Interpretacja indywidualna z dnia 14 listopada 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-1.4010.370.2023.2.MM

Czy w przypadku rozwiązania umowy najmu lokalu, Wnioskodawca będzie mógł ująć jednorazowo w kosztach uzyskania przychodów niezamortyzowaną część wartości początkowej inwestycji w obcym środku trwałym, jeśli kontynuować będzie rodzaj prowadzonej działalności?

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób prawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 września 2023 r. wpłynął poprzez ePUAP Państwa wniosek z tego samego dnia o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie możliwości ujęcia jednorazowo w kosztach uzyskania przychodu niezamortyzowanej części wartości początkowej inwestycji w obcym środku trwałym w przypadku rozwiązania umowy najmu. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem 30 października 2023 r. (data wpływu 30 października 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca, tj. spółka X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością aktualnie wynajmuje lokal przy (...), w którym prowadzi działalność gospodarczą związaną z dalszym wynajmem tego lokalu na rzecz swoich kontrahentów. Na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej w postaci wynajmu lokali, Spółka dokonała adaptacji tej powierzchni. W związku z powyższym po stronie Spółki powstała inwestycja w obcym środku trwałym, która aktualnie jest amortyzowana według właściwej stawki. W związku ze zmianami właścicielskimi wynajmowanego lokalu, umowa wiążąca strony zostanie wypowiedziana. Stąd też, amortyzowana dotychczas inwestycja w obcym środku trwałym ulegnie likwidacji w ujęciu rachunkowym i zostanie wykreślona z ewidencji księgowej. Fizycznie nakłady poniesione przez Spółkę nie będą demontowane. Spółka w dalszym ciągu będzie prowadziła działalność gospodarczą w postaci wynajmu nieruchomości tylko w innym miejscu. Tym samym, rodzaj prowadzonej działalności nie ulegnie zmianie.

W piśmie z 30 października 2023 r. wskazali Państwo, ponadto, że :

1. Przedmiotem działalności Spółki jest:

• wynajem nieruchomości;

• sprzedaż materiałów budowalnych;

• prowadzenie napraw pojazdów mechanicznych.

2. Lokal o którym mowa we wniosku jest lokalem użytkowym.

3. Wskazany we wniosku lokal, będący całą nieruchomością wynajmowany był od podmiotu powiązanego. Osobami wynajmującymi lokal użytkowy byli udziałowcy Spółki. W chwili obecnej z uwagi na śmierć jednego z właścicieli nieruchomości, wynajmowana nieruchomość zmieniła właścicieli. Nadal są to osoby powiązane ze Spółką (dzieci poprzednich właścicieli), ale jeden z obecnych właścicieli nie jest ani udziałowcem Spółki ani nie zasiada z jej zarządzie. Z uwagi na zmiany właścicielskie poczynione zostały kroki związane z zakończeniem najmu nieruchomości dla Spółki.

4. Spółka wynajmowała powierzchnię na rzecz różnych podmiotów (w zależności od zapotrzebowania klienta na powierzchnię użytkowa). Przedmiotem ich działalności jest np. biuro rachunkowe, sprzedaż mebli, biuro fundacji, pracownia Architektury krajobrazu, sprzedaż drzwi i okien, sprzedaż kominków czy biuro firmy budowlanej. Podmioty wynajmujące powierzchnię nie są powiązane ze Spółką. Powierzchnia główna jest podzielona na oddzielne pomieszczenia w zależności ile konkretny najemca potrzebuje. Są to głównie pomieszczenia biurowe.

5. W odpowiedzi na pytanie o treści : „Jakie dokładnie nakłady składające się na inwestycję w obcym środku trwałym zostały poniesione przez Spółkę, w celu adaptacji lokalu dla potrzeb prowadzonej działalności?”, doprecyzowali Państwo opis sprawy, wskazując, że w ramach inwestycji w obcym środku trwałym Spółka wybudowała budynek i zaadaptowała go do własnych potrzeb. Tym samym powstała inwestycja w obcym środku trwałym. Poprzedni właściciele działki zezwoli na budowę nieruchomości na ich gruncie. Z uwagi na fakt, że budynek związany jest z gruntem, to obecni właściciele wynajmowanej nieruchomości nie są zainteresowanie dalszym jej wynajmem na rzecz Spółki. Wartość budynku wprowadzonego do środków trwałych to (...) zł.

6. Jak zostało wskazane w poprzednim punkcie, inwestycja w obcym środku trwałym stanowi cały budynek a tym samym nie ma możliwości demontażu pewnych nakładów.

7. Nieruchomość zmieniła właścicieli i poniesione nakłady nie zostaną zwrócone. Zgodnie z umową z poprzednimi właścicielami, wybudowanie budynku na ich gruncie było związane z obniżeniem ceny wynajmu nieruchomości.

8. Umowa dotycząca wynajmu nieruchomości wskazanej we wniosku została wypowiedziana na dzień (...). Spółka uzyskała informację o planowanym zakończeniu wynajmu wraz z przejęciem nieruchomości przez nowych właścicieli w dniu (...)

W chwili obecnej od paru lat nie były przeprowadzone żadne prace, które wiązałyby się z zwiększaniem inwestycji w obcym środku trwałym. Po dacie otrzymania wiadomości o planowanym zakończeniu wynajmu nie były prowadzone żadne prace adaptcyjno - remontowe.

9. Umowy, które zawarła Spółka z kontrahentami zostały wypowiedziane.

Pytanie

Czy w przypadku rozwiązania umowy najmu lokalu, Wnioskodawca będzie mógł ująć jednorazowo w kosztach uzyskania przychodów niezamortyzowaną część wartości początkowej inwestycji w obcym środku trwałym, jeśli kontynuować będzie rodzaj prowadzonej działalności?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku rozwiązania umowy najmu lokalu, będzie mógł ująć jednorazowo w kosztach uzyskania przychodów niezamortyzowaną część wartości początkowej inwestycji w obcym środku trwałym, jeśli będzie kontynuowany rodzaj prowadzonej działalności. W myśl art. 15 ust 1 kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, za wyjątkiem sytuacji przewidzianych w ustawie o CIT. Zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 6 ustawy o CIT., jeżeli środki trwałe zostaną zlikwidowane z powodu zmiany rodzaju działalności, strata z tego tytułu nie jest zaliczana do kosztów uzyskania przychodów. Jednak w odwrotnym przypadku, czyli gdy środki nie tracą swojej wartości gospodarczej (np. przenosząc działalność do innego lokalu, ale zachowując ten sam rodzaj działalności), podatnik może zaliczyć niezamortyzowaną wartość inwestycji do kosztów uzyskania przychodów. W uwagi na fakt, że nastąpi likwidacja inwestycji w obcym środku trwałym na podstawie wykreślenia jej z ewidencji księgowej i pozostawienie w wynajmowanym dotychczas budynku, niezamortyzowana części wartości początkowej powinna być ujęta jednorazowo w kosztach uzyskania przychodu. Potwierdzenie powyższego, można znaleźć w uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego, która została wydana w dniu 25 czerwca 2012 roku w składzie 7 sędziów NSA sygn. akt II FPS 2/12, gdzie w tezie stwierdzono, że: Strata odpowiadająca niezamortyzowanej wartości początkowej inwestycji w obcym środku trwałym, niespełniająca przesłanek z art. 16 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), może zostać zaliczona do kosztów uzyskania przychodów, jeżeli jej powstanie wynika z działań podatnika podjętych dla realizacji celu określonego w art. 15 ust. 1 tej ustawy. Tożsame stanowisko można odnaleźć również w wydawanych interpretacjach indywidulanych. W Interpretacji indywidulanej z dnia 29 marca 2021 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (znak 0111- KDIB1- 1.4010.108.2021.2.BS) stwierdził, że: Mając na uwadze powołane regulacje prawne stwierdzić należy, że co do zasady warunkiem zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów nieumorzonej wartości środka trwałego jest jego faktyczna likwidacja. W przypadku dokonywania inwestycji w obcym środku trwałym zwrot wynajmującemu przedmiotu najmu jest tożsamy z jej likwidacją i skutkuje wykreśleniem z ewidencji środków trwałych. Biorąc zatem pod uwagę regulacje prawne na tle przedstawionych we wniosku okoliczności, nakłady Wnioskodawcy poczynione zostały na wynajmowany lokal (SALĘ), a zwrot przedmiotowego lokalu jego właścicielowi prowadzi do likwidacji środka trwałego, do której odwołuje się art. 23 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednakże z innych przyczyn niż w tym przepisie wskazano. Natomiast wykreślenie składnika majątku z ewidencji środków trwałych, przed zakończeniem jego pełnego zamortyzowania, wiązać się będzie z powstaniem straty po stronie Wnioskodawcy rozumianej jako brak możliwości dokonania pełnych odpisów amortyzacyjnych od poczynionych inwestycji w obcym środku trwałym. To strata powstała w wyniku likwidacji przedmiotowego środka trwałego z innych przyczyn niż zmiana prowadzonej działalności gospodarczej stanowi koszt uzyskania przychodów. Reasumując, Wnioskodawca będzie miał prawo do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów niezamortyzowanej wartości początkowej środka trwałego w związku z rozwiązaniem umowy najmu i zwrotem najemcy przedmiotu umowy. Wskazana interpretacja została wydana na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednakże przepisy w tym zakresie są tożsame.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2587 ze zm., dalej: „ustawa o CIT”):

Stosownie do art. 15 ust. 6 ustawy o CIT:

W myśl art. 16 ust. 1 ustawy o CIT:

Zasady dotyczące dokonywania odpisów z tytułu zużycia środków trwałych (odpisów amortyzacyjnych) zawarte zostały w art. 16a-16m ww. ustawy.

Zgodnie z art. 16a ust. 1 ustawy o CIT:

Przy czym, amortyzacji podatkowej podlegają nie tylko budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością stanowiące własność bądź współwłasność podatnika, lecz także te budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, które są użytkowane przez podatnika na podstawie zawartych umów, bądź wybudowane na cudzym gruncie.

Jak stanowi bowiem art. 16a ust. 2 pkt 1-3 ustawy o CIT:

Treść powyższych przepisów oznacza, że amortyzacja podatkowa stanowi formę rozłożonego w czasie, obniżenia kosztów podatkowych wartością używanych w prowadzonej działalności gospodarczej przedmiotów, które zużywają się w dłuższym okresie. Okres amortyzacji jest zwykle zbliżony do standardowego okresu użytkowania danego rodzaju środków trwałych, co znajduje odzwierciedlenie w wysokości stawek amortyzacyjnych wskazanych w Wykazie Stawek Amortyzacyjnych.

Ustawa o CIT nie definiuje wprost, co należy rozumieć przez inwestycje w obcych środkach trwałych.

Ustawa ta definiuje natomiast pojęcie „inwestycji”.

Zgodnie z art. 4a pkt 1 tej ustawy inwestycje to środki trwałe w budowie w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

Natomiast pojęcie środków trwałych w budowie zostało zdefiniowane w art. 3 ust. 1 pkt 16 ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 120). W myśl tego przepisu, środki trwałe w budowie, to zaliczane do aktywów trwałych środki trwałe w okresie ich budowy, montażu lub ulepszenia już istniejącego środka trwałego.

Biorąc pod uwagę ww. definicje można stwierdzić, że inwestycje w obcych środkach trwałych to ogół działań (nakładów) podatnika odnoszących się do niestanowiącego jego własności środka trwałego, które zmierzają do jego ulepszenia.

Ulepszeniem środka trwałego w rozumieniu Ustawy o CIT jest przy tym:

-przebudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, w wyniku których nastąpi jego dostosowanie do zmienionych potrzeb funkcjonalnych, użytkowych lub technicznych,

-rozbudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, które powiększają ten środek trwały,

-rekonstrukcja środka trwałego, tj. wykonanie prac, w wyniku których nastąpi przywrócenie zniszczonego środka trwałego do jego poprzedniego stanu,

-adaptacja środka trwałego, tj. wykonanie prac mających na celu przystosowanie danego środka trwałego do pełnienia innych funkcji od tych, dla których został zbudowany lub użytkowany,

-modernizacja środka trwałego, tj. unowocześnienie środka trwałego.

Stosownie do powołanego już art. 16a ust. 2 pkt 1 ustawy o CIT, amortyzacji podlegają również, z zastrzeżeniem art. 16c, niezależnie od przewidywanego okresu używania, przyjęte do używania inwestycje w obcych środkach trwałych, zwane dalej „inwestycjami w obcych środkach trwałych”.

Natomiast zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 6 ustawy o CIT, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów strat powstałych w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych, jeżeli środki te utraciły przydatność gospodarczą na skutek zmiany rodzaju działalności.

Ograniczenie zawarte w art. 16 ust. 1 pkt 6 ustawy o CIT, dotyczy wyłącznie środków trwałych zlikwidowanych, których utrata przydatności gospodarczej była skutkiem zmiany rodzaju działalności. Kosztem uzyskania przychodów, co do zasady, będzie zatem strata powstała w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych, jeżeli utraciły one przydatność gospodarczą z przyczyn innych niż zmiana rodzaju działalności, tj. nie były zdeterminowane zmianą rodzaju działalności gospodarczej, a co za tym idzie utratą przez likwidowany środek trwały jego przydatności gospodarczej. Przepisy ustawy o CIT nie zawierają definicji pojęcia „likwidacja”, a zatem zasadne jest odwołanie się w tym zakresie do reguł wykładni językowej.

Zgodnie z definicją słownikową „likwidować to dokonywać likwidacji, usuwać coś, pozbywać się czegoś, uwalniać się od czegoś” (Słownik języka polskiego, pod red. M. Szymczaka, PWN, Warszawa 1979, t. II, str. 35). W związku z takim rozumieniem tego pojęcia - likwidacją będzie definitywne pozbycie się środka trwałego (wykreślenie z ewidencji), np. poprzez jego zniszczenie, usunięcie, a także zwrot wynajmującemu inwestycji w obcym środku trwałym przed upływem okresu najmu lub dzierżawy (czy okresu pełnej amortyzacji).

Możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów straty z tytułu niezamortyzowanej wartości inwestycji w obcym środku trwałym, należy oceniać przez pryzmat kryterium racjonalnego i ekonomicznego działania Spółki oraz z punktu widzenia realizacji celów wskazanych w art. 15 ust. 1 ustawy o CIT, a więc osiągania przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów. Zatem, skoro art. 16 ust. 1 ustawy o CIT, zawiera zamknięty katalog wydatków, które nie podlegają zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów, a wśród tych wydatków ustawodawca nie wymienia strat powstałych w związku z likwidacją nie w pełni zamortyzowanych środków trwałych, jeżeli środki te zostały zlikwidowane z innych przyczyn aniżeli wskazane w treści art. 16 ust. 1 pkt 6 ustawy o CIT, oznacza to, że straty te podlegają zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów z uwzględnieniem przesłanek wskazanych w art. 15 ust. 1 ustawy o CIT.

Zauważyć jednakże należy, że budynek czy budowla wzniesiona na cudzym gruncie, stanowi odrębny od gruntu środek trwały i tym samym nie można go uznać za środek trwały w postaci inwestycji w obcym środku trwałym.

Podkreślić przy tym należy, że w takim przypadku z uwagi na autonomię prawa podatkowego, nie ma zastosowania zasada „superficies solo cedit” (art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2022 r., poz. 1360, dalej: „Kodeks cywilny”) w zw. z art. 191 Kodeksu cywilnego), zgodnie z którą wszystkie budynki wzniesione na cudzym gruncie są do niego przynależne i z nim związane oraz stanowią własność właściciela gruntu. Ustawodawca na gruncie prawa podatkowego wprowadził wyłom od powyższej zasady regulując odrębny od gruntu środek trwały w postaci budynków i budowli wzniesionych na cudzym gruncie. 

W świetle prawa podatkowego ekonomiczne władztwo tak wzniesionych obiektów przysługuje podatnikowi, który na obcym gruncie posadowił budynki lub budowle. Brak jest tym samym podstaw do „wynajęcia budynku” wybudowanego na cudzym gruncie przez podmiot, który ten budynek wybudował, od właściciela gruntu, na którym został wzniesiony (który nie ponosi tych nakładów).

Odrębne ukształtowanie skutków podatkowych wobec budynków i budowli stanowi przejaw autonomii prawa podatkowego wobec prawa cywilnego.

Autonomia prawa podatkowego znajduje swoje odzwierciedlenie w linii orzeczniczej zarówno Trybunału Konstytucyjnego, jak i Naczelnego Sądu Administracyjnego („NSA”). Dla przykładu w uchwale z dnia 2 kwietnia 2012 r., sygn. akt II FPS 3/11, NSA wskazał m.in. na to, że z uwagi na swą niezależność pomiędzy gałęziami prawa „(...) to samo zdarzenie faktyczne mogą odmiennie oceniać i przypisywać mu odmienne skutki prawne”.

Jak wynika z wniosku oraz z jego uzupełnienia, za zgodą właścicieli gruntu, wybudowali Państwo, na tym gruncie z własnych nakładów budynek użytkowy, wykorzystywany (wynajmowany) w ramach prowadzonej przez Państwa działalności gospodarczej.

Z powyższych informacji jednoznacznie wynika, że budynek, o którym mowa we wniosku stanowi składnik majątku, o którym mowa w art. 16a ust. 2 pkt 2 ustawy o CIT, a więc budynek wybudowany na cudzym gruncie, stanowiący środek trwały Spółki i podlegający amortyzacji podatkowej, a nie inwestycję w obcym środku trwałym, jak wskazano we wniosku.

Tym samym Państwa stanowisko wskazujące, że w przypadku rozwiązania umowy najmu lokalu, Spółka będzie mogła ująć jednorazowo w kosztach uzyskania przychodów niezamortyzowaną część wartości początkowej inwestycji w obcym środku trwałym, jeśli będzie kontynuowany rodzaj prowadzonej działalności, jest nieprawidłowe.

Osobną kwestią jest natomiast zagadnienie likwidacji samych nakładów w postaci budynku wybudowanego na cudzym gruncie. W tej mierze istotna jest zwłaszcza ocena pod kątem spełnienia przesłanek z art. 16 ust. 1 pkt 6 ustawy o CIT, tj. ustalenie czy w istocie określone nakłady zostały zlikwidowane lub brak było możliwości ich zwrócenia w jakiejkolwiek formie. Kwestia powyższa nie jest jednak przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej, a jest istotna w kontekście Państwa wątpliwości biorąc pod uwagę, że uiszczany przez Państwa wynajmującemu czynsz najmu uległ obniżeniu.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia/Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji/stanu prawnego, który obowiązywał w dniu wniesienia wniosku.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (..). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).