Interpretacja indywidualna z dnia 14 grudnia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.595.2023.2.ESZ

Prawo do odliczenia podatku VAT związanego z nabyciem działki.

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 października 2023 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy prawa do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem działki nr 1.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 10 grudnia 2023 r. (wpływ 10 grudnia 2023 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Sp. z o.o. sp.k. (Wnioskodawca, Spółka) planuje nabyć od p. B.K. (Sprzedająca) działkę nr 1 o powierzchni 1,1904 ha położoną w miejscowości (…).

Sprzedająca nabyła nieruchomość w 1/2 części do ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej w 1986 r. na podstawie przekazania gospodarstwa rolnego 14 sierpnia 1986 r. oraz w 1/2 części po śmierci męża do majątku osobistego na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z 8 kwietnia 2011 r.

Działka nr 1 jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym znajduje się ona na terenie oznaczonym symbolem - 3/UP - teren zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz 3MN/U - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej.

Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nie prowadziła żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości, nie zamieszczała kiedykolwiek żadnych ogłoszeń o jej sprzedaży. Obecnie nieruchomość jest dzierżawiona, ale bez uzyskiwania korzyści finansowych (jedynie za zwrot podatku).

12 stycznia 2022 r. Sprzedająca zawarła umowę przedwstępną sprzedaży z nabywcą, na mocy której zobowiązała się do sprzedaży działki nr 1, po jej wydzieleniu z ówczesnej nieruchomości, a nabywca zobowiązał się do jej nabycia po spełnieniu się określonych warunków. Wnioskodawca zawarł ze Sprzedającą przedwstępną umowę sprzedaży praw i przejęcia obowiązków z umowy przedwstępnej ze Sprzedającą i zamierza nabyć od niej działkę nr 1 w wykonaniu tych umów, po spełnieniu się następujących warunków:

a)uzyskaniu przez Spółkę zgody Wspólników na nabycie przedmiotu sprzedaży;

b)zostanie sporządzona mapa przyjęta do składnicy map i dokumentów geodezyjnych zawierająca projekt podziału Nieruchomości (sporządzona na koszt i staraniem Kupującego); powołana mapa zawierać będzie klauzulę, iż przeznaczona jest do dokonywania wpisów do księgi wieczystej;

c)zostanie wydana prawomocna i ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt podziału Nieruchomości

d)zostanie wydany wypis z rejestru gruntów obejmujący działkę lub działki powstałe w wyniku podziału;

e)przeprowadzeniu przez nabywcę procesu analizy stanu prawnego przedmiotu sprzedaży i uznaniu przez niego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

f)uzyskaniu przez nabywcę - na jego koszt i jego staraniem - ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe przedmiotu sprzedaży umożliwiają realizację zamierzonej przez nabywcę inwestycji;

g)potwierdzeniu przez nabywcę - na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzanie wód deszczowych i roztopowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na przedmiocie sprzedaży;

h)potwierdzeniu, że przedmiot sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej;

i)uzyskaniu przez nabywcę ostatecznej decyzji potwierdzającej, że przedmiot sprzedaży został wyłączony z produkcji rolniczej albo zaświadczenia, potwierdzającego, że może on zostać wyłączony z produkcji rolniczej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie;

j)uzyskaniu przez nabywcę ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, dotyczącej przedmiotu sprzedaży i zezwalającej na realizację między innymi na nim inwestycji, polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo - logistycznych;

k)przedłożeniu przez Sprzedającą na wezwanie nabywcy poświadczonej notarialnie kopii dokumentu potwierdzającego tożsamość Sprzedającej, to jest dowodu osobistego lub paszportu;

l)co najmniej dwukrotnym podpisaniu lub przekazaniu nabywcy przez Sprzedającą oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedającej z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy i finansowaniu terroryzmu oraz uzyskaniu przez Sprzedającą wszelkich informacji i dokumentów oraz przeprowadzeniu na ich podstawie przez nabywcę weryfikacji Sprzedającej;

m)okazaniu przy Umowie Sprzedaży (odpowiednio) przez Sprzedającą lub Nabywcę:

• odpisu zwykłego księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotu sprzedaży wydanego w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży,
• wypisu z rejestru gruntów wydanego dla przedmiotu sprzedaży nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem Umowy Sprzedaży,
• wyrysu z mapy ewidencyjnej wydanego dla przedmiotu sprzedaży nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem Umowy Sprzedaży,
• wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z którego będzie wynikało przeznaczenie przedmiotu sprzedaży w planie miejscowym wydanego nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem Umowy Sprzedaży,
• zaświadczenia wydanego nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem Umowy Sprzedaży, z którego będzie wynikało, czy przedmiot sprzedaży stanowi las objęty uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej,
• zaświadczenia wydanego - nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem Umowy Sprzedaży - z którego będzie wynikało czy przedmiot sprzedaży jest położony na obszarze rewitalizacji.

Działka nr 1 na dzień zbycia będzie niezabudowana. Jest wykorzystywana wyłącznie do produkcji rolniczej - dzierżawca uprawia kukurydzę, działalność zwolniona z podatku od towarów i usług.

Nabywcy przysługuje na podstawie umowy przedwstępnej ograniczone prawo dysponowania nieruchomością dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez nabywcę inwestycji, to jest do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że przedmiot sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nich inwestycji, polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo - logistyczno - produkcyjnych. Prawo to nie obejmuje zgody do prowadzenia jakichkolwiek robót fizycznych i prac budowlanych na przedmiocie sprzedaży - z wyjątkiem badań gruntu wcześniej wymienionych.

Sprzedająca ustanowiła pełnomocnika (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) do przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej.

Sprzedająca wystąpiła z wnioskiem do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o interpretacje indywidualną, czy planowana przez nią sprzedaż działki nr 1 będzie podlegać podatkowi od towarów i usług. W interpretacji nr 0114-KDIP4-1.4012.496.2022.2.APR z 10 listopada 2022 r. Dyrektor uznał, iż dostawa przez Sprzedającą działki nr 1 będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, dostawa działki nr 1 na rzecz nabywcy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki.

Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabywana działka będzie częścią projektu Wnioskodawcy polegającego na przygotowaniu terenu inwestycyjnego pod zabudowę przemysłową. Nieruchomości będą po zakończeniu projektu przedmiotem sprzedaży, które to transakcje stanowić będą dla Wnioskodawcy czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W nadesłanym do wniosku uzupełnieniu w odpowiedzi na pytania Organu wskazali Państwo, że Sprzedająca nie uzyskiwała dochodu z tytułu dzierżawy działki nr 1.

Dzierżawca zwracał jej jedynie koszty podatkowe (zryczałtowany podatek dochodowy) poniesione przez nią w związku z posiadaną działką. Dzierżawca nie był zobowiązany do wykonywania jakichkolwiek czynności na rzecz ani w imieniu Sprzedającej, poza zwrotem jej poniesionych kosztów podatkowych. Umowa dzierżawy została zawarta 12 listopada 2013 r. na 10 lat.

Nabywcy na podstawie umowy przedwstępnej sprzedaży przysługuje ograniczone prawo do dysponowania działką nr 1 na cele budowlane, w tym uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, składania i cofania wniosków oraz uzyskania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, prowadzenia badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż działka wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe pozwalają na realizację na niej inwestycji zgodnej z zamierzeniami Nabywcy.

Sprzedająca w stosunku do działki w całym okresie jej posiadania nie ponosiła nakładów mających na celu podniesienie jej wartości np. poprzez uzbrojenie w media, wytyczenie dróg dojazdowych, ogrodzenie itp.

Przedmiotem sprzedaży będzie cała działka nr 1.

Pytanie (doprecyzowane w uzupełnieniu)

Czy Wnioskodawcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem działki gruntu nr 1 od Sprzedającej ?

Państwa stanowisko w sprawie (doprecyzowane w uzupełnieniu)

Zdaniem Wnioskodawcy przysługiwać mu będzie prawo do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem działki gruntu nr 1 od Sprzedającej.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Jak stanowi art. 15 ust. 2 działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych. Działka wykorzystywana była w takich celach, gdyż zwrot podatku był wynagrodzeniem uzyskiwanym przez Sprzedającą za dzierżawę.

Uznać należy, że rodzaj podjętych przez Sprzedającą działań świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że planowana sprzedaż działki nr 1 - przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania Sprzedającej wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Aktywność w przedmiocie zbycia działki nr 1 jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju czynnościami.

W celu dokonania sprzedaży działki, Sprzedająca dokonała jej wydzielenia z posiadanych wcześniej nieruchomości. Ponadto udzielenie przez Sprzedającą w przedmiotowej sprawie zgód nabywcy skutkuje tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez nabywcę będą podejmowane na korzyść i na rzecz Sprzedającej, ponieważ to ona jako właściciel nieruchomości będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z przedmiotową działką. W konsekwencji, podejmowane przez Sprzedającą działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż działki w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec tego, sprzedaż przedmiotowej działki będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedająca będzie działała jako podatnik zdefiniowany w art. 15 ust. 1 ustawy.

Wobec tego, czynność dostawy ww. nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, dostawa działki nr 1 na rzecz Spółki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki podatku.

Wnioskodawca prowadzić będzie działalność m.in. w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na rachunek własny. Nabywana od Sprzedającej działka stanie się częścią projektu Wnioskodawcy polegającego na przygotowaniu terenu inwestycyjnego pod zabudowę przemysłową. Nieruchomości będą po zakończeniu projektu przedmiotem sprzedaży, które to transakcje stanowić będą dla Wnioskodawcy czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT Wnioskodawcy przysługiwać będzie - pod warunkami i na zasadach określonych w innych przepisach tej ustawy - prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego na zakupach inwestycyjnych i bieżących w zakresie, w jakim nabywane towary i usługi będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Kwotę podatku naliczonego podlegającego odliczeniu stanowi m.in. suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez Wnioskodawcę z tytułu nabycia towarów i usług oraz dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi (art. 86 ust. 2 pkt 1 Ustawy o VAT).

Sprzedająca zarejestruje się jako podatnik VAT czynny i wystawi z tytułu odpłatnej dostawy działki gruntu nr 1 fakturę.

Ponieważ nabyta od Sprzedającej działka będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych, przysługiwać mu będzie prawo do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem działki gruntu nr 1 od Sprzedającej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Zauważyć należy, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Podkreślić również należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zatem, aby przysługiwało kupującemu prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu otrzymanej faktury, faktura taka musiałaby dokumentować czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Z opisu sprawy oraz uzupełnienia wniosku wynika, żeSpółka planuje nabyć od Sprzedającej działkę nr 1. Działka jest niezabudowana, objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym znajduje się ona na terenie oznaczonym symbolem - 3/UP - teren zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz 3 MN/U - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej.

Sprzedająca nabyła nieruchomość w 1/2 części do ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej w 1986 r. na podstawie przekazania gospodarstwa rolnego 14 sierpnia 1986 r. oraz w 1/2 części po śmierci męża do majątku osobistego na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z 8 kwietnia 2011 r.

Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, ale na potrzeby transakcji zarejestruje się jako podatnik VAT i wystawi fakturę. Nie prowadziła żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości, nie zamieszczała kiedykolwiek żadnych ogłoszeń o jej sprzedaży. Sprzedająca w stosunku do działki w całym okresie jej posiadania nie ponosiła nakładów mających na celu podniesienie jej wartości np. poprzez uzbrojenie w media, wytyczenie dróg dojazdowych, ogrodzenie itp.

Sprzedająca zawarła umowę przedwstępną sprzedaży z nabywcą, na mocy której zobowiązała się do sprzedaży działki nr 1, po jej wydzieleniu z ówczesnej nieruchomości, a nabywca zobowiązał się do jej nabycia po spełnieniu się określonych w umowie warunków, m.in. uzyskaniu przez Spółkę zgody Wspólników na nabycie Przedmiotu Sprzedaży, wydaniu prawomocnej i ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt podziału Nieruchomości, wydaniu wypisu z rejestru gruntów obejmującego działkę lub działki powstałe w wyniku podziału, potwierdzeniu przez nabywcę, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzanie wód deszczowych i roztopowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Przedmiocie Sprzedaży, potwierdzeniu, że Przedmiot Sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej, uzyskaniu przez nabywcę ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, dotyczącej Przedmiotu Sprzedaży i zezwalającej na realizację między innymi na nim inwestycji, polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych.

Nabywcy przysługuje na podstawie umowy przedwstępnej sprzedaży ograniczone prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane konieczne do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, składania i cofania wniosków oraz uzyskania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, prowadzenia badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż działka wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe pozwalają na realizację na niej inwestycji zgodnej z zamierzeniami Nabywcy. Prawo to nie obejmuje zgody do prowadzenia jakichkolwiek robót fizycznych i prac budowlanych na przedmiocie sprzedaży - z wyjątkiem badań gruntu wcześniej wymienionych.

Sprzedająca ustanowiła pełnomocnika (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) do przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej.

Państwa wątpliwości sprowadzają się do tego, czy Spółce przysługiwać będzie prawo do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem działki gruntu nr 1 od Sprzedającej.

Odnosząc się do ww. wątpliwości, w pierwszej kolejności należy przeanalizować, czy z tytułu zbycia działki nr 1 Sprzedająca będzie występowała jako podatnik podatku od towarów i usług, a sprzedaż będzie stanowiła czynność opodatkowaną podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działki nr 1 istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży gruntu Sprzedająca podjęła/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług. Czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Wskazany problem był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z powyższego wyroku wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wyjaśniono wyżej, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedająca podejmowała działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z wniosku wynika, że obecnie działka nr 1 jest dzierżawiona, ale bez uzyskiwania przez Sprzedającą korzyści finansowych, tj. w zamian za zwrot podatku oraz kosztów podatkowych w związku z posiadaną działką. Umowa dzierżawy została zawarta w 2013 r. na okres 10 lat. Dzierżawca zwracał jej jedynie koszty podatkowe (zryczałtowany podatek dochodowy) poniesione przez nią w związku z posiadaną działką. Dzierżawca nie był zobowiązany do wykonywania jakichkolwiek czynności na rzecz ani w imieniu Sprzedającej, poza zwrotem jej poniesionych kosztów podatkowych. Działka jest wykorzystywana wyłącznie do produkcji rolniczej - dzierżawca uprawia kukurydzę, jest to działalność zwolniona z podatku od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W tym miejscu warto zwrócić uwagę na art. 8 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym:

Z powołanego przepisu wynika, że pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa o podatku od towarów i usług zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w myśl art. 7 ustawy.

Pojęcie świadczenia usług według ustawy o podatku od towarów i usług jest szersze od definicji usługi w rozumieniu klasyfikacji statystycznych. Zauważyć jednak należy, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym. W związku z powyższym czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie. Zatem, aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Czynność może być albo odpłatna albo nieodpłatna. Na gruncie podatku od towarów i usług nie występują czynności częściowo odpłatne. Jeśli tylko czynność została wykonana za wynagrodzeniem, to jest ona odpłatna. Nie ma żadnego znaczenia, czy wynagrodzenie to pokrywa koszty świadczenia tej czynności poniesione przez podatnika, ewentualnie kreuje dla podatnika zysk. Także czynności wykonane „po kosztach” ich świadczenia, bądź poniżej tych koszów, są czynnościami odpłatnymi, o ile tylko pobrano za nie wynagrodzenie.

Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Wobec tego oddanie w ramach umowy dzierżawy, tj. czynności cywilnoprawnych innemu podmiotowi nieruchomości skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie wydzierżawiającego i tym samym stanowi świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy.

Strony stosunku cywilnoprawnego (a taki niewątpliwie powstaje w wyniku umowy dzierżawy) mogą w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków zobowiązaniowych zawrzeć w umowie postanowienie, co do rozliczenia poniesionych kosztów. A zatem stanowi to zobowiązanie cywilnoprawne, uregulowane w zawartej umowie, które należy traktować jako należność otrzymaną z tytułu odpłatnego świadczenia ww. usługi.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku, dzierżawca zobowiązany jest ponosić koszty wynoszące równowartość podatku dochodowego - podatku ryczałtowego związanego z dzierżawą przedmiotowego gruntu.

Stosownie do art. 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383):

Jest to więc świadczenie pieniężne nieekwiwalentne (w zamian za wpłacony podatek dochodowy - ryczałt podatnikowi nie przysługuje wzajemne świadczenie ze strony Skarbu Państwa). Z tych też względów zryczałtowany podatek dochodowy nie może być przedmiotem sprzedaży lub innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Podatek, sam w sobie bowiem nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zobowiązanie podatkowe w zryczałtowanym podatku dochodowym ciąży na oddającym do używania, jako właścicielu i nie może być w drodze umowy przeniesione na osobę biorącą nieruchomość w dzierżawę ze skutkiem zwalniającym wydzierżawiającego z obowiązku podatkowego. Strony stosunku cywilnoprawnego mogą jednak, w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków zobowiązaniowych zawrzeć w umowie postanowienie, co do zwrotu należności z tytułu zryczałtowanego podatku dochodowego.

Niezależnie jednak od tego, kwota zryczałtowanego podatku dochodowego zawsze jest należnością obciążającą oddającego nieruchomość w dzierżawę (tj. właściciela). Natomiast obowiązek dzierżawcy względem wydzierżawiającego stanowi zobowiązanie cywilnoprawne, uregulowane w zawartej umowie, a więc należy je traktować jako należność otrzymaną z tytułu odpłatnego świadczenia usługi udostępnienia nieruchomości.

Zatem, zryczałtowany podatek dochodowy jako czynność publicznoprawna nie może podlegać dalszej odsprzedaży. Obowiązek podatkowy w zryczałtowanym podatku dochodowym ciąży bowiem na podatniku i to on jest zobowiązany do zapłaty należności z tego tytułu. Jeżeli zatem właściciel gruntu obciąża kogokolwiek innego równowartością tego podatku, kwota ta stanowi element opłaty za usługę, wobec czego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla usługi udostępnienia nieruchomości.

W rozpatrywanej sprawie opłacenie przez dzierżawcę w imieniu Sprzedającej zryczałtowanego podatku dochodowego od dzierżawy stanowi wynagrodzenie za usługę w postaci udostępnienia danej działki. W tej sytuacji kwota odpowiadająca wysokości zryczałtowanego podatku dochodowego jest należnością wynikającą z odpłatnego świadczenia usługi i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach właściwych dla wiążącego strony stosunku cywilnoprawnego.

W konsekwencji, w sytuacji, gdy Sprzedająca wydzierżawiła działkę na okres 10 lat dzierżawcy w zamian za dokonywane przez niego opłaty podatkowe, tj. opłatę zryczałtowanego podatku dochodowego, stanowi to odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, które na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. A zatem ww. dzierżawa wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Ponadto, po stronie Sprzedającej powstała wyraźna i jasno zidentyfikowana korzyść związana z oddaniem gruntów w dzierżawę. Otrzymywała Ona wynagrodzenie za ww. świadczenie, które choć jest wyłącznie równowartością zobowiązań z tytułu zryczałtowanego podatku dochodowego, to jednak będzie stanowić dla Sprzedającej przysporzenie, bo w sytuacji nie oddania działek w dzierżawę to Ona musiałaby ponosić te koszty jako właściciel.

Zatem, w przypadku sprzedaży działki nr 1 Sprzedająca nie zbywa majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej.

Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

Wydzierżawienie przez Sprzedającą przedmiotowej działki spowodowało, że utraciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Nią w sposób ciągły dla celów zarobkowych nieruchomości powoduje, że jest ona wykorzystywana w prowadzonej przez Sprzedającą działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Z opisu przedstawionego we wniosku wynika, że w odniesieniu do przedmiotowej transakcji sprzedaży zawarto umowę przedwstępną.

Zgodnie z art. 535 Kodeku cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonych przez Sprzedającą pełnomocnictw stronie kupującej do działania w Jej imieniu w kwestii dotyczącej zamierzonej inwestycji budowlanej.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 ww. Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z treści złożonego wniosku wynika, że Sprzedająca ustanowiła pełnomocnika (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) do przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej. Ponadto na podstawie umowy przedwstępnej Sprzedająca udzieliła zgód na to, aby nabywca miał ograniczone prawo dysponowania nieruchomością dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez nabywcę inwestycji, to jest do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że Przedmiot Sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nich inwestycji, polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistyczno- produkcyjnych.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie udzielając osobie trzeciej stosownych zgód i pełnomocnictw, czynności wykonane przez pełnomocnika wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającej. Stroną podejmowanych czynności jest bowiem Sprzedająca, a nie Jej pełnomocnik, który nie działa przecież we własnym, lecz w imieniu Sprzedającej. Pełnomocnik dokonując opisanych działań uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal własność Sprzedającej. Działania te, dokonywane za Jej pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej grunt, którego właścicielem jest Sprzedająca, będzie podlegał wielu czynnościom, które z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedającej.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży działki nr 1, Sprzedająca nie będzie korzystać z przysługującego Jej prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób Sprzedająca zorganizowała sprzedaż ww. działki, że niejako działania Sprzedającej łącznie z działaniami przyszłego nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie. Fakt, że opisane we wniosku działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającą, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającej. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową działkę, stanowiącą nadal własność Sprzedającej. Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedającej, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości oraz przyśpieszy inwestycję nabywcy.

W przedmiotowej sprawie, podejmując ww. czynności, Sprzedająca zaangażowała środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Za uznaniem Sprzedającej, w opisanej sprawie, za profesjonalny podmiot prowadzący działalność gospodarczą przemawia również fakt, że działka nr 1 była przez Nią wydzierżawiana przez okres 10 lat. Działania takiego nie można interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy.

W konsekwencji, w opisanej sytuacji występują przesłanki stanowiące podstawę do uznania Sprzedającej za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącej działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym czynność sprzedaży przez Nią działki nr 1 będzie podlegała po Jej stronie opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym działka znajduje się na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem - 3/UP - teren zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz 3MN/U - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej. Tym samym przedmiotowa Nieruchomość na dzień transakcji będzie stanowić teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie ww. zwolnienia od podatku VAT.

W konsekwencji dostawa działki nr 1 nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru podatek VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył On wcześniej ten towar, nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z informacji przedstawionych przez Państwa wynika, że Sprzedająca nabyła nieruchomość w 1/2 części do ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej w 1986 r. na podstawie przekazania gospodarstwa rolnego oraz w 1/2 części po śmierci męża do majątku osobistego w 2011 r. na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia. Ponadto wskazali Państwo, że nieruchomość będąca przedmiotem dostawy była przedmiotem dzierżawy.

Oznacza to, że nie zostaną spełnione warunki określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, bowiem przy nabyciu nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu przez Sprzedającą, a nieruchomość w całym okresie posiadania nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku.

W związku z powyższym nie zostały spełnione również warunki do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że dostawa działki nr 1 będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg właściwej stawki podatku.

Jak wynika z treści wniosku, jesteście Państwo zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, a nabywana działka będzie częścią projektu polegającego na przygotowaniu terenu inwestycyjnego pod zabudowę przemysłową. Nieruchomości będą po zakończeniu projektu przedmiotem sprzedaży, które to transakcje stanowić będą dla Państwa czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Skoro, jak wyjaśniono wyżej, Sprzedająca będzie podatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy na rzecz Spółki działki nr 1 , a sama transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT wg właściwej stawki dla przedmiotu sprzedaży, to Spółka będzie miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem ww. działki z faktury wystawionej przez Sprzedającą. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabyta działka będzie służyła - zgodnie ze wskazaniem - do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Podsumowując, Spółka będzie miała prawo do odliczenia całości podatku naliczonego z tytułu nabycia działki nr 1.

Zatem Państwa stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 poz. 2383). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Państwa sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i muszą się Państwo zastosować do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).