Interpretacja indywidualna z dnia 28 września 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-2.4014.145.2023.2.PB

W zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży udziałów w prawie współwłasności Nieruchomości mieszkaniowej.

Interpretacja indywidualna  – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych:

- w zakresie uznania, że sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku nieuznania Sprzedającej za podatnika podatku od towarów i usług – jest nieprawidłowe,

- w pozostałej części – jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

28 czerwca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 27 czerwca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży udziałów w prawie współwłasności Nieruchomości mieszkaniowej. Uzupełnili go Państwo pismem z 28 czerwca 2023 r. (wpływ 3 lipca 2023 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

B Sp. z o.o.  

(…);

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani A. G.-S.

(…);

Opis zdarzenia przyszłego

B Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Wnioskodawca” lub „Spółka”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) prowadzącym działalność (…).

Spółka zamierza nabyć udziały we współwłasności niezabudowanej nieruchomości (dalej: „Nieruchomość mieszkaniowa”) składającej się z działki ewidencyjnej nr (…).

Nieruchomość mieszkaniowa oraz działka ewidencyjna nr (…) (dalej: „Nieruchomość komercyjna”) zostały wydzielone z działki ewidencyjnej nr (…) objętej księgą wieczystą numer (…) (dalej: „Nieruchomość”).

Nieruchomość stanowi nieruchomość rolną, jest niezabudowana i według sposobu korzystania stanowi grunty orne.

Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do dróg publicznych, tj. ul. (…).

W dniu 12 kwietnia 2021 r. Spółka podpisała umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości mieszkaniowej (akt notarialny Rep. A nr (…); dalej: „Umowa”), zmienioną następnie na mocy umów zmieniających z 24 września 2021 r. i 25 lutego 2022 r. (odpowiednio akt notarialny Rep. A nr (…) oraz Rep. A nr (…)).

Na dzień sporządzenia Umowy dla Nieruchomości nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Natomiast w odniesieniu do Nieruchomości Rada Miasta (…) 19 marca 2009 r. podjęła uchwałę Nr (…) w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru (…). Według projektu planu, Nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługi nieuciążliwe oznaczoną symbolem MN-U oraz usługi biurowe i hotelowe oznaczone symbolem UB.

W dniu 19 sierpnia 2022 r. została wydana decyzja nr (…) o warunkach zabudowy dla Nieruchomości mieszkaniowej. Ponadto, Spółka złożyła wniosek o pozwolenie na budowę na Nieruchomości mieszkaniowej. Co więcej, dla Nieruchomości mieszkaniowej uzyskano ostateczną decyzję nr (…) z 19 kwietnia 2023 r. o wyłączeniu z produkcji rolniczej.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydanym przez Prezydenta (…) według stanu na dzień 22 marca 2021 r. (znak: (…)), Nieruchomość według opisu użytków stanowi grunty orne.

Spółka ma zamiar wykorzystywać nabytą Nieruchomość mieszkaniową w prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowanej podatkiem VAT) poprzez realizację na niej inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej (dalej: „Inwestycja mieszkaniowa”), a następnie sprzedaż zlokalizowanych w Inwestycji mieszkaniowej lokali.

Podkreślić należy, że powstała w wyniku podziału druga część Nieruchomości – Nieruchomość komercyjna, pozostanie własnością Sprzedających oraz przewidziana jest do zabudowy obiektem handlowo-usługowym (dalej: „Inwestycja komercyjna”).

Sprzedającymi są współwłaściciele Nieruchomości mieszkaniowej, to jest: Pani A. G.-S. (Zainteresowana niebędąca stroną postępowania) oraz Pani T. G.

Na mocy Umowy, Wnioskodawca zobowiązał się do podjęcia działań zmierzających do dokonania podziału geodezyjnego Nieruchomości, a także działań zmierzających do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla Inwestycji komercyjnej. Ponadto, pod warunkami wskazanymi w Umowie, Spółka zobowiązała się wobec Sprzedających do niepodejmowania czynności, które mogłyby wpłynąć na opóźnienie procesów administracyjnych oraz realizacji Inwestycji komercyjnej. W tym kontekście należy wskazać, że dla Nieruchomości komercyjnej została wydana decyzja z 23 marca 2023 r. nr (…) o warunkach zabudowy. Decyzja ustala warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego z parkingiem i urządzeniem reklamowym.

Zgodnie z Umową transakcja sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości mieszkaniowej na Spółkę zostanie zawarta po spełnieniu zdefiniowanych w umowie przedwstępnej warunków, w tym m.in.:

1.doprowadzenie przez Wnioskodawcę na własny koszt do podziału Nieruchomości, w następstwie którego wydzielone zostaną Nieruchomość mieszkaniowa oraz Nieruchomość komercyjna;

2.uzyskanie przez Wnioskodawcę na własny koszt prawomocnej i ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości mieszkaniowej i Nieruchomości komercyjnej;

3.uzyskanie przez Wnioskodawcę na własny koszt ostatecznej, a w razie skierowania skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego prawomocnej decyzji administracyjnej, obejmującej zgodę na usunięcie z Nieruchomości mieszkaniowej wszystkich drzew i krzewów kolidujących z Inwestycją mieszkaniową;

4.uzyskanie przez Wnioskodawcę na własny koszt ostatecznej, a w razie skierowania skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego prawomocnej decyzji administracyjnej, obejmującej zgodę na wyłączenie z produkcji rolnej lub leśnej gruntu składającego się na Nieruchomość mieszkaniową, w zakresie przewidzianym pod zabudowę w ramach Inwestycji mieszkaniowej;

5.uzyskanie przez Wnioskodawcę na własny koszt ostatecznej, a w razie skierowania skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego prawomocnej decyzji administracyjnej, zezwalającej na lokalizację zjazdów publicznych na Nieruchomość mieszkaniową z drogi publicznej;

6.uzyskanie przez Wnioskodawcę na własny koszt wszelkich uzgodnień lub warunków technicznych, umożliwiających przyłączenie Inwestycji mieszkaniowej do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej (kanalizacja sanitarna i deszczowa), elektroenergetycznej, ciepłowniczej oraz telekomunikacyjnej;

7.doprowadzenia przez Wnioskodawcę na własny koszt do zmiany rodzaju użytku w ewidencji gruntów prowadzonej dla Nieruchomości mieszkaniowej;

8.uzyskanie przez Wnioskodawcę ostatecznej, a w razie skierowania skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę dla Nieruchomości mieszkaniowej, pozwalającą na zrealizowanie w ramach Nieruchomości mieszkaniowej co najmniej 4.200 m² PUM, w tym także związanych z nią budowli i urządzeń budowlanych, ciągów pieszo-jezdnych oraz infrastruktury technicznej.

Podkreślić należy, że pierwsze dwa spośród powyższych warunków zostały spełnione. Mianowicie, Wnioskodawca działając jako pełnomocnik Sprzedających doprowadził na własny koszt do podziału Nieruchomości. Ponadto, Spółka uzyskała decyzje o warunkach zabudowy dla Nieruchomości mieszkaniowej i Nieruchomości komercyjnej, o których mowa w punkcie drugim.

W przypadku niezrealizowania transakcji z powodu niespełnienia zdefiniowanych w Umowie warunków, Spółka na wezwanie Sprzedających, udzieli za wynagrodzeniem pisemnej zgody na przeniesienie przez właściwy organ administracji na Sprzedające:

- decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach (w sytuacji jej uzyskania), jak również przekaże Sprzedającym dokumentację stanowiącą podstawy jej wydania;

- decyzji o warunkach zabudowy dla Inwestycji mieszkaniowej i Inwestycji komercyjnej (w sytuacji uzyskania jednej albo każdej z nich z osobna), jak również przekaże Sprzedającym dokumentację stanowiącą podstawy jej wydania;

- decyzji o pozwoleniu na budowę dotyczącej Inwestycji mieszkaniowej (w sytuacji jej uzyskania), jak również przekaże Sprzedającym dokumentację projektową stanowiącą podstawę wydania decyzji o pozwoleniu na budowę Inwestycji mieszkaniowej (w sytuacji ich opracowania), a także przeniesie na Sprzedające wszystkie przysługujące jej autorskie prawa majątkowe do tej dokumentacji projektowej oraz prawo do jej modyfikacji (w razie jego przyznania i odpowiednio do zakresu), a także upoważni Sprzedające do wykonywania autorskich praw zależnych do dokumentacji projektowej w takim zakresie w jakim Spółka będzie je posiadać.

Jeżeli do zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości mieszkaniowej nie doszłoby z przyczyn leżących po stronie Wnioskodawcy, wówczas będzie on zobowiązany na wezwanie Sprzedających do udzielenia pisemnej zgody na przeniesienie przez właściwy organ administracji na Sprzedających decyzji o pozwoleniu na budowę dotyczącej Inwestycji mieszkaniowej, jak również do przekazania Sprzedającym dokumentacji projektowej, stanowiącej podstawę wydania decyzji o pozwoleniu na Inwestycji mieszkaniowej wraz z przeniesieniem przysługujących Spółce praw autorskich bez prawa do wynagrodzenia z tego tytułu.

Sprzedające udzieliły Wnioskodawcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w celu realizacji Inwestycji, rozumieniu art. 3 pkt 11) ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity Dz.U. z 2020 r., poz. 1333 ze zm.) na zasadzie użyczenia.

Ponadto, Sprzedające zezwoliły Spółce na wejście na teren Nieruchomości w celu pobrania próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów i badań.

Na mocy Umowy, Sprzedające wyraziły zgodę na uzyskanie przez Wnioskodawcę:

- zaświadczeń wydanych przez właściwy Urząd Skarbowy oraz właściwy Urząd Miasta w trybie art. 306g Ordynacji podatkowej stwierdzających, że żadna ze Sprzedających nie zalega z zapłatą podatków lub innych opłat publiczno-prawnych;

- zaświadczeń wydanych w trybie art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn potwierdzających uregulowanie podatku od spadków i darowizn od nabycia przez Sprzedające udziałów we współwłasności Nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości;

- zaświadczeń z właściwych oddziałów ZUS/KRUS potwierdzających, że żadna ze Sprzedających nie zalega z zapłatą składek z tytułu ubezpieczeń społecznych.

Sprzedające na mocy pełnomocnictwa z 8 listopada 2021 r. upoważniły architekta i pracownika Spółki do reprezentowania we wszelkich sprawach urzędowych związanych z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy oraz występowaniem o wydanie warunków przyłączeniowych i umów na dostarczenie mediów, zapoznawaniem się z aktami sprawy, reprezentowaniem w postępowaniu i odbiorem decyzji; składaniem oświadczeń o zrzeczeniu się prawa do odwołania od decyzji; dla budynku handlowo-usługowego z towarzyszącą infrastrukturą techniczną, parkingiem, urządzeniem reklamowym na dz. nr ew. (…).

Sprzedające udzieliły pracownikowi Spółki pełnomocnictwa z 8 września 2021 r. do reprezentowania w toku postępowań administracyjnych dotyczących Nieruchomości przed organami administracji, zwłaszcza w postępowaniach dotyczących podziału Nieruchomości oraz składania w imieniu Sprzedających pism, oświadczeń dotyczących procedury podziałowej, a także odbioru dokumentów, decyzji, postanowień w toku tego postępowania.

Sprzedające, zgodnie z pełnomocnictwem z 8 listopada 2021 r., upoważniły również pracowników Spółki do reprezentowania w toku postępowań administracyjnych przed organami administracji, dotyczących lub związanych z realizacją inwestycji budowlanej na Nieruchomości przez B Sp. z o.o., a zwłaszcza:

1)w postępowaniach dotyczących lub związanych z uzyskaniem decyzji o lokalizacji zjazdów na teren Nieruchomości, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych;

2)w postępowaniach dotyczących lub związanych z uzyskaniem decyzji w przedmiocie remediacji Nieruchomości, w tym decyzji ustalającej plan remediacji dla Nieruchomości oraz w innych postępowaniach przewidzianych przepisami ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska;

3)w postępowaniach prowadzonych na podstawie ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;

4)w postępowaniach dotyczących lub związanych z uzyskaniem zgody wodnoprawnej dla

Nieruchomości, w tym pozwolenia wodnoprawnego, dokonywania zgłoszenia wodnoprawnego, wydania oceny wodnoprawnej, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne;

5)w postępowaniach dotyczących lub związanych z podziałem Nieruchomości, prowadzonych na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami;

6)w postępowaniach o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania, terenu prowadzonych na podstawie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;

7)w postępowaniach o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę dla Nieruchomości, dokonywania odpowiednich zgłoszeń budowlanych, zawiadomień, uzyskiwania opinii, składania wniosków o przeprowadzenie obowiązkowej kontroli, jak również uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie oraz wszystkich innych rozstrzygnięć na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

Dodatkowo powyższe pełnomocnictwo upoważnia również do uzyskiwania wszelkich dokumentów oraz informacji dotyczących Nieruchomości, zwłaszcza z ewidencji gruntów, a także do reprezentowania Sprzedających przed gestorami mediów w związku z procesem inwestycyjnym na Nieruchomości, uzyskiwania odpowiednich warunków technicznych oraz uzgodnień.

Sprzedające, zgodnie z Umową, udzieliły pracownikowi Spółki pełnomocnictwa upoważniającego do wszczęcia i prowadzenia w ich imieniu postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla Inwestycji komercyjnej oraz Inwestycji mieszkaniowej, jak również decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji mieszkaniowej, a nadto wszelkich innych postępowań administracyjnych, potrzebnych do prawidłowego przygotowania i realizacji Inwestycji mieszkaniowej, a w szczególności takich postępowań, których przedmiotem będzie uzyskanie:

- decyzji obejmującej zgodę na wyłączenie z produkcji rolnej lub leśnej gruntu składającego się na Nieruchomość mieszkaniową;

- decyzji obejmującej zgodę na usunięcie z Nieruchomości wszystkich drzew lub krzewów kolidujących z Inwestycją mieszkaniową, ich przesadzenie lub nasadzenie nowych;

- decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, dotyczącej Inwestycji mieszkaniowej – gdyby jej wydanie okazało się konieczne w świetle obowiązujących przepisów prawa;

- decyzji o podziale Nieruchomości na potrzeby geodezyjnego wyodrębnienia Nieruchomości komercyjnej oraz Nieruchomości mieszkaniowej – gdyby jej wydanie okazało się konieczne w świetle obowiązujących przepisów prawa;

- zezwolenia na lokalizację zjazdu (lub zjazdów) publicznego na Nieruchomość mieszkaniową;

- uzgodnień, opinii lub stanowisk organów administracji drogowej, w tym właściwych zarządców dróg;

- uzgodnień, opinii lub stanowisk dostawców mediów, gestorów sieci i urządzeń technicznych;

- innych wymaganych decyzji, uzgodnień i opinii właściwych organów.

Powyższe pełnomocnictwo obejmuje także umocowanie do wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych organów administracji z wnioskiem o przeniesienie na Wnioskodawcę rozstrzygnięć administracyjnych wydanych na rzecz Sprzedających, a dotyczących lub związanych z Inwestycją mieszkaniową.

W przypadku niezrealizowania transakcji, koszty poniesione przez Wnioskodawcę w związku z pozyskiwaniem wskazanych powyżej decyzji i pozwoleń nie zostaną zwrócone Wnioskodawcy przez Sprzedające.

Sprzedające są osobami fizycznymi niebędącymi stroną postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej zainicjowanego na skutek wniesienia niniejszego wniosku. Jedna ze Sprzedających, tj. Pani A. I. G.-S., ma status zainteresowanego  w rozumieniu art. 14r Ordynacji podatkowej, wskazanymi w załącznikach do wniosku  o wydanie interpretacji ORD-WS/B.

Udziały wynoszące po ½ części we współwłasności Nieruchomości Sprzedające nabyły do majątków osobistych w wyniku zawartej 12 maja 2011 r. ugody, na mocy której dokonały częściowego nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…).

Sprzedające nie prowadzą działalności gospodarczej, są jednak zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni.

Nieruchomość nie służyła kiedykolwiek prowadzeniu działalności gospodarczej. Nieruchomość nie jest przedmiotem żadnej umowy dzierżawy, najmu lub użyczenia (poza użyczeniem na rzecz Wnioskodawcy). W przeszłości natomiast, w okresie od 8 lipca 2008 r. do 28 lutego 2011 r., Nieruchomość była przedmiotem najmu na rzecz dewelopera pod zaplecze budowy biurowca. Przy czym, najem ten nie podlegał opodatkowaniu VAT.

Ponadto Sprzedające nie ponosiły nakładów, nie dokonywały ulepszeń oraz nie poczyniły jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości mieszkaniowej w celu sprzedaży.

Sprzedające prowadziły działania marketingowe w celu sprzedaży Nieruchomości mieszkaniowej, tj. ogłoszenie o sprzedaży Nieruchomości w latach 2014 – 2016 było publikowane w Internecie oraz w bazach pośredników, zaś Sprzedające prowadziły rozmowy z kilkoma pośrednikami. Sprzedające w 2020 r. dokonały zbycia nieruchomości niezabudowanej, stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…), nabytej  w drodze dziedziczenia. Do czasu sprzedaży wskazanej nieruchomości była ona wykorzystywana przez Sprzedające do celów mieszkalnych oraz jako nieużytki. Z tytułu przedmiotowej sprzedaży Sprzedające zobowiązane były do rejestracji jako podatnicy VAT czynni oraz rozliczenia podatku należnego.

Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną postanowili, że podejmą działania w celu ustalenia, czy sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości mieszkaniowej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czy też podatkiem VAT, w tym celu wystąpią ze wspólnym wnioskiem o interpretację.

W świetle powyższego Wnioskodawca i Zainteresowana powzięli wątpliwości odnośnie opodatkowania VAT oraz PCC transakcji sprzedaży udziałów we współwłasności Nieruchomości mieszkaniowej.

Pytania

1)Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanej w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą udziałów w prawie współwłasności Nieruchomości mieszkaniowej Sprzedające nie działają w charakterze podatników VAT), przeniesienie udziałów w prawie współwłasności Nieruchomości mieszkaniowej przez Sprzedające na rzecz Spółki będzie opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC według właściwej stawki, którego ciężar poniesie Spółka jako kupujący? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

2)Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe (tj. uznania, że sprzedaż udziałów w prawie współwłasności Nieruchomości mieszkaniowej nie korzysta ze zwolnienia z VAT, ale podlega opodatkowaniu VAT według stawki właściwej dla gruntów budowlanych), sprzedaż udziałów w prawie współwłasności Nieruchomości mieszkaniowej nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych:

Ad. 1)

W przypadku uznania stanowiska Spółki w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą udziałów w prawie współwłasności Nieruchomości mieszkaniowej Sprzedające nie działają w charakterze podatników VAT), przeniesienie udziałów w prawie współwłasności Nieruchomości mieszkaniowej przez Sprzedające na rzecz Spółki będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC według właściwej stawki, którego ciężar poniesie Spółka jako kupujący.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o PCC).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o PCC nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

a)opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

b)zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umowy (winno być: umów) sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z kolei zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o PCC, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o VAT lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich. Zaznaczyć należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości, o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana VAT.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości PCC, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu VAT (objęta pytaniem nr 1 niniejszego wniosku).

Ewentualne objęcie przedmiotowej sprzedaży Nieruchomości mieszkaniowej podatkiem VAT (w przypadku, gdyby Sprzedające działały w charakterze podatnika VAT) może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w PCC.

Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska do pytania nr 1, w ocenie Wnioskodawcy, przy sprzedaży Nieruchomości mieszkaniowej Sprzedające nie będą działać w charakterze podatników VAT prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a tym samym transakcja sprzedaży Nieruchomości mieszkaniowej nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości mieszkaniowej nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, powyższa czynność nie będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC i będzie opodatkowana tym podatkiem na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC według właściwej stawki. W związku z tym podatnikiem na gruncie ustawy o PCC będzie Spółka.

Ad. 2)

W przypadku uznania stanowiska Spółki w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe (tj. uznania, że sprzedaż udziałów w prawie współwłasności Nieruchomości mieszkaniowej nie korzysta ze zwolnienia z VAT, ale podlega opodatkowaniu VAT według stawki właściwej dla gruntów budowlanych), przeniesienie udziałów w prawie współwłasności Nieruchomości mieszkaniowej przez Sprzedające na rzecz Spółki nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o PCC).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o PCC nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

a) opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

b) zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umowy (winno być: umów) sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska do pytania numer 1, w ocenie Wnioskodawcy i Zainteresowanej, przy sprzedaży Nieruchomości mieszkaniowej Sprzedające nie będą działać w charakterze podatników VAT prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Jednakże w przypadku, gdyby Organ uznał, że Sprzedające działają w charakterze podatników VAT i uznał stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe, tj. uznał, że transakcja sprzedaży udziałów w prawie współwłasności Nieruchomości mieszkaniowej nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, ale będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki właściwej dla gruntów budowlanych, taka dostawa nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku:

- w zakresie uznania, że sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku nieuznania Sprzedającej za podatnika podatku od towarów i usług – jest nieprawidłowe,

- w pozostałej części – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 28 września 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.407.2023.2.DK.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza na podstawie umowy sprzedaży nabyć udziały we współwłasności niezabudowanej nieruchomości (Nieruchomość mieszkaniowa) składającej się z działki ewidencyjnej nr (…). Współwłaścicielami Nieruchomości mieszkaniowej są Pani A. G.-S. (Zainteresowana niebędąca stroną postępowania) oraz Pani T. G.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 28 września 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.407.2023.2.DK, wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) sprzedaż przez Sprzedającą udziału w niezabudowanej Nieruchomości mieszkaniowej (działka nr (…)) będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedająca będzie działała jako podatnik zdefiniowany w art. 15 ust. 1 ustawy. Tym samym w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedającej, a sprzedaż Nieruchomości mieszkaniowej będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Podsumowując należy stwierdzić, że sprzedaż udziału w niezabudowanej Nieruchomości mieszkaniowej (działka nr (…)), będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. (...) Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy i stan prawny należy stwierdzić, że dostawa opisanej we wniosku niezabudowanie Nieruchomości mieszkaniowej przez Sprzedającą (udziałów w nieruchomości) nie będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Wprawdzie – jak wynika z wniosku – dla Nieruchomości mieszkaniowej nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jednak Państwo wskazali, wydana została dla niej decyzja o warunkach zabudowy. Wskazuje to więc jednoznacznie, że działka ta stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę. Ponadto przy sprzedaży Nieruchomości mieszkaniowej, nie będzie miał zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ nie zostały łącznie spełnione warunki wskazane w tym przepisie, Nieruchomość mieszkaniowa nie była przez Sprzedającą wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Wskazali Państwo, że była ona przedmiotem dzierżawy, a aktualnie jest użyczona Kupującemu. W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości mieszkaniowej będzie podlegać opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.”

Biorąc pod uwagę rozstrzygnięcie zawarte w interpretacji z zakresu podatku od towarów  i usług – według którego omawiana transakcja sprzedaży udziału we współwłasności Nieruchomości mieszkaniowej opisanej we wniosku będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej – nie można zgodzić się ze stanowiskiem Zainteresowanych, że w związku z tym, iż Sprzedająca nie będzie działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym w tej części, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za nieprawidłowe.

Jak wynika z ww. interpretacji wydanej w przedmiocie podatku od towarów i usług, sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości mieszkaniowej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki.

Tym samym należy zgodzić się ze stanowiskiem Zainteresowanych, że opisana umowa sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w sytuacji gdy będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według określonej stawki. W takiej sytuacji w sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych z uwagi na zapis zawarty w lit. a) tego przepisu.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W kwestii skutków prawnych, jakie wywołuje wydana interpretacja indywidualna, należy stwierdzić, że w myśl art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanych, wydaje, w ich indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Mając na uwadze, że wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez B Sp. z o. o. oraz Panią A. G. – S., zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla współwłaścicielki nieruchomości, która chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinna wystąpić z osobnym wnioskiem o jej wydanie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

B Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43–300 Bielsko–Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).