Interpretacja indywidualna z dnia 16 października 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.403.2023.2.MWJ

Zwolnienie od podatku, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień, dla przenoszonych na Instytucję kosztów wynikających z utrzymania nieruchomości oraz zastosowania właściwej stawki podatku VAT dla danego rodzaju opłat.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 lipca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek z 22 czerwca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

·zwolnienia od podatku, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień, dla przenoszonych na Instytucję kosztów wynikających z utrzymania nieruchomości,

·zastosowania właściwej stawki podatku VAT dla danego rodzaju opłat.

Uzupełnili go Państwo pismem z 5 września 2023 r. (wpływ 8 września 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Na wstępie należy wskazać, iż Prezydent (…) w dniu 28.12.2006 r. wystąpił z wnioskiem o udzielenie pisemnej interpretacji indywidualnej wyjaśniającej, kto jest podatnikiem podatku od towarów i usług w zakresie wykonywania czynności związanych z gospodarowaniem nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa. W przedmiotowej sprawie w dniu ...2009 r. zapadł wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego sygn. akt …, zgodnie z którym w związku z czynnościami dotyczącymi obrotu nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa podatnikiem podatku od towarów i usług jest jednostka samorządu terytorialnego (miasto będące gminą na prawach powiatu) tj. Gmina (…).

Gmina (…) (dalej: Gmina. Wnioskodawca) jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, Gmina zgodnie z powyższym wyrokiem jest podatnikiem podatku VAT również w zakresie czynności związanych z gospodarowaniem nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa.

Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta (…) jest współwłaścicielem nieruchomości oznaczonej jako działka nr 1, na przedmiotowej działce znajduje się budynek mieszkalny wielorodzinny. Cześć lokali mieszkalnych w przedmiotowym budynku została przez Skarb Państwa sprzedana, w związku z tym w budynku powstała Wspólnota Mieszkaniowa, której członkiem jest również Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta (…). Utworzona Wspólnota Mieszkaniowa nie figuruje w rejestrze VAT (https://www.podatki.gov.pl/wykaz-podatnikow-vat- wyszukiwarka), nie jest zatem zarejestrowanym podatnikiem VAT.

Wspólnota zawarła z Zarządcą umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną. Aktualnie umowy na dostawy mediów oraz usług do budynku z dostawcami zawarte zostały przez Wspólnotę. Natomiast właściciele lokali wnoszą na rachunek bankowy Wspólnoty Mieszkaniowej miesięczne zaliczki obejmujące trzy główne składniki:

1.na pokrycie kosztów świadczeń dostarczanych do indywidualnych lokali (tj. zimna woda i ścieki, opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi, abonament za dostawę wody, centralne ogrzewanie - opłata stała i zmienna, podgrzanie wody),

2.na pokrycie kosztów utrzymania bieżącego nieruchomości wspólnej (tj. koszty utrzymania części wspólnych nieruchomości w czystości i porządku, opłaty finansowe z tytułu prowadzenia rachunku bankowego Wspólnoty, opłaty pocztowe, dostawa energii elektrycznej, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, koszty prowadzenia bieżących napraw i konserwacji, a także okresowych kontroli technicznych nieruchomości wspólnej, ubezpieczenie nieruchomości wspólnej oraz Wspólnoty mieszkaniowej, podatki i inne opłaty publicznoprawne, wynagrodzenie zarządcy),

3.fundusz remontowy.

Wysokość miesięcznych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz na opłaty za dostarczone media jak również wysokość wpłaty na fundusz remontowy wynikają z uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej. Wysokość zaliczek ustalana jest jako iloczyn stawki określonej w uchwale Wspólnoty za dany rodzaj kosztu i powierzchni użytkowej poszczególnych lokali, natomiast zaliczki za podgrzanie wody oraz za zimną wodę i ścieki ustalane są według określanej stawki i normy zużycia (m³), z kolei opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi - zgodnie z deklaracjami złożonymi przez właścicieli lokali.

Miesięczne zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz opłaty za media uiszczane są w formie bieżących opłat płatnych z góry do 10-tego każdego miesiąca.

Zarządca dokonuje rozliczenia zaliczek na świadczenia obejmujące indywidualne lokale poszczególnych właścicieli zgodnie z regulaminami rozliczania mediów, okresem rozliczenia kosztów jest rok tj. okres pełnych 12 miesięcy od 01 stycznia do 31 grudnia każdego roku.

Lokale posiadają liczniki ciepłej i zimnej wody oraz elektroniczne podzielniki kosztów na grzejnikach. Odczyty liczników zimnej i ciepłej wody odbywają się na koniec każdego okresu rozliczeniowego. Rozliczenie kosztów stałych związanych z centralnym ogrzewaniem rozlicza się na poszczególne lokale mieszkalne proporcjonalnie do ich powierzchni grzewczych, natomiast koszty zmienne związane ze zużyciem ciepła na potrzeby centralnego ogrzewania, dla lokali wyposażonych w podzielniki kosztów ogrzewania, rozlicza się na wszystkie lokale, proporcjonalnie do sumy umownych jednostek rozliczeniowych zarejestrowanych przez podzielniki zainstalowane na urządzeniach grzewczych lokalu. Szczegółowe zasady rozliczeń mediów regulują Regulamin rozliczania kosztów podgrzewu wody i rozliczania ciepłej i zimnej wody do lokali mieszkalnych oraz Regulamin rozliczania kosztów dostawy ciepła dla celów centralnego ogrzewania do lokali mieszkalnych.

Po zamknięciu roku obrachunkowego lub w innych okresach określonych w uchwale Wspólnoty Mieszkaniowej, rozliczeniu podlegają również zaliczki dotyczące kosztów utrzymania bieżącego nieruchomości wspólnej, a jedynie wynagrodzenie zarządcy ustalone w postaci ryczałtu odnoszącego się do metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokali nie podlega rozliczeniu.

Obciążenie ww. opłatami następuje na podstawie wymiaru opłat, które wystawia zarządca nieruchomości w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej. Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta (…) uiszcza co miesiąc przedmiotowe zaliczki na rachunek Wspólnoty Mieszkaniowej. W otrzymywanych przez Skarb Państwa wymiarze miesięcznych opłat wyszczególnione są indywidualne lokale ze wskazaniem tytułu obciążenia, sposobu obliczania opłaty oraz kwoty opłaty dla poszczególnych lokali w rozbiciu na typy obciążenia.

Wspólnota Mieszkaniowa nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług i nie figuruje w rejestrze VAT, nie wystawia więc faktur VAT z tytułu obciążeń za ww. koszty.

Minister Skarbu Państwa wydał w dniu 20.07.2016 r. decyzję o nieodpłatnym oddaniu w trwały zarząd, Instytucji Państwowej (dalej: Instytucji), lokalu o charakterze mieszkalnym, oznaczonym numerem 1, o pow. użytkowej 35,88 m² wraz z przynależną piwnicą o pow. 5,88 m², zlokalizowanym w budynku posadowionym na nieruchomości, stanowiącej działkę nr 1, wraz z proporcjonalnym udziałem, o wysokości 1,39% w częściach wspólnych przedmiotowej nieruchomości.

Trwały zarząd zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2023.344 t.j.) jest formą prawną władania nieruchomością przez jednostkę organizacyjną. Jednostka organizacyjna ma prawo do korzystania z nieruchomości oddanej w trwały zarząd, m.in. do korzystania z nieruchomości w celu prowadzenia działalności należącej do zakresu jej działania (art. 43 ust. 1 i ust 2 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Trwały zarząd na rzecz jednostki organizacyjnej ustanawia właściwy organ, w drodze decyzji, z zastrzeżeniem art. 60 ust. 3. (art. 45 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Z kolei zgodnie z art. 43 ust. 4b ustawy o gospodarce nieruchomościami, jednostka organizacyjna ponosi opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości oddanej w trwały zarząd lub opłatę z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, a także koszty wynikające z korzystania z nieruchomości. W sprawach dotyczących tych opłat i kosztów Skarb Państwa albo jednostkę samorządu terytorialnego reprezentuje odpowiednio kierownik państwowej jednostki organizacyjnej albo kierownik samorządowej jednostki organizacyjnej.

Z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, iż oddanie nieruchomości w trwały zarząd nie ma cywilnoprawnego charakteru.

Czynność oddania decyzją Ministra Skarbu Państwa lokalu w nieodpłatny trwały zarząd nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Instytucja, na rzecz której ustanowiono trwały zarząd, nie jest społeczną agencją najmu. Zgodnie z informacją uzyskaną od Instytucji dany lokal wykorzystywany jest na cele mieszkaniowe. W opisanej sytuacji dla ustanowionego trwałego zarządu nie została określona opłata wobec tego czynność ta jest nieodpłatna, jednakże Instytucja zobowiązana jest to pokrywania kosztów wynikających z korzystania z nieruchomości. Dlatego w dniu 11.10.2016 r. pomiędzy Skarbem Państwa reprezentowanym przez Prezydenta (…) a Instytucją zostało zawarte porozumienie, którego przedmiotem jest określenie zasad i warunków partycypacji w następujących kosztach:

·mediów (centralne ogrzewania, zimna i ciepła woda, wywóz odpadów komunalnych, energia elektryczna - klatka schodowa),

·usług - sprzątania powierzchni wewnętrznych i zewnętrznych, konserwacje bieżące i naprawy, remonty, przeglądy: budowlane, elektryczne, kominiarskie, gazowe oraz innych usług bezpośrednio związanych z utrzymaniem nieruchomości,

·ubezpieczenia nieruchomości.

Należność za dostawę ww. mediów i usług w części przypadającej na przedmiotowy lokal regulowane są przez Instytucję na podstawie wystawianych przez Wnioskodawcę raz w miesiącu faktur, a po dokonaniu rozliczeń kosztów wystawiane się również faktury korygujące.

Od czasu powstania Wspólnoty Mieszkaniowej umowy z dostawcami mediów i usług, zawiera już Wspólnota Mieszkaniowa, a nie Gmina (…) - Skarb Państwa. Wobec tego aktualnie Wspólnota obciąża Wnioskodawcę kosztami eksploatacji za lokale stanowiące własność Skarbu Państwa, w tym również za lokal będący w nieodpłatnym trwałym zarządzie Instytucji.

Wobec powyższego powstała wątpliwość jak prawidłowo opodatkować opłaty pobierane od Instytucji, a dotyczące lokalu oddanego w nieodpłatny trwały zarząd.

W związku z powstaniem Wspólnoty Mieszkaniowej, wprowadzono aneks do porozumienia z dnia 11.10.2016 r. o partycypacji w kosztach utrzymania nieruchomości. Zgodnie z aneksem wysokości opłat związanych z korzystaniem lokalu tj.:

·Zaliczka na utrzymanie części wspólnej nieruchomości (wynagrodzenie zarządcy, energia elektryczna, inne opłaty/prowizja bankowa, konserwacja bieżąca, okresowe przeglądy, ubezpieczenie nieruchomości wspólnej, utrzymanie czystości, zimna woda wspólna)

·Zaliczka na fundusz remontowy

·Zaliczka na media (zimna woda i ścieki, opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi, abonament za dostawę wody, centralne ogrzewanie - opłata stała i zmienna, podgrzanie wody) będzie określana na podstawie otrzymanych od zarządcy nieruchomości wymiaru opłat wynikającego z podjętych przez Wspólnotę Mieszkaniową uchwał a dotyczących lokalu znajdującego się w nieodpłatnym trwałym zarządzie Instytucji.

Korekta zaliczek będzie przekazywana po otrzymaniu rozliczenia od zarządcy Wspólnoty Mieszkaniowej.

W uzupełnieniu wniosku wskazaliście Państwo:

Ad. 1

Przedmiotowy lokal mieszkalny na podstawie decyzji administracyjnej Ministra Skarbu Państwa został oddany w nieodpłatny trwały zarząd na rzecz Instytucji, oddanie nieruchomości w trwały zarząd jest czynnością niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Lokal ten nie jest przez Wnioskodawcę wynajmowany. Z informacji uzyskanych od Instytucji wynika, że lokal jest wykorzystywany na cele mieszkaniowe. Dodatkowo Instytucja informuje, że nie wynajmuje lokalu osobom trzecim, ani też nie zawiera jakichkolwiek umów najmu lub dzierżawy z osobami fizycznymi.

Ad. 2

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 725) opłaty niezależne od właściciela - to opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.

Natomiast zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 13 ustawy z dnia 22 czerwca 19S5 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2022 r. poz. 1623) opłaty pośrednie – to opłaty za energię cieplną, elektryczną, gaz, wodę oraz za odbiór nieczystości stałych i płynnych.

Aktualnie Instytucja obciążana jest: opłatami, które stanowią opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 725) lub opłaty pośrednie w rozumieniu ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2022 r. poz. 1623) tj.:

1.Centralne ogrzewanie (opłata stała i zmienna)

2.Abonament za dostawę wody i oprowadzenie ścieków

3.Energia elektryczna - części wspólne

4.Zimna woda - części wspólne

oraz opłatami, które nie zostały wymienione w powyższych przepisach tj.:

5.wynagrodzenie zarządcy

6.inne opłaty/prowizja bankowa

7.konserwacja bieżąca

8.okresowe przeglądy

9.ubezpieczenie nieruchomości wspólnej

10.utrzymanie czystości

11.fundusz remontowy

12.fundusz celowy.

Pytania

1.Czy refakturując na Instytucję koszty wynikające z utrzymania nieruchomości, Wnioskodawca może zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień?

2.Jeśli nie jest możliwe zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w pytaniu nr 1, to czy Wnioskodawca może doliczyć podatek VAT według właściwej stawki podatku VAT dla danego rodzaju opłat wykazanych przez Wspólnotę Mieszkaniową?

Państwa stanowisko w sprawie

Na podstawie art. 8 ust. 2a ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), dalej: ustawy o VAT, w przypadku, gdy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

W związku z tym należy uznać, że nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż przez podatnika, który sam ich nie konsumuje, powinny być traktowane jako dwa odrębne świadczenia na gruncie podatku VAT. Taki podatnik traktowany jest jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi.

Stosownie do § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz. U. z 2020 r. poz. 1983, ze zm.), zwalnia się od podatku czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2020 r. poz. 611) lub opłaty pośrednie w rozumieniu ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2018 r. poz. 2356 oraz z 2019 r. poz. 1726), jeżeli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 172 ze zm.), przez opłaty niezależne od właściciela - należy rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.

Natomiast zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 8a ww. ustawy przez koszty utrzymania lokalu - należy rozumieć koszty, ustalane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w danym budynku, obciążające właściciela, obejmujące opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości oraz koszty:

a)konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych remontów,

b)zarządzania nieruchomością,

c)utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni,

d)ubezpieczenia nieruchomości,

e)inne, o ile wynikają z umowy.

Zwolnienie od podatku w oparciu o § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień, możliwe jest wyłącznie w odniesieniu do opłat za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych, pobieranych przez wspólnotę mieszkaniową oraz właścicieli lokali mieszkalnych tworzących wspólnotę mieszkaniową od użytkowników zamieszkujących w lokalach będących własnością członków tej wspólnoty. Dodatkowo zastosowanie omawianego zwolnienia uzależnione jest od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru danego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia tego lokalu (cel mieszkaniowy).

Wobec powyższego przedmiotowe zwolnienie mogłoby dotyczyć jedynie refakturowania kosztów mediów dotyczących przedmiotowego lokalu (zimna woda i ścieki, opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi, abonament za dostawę wody, centralne ogrzewanie - opłata stała i zmienna, podgrzanie wody).

Ponadto, zwolnieniem określonym w ww. przepisie rozporządzenia objęto czynności związane z lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi wyłącznie na cele mieszkaniowe. Użyty przez ustawodawcę w ww. przepisie zwrot „wyłącznie” wskazuje, że warunkiem koniecznym do zastosowania przedmiotowego zwolnienia jest wykorzystywanie lokali na cele mieszkaniowe.

W związku z tym, zwolnieniu nie podlega dostawa towarów i usług związanych z lokalami innymi niż mieszkalne oraz lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi na cel inny niż mieszkaniowy.

Analogiczny warunek dotyczący sposobu wykorzystywania lokali mieszkalnych wyłącznie na cele mieszkaniowe wymieniony jest w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. W myśl którego zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2019 r. poz. 2195 oraz z 2021 r., poz. 11, 1177, 1243).

Kwestia wykorzystywania lokali na cele mieszkaniowe, była przedmiotem Interpretacji ogólnej w sprawie opodatkowania wynajmu nieruchomości mieszalnych na cele mieszkaniowe nr PT1.8101.1.2021 z dnia 8 października 2021 roku. Zagadnienie będące przedmiotem ww. interpretacji ogólnej dotyczyło zakresu zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Z przedmiotowej interpretacji wynika, iż „wykorzystywanie lokalu wyłącznie na cele mieszkaniowe” dotyczy jedynie sytuacji, gdy najemca w wynajmowanym lokalu realizuje własne cele mieszkaniowe. W ww. interpretacji ogólnej Minister wskazał m.in., że „usługa wynajmu bądź dzierżawy nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym (np. lokalu mieszkalnego), świadczona przez czynnego podatnika podatku od towarów i usług na rzecz podmiotu gospodarczego (innego niż społeczna agencja najmu), który wykorzystuje wynajmowaną nieruchomość na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, np. podnajmuje tę nieruchomość innym podmiotom na cele mieszkaniowe, podlega opodatkowaniu z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT.

Zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT nie ma w tym przypadku zastosowania, gdyż nie jest spełniony warunek dotyczący realizacji celu mieszkaniowego nabywcy świadczenia (podmiotu gospodarczego).”

Dodatkowo z linii interpretacyjnej wynika, że zwolnienie o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT nie może znaleźć zastosowania w przypadku najmu na rzecz podmiotu gospodarczego. Podmiot gospodarczy, nie może być konsumentem zaspokajającym własne potrzeby mieszkaniowe, gdyż nie może sam skonsumować takiej usługi. Wobec tego zwolniony od podatku VAT jest wyłącznie wynajem nieruchomości mieszkalnych na cele mieszkaniowe na rzecz ostatecznych najemców oraz na rzecz społecznych agencji najmu. Inne podmioty przyjmujące nieruchomości w najem, nie mogą korzystać z takiego zwolnienia.

W opisywanej sytuacji, najemcą jest Instytucja (podmiot publiczny) i ani w decyzji o ustanowieniu trwałego zarządu ani w porozumieniu o partycypacji w kosztach utrzymania nieruchomości nie ma informacji na jaki cel będzie wykorzystywany dany lokal. Jedynie z informacji otrzymanej do Instytucji wynika, że jest to cel mieszkaniowy.

W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy, w przedmiotowej sprawie nie będzie spełniony warunek wykorzystywania lokalu wyłącznie na cele mieszkaniowe.

W konsekwencji, refakturując na Instytucję koszty wynikające z utrzymania lokalu Wnioskodawca nie może zastosować zwolnienia od podatku, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

Ad. 2

W ocenie Wnioskodawcy brak jest podstaw do zastosowania zwolnienia dla refakturowanych na rzecz Instytucji kosztów wynikających z utrzymania lokalu a naliczanych przez Wspólnotę Mieszkaniową, dlatego Wnioskodawca chce doliczyć do opłat podatek VAT według stawek VAT właściwych dla danego rodzaju kosztów.

W przedmiotowej sytuacji nie występuje podlegająca opodatkowaniu usługa w postaci najmu/dzierżawy, gdyż Instytucja dysponuje lokalem na podstawie decyzji o ustanowieniu nieodpłatnego trwałego zarządu, dlatego nie ma możliwości aby koszty wynikające z utrzymania lokalu stanowiły element czynszu, którego w tej sytuacji nie ma.

Dodatkowo, w niniejszej sprawie zarówno koszty dostarczania mediów do lokalu jak i koszty bieżącego utrzymania nieruchomości wspólnej oraz wpłaty na fundusz remontowy są rozliczane przez zarządcę nieruchomości na podstawie faktycznego zużycia według wskazań liczników/podzielników kosztów bądź według klucza powierzchniowego. Jedynie wynagrodzenie zarządcy nie podlega rozliczeniu, ale ustalone jest w postaci ryczałtu odnoszącego się do metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokali, a więc można uznać, że ustalane jest według klucza powierzchniowego.

Aktualnie ugruntował się pogląd, że w sytuacji, w której rozliczenie mediów zużytych przez najemców następuje na podstawie wskazania liczników bądź na podstawie innych kryteriów jak np. liczba osób korzystających z nieruchomości czy jej powierzchnia, to dostawa takich mediów powinna być uważana za świadczenia odrębne od usługi najmu i w rezultacie ich późniejsza odsprzedaż powinna być opodatkowana według właściwych dla nich stawek VAT.

Stosownie do art. 8 ust. 2a ustawy o VAT w przypadku, gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Oznacza to, że podmiot sprzedający daną usługę, którą uprzednio nabył we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej, traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tejże usługi.

Dlatego zgodnie z art. 8 ust. 2a ustawy o VAT, z tytułu przeniesienia na Instytucję kosztów utrzymania nieruchomości, Wnioskodawca występuje jako podmiot dokonujący odsprzedaż towarów i usług co stanowi czynność, która podlega opodatkowaniu, w oparciu o art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, według zasad właściwych dla danego rodzaju towaru i usługi.

W związku z powyższymi okolicznościami, w odniesieniu do refakturowania kosztów naliczanych przez Wspólnotę Mieszkaniową, a wynikających z korzystania z lokalu przez Instytucję, Wnioskodawca zobowiązany jest do opodatkowania i wystawienia faktury na rzecz Instytucji z tytułu przedmiotowych kosztów zgodnie z zasadami właściwymi dla danego rodzaju świadczenia.

Z uwagi na fakt, iż prawo podatkowe nie reguluje sposobu określenia wynagrodzenia należnego dostawcy od nabywcy, należy wiec przyjąć swobodę stron w tym zakresie. Zasadą jest ponadto, że ostateczny ciężar podatku VAT ponosi nabywca, stąd dostawca będący podatnikiem VAT ma prawo przerzucenia kosztu podatku VAT na nabywcę, co sprowadza się do tego, że Wnioskodawca refakturując na Instytucję koszty wynikające z utrzymania nieruchomości, może doliczyć podatek VAT według właściwej stawki podatku VAT dla danego rodzaju opłat wykazanych przez Wspólnotę Mieszkaniową.

W uzupełnieniu wniosku wskazaliście Państwo, że własne stanowisko nie ulega zmianie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem” podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 8 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1)przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2)zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3)świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Pod pojęciem usługi należy zatem rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą towarów w myśl art. 7 ustawy. Każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi zatem co do zasady usługę w rozumieniu ustawy, niemniej jednak muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

·w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, nabywca jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,

·świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy podkreślić, że oba ww. warunki winny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Przy czym z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie (z wyjątkiem przypadków ściśle określonych w art. 7 ust. 2 oraz w art. 8 ust. 2 ustawy).

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy,

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z cytowanym art. 2 pkt 6 ustawy, towarami są m.in. wszelkie postacie energii, w tym energii elektrycznej, gazu i energii cieplnej oraz chłodniczej. Oznacza to, że w przypadku wykonywania świadczeń dotyczących tych mediów na gruncie podatku od towarów i usług będziemy mieć do czynienia z dostawą towarów. Jeśli chodzi o inne media (objęte zakresem opodatkowania), będzie to świadczenie usług.

Należy zauważyć, że ostatecznym nabywcą towarów i konsumentem usług w ramach udostępniania mediów w nieruchomości wchodzącej w skład wspólnoty mieszkaniowej jest: właściciel lokalu w odniesieniu do lokalu i Wspólnota w zakresie części wspólnych nieruchomości.

Prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048).

Stosownie do art. 1 ust. 1 ww. ustawy o własności lokali:

Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.

W myśl art. 6 ustawy o własności lokali:

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.

Przepis ten nadaje wspólnocie mieszkaniowej przymiot jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej. Wspólnota mieszkaniowa jest odrębnym od członków wspólnoty podmiotem praw i obowiązków, a tym samym działając w ramach przyznanej zdolności prawnej może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.

Jednostka, która powstała w oparciu o przepis art. 6 ww. ustawy o własności lokali, posiada określoną strukturę, w której skład wchodzą właściciele lokali, którzy są zobowiązani do określonych zachowań oraz czynności wynikających z tej ustawy.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali:

Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Z ww. przepisu wynika, że istnieją dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej: związane z nieruchomością wspólną oraz związane z odrębną własnością lokalu.

Jak stanowi art. 14 ustawy o własności lokali:

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1)wydatki na remonty i bieżącą konserwację;

2)opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;

3)ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;

4)wydatki na utrzymanie porządku i czystości; wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali wskazuje, że:

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatnych z góry do 10 dnia każdego miesiąca.

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów ustawy o własności lokali, właściciele zobowiązani są do uczestnictwa w kosztach zarządu związanych z nieruchomością wspólną – na ich pokrycie uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat oraz do ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem własnych lokali (m.in. za wodę, odprowadzanie ścieków, centralne ogrzewanie).

Stosownie do art. 29a ust. 1 ustawy:

Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Przepis art. 29a ust. 6 ustawy precyzuje dodatkowe elementy, jakie obejmuje podstawa opodatkowania. Jak stanowi ww. przepis:

Podstawa opodatkowania obejmuje:

1)podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;

2)koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Aby czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu ustawy, podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższego wynika, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania, podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

W myśl art. 15 ust. 6 ustawy:

Nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Powyższy zapis jest odzwierciedleniem art. 13 obowiązującej od dnia 1 stycznia 2007 r. Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej – (Dz. Urz. UE.L. Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zgodnie z którym:

Krajowe, regionalne i lokalne organy władzy oraz inne podmioty prawa publicznego nie są uważane za podatników w związku z działalnością, którą podejmują lub transakcjami, których dokonują jako organy władzy publicznej, nawet jeśli pobierają należności, opłaty, składki lub płatności w związku z takimi działaniami lub transakcjami.

Jednakże w przypadku gdy podejmują one takie działania lub dokonują takich transakcji, są uważane za podatników w odniesieniu do tych działań lub transakcji, gdyby wykluczenie ich z kategorii podatników prowadziło do znaczących zakłóceń konkurencji.

W każdych okolicznościach podmioty prawa publicznego są uważane za podatników w związku z czynnościami określonymi w załączniku I, chyba że niewielka skala tych działań sprawia, że mogą być one pominięte.

Stosownie do art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 40 ze zm.):

Gmina wykonuje zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność.

Jak stanowi art. 6 ust. 1 powołanej ustawy:

Do zakresu działania gminy należą wszystkie sprawy publiczne o znaczeniu lokalnym, niezastrzeżone ustawami na rzecz innych podmiotów.

Na mocy art. 7 ust. 1 pkt 15 ustawy o samorządzie gminnym:

Zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty należy do zadań własnych gminy. W szczególności zadania własne obejmują sprawy utrzymania gminnych obiektów i urządzeń użyteczności publicznej oraz obiektów administracyjnych.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy itd., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych).

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta (…) jest współwłaścicielem nieruchomości oznaczonej jako działka nr 1, na przedmiotowej działce znajduje się budynek mieszkalny wielorodzinny. W budynku powstała Wspólnota Mieszkaniowa, której członkiem jest również Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta (…). Utworzona Wspólnota Mieszkaniowa nie figuruje w rejestrze VAT, nie jest zatem zarejestrowanym podatnikiem VAT.

Wspólnota zawarła z Zarządcą umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną. Obciążenie opłatami następuje na podstawie wymiaru opłat, które wystawia zarządca nieruchomości w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej.

Minister Skarbu Państwa wydał w dniu 20.07.2016 r. decyzję o nieodpłatnym oddaniu w trwały zarząd, Instytucji Państwowej (Instytucji) lokalu o charakterze mieszkalnym. Lokal wykorzystywany jest na cele mieszkaniowe. Instytucja, na rzecz której ustanowiono trwały zarząd, nie jest społeczną agencją najmu. Dla ustanowionego trwałego zarządu nie została określona opłata, jednakże Instytucja zobowiązana jest to pokrywania kosztów wynikających z korzystania z nieruchomości. Należność za dostawę mediów i usług w części przypadającej na przedmiotowy lokal regulowane są przez Instytucję na podstawie wystawianych przez Państwa raz w miesiącu faktur, a po dokonaniu rozliczeń kosztów wystawiane się również faktury korygujące.

Aktualnie Instytucja obciążana jest: opłatami, które stanowią opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego lub opłatami pośrednimi w rozumieniu ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej, tj.: centralne ogrzewanie (opłata stała i zmienna), abonament za dostawę wody i oprowadzenie ścieków, energia elektryczna - części wspólne, zimna woda - części wspólne oraz opłatami, które nie zostały wymienione w powyższych przepisach tj.: wynagrodzenie zarządcy, inne opłaty/prowizja bankowa, konserwacja bieżąca, okresowe przeglądy, ubezpieczenie nieruchomości wspólnej, utrzymanie czystości, fundusz remontowy, fundusz celowy.

W tym miejscu należy odnieść się do przepisów rozporządzenia Ministra finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 955), dalej „rozporządzenie”.

Zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia:

Zwalnia się od podatku czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2020 r. poz. 611) lub opłaty pośrednie w rozumieniu ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. z 2018 r. poz. 2356 oraz z 2019 r. poz. 1726), jeżeli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Podkreślić należy, że zwolnienie od podatku w oparciu o ww. przepisy możliwe jest wyłącznie w odniesieniu do opłat pobieranych przez wspólnotę mieszkaniową oraz właścicieli lokali mieszkalnych tworzących wspólnotę mieszkaniową od użytkowników zamieszkujących w lokalach będących własnością członków tej wspólnoty. Ponadto, zastosowanie zwolnienia od podatku w oparciu o cyt. wyżej przepis uzależnione jest od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru danego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia tego lokalu (cel mieszkaniowy). Zatem, zwolnieniem określonym w ww. przepisie rozporządzenia objęto tylko towary i usługi związane z lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi wyłącznie na cele mieszkaniowe. Użyty przez ustawodawcę w ww. przepisie zwrot „wyłącznie” wskazuje, że warunkiem koniecznym do zastosowania przedmiotowego zwolnienia jest wykorzystywanie lokali na cele mieszkaniowe. W związku z tym, zwolnieniu nie podlega dostawa towarów i usług związanych z lokalami innymi niż mieszkalne oraz lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi na cel inny niż mieszkaniowy.

W myśl art. 1a ust. 1 pkt 13 ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (t. j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1623):

Przez opłaty pośrednie należy przez to rozumieć opłaty za energię cieplną, elektryczną, gaz, wodę oraz za odbiór nieczystości stałych i płynnych.

Wskazać przy tym należy zapisy ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 725).

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1, 2, 8 oraz 8a ww. ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

1)lokatorze - należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności;

2)właścicielu - należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu;

8)opłatach niezależnych od właściciela - należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych;

8a) kosztach utrzymania lokalu - należy przez to rozumieć koszty, ustalane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w danym budynku, obciążające właściciela, obejmujące opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości oraz koszty:

a)konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych remontów,

b)zarządzania nieruchomością,

c)utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni,

d)ubezpieczenia nieruchomości,

e)inne, o ile wynikają z umowy.

Stosownie do art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048):

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości dotyczących przeniesienia na Instytucję kosztów wynikających z utrzymania lokalu (ostatecznie przedstawionych w uzupełnieniu wniosku, tj.: opłaty za centralne ogrzewanie - opłata stała i zmienna - oraz abonament za dostawę wody i oprowadzenie ścieków, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy o ochronie praw lokatorów) stwierdzam, że w rozpatrywanym przypadku są spełnione warunki, o których mowa w § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień. Z opisu sprawy wynika bowiem, że są Państwo właścicielem lokalu, który wchodzi w skład wspólnoty mieszkaniowej. Państwo również są członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Lokal został oddany Instytucji w trwały zarząd i wykorzystywany jest wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Nie ma natomiast zastosowania zwolnienie wynikające z ww. przepisu § 3 ust. 1 pkt 11 ww. rozporządzenia Ministra Finansów do kosztów utrzymania części wspólnych nieruchomości przenoszonych na Instytucję (ostatecznie przedstawionych w uzupełnieniu wniosku, tj.: energia elektryczna - części wspólne, zimna woda - części wspólne, wynagrodzenie zarządcy, prowizja bankowa, konserwacja bieżąca, okresowe przeglądy, ubezpieczenie nieruchomości wspólnej, utrzymanie czystości, fundusz remontowy, fundusz celowy). Wskazać należy, że opłaty te nie zostały wymienione w przepisie art. 2 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, jako opłaty niezależnie od właściciela, w konsekwencji czego do opłat tych nie ma zastosowania zwolnienie wynikające z ww. przepisu § 3 ust. 1 pkt 11 ww. rozporządzenia Ministra Finansów. Wskazać należy, że opłaty te są opłatami, które właściciel lokalu zobowiązany jest ponosić, ale nie mają związku z jego indywidualnym zużyciem (tak jak w przypadku opłaty za centralne ogrzewanie - opłata stała i zmienna - oraz abonament za dostawę wody i oprowadzenie ścieków dostarczanych do lokalu).

Odnosząc się do Państwa wątpliwości dotyczących zastosowania właściwej stawki podatku VAT dla danego rodzaju opłat, z wyłączeniem tych opłat, które korzystają ze zwolnienia na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 ww. rozporządzenia Ministra Finansów, wskazuję co następuje:

Jak stanowi przepis art. 43 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r., o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 344):

Trwały zarząd jest formą prawną władania nieruchomością przez jednostkę organizacyjną.

W myśl art. 43 ust. 5 tego ww. ustawy wynika, że:

Nieruchomości stanowiące przedmiot własności lub przedmiot użytkowania wieczystego Skarbu Państwa oddaje się w trwały zarząd państwowej jednostce organizacyjnej, a nieruchomości stanowiące przedmiot własności lub przedmiot użytkowania wieczystego jednostki samorządu terytorialnego - odpowiedniej samorządowej jednostce organizacyjnej, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z przepisów niniejszej ustawy oraz odrębnych ustaw, organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, a organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego są ich organy wykonawcze.

Jak stanowi art. 82 ust. 1 cyt. ustawy:

Za nieruchomość oddaną w trwały zarząd pobiera się opłaty roczne.

W komentarzu do ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazano, że: „Trwały zarząd jest prawem niezbywalnym. Podlega ochronie prawnej i jest instytucją prawa administracyjnego powodującą powstanie stosunku prawnego pomiędzy osobą prawną prawa publicznego a jednostką organizacyjną niemającą osobowości prawnej. Wobec powyższego Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, przyznając trwałemu zarządcy określone uprawnienia w stosunku do nieruchomości, są zobligowane uregulować prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem mieniem publicznym. Chodzi tu przede wszystkim o zakres odpowiedzialności jednostki organizacyjnej wobec organu wykonawczego reprezentującego właściciela oraz uprawnienia tej jednostki w stosunku do posiadanej nieruchomości. Ponieważ tych stosunków nie można regulować przepisami prawa cywilnego, ustawodawca postanowił, że ustanowienie na rzecz jednostki organizacyjnej trwałego zarządu odbywać się będzie w drodze decyzji administracyjnej wydawanej przez upoważnione właściwe organy, tj. w odniesieniu do nieruchomości Skarbu Państwa – starostę, zaś jednostek samorządu terytorialnego odpowiednio wójta, burmistrza, prezydenta miasta, zarząd powiatu lub zarząd województwa.” – Michał Horoszko w: „Gospodarka nieruchomościami. Komentarz”, red. Dr Dariusz Pęchorzewski, C.H. Beck 2009 r.

Wobec powyższego oddanie nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa w trwały zarząd jednostce organizacyjnej nie jest czynnością cywilnoprawną.

Czynność oddania decyzją Ministra Skarbu Państwa lokalu w nieodpłatny trwały zarząd - jak Państwo wskazali w opisie sprawy - nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Na podstawie art. 8 ust. 2a ustawy:

W przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” usług. W związku z tym nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.

Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabywa ją we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej. Jest on traktowany najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, jest świadczeniem usługi w tym samym zakresie.

Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej samej formie swojemu kontrahentowi. Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia, co nie jest tożsame z sytuacją odsprzedaży tej usługi będącej elementem pomocniczym świadczenia głównego, bez którego świadczenie pomocnicze nie ma racji bytu.

Z opisu sprawy wynika, że Minister Skarbu Państwa wydał w dniu 20.07.2016 r. decyzję o nieodpłatnym oddaniu w trwały zarząd Instytucji lokalu o charakterze mieszkalnym z przynależną piwnicą wraz z proporcjonalnym udziałem, o wysokości 1,39% w częściach wspólnych przedmiotowej nieruchomości. Koszty bieżącego utrzymania nieruchomości wspólnej oraz wpłaty na fundusz remontowy są rozliczane przez zarządcę nieruchomości na podstawie faktycznego zużycia według wskazań liczników/podzielników kosztów bądź według klucza powierzchniowego. Wynagrodzenie zarządcy jest ustalone w postaci ryczałtu odnoszącego się do metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokali, a więc również według klucza powierzchniowego.

Skoro koszty utrzymania nieruchomości wspólnej są rozliczane według liczników bądź klucza powierzchniowego, to tym samym - w tej konkretnej sytuacji - przeniesienie na Instytucję kosztów wynikających z utrzymania części wspólnych nieruchomości (ostatecznie przedstawionych w uzupełnieniu wniosku, tj.: energia elektryczna - części wspólne, zimna woda - części wspólne, wynagrodzenie zarządcy, prowizja bankowa, konserwacja bieżąca, okresowe przeglądy, utrzymanie czystości, fundusz remontowy, fundusz celowy) należy traktować jako dostawę/usługę odrębną od czynności oddania lokalu w trwały zarząd Instytucji.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy stwierdzam, że w przypadku przeniesienia na Instytucję ww. kosztów wynikających z utrzymania części wspólnych nieruchomości zobowiązani są Państwo do rozliczenia ww. opłat zgodnie z zasadami opodatkowania/zwolnienia z opodatkowania poszczególnych kosztów.

Natomiast odnosząc się do obciążania Instytucji kosztami ubezpieczenia nieruchomości, należy zauważyć, że w myśl art. 805 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Przez umowę ubezpieczenia ubezpieczyciel zobowiązuje się, w zakresie działalności swego przedsiębiorstwa, spełnić określone świadczenie w razie zajścia przewidzianego w umowie wypadku, a ubezpieczający zobowiązuje się zapłacić składkę.

Na podstawie art. 808 § 1 Kodeksu cywilnego:

Ubezpieczający może zawrzeć umowę ubezpieczenia na cudzy rachunek. Ubezpieczony może nie być imiennie wskazany w umowie, chyba że jest to konieczne do określenia przedmiotu ubezpieczenia.

Jak wynika z art. 808 § 2 Kodeksu cywilnego:

Roszczenie o zapłatę składki przysługuje ubezpieczycielowi wyłącznie przeciwko ubezpieczającemu. Zarzut mający wpływ na odpowiedzialność ubezpieczyciela może on podnieść również przeciwko ubezpieczonemu.

W myśl art. 808 § 3 Kodeksu cywilnego:

Ubezpieczony jest uprawniony do żądania należnego świadczenia bezpośrednio od ubezpieczyciela, chyba że strony uzgodniły inaczej; jednakże uzgodnienie takie nie może zostać dokonane, jeżeli wypadek już zaszedł.

Zatem obciążanie Instytucji kosztami ubezpieczenia nieruchomości nie stanowi odrębnej usługi, ale jest elementem pewnej całości, stanowiącej jedno świadczenie oddania lokalu w trwały zarząd. W związku z tym, ww. świadczenia tj. ubezpieczenie nieruchomości należy uznać za element kalkulacyjny świadczenia zasadniczego.

Zatem, stwierdzam, że w przypadku oddania lokalu w trwały zarząd przedmiotem świadczenia na rzecz Instytucji jest oddanie lokalu w trwały zarząd, a koszt ubezpieczenia nieruchomości stanowi element rachunku kosztów zmierzający do ustalenia kwoty odpłatności za oddanie lokalu w trwały zarząd, gdyż z ekonomicznego punktu widzenia dopełnia świadczenie zasadnicze i nie należy go sztucznie oddzielać od tego świadczenia.

Biorąc powyższe pod uwagę, na gruncie niniejszej sprawy stwierdzam, że pomimo tego, że koszt ubezpieczenia stanowi odrębny element rozliczeń pomiędzy stronami jest on należnością wynikającą z oddania lokalu w trwały zarząd i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach właściwych dla wiążącego strony stosunku trwałego zarządu.

Reasumując, koszt ubezpieczenia nieruchomości jest należnością bezpośrednio związaną z oddaniem nieruchomości w trwały zarząd i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach właściwych dla trwałego zarządu. Ubezpieczenie ciąży na właścicielu nieruchomości i nie może być przeniesione na Instytucję ze skutkiem zwalniającym właściciela z obowiązku ubezpieczającego.

Wobec powyższego, oceniając całościowo Państwa stanowisko uznaję je za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dniu zaistnienia zdarzenia.

Zaznacza się, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Wydając przedmiotową interpretację tut. Organ oparł się na opisie sprawy, w którym wskazano, że oddany lokal w trwały zarząd jest lokalem o charakterze mieszkalnym i jest wykorzystywany wyłącznie na cele mieszkaniowe. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy niniejsza interpretacja traci swą aktualność.

Informuję, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone, w tym w szczególności kwestia dotycząca inny opłat.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosujecie się Państwo do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).