnych i ewentualnych lokali użytkowych wybudowanych w ramach tej inwestycji. Sprzedaż ww. lokali będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Pytania

1.Czy planowana sprzedaż Nieruchomości będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z opcją wyboru przez strony transakcji jej opodatkowania podatkiem od towarów i usług?

2.Jeżeli strony transakcji skorzystają z opcji wyboru opodatkowania dostawy budynków znajdujących się na Nieruchomości, czy Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku od towarów i usług wynikającego z faktur dokumentujących sprzedaż Nieruchomości?

Państwa stanowisko w sprawie

1.Zdaniem wnioskodawcy, planowana sprzedaż Nieruchomości będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z opcją wyboru przez strony transakcji jej opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

2.Zdaniem wnioskodawcy, jeżeli strony transakcji skorzystają z opcji wyboru opodatkowania dostawy budynków znajdujących się na Nieruchomości, Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku od towarów i usług wynikającego z faktur dokumentujących sprzedaż Nieruchomości.

Uzasadnienie

Ad 1. Na wstępie należy wskazać, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest łączne spełnienie dwóch przesłanek:

a)czynność musi być objęta przedmiotowym zakresem opodatkowania podatkiem VAT, określonym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz

b)musi być dokonana przez podmiot, który w związku z nią ma status podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

W niniejszej sprawie nie budzi wątpliwości, że planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości jest objęta zakresem zastosowania art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, jako że stanowi odpłatną dostawę towarów, o której mowa w pkt 1 tego przepisu.

Z kolei zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT:

„1. Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w st. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

2. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.”

Z przywołanego przepisu wynika, że w przypadku osób fizycznych dla uznania, że w danym przypadku przysługuje danej osobie status podatnika VAT na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, konieczne jest każdorazowe ustalenie, czy w związku z konkretną czynnością działa ona w charakterze producenta, handlowca lub usługodawcy, w tym podmiotu pozyskującego zasoby naturalne, rolnika albo osoby wykonującej wolny zawód. Wobec tego należy stwierdzić, że w sprawie zachodzą podstawy do uznania, iż planowana sprzedaż Nieruchomości zostanie dokonana przez Sprzedających w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, gdyż dokonując ww. sprzedaży będą oni działać w charakterze handlowców.

W tym miejscu należy odwołać się do kryteriów pozwalających na uznanie transakcji sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną za wykonywaną ramach działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o VAT, które zostały sformułowane w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Wspólnot Europejskich z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wydanego w wyniku złożenia wniosków o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym, złożonego przez Naczelny Sąd Administracyjny. W wyroku tym Trybunał stwierdził, że: „Dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112 w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.” W kontekście powyższego wyroku kryterium decydującym o opodatkowaniu lub nieopodatkowaniu VAT sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne jest to, czy mieści się w zakresie „zwykłego zarządu majątkiem prywatnym”. W sytuacji, gdy sprzedający (bez względu na to, czy prowadzi w sposób zorganizowany zarejestrowaną działalność gospodarczą) podejmuje w stosunku do konkretnej, zbywanej nieruchomości działania wykraczające poza ten zakres, co do zasady podlega ona opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W orzecznictwie sądów administracyjnych, odwołującym się do powyższego wyroku, jako działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu zakwalifikowania transakcji sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną jako wykonanej w ramach „działalności gospodarczej” w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, wskazuje się przykładowo zbrojenie terenu, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru itp.

Odnosząc powyższe do przedstawionego stanu faktycznego, należy uznać, że planowana sprzedaż Nieruchomości nastąpi w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Jak wskazano na wstępie, po pierwsze, Sprzedający podejmowali aktywne działania zmierzające do sprzedaży Nieruchomości:

•w latach 2017-2018 prowadzili rozmowy z jednym z deweloperów (który sam zwrócił się do Sprzedających z ofertą zakupu), które zakończyły się podpisaniem listu intencyjnego;

•przed zawarciem umowy przedwstępnej ze Spółką, Sprzedający zawarli umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości z ...

•Na podstawie tej umowy Sprzedający lub kupujący, działający na podstawie udzielonych przez Sprzedającego zgód i pełnomocnictw wystąpili o wydanie dla Nieruchomości:

•pozwoleń na budowę: budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym wraz z infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu oraz zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym wraz

•z infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu,

•decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej,

•decyzji o pozwoleniach wodno-prawnych,

•decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę znajdujących się na Nieruchomości budynków,

•decyzji środowiskowych.

Oznacza to, że przed dokonaniem sprzedaży Nieruchomości zostały podjęte czynności zmierzające do zmiany stanu prawnego Nieruchomości, mające ułatwić jej zbycie. Działania te, które zwiększają atrakcyjność i wartość Nieruchomości z punktu widzenia potencjalnego nabywcy, jednoznacznie wykraczają poza zakres zarządu nieruchomością w ramach zwykłego wykonywania prawa własności. W świetle przywołanych wyroków ETS oraz NSA ww. działania podjęte w związku ze sprzedażą Nieruchomości uzasadniają zatem wniosek, że sprzedaż następuje w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Na powyższy wniosek nie ma przy tym wpływu fakt, iż działania te nie były podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających, lecz przez inny podmiot, zainteresowany nabyciem Nieruchomości. Istotne znaczenie ma fakt, że zostały podjęte w czasie, kiedy Nieruchomość pozostawała własnością Sprzedających i za ich zgodą. Podjęcie ww. działań wpływało na stan prawny i podnosiło atrakcyjność rynkową Nieruchomości stanowiącej nadal majątek Sprzedających.

Stanowisko, iż działania podejmowane przed zakupem nieruchomości przez nabywcę za zgodą zbywcy zmierzające do zmiany stanu prawnego nieruchomości - zwiększające jej atrakcyjność jako towaru - uzasadniają zakwalifikowanie sprzedającego jako podatnika VAT w związku z tą transakcją, zajął również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej m.in. w interpretacjach indywidualnych nr 0114-KDIP1-3.4012.228.2019.1.RMA z dnia 9 lipca 2019 r. i nr 0114-KDIP1-3.4012.391.20222.2.LK z dnia 14 listopada 2022 r.

Niezależnie natomiast od powyższego, na mocy kolejnej umowy przedwstępnej, zawartej ze Spółkę, Sprzedający udzielili Spółce:

•prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, na zasadzie użyczenia, w celu realizacji planowanej inwestycji, w szczególności w celu uzyskania wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych, warunków przyłączenia do sieci, warunków usunięcia kolizji, opinii komunikacyjnych, innych dokumentów związanych z zapewnieniem dostępu do dróg publicznych oraz korzystaniem z dróg publicznych, i innych aktów potrzebnych dla przygotowania i realizacji Inwestycji, w tym w zakresie sieci i infrastruktury technicznej, a w szczególności pozwoleń na rozbiórkę, pozwoleń na budowę, decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej;

•zgody na uzyskiwanie wszelkich decyzji i innych zgód dotyczących usunięcia z Nieruchomości drzew i krzewów, oraz zgody na usunięcie drzew i krzewów,

•zgody na uzyskiwanie wszelkich decyzji i innych zgód dotyczących rozbiórki budynków i budowli położonych na Nieruchomości oraz na dokonanie takich rozbiórek.

Ponadto Sprzedający zobowiązali się do udzielenia Spółce lub podmiotom przez niego wskazanym wszelkich innych pełnomocnictw i zgód w zakresie potrzebnym do przygotowania i realizacji przez Kupującego Inwestycji, w szczególności do występowania wobec dostawców mediów i podmiotów korzystających z infrastruktury na Nieruchomości i w jej okolicy w celu ustalenia warunków przyłączenia lub dokonania przyłączenia Nieruchomości do sieci mediów (w tym do zawierania przez Kupującego odpowiednich umów przyłączeniowych, realizacji przyłączy, sieci i infrastruktury) oraz organów administracji i innych podmiotów w celu uzyskania powyższych decyzji oraz niezbędnych uzgodnień, opinii, decyzji, zgód i orzeczeń organów w tym zakresie.

Także powyższe okoliczności świadczą o tym, że przed sprzedażą Nieruchomości będą podejmowane czynności wykraczające poza zwykły zarząd, zmierzające do zmiany jej stanu prawnego i wpływające na wartość towaru (Nieruchomości) będącego nadal własnością Sprzedających. Z tego względu działania te, chociaż podejmowane będą przez nabywcę, oddziałują na sferę praw i obowiązków podatkowych Sprzedających w zakresie podatku od towarów i usług.

Dodać należy, że stanowisko, że udzielenie przez sprzedającego kupującemu zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane oraz pełnomocnictw i zgód w zakresie niezbędnym do realizacji procesu budowlanego na zbywanej nieruchomości, w tym dotyczących postępowań w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy pozwolenia na budowę, decyzji środowiskowej, decyzji w przedmiocie usunięcia drzew oraz rozbiórki budynków itp. powoduje, że sprzedającemu przysługuje status podatnika VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zajął m.in. w interpretacjach indywidualnych nr 0111-KDIB3-1.4012.163.2018.4.AB z dnia 23 maja 2018 r. i nr 011-KDIB3-1.4012.170.2018.3.IK z dnia 24 maja 2018 r.

Całokształt przedstawionych okoliczności świadczy więc o tym, że Sprzedający podejmują w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości czynności pozwalające na uznanie ich za podatników VAT z tego tytułu.

Oznacza to, że planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednocześnie zdaniem Wnioskodawców do planowanej sprzedaży Nieruchomości, składającej się z działki zabudowanej, będzie miało zastosowanie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dotyczące dostawy budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

„Pierwszym zasiedleniem” w myśl art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, jest „oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.

Pod pojęciem pierwszego zasiedlenia należy rozumieć również użytkowanie przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu, także na potrzeby własne osoby fizycznej, niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Stanowisko takie ma oparcie również w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej - tak m.in. interpretacja nr 0111-KDIB3-1.4012.97.2018.3.AZ z dnia 30 kwietnia 2018 r.: „Zatem zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE Rady oraz w świetle utrwalonego w tej materii orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, pierwsze zasiedlenie budynku należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własne osoby fizycznej." Powyższe stanowisko Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zajął również m.in. w interpretacjach indywidualnych nr 0111-KDIB3-1.4012.163.2018.4.AB z dnia 23 maja 2018 r. i nr 011-KDIB3-1.4012.170.2018.3.IK z dnia 24 maja 2018 r.

Odnosząc powyższe do przedstawionego stanu faktycznego, należy stwierdzić, że budynki znajdujące się na Nieruchomości były przedmiotem tak rozumianego „pierwszego zasiedlenia”. Jak wskazano na wstępie, Nieruchomość jest zabudowana:

•Budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, wybudowanym na przełomie lat 60-tych i 70-tych XX wieku, wykorzystywanym wyłącznie na cele mieszkaniowe trojga współwłaścicieli,

•Budynkiem produkcyjnym, usługowym i gospodarczym dla rolnictwa, wybudowanym na przełomie lat 60-tych i 70-tych XX wieku wykorzystywanym w charakterze garażu.

Jakkolwiek Sprzedający obecnie nie dysponują dokumentami, z których wynikałoby precyzyjnie, w którym konkretnie momencie po raz pierwszy rozpoczęto korzystanie z poszczególnych budynków (uwzględniając czas, jaki upłynął od ich wzniesienia, odnalezienie takich dokumentów byłoby praktycznie niemożliwe), to z zasad doświadczenia życiowego wynika, że w przypadku budynków należących do osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, z którymi mamy do czynienia w analizowanym przypadku, a zwłaszcza budynków mieszkalnych, rozpoczęcie korzystania z nich następuje niezwłocznie po ich wybudowaniu, co w przypadku analizowanych budynków miało miejsce na przełomie lata 60-tych i 70-tych XX w.

W każdym razie nie byłoby racjonalne przyjęcie założenia, że w okresie od wzniesienia tych budynków, obejmującym ponad 50 lat, nigdy nie były one użytkowane na własne potrzeby przez ich właścicieli.

Brak dokumentów jednoznacznie potwierdzających moment rozpoczęcia użytkowania ww. budynków (co w przypadku budynków należących do osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej jest sytuacją bardzo często spotykaną w praktyce; przepisy prawa nie zobowiązują ich bowiem do posiadania takich dokumentów) nie stanowi więc podstawy do przyjęcia, że nigdy nie były one użytkowane. Stanowiłoby to bowiem usankcjonowanie fikcji prawnej, przyznanie prymatu względom czysto formalnym - co w przypadku podatku od towarów i usług nie ma uzasadnienia.

Jednocześnie nie były ponoszone nakłady na ulepszenie tych budynków, od których przysługiwało prawo od odliczenia podatku VAT naliczonego.

Całokształt przedstawionych okoliczności świadczy o tym, że każdy z budynków znajdujących się na Nieruchomości był przedmiotem „pierwszego zasiedlenia”, przy czym od jego momentu upłynęło ponad 2 lata. Oznacza to, że planowana dostawa tych budynków na rzecz Spółki będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Z uwagi na to, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, powyższe zwolnienie dotyczy również dostawy całej Nieruchomości, na której znajdują się budynki.

Przemawia to za uznaniem za prawidłowe stanowiska Wnioskodawcy, iż planowana sprzedaż Nieruchomości będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z opcją wyboru przez strony transakcji jej opodatkowania podatkiem od towarów i usług, na zasadach określonych w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Ad 2. Na wstępie należy podkreślić, że niniejsze pytanie dotyczy sytuacji, w których na fakturach wystawionych przez Sprzedających prawidłowo został wykazany podatek VAT, a więc w przypadku, gdy z zachowaniem wymogów formalnych przewidzianych w art. 43 ust. 10 i n. ustawy o VAT Sprzedający i Spółka złożą oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania dostawy budynków znajdujących się na Nieruchomości. W takim wypadku zdaniem Wnioskodawcy, Spółce będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości.

Zakup Nieruchomości będzie bowiem służyć wykonywaniu przez Spółkę czynności opodatkowanych VAT, polegających na realizacji na niej oraz nieruchomościach sąsiednich inwestycji deweloperskiej o funkcji mieszkaniowej (budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych) z ewentualnymi wraz z odpowiednią towarzyszącą infrastrukturą techniczną i drogową, niezbędną do prawidłowego funkcjonowania przedsięwzięcia - w celu sprzedaży lokali mieszkalnych i ewentualnych lokali użytkowych wybudowanych w ramach tej inwestycji.

Oznacza to, że spełniona będzie zatem przesłanka odliczenia przez Spółkę podatku VAT naliczonego przy zakupie Nieruchomości przewidziana w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie w przypadku uznania za prawidłowe stanowiska Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym pytania nr 1, do faktur wystawionych z tytułu sprzedaży Nieruchomości nie będzie miał zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT - zatem przepis ten nie będzie stanowił przeszkody do odliczenia przez Spółkę podatku VAT wykazanego na tych fakturach.

Przemawia to za uznaniem za prawidłowe stanowiska Wnioskodawcy, iż w przypadku, gdy sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, zdaniem Wnioskodawcy, Spółka będzie uprawniona do obniżenia podatku należnego o podatek od towarów i usług naliczony przy jej nabyciu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.):

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 8 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 198 ustawy Kodeksu cywilnego:

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Stosownie do treści art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.):

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 i § 2 ww. Kodeksu:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ww. Kodeksu:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości, wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na podstawie art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Jak stanowi ust. 3 ww. artykułu:

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania udziałów w Nieruchomości stanowiącej współwłasność istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości Sprzedający podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Sprzedających za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Wskazany problem był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z powyższego wyroku wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wyjaśniono wyżej, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie  C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedający podejmowali działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z okoliczności sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania planuje zakup nieruchomości położonej w  ... stanowiącej działkę ewidencyjną nr  .... Współwłaścicielami Nieruchomości są obecnie  ...,  ...,  ...,  ... i  ....  ... i  ... nabyli przysługujące im udziały we współwłasności Nieruchomości na podstawie umowy darowizny z dnia 17 marca 2004 r.

 ... nabyła przysługujący jej udział we współwłasności Nieruchomości:

•w zakresie 1/4 udziału we współwłasności na podstawie umowy darowizny z dnia 8 września 2009 r.,

•w zakresie 1/12 udziału we współwłasności w drodze dziedziczenia z dniem 22 września 2013 r.

•... i ... nabyli przysługujące im udziały we współwłasności Nieruchomości w drodze dziedziczenia z dniem 22 września 2013 r.

Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym stanowi następujące tereny oznaczone symbolem F10MW - tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, 3KD-Z - tereny dróg publicznych klasy zbiorczej, 15KD-D - tereny dróg publicznych klasy dojazdowej oraz 23KD-D - tereny dróg publicznych klasy dojazdowej. Nieruchomość jest zabudowana:

•Budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, wybudowanym na przełomie lat 60-tych i 70-tych XX wieku, wykorzystywanym do celów mieszkalnych trojga ze współwłaścicieli,

•Budynkiem określonym w kartotece budynków jako budynek produkcyjny, usługowy i gospodarczy dla rolnictwa, który wybudowany został na przełomie lat 60-tych i 70-tych XX wieku, a który wykorzystywany jest jako garaż.

Sprzedający nie ponosili nakładów na ulepszenie ww. budynków, w stosunku do których przysługiwałoby im prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług. Nieruchomość nie była wynajmowana, ani wydzierżawiana innym podmiotom. W dniu 18 października 2023 r. Sprzedający zawarli przedwstępną umowę sprzedaży ze Spółką. Z ofertą zakupu Nieruchomości zgłosiła się do Sprzedających Spółka. W związku z oczekiwaniem Spółki co do możliwości rozpoczęcia przygotowania inwestycji jeszcze przed dokonaniem nabycia, Sprzedający w umowie przedwstępnej udzielili Spółce:

•prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, na zasadzie użyczenia, w celu realizacji planowanej inwestycji, w szczególności w celu uzyskania wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych, warunków przyłączenia do sieci, warunków usunięcia kolizji, opinii komunikacyjnych, innych dokumentów związanych z zapewnieniem dostępu do dróg publicznych oraz korzystaniem z dróg publicznych, i innych aktów potrzebnych dla przygotowania i realizacji Inwestycji, w tym w zakresie sieci i infrastruktury technicznej, a w szczególności pozwoleń na rozbiórkę, pozwoleń na budowę, decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej;

•zgody na uzyskiwanie wszelkich decyzji i innych zgód dotyczących usunięcia z Nieruchomości drzew i krzewów, oraz zgody na usunięcie drzew i krzewów,

•zgody na uzyskiwanie wszelkich decyzji i innych zgód dotyczących rozbiórki budynków i budowli położonych na Nieruchomości oraz na dokonanie takich rozbiórek.

Ponadto Sprzedający zobowiązali się, że w każdym przypadku, w którym proces inwestycyjny, jaki zamierza realizować Spółka będzie tego wymagał, Sprzedający udzielają Spółce lub podmiotom przez niego wskazanym wszelkich innych pełnomocnictw i zgód w zakresie potrzebnym do przygotowania i realizacji przez Kupującego Inwestycji, w szczególności do występowania wobec dostawców mediów i podmiotów korzystających z infrastruktury na Nieruchomości i w jej okolicy w celu ustalenia warunków przyłączenia lub dokonania przyłączenia Nieruchomości do sieci mediów (w tym do zawierania przez Kupującego odpowiednich umów przyłączeniowych, realizacji przyłączy, sieci i infrastruktury) oraz organów administracji i innych podmiotów w celu uzyskania powyższych decyzji oraz niezbędnych uzgodnień, opinii, decyzji, zgód i orzeczeń organów w tym zakresie. Sprzedający zobowiązali się w umowie przedwstępnej także do przeniesienia na żądanie kupującego wszelkich decyzji, zgód, zezwoleń oraz warunków przyłączenia do sieci mediów które zostaną uzyskane na podstawie udzielonych przez nich na rzecz kupującego pełnomocnictw.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonych przez Sprzedających Kupującemu pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ustawy Kodeks cywilny.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu:

Jak wynika z przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby - mocodawcy, na mocy którego inna osoba – pełnomocnik, staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W świetle art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku wynika, że Nieruchomość utraciła walor majątku osobistego, a zespół podjętych w tym zakresie działań nie stanowi zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym, o którym mowa w powołanych powyżej orzeczeniach TSUE. Sprzedający zawarli ze Spółką umowę przedwstępną. W związku z oczekiwaniem Spółki co do możliwości rozpoczęcia przygotowania inwestycji jeszcze przed dokonaniem nabycia, Sprzedający w umowie przedwstępnej udzielili Spółce: prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, na zasadzie użyczenia, w celu realizacji planowanej inwestycji, w szczególności w celu uzyskania wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych, warunków przyłączenia do sieci, warunków usunięcia kolizji, opinii komunikacyjnych, innych dokumentów związanych z zapewnieniem dostępu do dróg publicznych oraz korzystaniem z dróg publicznych, i innych aktów potrzebnych dla przygotowania i realizacji Inwestycji, w tym w zakresie sieci i infrastruktury technicznej, a w szczególności pozwoleń na rozbiórkę, pozwoleń na budowę, decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej; zgody na uzyskiwanie wszelkich decyzji i innych zgód dotyczących usunięcia z Nieruchomości drzew i krzewów, oraz zgody na usunięcie drzew i krzewów; zgody na uzyskiwanie wszelkich decyzji i innych zgód dotyczących rozbiórki budynków i budowli położonych na Nieruchomości oraz na dokonanie takich rozbiórek. Wobec tego fakt, że ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających. Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedających, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedających jako mocodawców.

W konsekwencji sprzedaż udziałów w Nieruchomości stanowiącej współwłasność stanowić będzie dostawę dokonaną przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą, w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatników podatku od towarów i usług, o których mowa w ust. 1 tego przepisu. W tej sytuacji nie można uznać, że dostawa Nieruchomości będzie przejawem realizacji prawa do rozporządzania składnikiem związanym z prywatnym majątkiem Sprzedających.

Wobec powyższego, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży udziałów w Nieruchomości stanowiącej współwłasność przez Sprzedających będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano je w najem/dzierżawę, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że dostawa budynków (budynku mieszkalnego jednorodzinnego i budynku produkcyjnego, usługowego i gospodarczego dla rolnictwa) znajdujących się na Nieruchomości, nie będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia. Jak wynika z opisu sprawy budynki zostały wybudowane na przełomie lat 60-tych i 70-tych XX wieku Zatem od momentu wybudowania do sprzedaży minie okres 2 lat. Ponadto Sprzedający nie ponosili nakładów na ulepszenie ww. budynków, w stosunku do których przysługiwałoby im prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług.  W konsekwencji zatem zostaną spełnione warunki umożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku dla dostawy budynków na postawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu,na którym budynki są posadowione, będzie zwolniona od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Ponadto należy wskazać, że jeśli Strony transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa zabudowanej budynkami Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Zatem Państwa stanowisko w odniesieniu do pytania nr 1 uznałem za prawidłowe.

W złożonym wniosku Zainteresowany będący stroną postępowania ma wątpliwości, czy będzie przysługiwało Mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia udziałów w Nieruchomości stanowiącej współwłasność, w sytuacji gdysprzedaż udziałów w Nieruchomości stanowiącej współwłasność będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Spółka planuje realizację na Nieruchomości budowy budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z infrastrukturą techniczną i drogową, niezbędną do prawidłowego funkcjonowania przedsięwzięcia - w celu sprzedaży lokali mieszkalnych i ewentualnych lokali użytkowych wybudowanych w ramach tej inwestycji. Sprzedaż ww. lokali będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wskazałem wyżej, planowana transakcja sprzedaży udziałów w Nieruchomości stanowiącej współwłasność będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Należy przy tym zauważyć, że jeśli Strony transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa zabudowanej budynkiem Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Odnosząc się zatem do Państwa wątpliwości w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania w związku z nabyciem udziałów w Nieruchomości stanowiącej współwłasność stwierdzam, że w sytuacji, gdy Strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku dla dostawy Nieruchomości oraz wybiorą opodatkowanie ww. dostawy, to - na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy – Spółce, która jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Jak wynika bowiem z okoliczności sprawy nabyta nieruchomość będzie wykorzystywana przez Spółkę do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Prawo do odliczenia podatku VAT będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w odniesieniu do pytania nr 2 uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Odnosząc się do powołanych przez Państwa interpretacji wskazuję, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

... Spółka Akcyjna (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).