Interpretacja indywidualna z dnia 20 października 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-1.4012.422.2023.4.EK

Opodatkowanie dostawy niezabudowanych działek gruntu.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 sierpnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 14 sierpnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy niezabudowanych działek gruntu. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 13 października 2023 r. (wpływ 13 października 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Osoba fizyczna (zwana dalej „Wnioskodawcą”) jest polskim rezydentem podatkowym i ma nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy o PIT. W ramach gospodarstwa rolnego prowadzi działy specjalne produkcji rolnej – (...). Prowadzi również od 16 sierpnia 2018 r. działalność gospodarczą typu MOL, tj. sprzedaż marginalna, ograniczona i lokalna w zakresie przetworzonych produktów rolnych (ta forma działalności umożliwiająca prowadzenie przetwórstwa i sprzedaży żywności pochodzenia zwierzęcego w ograniczonym zakresie). Wnioskodawca dochody uzyskiwane w ramach (...) uznaje za dochody z działów specjalnych produkcji rolnej, a podatek ustala przy zastosowaniu norm szacunkowych dochodu. Wnioskodawca nie prowadzi ksiąg rachunkowych i nie jest zobowiązany do ich prowadzenia. Wnioskodawca w zakresie działalności rolniczej jest rolnikiem ryczałtowym, natomiast w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W maju 1987 r. rodzice Wnioskodawcy, prowadzący gospodarstwo rolne w (…) w strefie oddziaływania Huty (…), zostali wywłaszczeni na rzecz Skarbu Państwa pod strefę ochronną Miasta (…) po cenach rolnych. 26 maja 1999 r. Uchwałą Rady Miasta (…) w sprawie zmiany miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta (…) w granicach byłej strefy ochronnej Huty (…) zmieniono przeznaczenie powyższych gruntów z rolnych pod szeroko rozumianą aktywizację, usługi, przemysł, drogi i zieleń izolacyjną. Cel wykupu nie został zrealizowany. Wywłaszczeni rolnicy wystąpili o zwrot. Prezydent Miasta (…) decyzją z 10 marca 2006 r. znak (…) orzekł zwrócić: działkę nr A o pow. 1,9162 ha (zwana dalej „Działką nr A”), działkę nr B o pow. 0,0432 ha (zwana dalej „Działką nr B”) i działkę nr C o pow. 2,8693 ha (zwana dalej „Działką nr C”) – na rzecz matki Wnioskodawcy 4/6 części, na rzecz Wnioskodawcy 1/6 części oraz 1/6 części na rzecz siostry Wnioskodawcy – będących współwłaścicielami i następcami prawnymi nieruchomości nabytych na rzecz Skarbu Państwa aktem notarialnym z 26 maja 1987 r. Repertorium A numer (…). Nabywcy zapłacili zwaloryzowane odszkodowanie na rzecz Skarbu Państwa. Matka Wnioskodawcy zmarła (...) maja 2008 r., a spadek po niej na podstawie ustawy nabyły jej dzieci: Wnioskodawca i siostra Wnioskodawcy. Każdy z nich po jednej drugiej części, co stwierdził Sąd Rejonowy w (…) postanowieniem z 22 października 2008 r. sygn. akt (…). Aktem notarialnym z 20 stycznia 2009 r. nr (…) Wnioskodawca otrzymał w formie darowizny od swojej siostry udział w wysokości ? części niezabudowanej Działki nr C, zatem jest właścicielem Działki nr C. Natomiast w zakresie Działek nr A i B ma udziały w wysokości po 50% (1/6 otrzymana na podstawie decyzji z 10 marca 2006 r. jw., a 2/6 otrzymane w drodze spadku).

Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (zwany dalej „MPZP”) przeznaczenie Działek nr A i B to: 7U – teren usług, droga zbiorcza oraz fragmentarycznie ZI – teren zieleni izolacyjnej. Działka nr C to: 7U – teren wód wydzielonych, W – tereny wód powierzchniowych oraz fragmentarycznie ZI – tereny zieleni izolacyjnej. Na Działce nr C jest staw na obszarze ok. 2 ha. Wnioskodawca przypuszcza, że podmiot zainteresowany kupnem tej Działki zażąda od niego wydzielenia z Działki nr C terenu, na którym jest staw jako zbędny np. pod logistykę samochodową.

7 stycznia 2011 r. aktem notarialnym nr (…) Wnioskodawca wraz z żoną kupił działkę nr D o pow. 1,019 ha (zwana dalej „Działką nr D”) w ramach majątkowej wspólnoty małżeńskiej. Wnioskodawca wraz z żoną kupili powyższe grunty w celu powiększenia gospodarstwa rolnego, które prowadzą nieprzerwanie razem od połowy lat osiemdziesiątych ubiegłego wieku. Wnioskodawca nadal jest czynnym rolnikiem ryczałtowym, natomiast żona Wnioskodawcy od roku 2021 jest już na emeryturze. Od roku 1986 w gospodarstwie jest prowadzona (...) na skalę towarową. Stąd bardzo duże zapotrzebowanie na płody ziemi, głównie zboża i słomę. W gospodarstwach rolnych jest rzeczą normalną, wręcz wskazaną i konieczną, by rolnicy powiększali areał ziemi, by móc efektywniej pracować. Według MPZP przeznaczenie Działki nr D to tereny usług na wydzielonych działkach, tereny zieleni izolacyjnej i tereny wód otwartych. Część Działki nr D jest bagienna. Z tego powodu może się zdarzyć, że zainteresowany nabyciem tej Działki może zażądać od Wnioskodawcy wydzielenia z Działki nr D tylko części potrzebnej do realizacji jego celu inwestycyjnego, z pominięciem terenów bagiennych. Przeznaczenie wydzielonej działki z Działki nr D według MPZP. Działki powstałe po ewentualnym podziale Działki nr D będą miały przeznaczenie według MPZP jak wskazane wyżej.

Udziały w Działce nr A i B oraz Działka nr C stanowią majątek odrębny Wnioskodawcy. Działki nr A, nr B, nr C i nr D są niezabudowane.

Wnioskodawca nie dokonywał i nie będzie dokonywać żadnych czynności mających podnieść atrakcyjność Działek opisanych w stanie faktycznym, tzn. nie wnioskował o zmianę ich przeznaczenia, ich nie uzbroił, nie dokonywał ich podziału. Udziały w Działkach nr A i B Wnioskodawca zamierza sprzedać w całości. Natomiast nie wyklucza podziału Działki nr C w przypadku niespełnienia wymogów kupującego, np. znaczne pochylenie części Działki, podmokły teren i przeznaczenie pod zieleń według MPZP, co eliminuje dokonanie inwestycji na części tej Działki. Wnioskodawca również nie wyklucza podziału Działki nr D w przypadku żądania zainteresowanego nabyciem wydzielonej z niej Działki części bez terenów podmokłych. Wnioskodawca nigdy nie wynajmował, nie dzierżawił ani nie oddał w odpłatne użytkowanie innemu podmiotowi Działek będących przedmiotem złożonego wniosku. Wnioskodawca także tych Działek nie wykorzystywał w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, ani nie wprowadził ich do ewidencji środków trwałych.

W czasie ostatnich 10 lat Wnioskodawca tylko sprzedał (wraz z żoną) 9 marca 2021 r. synowi działkę o powierzchni 0,2522 ha (akt notarialny nr (…)). W okresie ostatnich 10 lat Wnioskodawca nie kupił żadnej nieruchomości. Tę informację Wnioskodawca podaje, aby przez to także potwierdzić, że nie zajmuje się handlem nieruchomościami. Uzyskane środki ze sprzedaży działki synowi 9 marca 2021 r. były niezbędne do spłaty rosnących rat kredytów i zniwelowania skutków pandemii Covid-19, w wyniku której znacząco ucierpiały działalności prowadzone przez Wnioskodawcę.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy.

1.Wnioskodawca sprostował wskazany fragment opisu zdarzenia przyszłego poprzez określenie, że Wnioskodawca w dniu 20 stycznia 2009 r. otrzymał w formie darowizny od swojej siostry udział w wysokości 1/2 części niezabudowanej Działki nr C. Zatem zacytowane zdanie w wezwaniu powinno mieć brzmienie: „Aktem notarialnym z dnia 20 stycznia 2009 r. nr (…) Wnioskodawca otrzymał w formie darowizny od swojej siostry udział w wysokości 1/2 części niezabudowanej Działki nr C, zatem jest właścicielem Działki nr C”. Wyjaśnił jak do tego doszło: Prezydent Miasta decyzją z 10 marca 2006 r. orzekł zwrócić niezabudowaną nieruchomość (działkę nr C) na rzecz matki Wnioskodawcy w 4/6 części, Wnioskodawcy 1/6 części oraz siostry Wnioskodawcy 1/6 części, będących współwłaścicielami i następcami prawnymi właścicieli nieruchomości nabytych na rzecz Skarbu Państwa aktem notarialnym z 26 maja 1987 r. Matka Wnioskodawcy zmarła (...) maja 2008 r., a spadek po niej (w tym udział 4/6 w działce nr C) nabyły jej dzieci (tj. siostra Wnioskodawcy i Wnioskodawca; każdy z nich po 2/6).

2.Wnioskodawca w odniesieniu do gruntów mających być przedmiotem sprzedaży nie ponosił i nie będzie ponosić do dnia sprzedaży jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia (np. w zakresie: uzbrojenia działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i elektroenergetycznej lub wystąpienia z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; wystąpienie o warunki zabudowy). Zaznacza, że być może Wnioskodawca wystąpi o podział nieruchomości nr D i C, ale tylko na żądanie potencjalnego zainteresowanego, gdy pozostała część tych działek będzie dla niego nieużyteczna. W ocenie Wnioskodawcy, trudno w tym przypadku mówić o nakładach w celu uatrakcyjnienia tych działek. Co najwyżej, można mówić o wydzieleniu części działek zbędnych nabywcy do jego celów inwestycyjnych. Ponadto koszty wydzielenia tych części działek nie będą duże.

3.Wnioskodawca nie zamieszczał i nie zamierza zamieszczać ogłoszenia o sprzedaży działek nr A i B, C oraz D w środkach masowego przekazu, tj. w radiu, telewizji, prasie lub sieci internetowej.

4.Do momentu sprzedaży, dla działek będących przedmiotem wniosku (dostaw), nie została i nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

5.Działki nr C i D nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę (przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży) na cele prywatne (osobiste). Były wykorzystywane na cele rolnicze, do produkcji rolnej. Natomiast działki nr A i B były zadrzewione przez Wnioskodawcę i Jego siostrę; stanowiły sad, którego płody były wykorzystywane do celów prywatnych (osobistych), tzn. tych płodów nie sprzedawano. Jednakże przez okres ostatnich kilku lat ten sad stał się nieużytkiem (zdziczał), ponieważ nie był pielęgnowany i użytkowany (plony nie były zbierane).

6.Działki nr A i B, w których udział należy do siostry Wnioskodawcy, zostały zadrzewione drzewami przez Wnioskodawcę i Jego siostrę; stanowiły sad, którego płody były wykorzystywane do celów prywatnych (osobistych) siostry Wnioskodawcy i Wnioskodawcy, tzn. tych płodów nie sprzedawano. Jednakże przez okres ostatnich kilku lat ten sad stał się nieużytkiem (zdziczał), ponieważ nie był pielęgnowany i użytkowany (plony nie były zbierane).

7.Działka nr D, której udział należy do żony Wnioskodawcy, była/jest/będzie wykorzystywana przez nią i Wnioskodawcę od chwili wejścia w jej posiadanie do dnia sprzedaży do celów produkcji rolnej.

8.Wnioskodawca, jeżeli będzie dokonywał podziału działek o numerach D i C, to będzie z przyszłym lub przyszłymi nabywcą/nabywcami działki i udziału w działce zawierać umowę lub umowy przedwstępne sprzedaży (dotyczy pytań nr 5, 6, 9 i 10). Jeżeli Wnioskodawca zawrze taką umowę lub umowy to:

a)stroną w tej umowie bądź umowach będą właściciel lub właściciele działek (czyli odpowiednio wyłącznie Wnioskodawca (w odniesieniu do działki nr C), czy też Wnioskodawca i żona Wnioskodawcy (w odniesieniu do działki nr D);

b)z zawartej umowy lub umów będzie wynikać postanowienie w zakresie ewentualnego podziału działek, czyli nie będą wynikać postanowienia np. w zakresie uzyskania zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.;

c)na Wnioskodawcy w zawartej umowie/umowach przedwstępnych będzie wynikał obowiązek podziału działki lub działek, których podział Wnioskodawca bierze pod uwagę i sprzedaży tej wydzielonej działki bądź działek. Natomiast na kupującym lub kupujących będzie ciążył obowiązek ich nabycia;

d)po zawarciu ewentualnej umowy przedwstępnej strona kupująca ani strona sprzedająca, na nieruchomościach mających być przedmiotem sprzedaży, nie będzie dokonywała inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność, jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, budowa lub utwardzenie drogi;

e)strona kupująca nie poniesie jakichkolwiek nakładów finansowych związanych z nieruchomościami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy przyrzeczonej (finalnej).

W zakresie działek nr A i B Wnioskodawca nie zamierza zawierać umów przedwstępnych.

9.Wnioskodawca nie udzielił i nie udzieli pełnomocnictwa osobie trzeciej do działania w imieniu Wnioskodawcy w związku z planowaną sprzedażą poszczególnych działek (udziału w działkach).

10.Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 tej ustawy.

11.Nabycie przez Wnioskodawcę i żonę Wnioskodawcy (w ramach majątkowej wspólnoty małżeńskiej) działki nr D nie było czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nie była to czynność opodatkowana, nie został naliczony podatek VAT, czynność ta nie korzystała ze zwolnienia od podatku.

12.Nabycie przez Wnioskodawcę i Jego żonę działki nr D nie zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku od towarów i usług, z uwagi na okoliczności wskazane jw.

13.W związku z nabyciem działki nr D nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku naliczonego.

14.Działka nr D była wykorzystywana przez Wnioskodawcę (przez cały okres jej posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży) wyłącznie dla celów działalności zwolnionej (działalności rolniczej) – zwolnionej z VAT na podstawieart. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy.

15.Nabycie przez Wnioskodawcę działki nr C oraz udziału w działce nr A i nr B w wysokości 1/2 nie było czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, z tytułu tej czynności nie został naliczony podatek, czynność ta nie korzystała ze zwolnienia od podatku.

16.Nabycie przez Wnioskodawcę działki nr C oraz udziału w działce nr A i nr B w wysokości 1/2 nie zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku od towarów i usług.

17.Działka nr C była wykorzystywana przez Wnioskodawcę (przez cały okres jej posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży) wyłącznie dla celów działalności zwolnionej od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy.

Natomiast udział w działce nr A i nr B był wykorzystywany przez Wnioskodawcę w sposób przedstawiony jn., czyli nie był wykorzystywany dla celów działalności zwolnionej od VAT.

18.Działki nr C i nr D były/są/będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę na cele rolnicze zwolnione od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy przez okres, w których był/jest/ będzie ich właścicielem.

Natomiast działki nr A i B były zadrzewione przez Wnioskodawcę i Jego siostrę; stanowiły sad, którego płody były wykorzystywane do celów prywatnych (niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT) przez okres ok. 3 lat. Jednakże przez okres ostatnich kilku lat ten sad stał się nieużytkiem (zdziczał), ponieważ nie był pielęgnowany i użytkowany (plony nie były/nie są/nie będą zbierane).

19.Na moment sprzedaży działki nr D i nr C oraz udziałów w działkach nr A i nr B Wnioskodawca będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w zakresie działalności gospodarczej prowadzonej w zakresie MOL, tj. sprzedaż marginalna, ograniczona i lokalna w zakresie przetworzonych produktów rolnych (ta forma działalności umożliwiająca prowadzenie przetwórstwa i sprzedaży żywności pochodzenia zwierzęcego w ograniczonym zakresie). W zakresie prowadzonego gospodarstwa rolnego Wnioskodawca będzie rolnikiem ryczałtowym. Żona Wnioskodawcy już jest na emeryturze.

20.Działka nr D i C oraz udziały w działkach nr A i nr B nie były i nie będą przez Wnioskodawcę, do dnia sprzedaży, wykorzystywane do działalności gospodarczej, z tytułu której Wnioskodawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

21.W odniesieniu do opisu zdarzenia przyszłego dotyczącego sprzedaży działek nr A, B i działki nr C, w którym na dzień sprzedaży nie dojdzie do podziału działki nr C:

a)przeznaczenie ww. poszczególnych działek na dzień sprzedaży, wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), będzie dopuszczało posadowienie na tych działkach budynków, budowli lub urządzenia budowlanego w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane;

b)w MPZP dla ww. działek nie będą wyznaczone – na moment sprzedaży – linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu;

c)na obszarze oznaczonym w MPZP symbolem 7U (teren usług, droga zbiorcza) możliwe będzie posadowienie budynków, budowli lub urządzeń budowlanych w rozumieniu ustawy Prawo budowlane;

d)na obszarze oznaczonym w MPZP symbolem ZI (tereny zieleni izolacyjnej) nie będzie możliwe posadowienie budynków, budowli lub urządzeń budowlanych w rozumieniu ustawy Prawo budowlane;

e)na obszarze oznaczonym w MPZP symbolem W (tereny wód powierzchniowych) nie będzie możliwe posadowienie budynków, budowli lub urządzeń budowlanych w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

22.W odniesieniu do opisu zdarzenia przyszłego dotyczącego sprzedaży działki nr D, w którym na dzień sprzedaży nie dojdzie do podziału ww. działki:

a)na dzień sprzedaży z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) będzie dla tej działki wynikało przeznaczenie: tereny usług na wydzielonych działkach, tereny zieleni izolacyjnej i tereny wód otwartych – symbol W. Na tej działce będzie możliwe posadowienie budynków, budowli lub urządzeń budowlanych w rozumieniu ustawy Prawo budowlane;

b)w MPZP dla ww. działki nie będą wyznaczone – na moment sprzedaży – linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu;

c)przeznaczenie ww. działki na dzień sprzedaży, wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), będzie dopuszczało posadowienie na tej działce budowli lub urządzenia budowlanego w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

23.W odniesieniu do opisu zdarzenia przyszłego dotyczącego sprzedaży działek nr C i nr D, w którym na dzień sprzedaży dojdzie do podziału ww. działek:

a)z wnioskiem o podział ww. działek wystąpi Wnioskodawca na podstawie art. 93 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami;

b)wydzielona część działki nr C, która będzie przedmiotem sprzedaży, będzie miała powierzchnię ok. 5000 m². Natomiast wydzielona część działki nr D, która będzie przedmiotem sprzedaży, będzie miała powierzchnię ok. 4000 m²;

c)dla wydzielonej części działki nr C na dzień jej sprzedaży będzie obowiązywał MPZP, który będzie przewidywał przeznaczenie: teren usług, czyli będzie możliwe posadowienie na tej działce budynków, budowli lub urządzenia budowlanego w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Natomiast dla wydzielonej części działki nr D, na dzień jej sprzedaży, będzie obowiązywał MPZP, który będzie przewidywał przeznaczenie tereny usług, zieleni izolacyjnej. Czyli będzie możliwe posadowienie na tej działce budynków, budowli lub urządzenia budowlanego w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

d)dla wydzielonej części działki nr C i nr D, na dzień ich sprzedaży, nie będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

e)w związku z koniecznością wydzielenia części działki nr C i nr D, Wnioskodawca złoży wniosek o podział ww. działki (wcześniej zleci sporządzenie mapki z proponowaną linią podziału geodecie). Będzie konieczne również wniesienie opłaty od wniosku.

f)ewentualny podział działki nr C będzie konsekwencją podpisania umowy przedwstępnej z podmiotem zainteresowanym nabyciem tej części nieruchomości.

Pytania

1.Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę udziałów w Działkach nr A i B będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

2.Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę Działki nr C (bez dokonania podziału, o którym mowa w przedstawionym stanie faktycznym) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

3.Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę wydzielonej części Działki nr C (po dokonaniu podziału, o którym mowa w przedstawionym stanie faktycznym) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 6)

4.Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę Działki nr D (bez dokonania podziału, o którym mowa w przedstawionym stanie faktycznym) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 8)

5.Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę wydzielonej działki z Działki nr D (po dokonaniu podziału, o którym mowa w przedstawionym stanie faktycznym) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 10)

Pana stanowisko w sprawie

Stanowisko w zakresie pytania nr 1 (stanowisko oznaczone we wniosku jako ad. 2)

Obowiązek zapłaty podatku od towarów i usług przy sprzedaży nieruchomości niezabudowanej powstanie tylko jeżeli zostaną spełnione łącznie dwie przesłanki – podmiotowa i przedmiotowa, co oznacza, że dostawa musi być dokonana przez podmiot zakwalifikowany na gruncie ustawy o VAT jako podatnikVAT, a czynność nie korzysta ze zwolnienia przedmiotowego.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą (interpretacja z 13 maja 2021 r., wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej nr 0114-KDIP1-3.4012.114.2021.2.MPE). Tak więc osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości w drodze dziedziczenia, darowizny, czy też nabyła nieruchomość w celu zamieszkania, bądź też uzyskała nieruchomość na podstawie decyzji o zwrocie uprzednio wywłaszczonej nieruchomości, a następnie dokonała odpłatnego jej zbycia – nie może być traktowana jak osoba prowadząca działalność gospodarczą, bowiem jest to normalne rozporządzanie majątkiem prywatnym.

W roku 2010 Naczelny Sąd Administracyjny wystąpił do Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej „TSUE” lub „Trybunał”) z pytaniami prejudycjalnymi dotyczącymi statusu podmiotu sprzedającego grunty, który to podmiot nie miał formalnie zarejestrowanej działalności gospodarczej. NSA zadał m.in. pytanie, czy osoba fizyczna, która na nieruchomości gruntowej prowadziła działalność rolniczą, a następnie z uwagi na zmianę planów zagospodarowania przestrzennego, która nastąpiła z przyczyn niezależnych od woli tej osoby, zakończyła tę działalność i przekwalifikowała majątek na majątek prywatny, dokonała jego podziału na mniejsze części (nieruchomości gruntowe przeznaczone pod zabudowę letniskową) i rozpoczęła jego zbywanie, jest z tego tytułu podatnikiem VAT.

W odpowiedzi Trybunał w wyroku z 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10 stwierdził m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej, kiedy dokonuje sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Ponadto Trybunał stwierdził, że aby osoba fizyczna, sprzedająca nieruchomość w ramach zarządu majątkiem prywatnym, mogła zostać opodatkowana podatkiem VAT, musi podejmować w ramach tej transakcji aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców (w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138).

NSA w wyroku z 3 marca 2015 r. o sygn.I FSK 1859/13 przyjął, że uznanie osoby fizycznej, sprzedającej działki budowlane, za podmiot działający w tym zakresie w charakterze podatnika VAT, wymaga ustalenia, czy jej działalność przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji). Sąd wskazał, że działalność osoby fizycznej w ramach sprzedaży nieruchomości niezabudowanej, będzie miała charakter zawodowy, gdy podejmie ona takie czynności jak: uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia. Ponadto kolejnymi wyznacznikami profesjonalnej formy działalności sprzedawcy może być: podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej, dostępnej dla wydzielonych działek. Jednocześnie NSA podkreślił, że działania sprzedającego muszą być oceniane sumarycznie i kompleksowo, a także w odniesieniu do działań podmiotów profesjonalnie zajmujących się danym obrotem.

W ocenie Wnioskodawcy, w Jego sytuacji przedstawionej w zdarzeniu przyszłym, nie zachodzą okoliczności do uznania Go za podatnika VAT, w konsekwencji sprzedaż przez Wnioskodawcę udziałów w Działkach nr A i B nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko w zakresie pytania nr 2 (stanowisko oznaczone we wniosku jako ad. 4)

W ocenie Wnioskodawcy, w Jego sytuacji przedstawionej w zdarzeniu przyszłym, nie zachodzą okoliczności do uznania Go za podatnika VAT, w konsekwencji sprzedaż przez Wnioskodawcę Działki nr C (bez dokonania podziału, o którym mowa w przedstawionym stanie faktycznym) nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług – zgodnie z argumentacją przedstawioną w ad. 2.

Stanowisko w zakresie pytania nr 3 (stanowisko oznaczone we wniosku jako ad. 6)

Wnioskodawca zauważa, że dokonanie podziału Działki nr C nie będzie miało na celu zwiększenie wartości wydzielonej części, która zostanie sprzedana nabywcy, tylko wydzielenie części Działki, która będzie jemu potrzebna do celów, dla których ją nabędzie.

W ocenie Wnioskodawcy, w Jego sytuacji przedstawionej w zdarzeniu przyszłym, nie zachodzą okoliczności do uznania Go za podatnika VAT, w konsekwencji sprzedaż przez Wnioskodawcę Działki nr C (po dokonania podziału, o którym mowa w przedstawionym stanie faktycznym) nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług – zgodnie z argumentacją przedstawioną w ad. 2.

Stanowisko w zakresie pytania nr 4 (stanowisko oznaczone we wniosku jako ad. 8)

W ocenie Wnioskodawcy, w Jego sytuacji przedstawionej w zdarzeniu przyszłym, nie zachodzą okoliczności do uznania Go za podatnika VAT, w konsekwencji sprzedaż przez Wnioskodawcę Działki nr D (bez dokonania podziału, o którym mowa w przedstawionym stanie faktycznym) nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług – zgodnie z argumentacją przedstawioną w ad. 2.

Stanowisko w zakresie pytania nr 5 (oznaczone we wniosku jako ad. 10)

Wnioskodawca zauważa, że dokonanie podziału Działki nr D nie będzie miało na celu zwiększenia wartości wydzielonej części, która zostanie sprzedana nabywcy, tylko wydzielenie części Działki, która będzie jemu potrzebna do celów, dla których ją nabędzie.

W ocenie Wnioskodawcy, w Jego sytuacji przedstawionej w zdarzeniu przyszłym, nie zachodzą okoliczności do uznania Go za podatnika VAT, w konsekwencji sprzedaż przez Wnioskodawcę wydzielonej działki z Działki nr D (po dokonaniu podziału, o którym mowa w przedstawionym stanie faktycznym) nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług – zgodnie z argumentacją przedstawioną w ad. 2.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. Na tym polega współwłasność, w świetle art. 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zgodnie z którym:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 ww. ustawy:

W myśl art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 211 tej ustawy wynika, że:

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje natomiast ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezuziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu:

Niezależnie od powyższego, zgodnie z powołanymi przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

I tak, na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Jak stanowi art. 15 ust. 4 ustawy:

Natomiast, na podstawie art. 15 ust. 5 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy stwierdzić, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku osobistego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Wobec tego nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zatem, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Mając na względzie definicję działalności gospodarczej, zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy, należy uznać, że działalność rolnicza, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, mieści się w pojęciu działalności gospodarczej.

Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy – co do zasady – posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Co istotne, w sytuacji gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W niniejszej sprawie należy przytoczyć – celem wyjaśnienia – orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach C-180/10 i C-181/10. I tak, z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

Jednakże co ważne, wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT. Natomiast w przypadku, gdy sprzedaży działki należącej do przedsiębiorstwa rolnego dokonuje rolnik będący czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT, należy uznać, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą podejmowaną przez podatnika VAT czynnego.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. H.E., który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W rozpatrywanej sprawie Pana wątpliwości dotyczą kwestii opodatkowania sprzedaży udziału w działkach nr A i B, a także sprzedaży działki nr C (stanowiącej Pana odrębny majątek) i działki nr D (zakupionej w ramach majątkowej wspólnoty małżeńskiej).

W celu wyjaśnienia Pana wątpliwości należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w odniesieniu do planowanej sprzedaży ww. nieruchomości, będzie Pan działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię dotyczącą stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, które regulują przepisy Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży, na podstawie art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 389 § 2 ww. ustawy:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży działek (udziałów w działkach) – będących przedmiotem zapytania – wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie, sprzedaż udziałów w niezabudowanych działkach gruntu nr A i B, należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jak wynika bowiem z opisu sprawy, udział w ww. działkach nabył Pan na podstawie decyzji o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości (udział w wysokości 1/6) oraz w drodze spadku (udział w wysokości 2/6). Jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług w zakresie działalności gospodarczej typu MOL. Jest Pan również rolnikiem ryczałtowym, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy. Jednakże z okoliczności sprawy wynika, że działki nr A i B, w których udział należy do Pana siostry, zostały zadrzewione i stanowiły sad, którego płody były wykorzystywane do celów prywatnych (osobistych) Pana i Pana siostry (tych płodów nie sprzedawano). Obecnie sad jest nieużytkiem (zdziczał), ponieważ nie był pielęgnowany i użytkowany. Ponadto, jak wskazał Pan we wniosku, ww. działki nie były i nie będą do dnia sprzedaży wykorzystywane przez Pana w działalności gospodarczej, z tytułu której jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, ani w działalności zwolnionej od podatku.

Jednocześnie z opisu sprawy wynika, że nie podejmował Pan i nie będzie podejmował żadnych czynności mających podnieść atrakcyjność tych działek. Nigdy nie wynajmował Pan, nie dzierżawił ani nie oddał ww. działek w odpłatne użytkowanie innemu podmiotowi. Nie wnioskował Pan również o zmianę ich przeznaczenia oraz nie dokonywał ich podziału.Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie działek nr A i B, to teren usług, droga zbiorcza (7U) oraz fragmentarycznie teren zieleni izolacyjnej (ZI). Na obszarze oznaczonym symbolem 7U możliwe będzie posadowienie budynków, budowli lub urządzeń budowlanych w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, jednak do momentu sprzedaży ww. działek nie została i nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika także, że nie zamierza Pan zamieszczać ogłoszeń o sprzedaży ww. nieruchomości w środkach masowego przekazu, ani zawierać przedwstępnych umów sprzedaży. Nie udzielił i nie udzieli Pan pełnomocnictwa osobie trzeciej do działania w Pana imieniu w związku z planowaną sprzedażą działek.

W niniejszej sprawie, brak jest aktywnych działań Pana, które zmierzałyby do uatrakcyjnienia gruntu mającego być przedmiotem sprzedaży, zatem brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia udziałów w działkach nr A i B, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzą, że sprzedaż udziałów w ww. działkach wypełniać będzie przesłanki działalności gospodarczej. Nie podejmował Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. W ww. przypadku nie podejmował Pan szeregu zorganizowanych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu.

Również w przypadku planowanej sprzedaży działek nr C i D brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży tych działek wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wskazał Pan we wniosku, działkę nr C nabył Pan na podstawie decyzji o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości (udział w wysokości 1/6), w drodze spadku (udział w wysokości 2/6) oraz darowizny od swojej siostry (1/2 udziału). Natomiast działkę nr D kupił Pan wraz z żoną w celu powiększenia gospodarstwa rolnego. Obie działki, przez cały okres ich posiadania, były wykorzystywane wyłącznie dla celów działalności zwolnionej od podatku. Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie działki nr C to: teren usług, droga zbiorcza (7U), teren zieleni izolacyjnej (ZI) oraz tereny wód powierzchniowych (W). Z kolei, według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie działki nr D to: tereny usług na wydzielonych działkach, tereny zieleni izolacyjnej i tereny wód otwartych. Nie wyklucza Pan podziału działki nr C w przypadku niespełnienia wymogów kupującego, np. znaczne pochylenie części działki, podmokły teren i przeznaczenie pod zieleń według MPZP, co eliminuje dokonanie inwestycji na części tej działki. Nie wyklucza Pan również podziału działki nr D w przypadku żądania zainteresowanego nabyciem wydzielonej z niej działki części bez terenów podmokłych. Dla wydzielonej części działki nr C, na dzień jej sprzedaży, będzie obowiązywał MPZP, który będzie przewidywał przeznaczenie: teren usług, czyli będzie możliwe posadowienie na tej działce budynków, budowli lub urządzenia budowlanego w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Natomiast dla wydzielonej części działki nr D, na dzień jej sprzedaży, będzie obowiązywał MPZP, który będzie przewidywał przeznaczenie – tereny usług, zieleni izolacyjnej i również będzie możliwe posadowienie na tej działce budynków, budowli lub urządzenia budowlanego w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Jednakże do momentu sprzedaży ww. działek nie została i nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jak wynika z treści wniosku, dokonanie podziału działki nr C i D nie będzie miało na celu zwiększenia wartości wydzielonej części, która zostanie sprzedana nabywcy, tylko wydzielenie części działki, która będzie jemu potrzebna do celów dla których ją nabędzie.

Co prawda, w przypadku dokonania podziału działek o nr C i D, będzie Pan zawierał umowę/umowy przedwstępne sprzedaży z przyszłym/przyszłymi nabywcą/nabywcami, jednakże z umowy tej nie będą wynikać postanowienia np. w zakresie uzyskania zgód, pozwoleń, opinii, decyzji, jak również żadna ze stron nie będzie dokonywała inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą atrakcyjność obu nieruchomości. Strona kupująca nie poniesie jakichkolwiek nakładów finansowych związanych z nieruchomościami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie udzielił i nie udzieli Pan pełnomocnictwa osobie trzeciej do działania w Pana imieniu w związku z planowaną sprzedażą działek.

Zatem, w związku z planowaną sprzedażą udziałów we współwłasności działek nr A i B oraz sprzedażą działek nr C i D będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem czynność ta oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie planowanej sprzedaży udziałów w działkach nr A i B oraz sprzedaży działek nr C i D, a ich dostawy – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż udziałów w działkach nr A i B, jak i sprzedaż działek nr C i D (w sytuacji, w której nie dojdzie lub dojdzie do podziału tych działek) nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Pana stanowisko w sprawie w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 2, 4, 6 8 i 10 – jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W kwestii skutków prawnych, jakie wywołuje interpretacja indywidualna wydana dla Wnioskodawcy, należy stwierdzić, że w myśl art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Pana, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla współwłaścicieli działek, tj. Pana żony oraz Pana siostry, które chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinny wystąpić z osobnym wnioskiem o jej wydanie.

Ponadto, należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Ta interpretacja rozstrzyga w zakresie opodatkowania dostawy niezabudowanych działek gruntu podatkiem od towarów i usług (pytania oznaczone we wniosku nr 2, 4, 6, 8 i 10). Natomiast w zakresie pytań dotyczących podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).