Interpretacja indywidualna z dnia 17 stycznia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-2.4012.638.2023.1.ASZ

Brak opodatkowania podatkiem VAT czynności sprzedaży udziału w nowo wydzielonych działkach.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 listopada 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 14 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie działania w charakterze podatnika oraz opodatkowania podatkiem VAT czynności sprzedaży udziału w nowo wydzielonych działkach.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej, emerytem. Pana żona jest ubezpieczona w KRUS z mocy ustawy. Z tego tytułu nie osiąga żadnych dochodów, a Pan z powodu jej problemów zdrowotnych wykonuje za nią obowiązki rolnicze. Dochody osiągają Państwo wyłącznie z Pana emerytury, z której Państwo wspólnie się utrzymują.

Są Państwo współwłaścicielami działki x zapisanej w księdze wieczystej numer xx w taki sposób, że udział wynoszący 1/2 działki stanowi majątek osobisty żony, a udział wynoszący 1/2 działki stanowi składnik Państwa majątku wspólnego. Udział 1/2 nabyli Państwo do majątku wspólnego w drodze umowy sprzedaży zawartej w dniu 5 grudnia 2008 r. Tak więc Pana udział w tej nieruchomości gruntowej to 1/4 działki. Udział 1/2 działki stanowiący majątek osobisty, żona nabyta w drodze dziedziczenia nabycia spadku po zmarłej mamie (D. P.) oraz działu przedmiotowego spadku.

Żona i Pan wraz z Pana teściami występowali wczesną wiosną 2009 roku z wnioskiem o zmianę MPZP jednak nie miało to związku z obecną sprzedażą. Na działce x odbywa się raz w roku zbieranie siana dla Państwa zwierząt. Działka nie była też i nie jest przedmiotem najmu ani dzierżawy, nie jest też na niej ustanowiona jakakolwiek służebność (w tym służebność przesyłu). Przedmiotowa działka nie jest zabudowana, w części jest obciążona w urządzenia infrastruktury technicznej - wodociąg, który istniał już przed zakupem działek. Nie znali Państwo jego przebiegu (podobnie jak linia średniego napięcia przebiegała już nad działką w momencie jej zakupu). Obecnie wodociąg przebiega przez działki nr z, y, a. Natomiast przez działkę x przechodzi linia średniego napięcia.

Działka nie służy do jakiejkolwiek działalności w postaci uprawy roślin ani hodowli czy wypasu zwierząt. Ani Pan, ani żona nie prowadzą działalności jako rolnicy ryczałtowi. Działka nie została nabyta w celach prowadzenia działalności gospodarczej ani nie były na niej podejmowane żadne działania ulepszające jej stan. Nie były też względem działki ponoszone jakiekolwiek nakłady zwiększające jej wartość. Działka nie została też nabyta w celach handlowych z zamiarem odsprzedaży.

Wspólnie z żoną w ostatnim czasie podjęli Państwo decyzję o podziale działki x na pięć części i zbyciu trzech z nowo wydzielonych działek. Decyzja o sprzedaży dwóch pierwszych wynika z potrzeby upłynnienia części majątku rodzinnego żony i Państwa wspólnego w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Państwa rodziny. Środki ze sprzedaży działek zamierzają Państwo w części przeznaczyć na cele mieszkaniowe, tj. na kapitalny remont domu, w którym Państwo mieszkają - wymianę cieknącego dachu, wraz ze zmianą jego konstrukcji, w tym także wzniesieniem szczytów, wymianę starych okien na nowe z roletami zewnętrznymi, ocieplenie całego domu z elewacją włącznie. Modernizacja domu wymagała wyposażenia go w pompę powietrza, wymaga również zmiany ogrzewania z kaloryferów na ogrzewanie podłogowe oraz wiele innych koniecznych prac i działań w celu przeciwdziałaniu problemu wilgoci w domu.

W związku z podjętą decyzją o sprzedaży części działki x żona wystąpiła (również w Pana imieniu) do Burmistrza o podział działki x na pięć mniejszych działek. Trzy z nich miały pomóc w realizacji inwestycji modernizacyjnych domu, czwarta ma zostać w całości wywłaszczona przez gminę i piąta to pozostała część działki po podziale dla Państwa prywatnych celów i sianokosów wynikających z potrzeb rolniczych. To działanie było niezbędne z uwagi na możliwości sprzedaży w przyszłości części majątku prywatnego osobom trzecim. Bez wydzielenia części działek sprzedaż udziałów we współwłasności nie byłaby w praktyce możliwa.

Decyzją nr xxx Burmistrza z dnia 8 marca 2023 r., zatwierdzono podział nieruchomości działki x na pięć działek o nr x, x, x, x, x. Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego sołectw działka x jest w części na terenach mieszkalnictwa jednorodzinnego oznaczonych symbolem A 7MN, w części na terenach oznaczonych symbolem A 30R. oraz na terenach dróg wewnętrznych oznaczonych symbolem A 4KDW. Działka nr x w całości jest przeznaczona pod tereny dróg wewnętrznych oznaczonych symbolem A 4KDW. Działki nr x i x w MPZP są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oznaczonej symbolem A 7MN. Działka nr x jest działką przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, oznaczonej symbolem A MN oraz w części na tereny dróg wewnętrznych oznaczonych symbolem A 4KDW. Zaś działka nr x jest przeznaczona w planie zagospodarowania przestrzennego pod teren rolniczy oznaczony symbolem A 30R oraz teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczony symbolem A 7MN.

Jesienią zeszłego roku, tj. pod koniec października 2022 r. żona zamieściła na (...) ogłoszenie oferując Państwa chęć zbycia świeżo wydzielonych trzech działek. Ogłoszenie niestety nie pomogło w znalezieniu potencjalnego nabywcy na którąkolwiek z nich, ale spowodowało to, że Państwa ogłoszeniem zainteresowali się pośrednicy nieruchomości, którzy sami dzwonili do żony oferując pomoc w sprzedaży. Czas szybko płynął, a działka czekała na nowego właściciela. Plany inwestycyjne na cele mieszkaniowe rodzinnego domu żony, które to miał Pan z żoną pilnie zrealizować z pozyskanych środków finansowych ze sprzedaży działki (tj. projekt przebudowy domu, pozwolenie na budowę), również terminowo kończyły się. Na wiosnę żona ponowiła próbę sprzedaży na (...), którejś z Państwa nowo wydzielonych nieruchomości. Na własną rękę pytali Państwo między znajomymi i znajomymi znajomych, którzy to mieli rzekomo być zainteresowani zakupem ziemi. Z kręgu znajomych żony znalazła ona potencjalnych nabywców, z którymi to żona ustaliła cenę i termin w jakim miała się dokonać sprzedaż działki nr x. Niestety, tuż przed finalizacją umowy, po załatwieniu przez żonę kompletu dokumentów potrzebnych do sprzedaży, (tj. wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej, zaświadczenie o MPZP, zaświadczenie o rewitalizacji i zaświadczenie o lasach), osoba ta wycofała się. Po kilku tygodniach z polecenia innej życzliwej, a obcej nam osoby, zadzwoniła do żony pani M. i w trakcie rozmowy telefonicznej żony z Panią M. okazało się że Pani ta prowadzi biuro pośrednictwa sprzedaży nieruchomości, a Pani Polecająca jest jej klientką.

Pani Pośrednik przyjechała do Państwa do domu spisać z żoną umowę otwartą i wykonać zdjęcia działek. Z uwagi na fakt, że żona miała już przygotowany komplet dokumentów potrzebnych do zbycia Państwa działki obiecała ona, że zrobi wszystko co może, żeby pomóc w jak najszybszej jej sprzedaży. Po licznych prezentacjach tej nieruchomości oraz przez mocne zaangażowanie i starania Pani M. znaleźliśmy kupujących. Z przyszłymi kupującymi podpisali Państwo oświadczenie woli stron - tzw. rezerwację działki. Kupujący oświadczyli, że wyrażają wolę nabycia nieruchomości w ustalonej cenie z zadatkiem włącznie; a Państwo Sprzedający, wolę sprzedaży tej nieruchomości. W przypadku bezpodstawnego wycofania się ze sprzedaży zobowiązani byli Państwo do zapłaty przyszłym kupującym dwukrotności zapłaconej przez nich kwoty stanowiącej zadatek. Nie było między Państwem a kupującym innych praw, obowiązków czy też warunków, które miałyby być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży przenoszącej prawo własności na nabywców. W dniu 20 czerwca 2023 r. została sprzedana działka nr x. Ani nabywcy działki ani pośrednikowi nigdy pełnomocnictwa Pan nie udzielał, ponieważ nie było takiej potrzeby. Nigdy wcześniej nie dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości, ponieważ niczego więcej Pan nie posiada ponad wyżej wymienione nieruchomości. W niedalekiej przyszłości, tj. w 2024 roku, żona zamierza również przeznaczyć pod sprzedaż jedną z dwóch wydzielonych działek (oznaczonych nr x i x) do czego Pan również ma zamiar się przychylić. Po sprzedaży jednej z dwóch ww. działek, trzecia działka również zostanie przeznaczona pod sprzedaż jednak nie wcześniej niż w 2026 r. Z uwagi na przyjęty plan zagospodarowania przestrzennego i wyznaczenia w nim drogi wewnętrznej oznaczonej symbolem A 4KDW przez gminę, byli Państwo zmuszeni do wydzielenia z pierwotnej działki nr x i utworzenia działki nr x w celu poszerzenia istniejącej już drogi wewnętrznej, stanowiącej własność Gminy. W związku z powyższym działka nr x zostanie wywłaszczona za odszkodowaniem lub odsprzedana Gminie, w zależności od jej żądań i ustaleń.

Niewykluczone, że sprzedaż działek x i x być może będzie odbywać się z udziałem profesjonalnego pośrednika nieruchomości, z którym zostanie spisana umowa w zakresie poszukiwania nabywców działek. Działanie takie będzie niezbędne w związku z lokalizacją działek - sołectwo (to bardzo mała wieś, a trzy do sprzedaży nowe działki nie są widoczne nawet od drogi głównej przebiegającej przez Państwa sołectwo) oraz koniecznością ogłoszeń o sprzedaży. Nie wykluczają Państwo również znalezienia nabywcy na własną rękę, bez udziału biura pośrednictwa nieruchomości. Z potencjalnym nabywcą nie będzie sporządzana umowa przedwstępna. Działki przeznaczone na sprzedaż nie będą przez Pana oddawane w dzierżawę ani najem (np. w celu uzyskania przez nabywcę pozwoleń, uzbrojenia itp.). Ani Pan ani żona nie będzie podejmować żadnych działań w zakresie uzbrojenia działek przed sprzedażą. Nie będą Państwo także udzielać nabywcom pełnomocnictwa do podejmowania żadnych czynności względem działek w okresie przed sprzedażą. Gdyby nie konieczność posiadania środków finansowych na wyremontowanie rodzinnego domu żony,(w którym zamieszkuje Pan z żoną i teściem) to obecnie nie rozważałby Pan sprzedaży działek x i x lub x z rodzinnego majątku żony i Państwa wspólnego. Pozostałą kwotę ze sprzedaży przeznaczą Państwo na inne cele niż mieszkaniowe, tj. kapitalny remont budynku gospodarczego poprawiającego dobrostan Państwa zwierząt oraz, np. zakup sprzętu rolniczego lub samochodu lub innych celów i potrzeb Pana rodziny.

Pytanie

Czy opisana sprzedaż wydzielonych działek stanowi czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy stanie Pan się z tego tytułu podatnikiem podatku VAT?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie przedstawiona we wniosku sprzedaż wydzielonych działek nie będzie stanowić dla Pana działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust 2 ustawy o VAT i nie będzie Pan z tego tytułu podatnikiem podatku VAT.

Działki stanowią w 1/4 części Pana majątek, a w części 1/4 Pana żony oraz 1/2 odrębność majątkową po spadku matki Pana żony. Działka x nie była nabyta z przeznaczeniem na cele prowadzenia działalności gospodarczej ani działalności rolnika ryczałtowego i tego rodzaju działalność nie była prowadzona na działce. Nie jest Pan podatnikiem podatku VAT i nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. Przez cały czas działka była wykorzystywana dla Pana i rodziny celów prywatnych i zbierania siana. Działka ani jej części nie była przedmiotem dzierżawy czy najmu na rzecz osób trzecich. Sprzedaż wydzielonych działek dokonywana jest w związku z zaspokajaniem Pana potrzeb mieszkaniowych oraz Pana rodziny i gospodarstwa. W celu dokonania sprzedaży wydzielonych działek nie uzbrajał Pan terenu w żadne media (prąd, gaz, woda itp.) i nie ponosił Pan nakładów na ulepszenie terenu działki ponad to co standardowo wynika z zarządzania własnym majątkiem. Nie będzie Pan zawierać umów przedwstępnych i nie będzie też udzielać pełnomocnictwa do wykonywania w imieniu nabywców żadnych czynności ani uzyskiwania zezwoleń. Sposób dokonania sprzedaży jest więc charakterystyczny dla rozporządzania majątkiem prywatnym. W przeszłości nigdy nie dokonywał Pan żadnych sprzedaży moich nieruchomości, które miałyby wskazywać na prowadzenie przez Pana na działalność gospodarczą. Nadmienia Pan, że działka nr x nie będzie przedmiotem odsprzedaży i nadal będzie wykorzystywana tak jak dotychczas, tj. pozyskiwanie siana dla naszych zwierząt oraz innych celów prywatnych. Natomiast działka nr x zostanie najprawdopodobniej wywłaszczona przez Gminę za odszkodowaniem za porozumieniem stron.

Jedyną czynnością, działaniem, jaką Pan podjął wspólnie z żoną było wystąpienie z wnioskiem o podział nieruchomości i wydzielenia działek.

Zgodnie jednak z ukształtowaną linią orzeczniczą oraz stanowiskiem prezentowanym przez Dyrektora KIS, same tylko uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie stanowi o zawodowej działalności (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 6 kwietnia 2016 r., sygn. akt I SA/Gd 234/16, interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 25 września 2019 r., sygn. 0112-KDIL2-1.4012.292.2019.2.SS). W praktyce niemożliwe do zrealizowania planu w postaci zbycia części majątku prywatnego stanowiącego przedmiot współwłasności byłaby sprzedaż bez dokonania stosownego podziału działki. Są to więc czynności niezmierzające do uatrakcyjnienia oferty sprzedaży, ani też uzyskania potencjalnie wyższej ceny. A jedynie są to czynności umożliwiające samą sprzedaż części udziałów we współwłasności działki. W przeciwnym wypadku, sprzedaż (z uwagi na to, że działka jest przedmiotem współwłasności) nie byłaby w ogóle możliwa. W interpretacji indywidualnej z 20 kwietnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.16.2021.3.MB Dyrektor KIS uznał, że: (...) „W niniejszej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawczyni w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. (...) Działania podejmowane przez Wnioskodawczynię należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Wnioskodawczyni sprzedając przedmiotowe działki korzystać będzie z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Reasumując, dokonując sprzedaży przedmiotowych działek powstałych z podziału działek nr 1, 2, oraz 3 położonych w (...), Wnioskodawczyni będzie korzystała z przysługującego jej prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Wnioskodawczynię cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości, a dostawę tej nieruchomości cech czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.”

Również Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 27 kwietnia 2022 sygn. I FSK 1589/18 uznał, że nie każda aktywność osoby sprzedającej nieruchomość powoduje, iż można ją uznać za działalność gospodarczą i co za tym idzie - sprzedawcę za podatnika podatku VAT. W uzasadnieniu Sąd odwołał się do wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach 180/10 i 181/10 (Słaby, Kuć). Z orzeczenia tego wynika jednoznacznie, że za podatnika VAT należy uznać tego rodzaju osoby, które dokonują sprzedaży nieruchomości, których aktywność wykracza poza granice zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Jest to więc aktywność, która wskazuje na to, że te osoby prowadzą działalność profesjonalną w zakresie handlu nieruchomościami np. czynności polegające na uzbrojeniu terenu czy prowadzeniu kampanii reklamowej. O naliczeniu VAT nie powinny natomiast decydować takie aspekty jak czynności polegające na podziale gruntu w celu uzyskania większej wartości poszczególnych działek powstałych po podziale, okres, w jakim następowały transakcje, czy też wysokość osiągniętego z tego tytułu przychodu.

Mając powyższe na uwadze, jak również całokształt opisanych okoliczności, sprzedaż wydzielonych działek nie będzie stanowić dla Pana czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie Pan podatnikiem VAT z tytułu przedmiotowej sprzedaży. Poparciem Pana stanowiska jest udzielona odpowiedź Pana żonie Dyrektora KIS w wydanym indywidualnej interpretacji znak pisma: 0111-KDIB3-1.412.486.2023.2.IO.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pan przedstawił we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT,

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy,

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy,

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT”,

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

W świetle art. 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.),

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Stosownie do art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego,

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie udziału we współwłasności nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W tym miejscu należy zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 2809).

Stosownie do art. 31 § 1 powołanego wyżej Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego,

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego,

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 wyżej cytowanego Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego,

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego,

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego,

Należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy,

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy,

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości (działek) istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży udziału w nieruchomości (działkach) podejmował/będzie Pan podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), – a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy – jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Analiza okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów przy uwzględnieniu orzeczenia TSUE, prowadzi do wniosku, że nie można uznać Pana za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży udziału w działkach uzyskanych po podziale działki x, będących przedmiotem wniosku. Pomimo, że grunty spełniają definicję towaru zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, to okoliczności niniejszej sprawy nie wskazują, że sprzedając udział w działkach uzyskanych po podziale działki x, będzie Pan działać w charakterze handlowca.

Z okoliczności sprawy wynika, że jest Pan osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, emerytem. Z powodu problemów zdrowotnych żony wykonuje Pan za nią obowiązki rolnicze. Dochody osiągają Państwo wyłącznie z Pana emerytury, z której Państwo wspólnie się utrzymują.

Są Państwo współwłaścicielami działki x zapisanej w księdze wieczystej numer xx w taki sposób, że udział wynoszący 1/2 działki stanowi majątek osobisty żony, a udział wynoszący 1/2 działki stanowi składnik Państwa majątku wspólnego. Udział 1/2 nabyli Państwo do majątku wspólnego w drodze umowy sprzedaży zawartej w dniu 5 grudnia 2008 r.

Udział 1/2 działki stanowiący majątek osobisty, żona nabyta w drodze dziedziczenia nabycia spadku po zmarłej mamie oraz działu przedmiotowego spadku.

Pan wraz z żoną i teściami występowali wczesną wiosną 2009 roku z wnioskiem o zmianę MPZP jednak nie miało to związku z obecną sprzedażą. Na działce x odbywa się raz w roku zbieranie siana dla Państwa zwierząt. Działka nie była też i nie jest przedmiotem najmu ani dzierżawy, nie jest też na niej ustanowiona jakakolwiek służebność (w tym służebność przesyłu). Przedmiotowa działka nie jest zabudowana, w części jest obciążona w urządzenia infrastruktury technicznej.

Działka nie służy do jakiejkolwiek działalności w postaci uprawy roślin ani hodowli czy wypasu zwierząt. Ani Pan, ani żona nie prowadzą działalności jako rolnicy ryczałtowi. Działka nie została nabyta w celach prowadzenia działalności gospodarczej ani nie były na niej podejmowane żadne działania ulepszające jej stan. Nie były też względem działki ponoszone jakiekolwiek nakłady zwiększające jej wartość. Działka nie została też nabyta w celach handlowych z zamiarem odsprzedaży.

Wspólnie z żoną w ostatnim czasie podjęli Państwo decyzję o podziale działki x na pięć części i zbyciu trzech z nowo wydzielonych działek. Decyzja o sprzedaży dwóch pierwszych wynika z potrzeby upłynnienia części majątku rodzinnego żony i Państwa wspólnego w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Państwa rodziny. Środki ze sprzedaży działek zamierzają Państwo w części przeznaczyć na cele mieszkaniowe, tj. na kapitalny remont domu, w którym Państwo mieszkają.

W związku z podjętą decyzją o sprzedaży części działki x żona wystąpiła (również w Pana imieniu) do Burmistrza o podział działki na pięć mniejszych działek. Trzy z nich miały pomóc w realizacji inwestycji modernizacyjnych domu, czwarta ma zostać w całości wywłaszczona przez gminę i piąta to pozostała część działki po podziale dla Państwa prywatnych celów i sianokosów wynikających z potrzeb rolniczych. To działanie było niezbędne z uwagi na możliwości sprzedaży w przyszłości części majątku prywatnego osobom trzecim. Bez wydzielenia części działek sprzedaż udziałów we współwłasności nie byłaby w praktyce możliwa. Decyzją nr xx Burmistrza z dnia 8 marca 2023 r., zatwierdzono podział nieruchomości działki x  na pięć działek.

Pod koniec października 2022 r. żona zamieściła na (...) ogłoszenie oferując Państwa chęć zbycia świeżo wydzielonych trzech działek. Ogłoszenie niestety nie pomogło w znalezieniu potencjalnego nabywcy na którąkolwiek z nich, ale spowodowało to, że Państwa ogłoszeniem zainteresowali się pośrednicy nieruchomości, którzy sami dzwonili do żony oferując pomoc w sprzedaży.

Biuro pośrednictwa sprzedaży nieruchomości pomogło Państwu znaleźć kupujących dla działki nr x. Z przyszłymi kupującymi podpisali Państwo oświadczenie woli stron - tzw. rezerwację działki. Kupujący oświadczyli, że wyrażają wolę nabycia nieruchomości w ustalonej cenie z zadatkiem włącznie; a Państwo Sprzedający, wolę sprzedaży tej nieruchomości. W przypadku bezpodstawnego wycofania się ze sprzedaży zobowiązani byli Państwo do zapłaty przyszłym kupującym dwukrotności zapłaconej przez nich kwoty stanowiącej zadatek. Nie było między Państwem a kupującym innych praw, obowiązków czy też warunków, które miałyby być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży przenoszącej prawo własności na nabywców. W dniu 20 czerwca 2023 r. została sprzedana działka nr x. Ani nabywcy działki ani pośrednikowi nigdy pełnomocnictwa Pan nie udzielał, ponieważ nie było takiej potrzeby.

Nigdy wcześniej nie dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości, ponieważ niczego więcej Pan nie posiada ponad wyżej wymienione nieruchomości.

W niedalekiej przyszłości, tj. w 2024 roku, żona zamierza również przeznaczyć pod sprzedaż jedną z dwóch wydzielonych działek (oznaczonych nr x i x) do czego Pan również ma zamiar się przychylić. Po sprzedaży jednej z dwóch ww. działek, trzecia działka również zostanie przeznaczona pod sprzedaż jednak nie wcześniej niż w 2026 r.

Z uwagi na przyjęty plan zagospodarowania przestrzennego i wyznaczenia w nim drogi wewnętrznej oznaczonej symbolem A 4KDW przez gminę, byli Państwo zmuszeni do wydzielenia z pierwotnej działki nr x i utworzenia działki nr x w celu poszerzenia istniejącej już drogi wewnętrznej, stanowiącej własność Gminy. W związku z powyższym działka nr x zostanie wywłaszczona za odszkodowaniem lub odsprzedana Gminie, w zależności od jej żądań i ustaleń.

Niewykluczone, że sprzedaż działek x i x być może będzie odbywać się z udziałem profesjonalnego pośrednika nieruchomości, z którym zostanie spisana umowa w zakresie poszukiwania nabywców działek. Nie wyklucza Pan również znalezienia nabywcy na własną rękę, bez udziału biura pośrednictwa nieruchomości. Z potencjalnym nabywcą nie będzie sporządzana umowa przedwstępna. Działki przeznaczone na sprzedaż nie będą przez Pana oddawane w dzierżawę ani najem (np. w celu uzyskania przez nabywcę pozwoleń, uzbrojenia itp.). Ani Pan ani żona nie będzie podejmować żadnych działań w zakresie uzbrojenia działek przed sprzedażą. Nie będą Państwo także udzielać nabywcom pełnomocnictwa do podejmowania żadnych czynności względem działek w okresie przed sprzedażą. Gdyby nie konieczność posiadania środków finansowych na wyremontowanie rodzinnego domu żony,(w którym zamieszkuje Pan z żoną i teściem) to obecnie nie rozważałby Pan sprzedaży działek  x i x z rodzinnego majątku żony i Państwa wspólnego. Pozostałą kwotę ze sprzedaży przeznaczą Państwo na inne cele niż mieszkaniowe, tj. kapitalny remont budynku gospodarczego poprawiającego dobrostan Państwa zwierząt oraz, np. zakup sprzętu rolniczego lub samochodu lub innych celów i potrzeb Pana rodziny.

Zatem nie podejmował i nie planuje Pan podejmować profesjonalnych czynności przygotowujących działki wydzielone z działki x do sprzedaży i zbywając udział w nich, nie będzie Pan wykonywał działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Sam podział działki x na pięć mniejszych działek – nie może przesądzać o tym, że sprzedaż udziału w nowo wydzielonych działkach będzie podlegać opodatkowaniu. Również fakt, że w 2009 r. Pana żona wystąpiła (również w Pana imieniu) o zmianę w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego nie przesądza w tej sytuacji o tym, że zbycie udziału w działkach, podlegać będzie opodatkowaniu, ponieważ wystąpiono o tę zmianę wiele lat temu i nie miało to związku z obecną sprzedażą.

Tym samym nie wystąpi ciąg zdarzeń, który wskazywałby na Pana aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

W konsekwencji, dokonując sprzedaży udziału w działkach wydzielonych z działki x, będących przedmiotem wniosku, będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem.

Zatem sprzedaż udziału w działkach uzyskanych po podziale działki x będzie stanowiła działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania.

Podsumowując, zbycie udziału w działkach uzyskanych po podziale działki x nie będzie skutkowało uznaniem Pana za podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji stanowisko Pana, zgodnie z którym sprzedaż wydzielonych działek nie będzie stanowić dla Pana działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i nie będzie Pan z tego tytułu podatnikiem podatku VAT, należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Pana w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pana sytuacji podatkowej i nie wywołuje skutków prawnych dla współwłaściciela przedmiotowej nieruchomości.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej,

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej,

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.