Interpretacja indywidualna z dnia 16 listopada 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.314.2023.1.JKU

Skutki podatkowe zakupu nieruchomości z domem w trakcie budowy.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 września 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 5 września 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nabycia nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W dniu (…) 2023 r. razem z żoną podpisze Pan notarialną umowę sprzedaży na zakup nieruchomości położonej w (…), składającej się z działki (…) o powierzchni (…) ha wraz z częściami składowymi, tj. znajdującym się na tej nieruchomości budynkiem mieszkalnym oznaczonym nr (…) przy ulicy (…). Kwota sprzedaży to (…) zł.

Aktualnie dom jest w trakcie budowy, jest nieodebrany przez inspektorat budowlany i jego sprzedaż wiąże się z przeniesieniem pozwolenia na budowę na Pana i żonę (po podpisaniu umowy sprzedaży). Stan domu pozwala na jego użytkowanie, gdyż jego wykończenie wymaga drobnych prac związanych z montażem barierek. Kwota wykończenia szacowana jest na około (…) zł. Numer księgi wieczystej – (…).

Ta nieruchomość po podpisaniu umowy sprzedaży będzie pierwszą Pana oraz Pana żony nieruchomością. Oznacza to, że do tego dnia nigdy nie był Pan ani Pana żona właścicielami żadnej nieruchomości ani nie mieliście nigdy prawa do lokalu mieszkalnego nawet w jego części.

Dnia 31 sierpnia 2023 r. weszła w życie ustawa znosząca 2% podatku od czynności cywilnoprawnych na zakup pierwszej nieruchomości z rynku wtórnego. Notariusz nie wie w jaki sposób interpretować nowy przepis, dlatego też (…) 2023 r. pobierze od Pana i Pana żony podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 14.200 zł. Ewentualne roszczenia ma Pan oraz Pana żona zgłaszać bezpośrednio do Urzędu Skarbowego.

Na ten moment Urząd Skarbowy w (…) nie wydaje żadnych interpretacji w tym zakresie. W dniu (…) 2023 r. Pan i Pana żona odbyliście również rozmowę z konsultantem KIS, podczas której zostało potwierdzone, że kwota 2% podatku od czynności cywilnoprawnych nie powinna zostać od pobrana od Pana i Pana żony, gdyż umowa sprzedaży dotyczy przeniesienia prawa własności. Nie ma tu znaczenia czy budynek jest odebrany.

Pytanie

Czy obowiązujący przepis, mówiący o zniesieniu 2% podatku od czynności cywilnoprawnych na zakup pierwszej nieruchomości z rynku wtórnego, dotyczy również kupna domu jednorodzinnego, który nie jest jeszcze odebrany?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, nie powinniście płacić 2% podatku od czynności cywilnoprawnych, dotyczącego zakupu pierwszej nieruchomości z rynku wtórnego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy:

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają też zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

 1) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

 2) innych praw majątkowych – 1%.

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że zamierza Pan wraz z żoną podpisać notarialną umowę sprzedaży nieruchomości, składającej się z działki wraz z częściami składowymi, tj. znajdującym się na tej nieruchomości budynkiem mieszkalnym. Aktualnie dom jest w trakcie budowy, jest nieodebrany przez inspektorat budowlany i jego sprzedaż wiąże się z przeniesieniem pozwolenia na budowę. Stan domu pozwala na jego użytkowanie; jego wykończenie wymaga drobnych prac związanych z montażem barierek. Ta nieruchomość, po podpisaniu umowy sprzedaży, będzie pierwszą Pana oraz Pana żony nieruchomością. Do tego dnia nigdy nie był Pan ani Pana żona właścicielami żadnej nieruchomości ani nie mieliście nigdy prawa do lokalu mieszkalnego ani nawet jego części.

Ww. zwolnienie dotyczy sprzedaży prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Zatem, aby umowa sprzedaży podlegała zwolnieniu, to jej przedmiotem musi być budynek mieszkalny jednorodzinny. Przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz ustawy Kodeks cywilny, która normuje umowę sprzedaży, nie zawierają definicji budynku czy budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Takiej definicji należy więc poszukać w przepisach odrębnych.

Jak wynika z treści art. 3 pkt 2 i 2a) ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz.U. z 2023 r., poz. 682 ze zm.):

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

- budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

- budynku mieszkalnym jednorodzinnym – należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Jak wynika z treści wniosku, stanie się Pan wraz z żoną współwłaścicielem nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym (domem). Aby skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w dniu sprzedaży jak również przed tym dniem kupującemu nie może przysługiwać żadne z praw ani udział w prawie wskazanym w treści tego przepisu (z wyjątkiem zawartym w analizowanym przepisie). Przedmiotowa nieruchomość będzie pierwszą Pana oraz Pana żony nieruchomością. Pan oraz Pana małżonka nigdy nie byliście właścicielami żadnej nieruchomości.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku, wskazał Pan, że stan domu, który zamierza Pan nabyć wraz z żoną co prawda pozwala aktualnie na jego użytkowanie, gdyż jego wykończenie wymaga drobnych prac związanych z montażem barierek w trakcie budowy. Jednakże dom nie jest odebrany przez inspektorat budowlany i jego sprzedaż wiąże się z przeniesieniem pozwolenia na budowę na Pana i żonę (po podpisaniu umowy sprzedaży).

Skoro więc, brak jest pozwolenia na użytkowanie budynku, wydanego przez uprawnione podmioty, to taki budynek nie może być w świetle prawa użytkowany. Tym samym nie może zaspokajać potrzeb mieszkaniowych. Sprzedaż, której przedmiotem jest nieruchomość, która nie spełnia definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego, tj. nie umożliwia użytkowania budynku zgodnie z przepisami prawa, nie podlega zwolnieniu z podatku od czynności cywilnoprawnych, wskazanym w przywołanym powyżej art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W przedmiotowej sprawie wskazał Pan, że budynek nie jest odebrany przez inspektorat budowlany i jego sprzedaż wiąże się z przeniesieniem pozwolenia na budowę (po zawarciu umowy sprzedaży).

Zgodnie z powyższym, budynek co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy (zgodnie z ustawą Prawo budowlane) nie podlega zwolnieniu z art. 9 pkt 17 ww. ustawy. To oznacza, że w przedstawionych okolicznościach, umowa sprzedaży nie korzysta z ww. zwolnienia.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja – zgodnie ze złożonym wnioskiem i stosownie do uregulowania zawartego w art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – została wydana wyłącznie dla Pana i tylko Pan może czerpać z niej ochronę. Interpretacja ta nie dotyczy zatem Pana żony. Gdyby Pana żona chciała skorzystać z ochrony jaką daje interpretacja, winna wystąpić z odrębnym wnioskiem o wydanie interpretacji.

Zgodnie z ww. przepisem:

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a i art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.