Interpretacja indywidualna z dnia 11 stycznia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.449.2023.2.JKU

Skutki podatkowe nabycia nieruchomości w stanie surowym otwartym.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 października 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 29 października 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nabycia nieruchomości. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z daty wpływu: 9 stycznia 2024 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

(wniosek został złożony z opisem zdarzenia przyszłego, jednak na dzień jego uzupełnienia przedmiotem wniosku jest już stan faktyczny)

Wraz z mężem podjęła Pani decyzję o zakupie nieruchomości z rynku wtórnego tj. domu w stanie surowym otwartym.

Opis nieruchomości:

Działka nr (…), obszar (…) ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…). Na wskazanej nieruchomości znajduje się dom jednorodzinny w stanie surowym otwartym pokryty blachodachówką bez okien i drzwi przeznaczony w całości na cele mieszkalne oraz budynek gospodarczy w oddzielnej bryle (garaż).

Zakupiony dom będzie stanowić dla Pani i Pani męża pierwszą nabytą nieruchomość mieszkalną.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że dom jednorodzinny mieszkalny, znajdujący się na nieruchomości opisanej we wniosku, dla którego Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą (…), znajduje się obecnie w stanie surowym otwartym, pozostały do wykonania prace remontowe i nie zostało wydane co do niego pozwolenie na jego użytkowanie, ani nie zostało złożone zawiadomienie o zakończeniu budowy.

Nie posiadała Pani i nie posiada jakiegokolwiek prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Pani mąż posiada udziały w niezabudowanych działkach w następującej wysokości, każdy z nich nabyty w drodze dziedziczenia:

-udział wynoszący 1/3 części nieruchomości rolnej położonej w (…),

-udział wynoszący 1/6 części nieruchomości położonej w (…),

-udział wynoszący 1/6 części nieruchomości położonej w (…).

Są to jednakże nieruchomości niezabudowane budynkami mieszkalnymi (tj. dwie z nich są w ogóle niezabudowane, a jedna jest zabudowana budynkiem gospodarczym).

Poza udziałami wymienionymi powyżej, Pani mąż nie posiadał i nie posiada jakiegokolwiek prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Pozostaje Pani w związku małżeńskim z (…). Łączy Panią z mężem wspólność ustawowa małżeńska.

(…) r., na podstawie umowy przeniesienia własności w formie aktu notarialnego Repertorium A numer (…), zawartego przez notariuszem (…), prowadzącym Kancelarię Notarialną w (…) przy ul. (…) nabyła Pani z mężem, do majątku wspólnego, nieruchomość położoną w miejscowości (…), obręb (…), gmina (…), pow. (…), oznaczonej jako działka (…), obszaru (…) ha, na której znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny pokryty blachodachówką i budynek gospodarczy (garaż), obecnie znajdujące się w stanie surowym otwartym, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą (…).

Pan notariusz przy sporządzeniu ww. aktu notarialnego pobrał z ostrożności podatek od czynności cywilnoprawnych, zaznaczając jednakże w treści aktu notarialnego, że są wątpliwości co do podstaw jego pobrania.

Zarówno Pani, jak i Pani mąż nie posiadacie jakiegokolwiek prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, tj. wymienionych w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wystąpiła Pani z mężem o kredyt 2% na zakup i wyremontowanie przedmiotowego domu mieszkalnego, gdyż jako rodzina zamierzacie tam zamieszkać jak najszybciej. Jest to pierwsza Pani i Pani męża nabyta nieruchomość mieszkalna.

Pytania

1. Czy w przedstawionym wyżej stanie faktycznym przysługuje Pani zwolnienie, określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz czy Pani i mąż jesteście zwolnieni od podatku od ww. sprzedaży na podstawie umowy z (…) r. przeniesienia własności przedmiotowej nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta (…)?

2. Czy w przedstawionym stanie faktycznym pan notariusz sporządzający (…) r. ww. umowę przeniesienia własności przedmiotowej nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta (…) prawidłowo pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych za sprzedaż w wysokości 2% przedmiotu sprzedaży?

Pani przeformułowane stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, generalnie, zgodnie z artykułem 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych sprzedaż nieruchomości podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatek od sprzedaży nieruchomości wynosi 2% wartości przedmiotu sprzedaży.

Zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, zwalnia się od podatku od czynności cywilnoprawnych sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw, ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Pani ani Pani mąż, nie posiadaliście i nie posiadacie praw do wyżej wymienionych nieruchomości. Zaznacza Pani, że nieruchomości w których mąż ma udziały są niezbudowane, nie ma na nich budynków mieszkalnych.

Pani i Pani mąż spełniacie zatem oboje warunek do skorzystania z przedmiotowej ulgi, polegającej na zwolnieniu sprzedaży od podatku od czynności cywilnoprawnych.

Do wyjaśnienia pozostaje jedynie kwestia budynku jednorodzinnego, o którym mowa w ww. przepisie.

Pojęcie budynku określa ustawa Prawo budowalne. Zgodnie z art. 3 punkt 2 tej ustawy, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowalny, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowalnych oraz posiada fundamenty i dach.

Zgodnie z art. 3 pkt 2a tej ustawy, przez budynek mieszkalny jednorodzinny należy rozumieć budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokal mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Z powołanego wyżej przepisu wynika, że budynkiem jednorodzinnym jest obiekt budowlany, trwale związany z gruntem za pomocą przegród budowlanych, posiadający fundamenty i dach, którym może być m.in. budynek wolnostojący, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

W definicji tej podkreślone są dwa istotne elementy domu jednorodzinnego: istnienie obiektu trwale wyodrębnionego i związanego z gruntem oraz fakt, że budynek ten ma służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Wprawdzie, w chwili zakupu przedmiotowy budynek jednorodzinny nie został jeszcze wyremontowany, gdyż należy jeszcze wykonać wstawienie okien i drzwi; jednakże, poza tym, obiekt ten spełnia definicję budynku jako konstrukcji na gruncie w rozumieniu prawa budowalnego. Po wtóre, budynek ten jest zakupiony i remontowany w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych mojej rodziny. Potwierdza to m.in. udzielony Pani i Pani mężowi kredyt 2%, udzielony przez Bank (…) Oddział w (…).

Do kwalifikacji budynku w rozumieniu ww. art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie jest wymagane pozwolenie na użytkowanie tego budynku. Przepis ten, jak wyżej przedstawiono, odwołuje się do istnienia samej konstrukcji budynku, ze wskazaniem przeznaczenia tego budynku na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych.

W opisanej powyżej sytuacji, w Pani ocenie od opisanej powyżej czynności nabycia nieruchomości przysługuje zwolnienie przedmiotowe od podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 punkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zaprezentowane przeze Panią powyżej stanowisko popiera także – Pani zdaniem – wykładnia celowościowa powyższego przepisu.

W praktyce bowiem bardzo często zdarza się, że budynek jest zamieszkiwany przez sprzedającego, a sprzedający nie dokonał formalnego zgłoszenia do organów nadzoru budowlanego w zakresie dopuszczenia do użytkowania. W takiej sytuacji kupujący byłby pokrzywdzony gdyby nie miał prawa przedmiotowego zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych z powodu zaniedbań sprzedającego. W związku z powyższym, przy wykładni powyższego przepisu należy mieć również na uwadze jego cel, a nie tylko jego literalne brzmienie przepisu.

Według Pani, w powyższej sytuacji, pan notariusz nieprawidłowo pobrał od Pani podatek od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zatem, zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest sprzedaż, której przedmiotem jest:

- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że wraz z mężem zakupiła Pani nieruchomość z rynku wtórnego, tj. dom w stanie surowym otwartym. Dla domu nie zostało wydane pozwolenie na jego użytkowanie, ani nie zostało złożone zawiadomienie o zakończeniu budowy. Nie posiada i nie posiadała Pani jakiegokolwiek prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Pani mąż posiada udziały w niezabudowanych działkach w następującej wysokości, każdy z nich nabyty w drodze dziedziczenia:

-udział wynoszący 1/3 części nieruchomości rolnej,

-udział wynoszący 1/6 części nieruchomości,

-udział wynoszący 1/6 części nieruchomości.

Poza udziałami wymienionymi powyżej, Pani mąż nie posiadał i nie posiada jakiegokolwiek prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Uważa Pani, że od opisanej czynności nabycia nieruchomości przysługuje zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić.

Zwolnienie określone we wskazanym przez Panią art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych dotyczy sprzedaży prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Zatem, aby umowa sprzedaży podlegała zwolnieniu, to jej przedmiotem musi być budynek mieszkalny jednorodzinny. Przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz ustawy Kodeks cywilny, która normuje umowę sprzedaży, nie zawierają definicji budynku czy budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Takiej definicji należy więc poszukać w przepisach odrębnych.

Jak wynika z treści art. 3 pkt 2 i 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz.U. z 2023 r., poz. 682 ze zm.):

W sprawie będącej przedmiotem wniosku, wskazała Pani, że dom, który nabyła Pani wraz z mężem, jest w stanie surowym otwartym. Dla domu nie zostało wydane pozwolenie na jego użytkowanie ani też zawiadomienie o zakończeniu budowy.

Skoro więc brak jest pozwolenia na użytkowanie budynku, wydanego przez uprawnione podmioty, to taki budynek nie może być w świetle prawa użytkowany. Tym samym nie może zaspokajać potrzeb mieszkaniowych. Sprzedaż, której przedmiotem jest nieruchomość, która nie spełnia definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego, tj. nie umożliwia użytkowania budynku zgodnie z przepisami prawa, nie podlega zwolnieniu z podatku od czynności cywilnoprawnych, wskazanym w przywołanym powyżej art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Umowa sprzedaży, której przedmiotem jest budynek, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy (zgodnie z ustawą Prawo budowlane) nie podlega zwolnieniu z art. 9 pkt 17 ww. ustawy. To oznacza, że w przedstawionych okolicznościach, umowa sprzedaży nie korzysta z ww. zwolnienia.

Tym samym notariusz zasadnie pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu ww. umowy sprzedaży.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja – zgodnie ze złożonym wnioskiem i stosownie do uregulowania zawartego w art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – została wydana wyłącznie dla Pani i tylko Pani może czerpać z niej ochronę. Interpretacja ta nie dotyczy zatem Pani męża. Gdyby Pani mąż chciał skorzystać z ochrony jaką daje interpretacja, winien wystąpić z odrębnym wnioskiem o wydanie interpretacji.

Zgodnie z ww. przepisem (art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej):

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i musi się Pani zastosować do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a i art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.