Interpretacja indywidualna z dnia 8 stycznia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.465.2023.2.ASZ

Skutki podatkowe zwrotu przez nabywcę na rzecz zbywcy wartości poniesionych nakładów.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

6 listopada 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 24 października 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zwrotu przez nabywcę na rzecz zbywcy wartości poniesionych nakładów.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: X (Nabywca lub Wydzierżawiający)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Y (Zbywca lub Dzierżawca)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną postępowania − X (dalej: „Nabywca”, lub „Wydzierżawiający”) z siedzibą w (…) prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami. Nabywca jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług czynnym.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania − Y (dalej: „Zbywca” lub „Dzierżawca”) z siedzibą w (…) jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług czynnym, który prowadzi działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży hurtowej.

Nabywca i Zbywca w dalszej części wniosku, będą nazywani łącznie „Zainteresowanymi".

Wydzierżawiający na podstawie umowy dzierżawy z 18 lipca 2019 r. (dalej: „Umowa dzierżawy”) dzierżawi nieruchomość zlokalizowaną w (…), obejmującą działki (…) oraz (…), obręb (…), dla której Sąd Rejonowy, XIII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), wraz z posadowionymi składnikami majątkowymi stanowiącymi budynki oraz budowle (dalej: „Nieruchomość”). Dnia 3 sierpnia 2021 r. Zainteresowani zawarli aneks do Umowy dzierżawy (dalej: „Aneks do Umowy dzierżawy”), na podstawie którego Zainteresowani wyłączyli część nieruchomości gruntowej z Umowy dzierżawy, na której to części wybudowany zostanie budynek biurowo-usługowy wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Jednocześnie wyłączona część Nieruchomości została przekazana na podstawie kolejnej umowy dzierżawy z dnia 3 sierpnia 2021 r. (odnoszącej się do wyłączonej części) Zbywcy na cele przeprowadzenia prac budowlanych (które w momencie składania wniosku o interpretację już się rozpoczęły), a następnie dla celów korzystania z wybudowanego budynku.

Tym samym Dzierżawca zamierza dokonać nakładów na ulepszenie w postaci budowy budynku biurowo-usługowego wraz z całą infrastrukturą towarzyszącą, na własną rękę, na własne ryzyko, koszt i odpowiedzialność. Na skutek ukończenia inwestycji nakłady spowodują wzrost wartości Nieruchomości należącej do Wydzierżawiającego. Dzierżawca zamierza dokonać nakładów na ulepszenie (w postaci wybudowania budynku biurowo-usługowego wraz z całą infrastrukturą towarzyszącą, w tym drogami i zjazdami do drogi publicznej, systemami odwadniającymi, instalacjami, mediami, maszynami i urządzeniami) na zasadach określonych pomiędzy Zainteresowanymi w umowie ramowej z 3 sierpnia 2021 r. (dalej: „Umowa ramowa”). Zainteresowani pragną podkreślić, że w dniu składania wniosku znaczna część prac budowlanych została wykonana.

Dzierżawca wskazuje, że wszelkie nakłady związane z budową budynku biurowo-usługowego wraz z całą infrastrukturą towarzyszącą na podstawie Umowy ramowej, były i będą do dnia zakończenia prac ponoszone przez Dzierżawcę, jak również wszystkie faktury kosztowe z tym związane były i będą wystawione na Dzierżawcę oraz przez niego zapłacone.

Po ukończeniu prac budowlanych oraz otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie, jak również podpisaniu określonego w Umowie ramowej protokołu, Wydzierżawiający dokona zwrotu udokumentowanych nakładów poniesionych przez Zbywcę w związku z wybudowaniem budynku biurowo-usługowego, posadowionego na gruncie Nabywcy (dalej: „Transakcja”.) Dzierżawca w ramach dokumentacji weryfikacyjnej przekaże Wydzierżawiającemu kalkulację kosztów wraz z szczegółowym zestawieniem wszystkich kosztów poniesionych w związku z dokonaniem nakładów na ulepszenie.

Jednocześnie na podstawie umowy dzierżawy z 3 sierpnia 2021 r., Dzierżawca po rozliczeniu poniesionych nakładów będzie wynajmował wybudowany budynek (wraz z infrastrukturą towarzyszącą) na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, natomiast Wydzierżawiający będzie pobierał z tytułu wynajmu czynsz podlegający opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego zwrot przez Nabywcę na rzecz Zbywcy wartości poniesionych nakładów (wybudowania budynku biurowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszą na nieruchomości gruntowej będącej własnością Nabywcy) nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego zwrot przez Nabywcę na rzecz Zbywcy wartości poniesionych nakładów (wybudowania budynku biurowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszą na nieruchomości gruntowej będącej własnością Nabywcy) nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że zgodnie z treścią art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w Państwa ocenie, czynność będąca przedmiotem wniosku, a więc świadczenie usług w postaci zbycia nakładów na ulepszenie Nieruchomości w zamian za zwrot wartości poniesionych nakładów, wynikających z umowy ramowej, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z tym, że transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Tym samym Nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podatkowi podlegają następujące czynności cywilnoprawne:

a) umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych,

b) umowy pożyczki pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku,

c) (uchylona),

d) umowy darowizny - w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy,

e) umowy dożywocia,

 f) umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności - w części dotyczącej spłat lub dopłat,

g) (uchylona),

h) ustanowienie hipoteki,

 i) ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności,

 j) umowy depozytu nieprawidłowego,

k) umowy spółki.

W myśl art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 cyt. ustawy:

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają też zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Szczegółowe określenie zakresu przedmiotowego ma określone konsekwencje. Ustawodawca, wprowadzając w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu, wyłączył od opodatkowania inne podobne, które nie zostały wyraźnie wskazane w przepisie.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z treści tego przepisu (art. 2 pkt 4 lit. a) i b)) wynika, że czynność mieszcząca się w katalogu zawartym w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jest wyłączona z podatku od czynności cywilnoprawnych jeśli podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona (za wyjątkiem przypadków ściśle w ustawie zastrzeżonych).

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Wydzierżawiający) na podstawie umowy dzierżawy z 18 lipca 2019 r. dzierżawi nieruchomość, wraz z posadowionymi składnikami majątkowymi stanowiącymi budynki oraz budowle (Nieruchomość). Zainteresowany niebędący stroną postępowania (Dzierżawca) zamierza dokonać nakładów na ulepszenie (w postaci wybudowania budynku biurowo-usługowego wraz z całą infrastrukturą towarzyszącą, w tym drogami i zjazdami do drogi publicznej, systemami odwadniającymi, instalacjami, mediami, maszynami i urządzeniami) na zasadach określonych pomiędzy Zainteresowanymi w umowie ramowej z 3 sierpnia 2021 r. (Umowa ramowa). Po ukończeniu prac budowlanych oraz otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie, jak również podpisaniu określonego w Umowie ramowej protokołu, Wydzierżawiający dokona zwrotu udokumentowanych nakładów poniesionych przez Dzierżawcę w związku z wybudowaniem budynku biurowo-usługowego, posadowionego na gruncie Nabywcy (Transakcja).

Przy czym, z treści opisu zdarzenia nie wynika, aby zwrot nakładów (ich rozliczenie) przyjął postać którejkolwiek czynności wymienionej w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym – co do zasady – to rozliczenie nie mieści się w czynnościach podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.809.2023.2.AB w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że: „(…) z uwagi na fakt, że poniesione przez Dzierżawcę wydatki na nieruchomość stanowią nakład w obcym środku trwałym (usługę), ich rozliczenie z Wydzierżawiającym będzie stanowić – zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług – świadczenie usług, podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 8 ust. 1 ww. ustawy”.

A zatem skoro czynność będąca przedmiotem wniosku, tj. świadczenie usługi w postaci zbycia nakładów na ulepszenie Nieruchomości w zamian za zwrot wartości poniesionych nakładów, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to w analizowanej sprawie – w sytuacji, gdyby nawet przyjęła postać którejkolwiek z czynności wymienionych w art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – miałby do niej zastosowanie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W rezultacie powyższa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych a Nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-1.4012.809.2023.2.AB.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.