Interpretacja indywidualna z dnia 15 stycznia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.682.2023.2.AP

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 września 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 28 września 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczyskutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 13 grudnia 2023 r. (wpływ 15 grudnia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W 1996 r. wspólnie z żoną zakupił Pan budynek administracyjno-produkcyjny przy ul. .. w …, jako wspólność małżonków.

Od 2003 r. w części produkcyjnej, znajdującej się na parterze budynku, prowadził Pan działalność gospodarczą (zakład usług stolarskich). Budynek nie był ujęty w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a koszty modernizacji i remontów nie były odliczane z tytułu tej działalności.

Jeszcze przed sprzedażą dokonał Pan zmiany sposobu użytkowania na cele mieszkaniowe (część parteru oraz całe piętro). Łączna powierzchnia użytkowa części mieszkalnej wynosi 51,82% całej powierzchni użytkowej budynku.

Ww. obiekt sprzedał Pan z żoną 12 kwietnia 2023 r.

W piśmie z 13 grudnia 2023 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, wskazał Pan, że przedmiotowa nieruchomość została zakupiona w 1996 r., jako wspólność majątkowa małżonków (osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej). W tym czasie nie było Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), natomiast obowiązywała Klasyfikacja Obiektów Budowlanych (KOB), wg której obiekt zakwalifikowany został jako 175 - Budynek administracyjny przedsiębiorstwa, 289 - Budynek produkcyjno-usługowy niewymieniony wyżej. Powierzchnia gruntu przedmiotowej działki wynosi 3 217 m², a powierzchnia budynku administracyjno-produkcyjnego 790,24 m². Powierzchnia, która była wykorzystywana przez Pana do prowadzenia działalności gospodarczej to 508 m², po przekwalifikowaniu 380,77 m²_, a powierzchnia mieszkań to 409,47 m².

W 2001 r. całe piętro budynku zostało zmienione na cele mieszkaniowe. W związku z tym budynek został zakwalifikowany wg PKOB jako 1251 (Budynek produkcyjno-mieszkaniowy 3 lokale użytkowe).

W 2023 r. przebudowano część pomieszczeń produkcyjnych i biurowych na mieszkania, w ten sposób, że powierzchnia użytkowa lokali mieszkalnych wyniosła 51,82% całej powierzchni użytkowej budynku. W związku z tym obiekt uzyskał statut budynku mieszkalnego wielorodzinnego zakwalifikowanego wg PKOB jako 1122 - Budynek o 3 i więcej mieszkaniach.

Od 2003 r. w części produkcyjnej znajdującej się na parterze budynku rozpoczął Pan prowadzenie działalności gospodarczej. Przychody z tej działalności są opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (ryczałt ewidencjonowany). Żona jako współwłaściciel obiektu nie prowadziła żadnej działalności gospodarczej. Budynek nie był ujęty w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a koszty remontów i modernizacji nie były odliczane z tytułu tej działalności.

Przychód ze sprzedaży nieruchomości, o ile wystąpi konieczność jej opodatkowania, wyniesie 10% podatku zryczałtowanego. U żony z racji tego, że nie prowadziła żadnej działalności gospodarczej nie wystąpi zobowiązanie podatkowe.

Pomimo stosownych zezwoleń i rzeczywistych przekształceń na cele mieszkaniowe nie zgłosił Pan dotychczas faktu tych zmian w ewidencji gruntów i budynków. Nie wie Pan, czy ma to wpływ za zwolnienie podatkowe.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy wystąpi w Pana przypadku obowiązek podatkowy, a tym samym konieczność jego zapłaty, czy też nie wystąpi konieczność zapłaty podatku?

Pana stanowisko w sprawie (przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Skoro w 2023 r. budynek został zakwalifikowany jako budynek mieszkalny o 3 i więcej mieszkaniach (PKOB 1122), a budynek został nabyty w 1996 r. i jego sprzedaż nastąpiła po upływie 5 lat od jego nabycia, wówczas jego sprzedaż nie będzie stanowiła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, a w konsekwencji nie będzie generować konieczności zapłaty zryczałtowanego podatku dochodowego.

Powyższe stanowisko uzasadnił Pan w oparciu o art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a) oraz art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pan przedstawił we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Stosownie natomiast do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

Jednak stosownie do art. 10 ust. 3 ww. ustawy:

Zatem, aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

- nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

- nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie natomiast z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

Zatem, regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził tych składników do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Stosownie natomiast do art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z treści powołanych regulacji jednoznacznie wynika, że do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lokali mieszkalnych, bądź budynków mieszkalnych.

Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne uregulowane są w przepisach ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.).

Stosownie do art. 1 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 tej ustawy:

Stosownie do treści art. 6 ust. 1 ww. ustawy:

Z art. 12 ust. 10 ww. ustawy wynika, że:

W tym miejscu należy wskazać, że przepisy nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały lub wartość niematerialną i prawną od ujęcia ich w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ani też dokonywania ich amortyzacji (zwłaszcza, że część środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych wyłączona jest z amortyzacji podatkowej).

Zgodnie z treścią art. 12 ust. 10a tej ustawy:

Przy czym, stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

Z kolei, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z powyższych przepisów wynika zatem, że w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, mających charakter mieszkalny, gdy podatnik podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, zastosowanie znajduje przepis art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zatem zbycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, bądź lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, bądź lokalu mieszkalnego nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – zbycie to nie jest przychodem w rozumieniu art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w rezultacie kwota uzyskana ze sprzedaży budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, bądź lokalu mieszkalnego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z opisu sprawy wynika, że w 1996 r. wspólnie z żoną zakupił Pan budynek administracyjno-produkcyjny, jako wspólność małżonków. Od 2003 r. w części produkcyjnej, znajdującej się na parterze budynku, prowadził Pan działalność gospodarczą (zakład usług stolarskich). Budynek nie był ujęty w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a koszty modernizacji i remontów nie były odliczane z tytułu tej działalności. Jeszcze przed sprzedażą dokonał Pan zmiany sposobu użytkowania na cele mieszkaniowe (część parteru oraz całe piętro). Łączna powierzchnia użytkowa części mieszkalnej wynosi 51,82% całej powierzchni użytkowej budynku. Ww. obiekt sprzedał Pan z żoną 12 kwietnia 2023 r. Powierzchnia gruntu przedmiotowej działki wynosi 3 217 m², a powierzchnia budynku administracyjno-produkcyjnego 790,24 m². Powierzchnia, która była wykorzystywana przez Pana do prowadzenia działalności gospodarczej to 508 m², po przekwalifikowaniu 380,77 m²_, a powierzchnia mieszkań to 409,47 m². W 2001 r. całe piętro budynku zostało zmienione na cele mieszkaniowe. W związku z tym budynek został zakwalifikowany wg PKOB jako 1251 (Budynek produkcyjno-mieszkaniowy 3 lokale użytkowe). W 2023 r. przebudowano część pomieszczeń produkcyjnych i biurowych na mieszkania, w ten sposób, że powierzchnia użytkowa lokali mieszkalnych wyniosła 51,82% całej powierzchni użytkowej budynku. W związku z tym obiekt uzyskał statut budynku mieszkalnego wielorodzinnego zakwalifikowanego wg PKOB jako 1122 - Budynek o 3 i więcej mieszkaniach. Od 2003 r. w części produkcyjnej znajdującej się na parterze budynku rozpoczął Pan prowadzenie działalności gospodarczej. Przychody z tej działalności są opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (ryczałt ewidencjonowany). Żona jako współwłaściciel obiektu nie prowadziła żadnej działalności gospodarczej. Budynek nie był ujęty w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a koszty remontów i modernizacji nie były odliczane z tytułu tej działalności.

W związku z tym, że jest Pan opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, a sprzedany budynek stanowił budynek mieszkalny, do przychodu z odpłatnego zbycia tego budynku zastosowanie będzie miał art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Mając na uwadze, że budynek ten został nabyty w 1996 r., to jego sprzedaż nie podlega opodatkowaniu, ponieważ sprzedaż budynku mieszkalnego nastąpiła po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego budynku.

Reasumując – przychód uzyskany przez Pana ze sprzedaży nieruchomości będącej budynkiem mieszkalnym wykorzystywanym w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nie będzie przychodem z działalności gospodarczej. Ponadto, przychód ten nie będzie podlegał opodatkowaniu, ponieważ sprzedaż ta nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie budynku. Zatem w Pana przypadku nie wystąpi obowiązek podatkowy z tego tytułu.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Przy wydawaniu interpretacji indywidualnych w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego podanym we wniosku – nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem więc wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego różnić się będzie od stanu występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – przedmiotowa interpretacja dotyczy tylko i wyłącznie Pana. Nie wywołuje skutków prawnych dla Pana żony.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako: „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).