Interpretacja indywidualna z dnia 18 stycznia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.404.2023.4.JS

Skoro Transakcja (sprzedaż Nieruchomości) będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie z tego podatku zwolniona (Strony transakcji złożą bowiem oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia w zakresie w jakim to zwolnienie przysługuje), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

9 października 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 9 października 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 18 grudnia 2023 r. (data wpływu – 18 grudnia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

 1) Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Sprzedający, Zbywca):

X. S.A.

NIP: (…)

 2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: Kupujący, Nabywca)

K. Sp. z o.o. (poprzednia nazwa: N. Sp. z o.o.)

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

Informacje dotyczące Zainteresowanych.

Sprzedający (X. S.A.) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług zarejestrowanym do celów podatku od towarów i usług w Polsce, posiada w Polsce siedzibę i miejsce prowadzenia działalności gospodarczej. Przedmiotem działalności Sprzedającego jest produkcja wyrobów (…).

X. S.A. jest częścią (...) grupy B. (dalej: Grupa B.) będącej jednym z wiodących międzynarodowych dostawców (…), którego akcje notowane są na giełdzie papierów wartościowych (…).

X. S.A. produkuje rocznie ponad (…) mln sztuk wyrobów z (…) w 4 zakładach produkcyjnych ((…) w Polsce i (…) w Niemczech) o łącznej powierzchni 40 000 m². Głównymi odbiorcami produktów i usług są czołowe międzynarodowe marki branży (…) i sektora (…) zarówno z grupy O., jak i T.

Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług zarejestrowanym do celów podatku od towarów i usług w Polsce, posiada w Polsce siedzibę i miejsce prowadzenia działalności gospodarczej. Przedmiotem działalności Nabywcy jest inwestowanie w nieruchomości oraz zarządzanie nieruchomościami i aktywami.

W momencie nabycia przez niego Nieruchomości (zdefiniowanej poniżej) Nabywca będzie członkiem międzynarodowej grupy kapitałowej K. (dalej: „Grupa K.”), której działalność opiera się na inwestowaniu w nieruchomości, zarządzaniu nieruchomościami oraz aktywami, jak i inwestycjach o charakterze bezpośrednim. Nabywca jest zainteresowany, jako spółka celowa i członek Grupy K. której działalność gospodarcza opiera się na inwestowaniu w nieruchomości, nabyciem przedmiotu Transakcji od Zbywcy. Jednocześnie, jednym z założeń Transakcji, wpisującym się zarówno w model biznesowy Grupy K. jak i Grupy B., jest najem Nieruchomości przez X. S.A. od Nabywcy. Transakcja przyjmie więc postać transakcji sprzedaży i najmu, w której tytuł właścicielski do nieruchomości jest przenoszony na podmiot zewnętrzny, który działa następnie w roli wynajmującego nieruchomość na rzecz zbywcy.

Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

Informacje dotyczące nieruchomości

Sprzedający jest właścicielem nieruchomości opisanej poniżej, zlokalizowanej w C. Wniosek dotyczy skutków planowanej sprzedaży nieruchomości należącej do X. S.A. na rzecz Nabywcy, a także skutków następczo zawartej umowy umożliwiającej X. S.A. korzystanie z przedmiotowej nieruchomości w formie umowy najmu.

Przedmiotem sprzedaży będzie składnik majątku Sprzedającego w postaci prawa własności nieruchomości działki ewidencyjnej oznaczonej numerem (…), obręb ewidencyjny (…), o łącznej powierzchni 10814 m², dla której Sąd Rejonowy w C. (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…).

Powyżej wskazana działka wraz z posadowionymi na niej budynkami, budowlami oraz infrastrukturą, stanowią własność Sprzedającego (dalej łącznie „Nieruchomość").

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego Uchwałą Rady Miasta C. z (…) 2004 r. (dalej: „MPZP”), Nieruchomość położona jest na obszarze oznaczonym jako tereny produkcyjne. Zgodnie z MPZP, działka znajduje się przy ul. (…) w północnej części C., w dzielnicy (…) na obszarze stanowiącym tereny przemysłowe miasta.

Nieruchomość nie znajduje się na terenie specjalnej strefy ekonomicznej, strefy nadgranicznej ani parku narodowego. Ponadto, nie stanowi lasu w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, a w odniesieniu do Nieruchomości nie są spełnione przesłanki zastosowania prawa pierwokupu opisane w art. 37a ustawy o lasach. Nieruchomość nie jest pokryta żadnymi wodami śródlądowymi ani wodami znajdującymi się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka oraz nie jest terenami zdegradowanymi ani terenami położonymi w strefie rewitalizacji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji.

Ponadto, Nieruchomość nie jest nieruchomością rolną. Nieruchomość nie jest i nie będzie wykorzystywana na cele rolne w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny oraz ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Nieruchomość stanowi składnik majątku Sprzedającego i obecnie jest wykorzystywana przez niego dla celów prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

W ramach Nieruchomości wchodzi kilka naniesień, niemniej najistotniejszym z punktu widzenia działalności Sprzedającego jest wolnostojący budynek produkcyjno-magazynowy z częścią administracyjno-socjalną wraz z zespołem silosów magazynowych, budynek kotłowni gazowej oraz stalowa wiata obudowana siatką (dalej jako „Główny Budynek”). Obiekt ten służy do produkcji i magazynowania wyrobów ze spienionego polipropylenu na potrzeby przemysłu samochodowego.

W skład Nieruchomości wchodzą także naniesienia, stanowiące budynki i budowle, w postaci: placu przy zakładzie (w formie kostki i trawnika), dwóch silosów zewnętrznych, budynku kotłowni, fundamentu pod kocioł parowy-kotłowni, Głównego Budynku, rampy załadunkowo-rozładunkowej, wiaty stalowej, zbiornika żelbetonowego, drogi asfaltowej przed zakładem, a także ogrodzenia oraz placu (dalej łącznie „Naniesienia”).

Wszystkie Naniesienia zostały wzniesione więcej niż dwa lata przed dniem planowanej umowy sprzedaży Nieruchomości. W konsekwencji, powstanie każdego z Naniesień i dzień zawarcia zamierzonej umowy sprzedaży Nieruchomości przenoszącej jej własność na Nabywcę będzie oddzielać okres dłuższy niż 2 lata.

Jedynie w stosunku do Głównego Budynku Sprzedający poczynił w ciągu ostatnich dwóch lat nakłady na jego modernizację, które każdorazowo zwiększały wartość obiektu. Tym niemniej, w okresie ostatnich dwóch lat, wartość ulepszeń w stosunku do ich wartości początkowej dla potrzeb amortyzacji podatkowej nie przekroczyła 30%. Wartość początkowa Głównego Budynku przed modernizacją wynosiła 5 487 492,67 PLN, natomiast wartość nakładów w ciągu ostatnich dwóch lat nie przekroczyła 218 496,07 PLN. Sprzedający nie planuje ponoszenia wydatków, które mogłyby skutkować przekroczeniem ww. progu do dnia zawarcia finalnej umowy sprzedaży Nieruchomości przenoszącej jej własność na Nabywcę.

Sprzedający poniósł koszty nabycia Nieruchomości oraz budowy i ulepszeń Naniesień z zamiarem ich wykorzystywania do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, zatem przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego z tego tytułu. Sprzedający ponosi także koszty bieżącego utrzymania Naniesień i również z tego tytułu odlicza podatek od towarów i usług naliczony.

Nabycie i użytkowanie Nieruchomości przez Sprzedającego

Sprzedający nabył Nieruchomość w wykonaniu umowy przedwstępnej z 14 lutego 2006 r., to jest poprzez umowę sprzedaży z 4 kwietnia 2006 r. zawartą w formie aktu notarialnego.

Transakcja nabycia Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W momencie nabycia, działka była zabudowana budynkiem centralnego warsztatu mechanicznego, budynkiem kuźni, budynkiem wytwórni acetylenu oraz magazynem.

Historycznie Nieruchomość była przedmiotem najmu. Na mocy umowy z 2 lipca 2007 r., X. S.A. oddał podmiotowi trzeciemu do używania powierzchnię produkcyjną i pomocniczą o łącznej powierzchni 138 m² oraz powierzchnię biurowo-socjalną o łącznej powierzchni 37 m². Kolejno, zgodnie z umową z 3 grudnia 2007 r., X. S.A. oddał do użytkowania część pomieszczenia socjalnego o całkowitej powierzchni 6 m². W drodze porozumienia stron obie umowy najmu zostały rozwiązane 31 grudnia 2021 r.

Następnie, na podstawie umowy najmu z 3 stycznia 2022 r., X. S.A. oddał do użytkowania powierzchnię biurową o powierzchni 20 m2. 30 września 2022 r., Sprzedający wypowiedział umowę i obecnie Nieruchomość nie jest przedmiotem umowy najmu. W ramach umów najmu nie były ponoszone przez najemców nakłady na Nieruchomość, ani nie doszło do wybudowania przez najemców budynków lub budowli.

Przedmiot transakcji

Sprzedający oraz Nabywca zawrą przedwstępną umowę zobowiązującą do zawarcia w przyszłości warunkowej umowy sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa przedwstępna”).

Intencją Sprzedającego oraz Nabywcy jest zawarcie, w oparciu o zobowiązanie wynikające z Umowy przedwstępnej, umowy sprzedaży (dalej: „Umowa przyrzeczona” lub „Umowa Sprzedaży”). Jednym z warunków zawarcia przedmiotowej umowy sprzedaży będzie zawarcie umowy najmu, na podstawie której od momentu sprzedaży Nieruchomości Sprzedający będzie korzystał z Nieruchomości jako najemca w oparciu o umowę najmu zawartą z Nabywcą (dalej: „Umowa Najmu”). Celem zawarcia Umowy Najmu jest umożliwienie kontunuowania przez Najemcę dotychczasowej działalności gospodarczej X. S.A. (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług) prowadzonej na terenie Nieruchomości. Umowa Najmu zawarta będzie na czas określony, a uiszczanie czynszu nie będzie skutkować po stronie Najemcy powstaniem późniejszego prawa Najemcy do powrotnego nabycia Nieruchomości. Innymi słowy, po wygaśnięciu Umowy Najmu, Nabywca będzie w dalszym ciągu właścicielem Nieruchomości. Usługa najmu świadczona na podstawie Umowy Najmu będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od podatku od towarów i usług.

Przeprowadzenie Transakcji zapewni Sprzedającemu środki na finansowanie rozwoju działalności podstawowej.

Zainteresowani zamierzają złożyć przed dniem podpisania Umowy Sprzedaży (lub zawrzeć w akcie notarialnym dotyczącym nabycia Nieruchomości), w stosunku do dostawy Nieruchomości, oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług, rezygnując tym samym z ewentualnego zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Nadmienić należy, iż w związku ze sprzedażą Nieruchomości, nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę żadnych umów związanych z Nieruchomością. W szczególności na Nabywcę nie zostaną przeniesione następujące umowy związane z Nieruchomością: (i) umowy o świadczenie usług, (ii) umowa o zarządzanie nieruchomością; (iii) umowa o zarządzanie aktywami; oraz (iv) wierzytelności pieniężne związane z przenoszoną nieruchomością.

Należy wskazać, iż na Nabywcę nie przejdą ponadto w związku z Transakcją:

- aktywa pieniężne należące do Sprzedają/przysługujące Sprzedającemu (środki na rachunkach bankowych, pieniądze „w kasie” itp.);

- dokumentacja księgowo-rachunkowa i pozostała dokumentacja handlowa, poza dokumentacją i prawami związanymi funkcjonalnie z Nieruchomością;

- prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Sprzedającego z pracownikami, współpracownikami, członkami zarządu;

- prawa i obowiązki wynikające z umowy o świadczenie usług księgowych;

- prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunku bankowego;

- należności podatkowe Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku od towarów i usług naliczonego nad należnym, jeżeli jakiekolwiek wystąpią);

- nazwa przedsiębiorstwa (firma) Sprzedającego;

- tajemnice handlowe Sprzedającego.

Zgodnie z ustaleniami pomiędzy Sprzedającym a Nabywcą, urządzenia ruchome, towary, mienie ruchome, sprzęt komputerowy i inne niestałe elementy wyposażenia (maszyny i urządzenia itp.) znajdujące się na Nieruchomości, w tym w szczególności wszystkie elementy wyposażenia, które nie są nierozerwalnie związane z Nieruchomością, nie będą stanowić części Umowy Sprzedaży, ponieważ stanowią własność Sprzedającego i będą wykorzystywane przez Sprzedającego w ramach działalności prowadzonej na Nieruchomościach jako najemca.

W ramach Umowy przyrzeczonej nie dojdzie do przejścia ze Sprzedającego na Nabywcę zakładu pracy zgodnie z art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. - Kodeksu Pracy ani też przeniesienia jakichkolwiek pracowników lub też zobowiązań pracowniczych.

Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał i regulaminów.

Nabywca, zamierza wykorzystywać Nieruchomość do długoterminowego wynajmu, tj. działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie, względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

W piśmie uzupełniającym wskazali Państwo, że:

1) Budynkami w rozumieniu art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego trwale z gruntem związanymi, posadowionymi na działce nr (…), są jedynie:

- wolnostojący budynek produkcyjno-magazynowy z częścią administracyjno-socjalną wraz z zespołem silosów magazynowych oraz budynek kotłowni gazowej ze stalową wiatą obudowaną siatką;

- budynek kotłowni;

2) budowlą w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego trwale z gruntem związaną, posadowioną na ww. działce, jest jedynie fundament pod kocioł parowy – kotłowni;

3) urządzeniami budowlanymi w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego, posadowionymi na ww. działce, są następujące obiekty:

- plac przy zakładzie (w formie kostki i trawnika), związany z wolnostojącym budynkiem produkcyjno-magazynowy z częścią administracyjno-socjalną wraz z zespołem silosów magazynowych oraz budynkiem kotłowni gazowej ze stalową wiatą obudowaną siatką (dla celów tej odpowiedzi dalej jako „Budynek Główny”);

- silos zewnętrzny nr (…), związany z Budynkiem Głównym;

- silos zewnętrzny nr (…), (…), związany z Budynkiem Głównym;

- rampa załadunkowo-rozładunkowa, związana z Budynkiem Głównym;

- wiata stalowa, związana z Budynkiem Głównym;

- zbiornik żelbetonowy, związany z budynkiem kotłowni;

- droga asfaltowa przed zakładem, związana z Budynkiem Głównym;

- ogrodzenie, związane ze wszystkimi budynkami posadowionymi na przedmiotowej działce;

- plac za halą produkcyjną przy ul. (…), związany z Budynkiem Głównym;

fragment opisu zdarzenia przyszłego dotyczący naniesień stanowiących infrastrukturę, miał na celu pokreślenie, że na działce nr (…) znajdują się różne obiekty, które potocznie, a nie w oparciu o definicje ustawowe, mogą być nazwane infrastrukturą; jednocześnie wskazali Państwo, że wszystkie obiekty wskazane w treści wspólnego wniosku o interpretację indywidualną stanowią odpowiednio budynki, budowle oraz urządzenia budowlane zgodnie z odpowiedziami w punktach 1-3 powyżej.

Wyjaśnili Państwo również, że:

1) wszystkie naniesienia wymienione we wniosku są trwale związane z gruntem lub są częścią składową budynków/budowli trwale z gruntem związanych,

2) żadne z naniesień wymienionych we wniosku nie stanowi ruchomości z uwagi na niespełnienie definicji nieruchomości według Kodeksu cywilnego.

Przywołując za Państwem treść opisu sprawy pominięto tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym dostawa Nieruchomości nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych, w razie skorzystania przez Państwa z możliwości rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

W Państwa ocenie dostawa Nieruchomości nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych w razie skorzystania przez Państwa z możliwości rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Wskazali Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają między innymi umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy oraz praw majątkowych, a zatem również umowy sprzedaży, których przedmiotem jest prawo własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości.

Stosownie do art. 2 pkt 4 lit. a) ww. ustawy, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne inne niż umowa spółki lub jej zmiany, w zakresie w jakim podlegają podatkowi od towarów i usług. Z kolei na podstawie art. 2 pkt 4 lit. b), nie podlegają podatkowi również czynności cywilnoprawne, których przynajmniej jedna strona zwolniona jest z podatku od czynności cywilnoprawnych, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest m.in. nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego.

Z przedmiotowych przepisów wynika zatem, iż jeśli sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie jest z tego podatku zwolniona, to transakcja ta nie podlega już podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Z kolei w przypadku, kiedy przynajmniej jedna ze stron transakcji jest zwolniona z podatku od towarów i usług, sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jak uargumentowano powyżej, w Państwa ocenie sprzedaż budynków i budowli w ramach Nieruchomości podlegać będzie zwolnieniu od podatku od towarów i usług z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia (z której to rezygnacji, na podstawie art. 43 ust. 10-11 ustawy o podatku od towarów i usług, zamierzają Państwo skorzystać). W konsekwencji, w Państwa ocenie dostawa Nieruchomości nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych w razie skorzystania przez Państwa (Zainteresowanych) z możliwości rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, co strony zamierzają zrobić zgodnie z informacją zawartą w opisie zdarzenia przyszłego.

Mając powyższe na uwadze oraz okoliczność, że dostawa Nieruchomości będzie w całości podlegała przepisom ustawy o podatku od towarów i usług oraz będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, tj. nie będzie od tego podatku zwolniona (szczegółowe uzasadnienie tej kwestii przedstawili Państwo w części wniosku dotyczącej podatku od towarów i usług), w Państwa ocenie, sprzedaż Nieruchomości nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

 a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

 b) innych praw majątkowych – 1%.

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

 a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

 b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy).

Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z zastrzeżeniem wyjątku). Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa lub świadczenie usługi będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany niebędący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego będącego stroną postępowania (Sprzedającego) działkę zabudowaną budynkami, budowlami oraz urządzeniami budowlanymi. Działkę wraz ze znajdującymi się na niej ww. naniesieniami określają Państwo we wniosku jako Nieruchomość.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.738.2023.3.IK wydanej w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

- dostawa Budynku kotłowni, fundamentu pod kocioł parowy oraz urządzeń budowlanych związanych z tymi obiektami korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, jednak z uwagi na oświadczenie stron transakcji o rezygnacji ze zwolnienia będzie opodatkowana właściwa stawką; również sprzedaż gruntu, na którym te obiekty są posadowione, po złożeniu oświadczenia, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług;

- dostawa Budynku Głównego wraz z urządzeniami budowlanymi związanymi z Budynkiem głównym w postaci: placu przy zakładzie, silosów o nr (…), (…), (…), rampy załadunkowo-rozładunkowej, wiaty stalowej, drogi asfaltowej, placu za halą produkcyjną nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług; będzie zatem opodatkowana podatkiem od towarów i usług; również sprzedaż gruntu na którym te obiekty są posadowione będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług;

- dostawa urządzenia budowlanego w postaci ogrodzenia, które związane jest ze wszystkimi budynkami na działce, proporcjonalnie korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, tak jak dostawa Budynku kotłowni i będzie opodatkowana właściwą stawką podatku, tak jak dostawa Budynku Głównego; po złożeniu oświadczenia będzie w całości opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

A zatem, skoro Transakcja (sprzedaż Nieruchomości opisanej we wniosku) będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (Strony transakcji złożą bowiem oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia w zakresie w jakim to zwolnienie przysługuje), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-1.4012.738.2023.3.IK.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X. S.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.