Interpretacja indywidualna z dnia 22 września 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-1.4012.390.2023.1.EK

Zwolnienie od podatku VAT dostawy zabudowanej nieruchomości gruntowej oraz zadatku otrzymanego na poczet ustalonej ceny sprzedaży.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 sierpnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 1 sierpnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia od podatku VAT dostawy zabudowanej nieruchomości gruntowej oraz zadatku otrzymanego na poczet ustalonej ceny sprzedaży. Wniosek został uzupełniony pismem z 31 lipca 2023 r. (wpływ: 4 sierpnia 2023 r.), pismem z 16 sierpnia 2023 r. (wpływ 16 sierpnia 2023 r.) oraz pismem z 15 września 2023 r. (wpływ 15 września 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

3 czerwca 2005 r. aktem notarialnym nr rep. (…) dokonał Pan zakupu zabudowanej nieruchomości od A. zapisanej w KW nr (…), na którą składało się prawo użytkowania wieczystego działki oznaczonej w katastrze nieruchomości odrębnym numerem 1 o obszarze 0,1674 ha (szesnaście arów siedemdziesiąt cztery metry kwadratowe) wraz ze związaną z tym prawem własnością budynku za kwotę 210.000 zł. Budynek stanowił jednokondygnacyjny pawilon handlowo-usługowy wyposażony w instalację elektryczną, wodociągową, kanalizacyjną i ogrzewanie z ciepłociągu OZC. Prawo użytkowania wieczystego opisanej wyżej nieruchomości zostało przekształcone w prawo własności na podstawie decyzji Prezydenta Miasta (…) z (…) 2012 r. Sprzedający oświadczył, iż spółdzielnia A. jest podatnikiem VAT w zakresie sprzedaży budynku i gruntu oraz że przedmiotowy budynek jest towarem używanym w rozumieniuart. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, spełnia warunki do zwolnienia od tego podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy oraz, że nie zachodzą przesłanki z art. 43 ust. 6. Ponadto zwolnienie obejmuje także sprzedaż gruntu na podstawie art. 29 ust. 5 ustawy. W związku z powyższym Pan, jako strona kupująca, która ponosiła wszelkie koszty zakupu przedmiotowej nieruchomości, zapłacił podatek od czynności cywilnoprawnych.

Od roku 2003 prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą wpisaną do CEiDG i dokonał zakupu nieruchomości z przeznaczeniem na miejsce wykonywania działalności gospodarczej. Przedmiotową nieruchomość przyjął Pan do użytkowania w czerwcu 2005 r. i wprowadził ją do ewidencji środków trwałych dokonując odpisów amortyzacyjnych przyjmując indywidualną stawkę amortyzacyjną.

Aktem notarialnym z (…) 2019 r. nr rep. (…) zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej (…) i zobowiązał się do jej sprzedaży w stanie wolnym od jakichkolwiek ciężarów, obciążeń, roszczeń i hipotek najpóźniej do 31 grudnia 2022 r. Strony uzgodniły w przedwstępnej umowie sprzedaży cenę 768.750,00 zł brutto, na którą składa się cena netto 625.000 zł oraz podatek VAT (23%) w kwocie 143.750,00 zł. Nabywcą przedmiotowej nieruchomości jest N. Spółka z o.o. z siedzibą w (...), NIP (…) wpisana do KRS pod numerem (…). Spółka świadczy usługi fizjoterapeutyczne i korzysta ze zwolnienia przedmiotowego z podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 18 ustawy o VAT. Strony umowy przyrzeczonej uzgodniły, iż na poczet ceny zakupu Kupująca zobowiązuje się zapłacić kwotę 10.000,00 zł brutto do 28 października 2019 r. oraz 110.000,00 zł brutto w miesięcznych ratach po 10.000,00 zł do 31 grudnia 2020 r. Strony postanowiły, że w przypadku wpłacenia ww. kwoty będzie ona stanowiła zadatek, który zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego, będzie podlegał regulacjom kodeksowym w razie niewywiązania się którejkolwiek ze stron z umowy przyrzeczonej. Kupująca zobowiązała się również do zapłaty kwoty 120.000,00 zł brutto w terminie do 31 grudnia 2021 r. w miesięcznych ratach po 10.000,00 zł płatnych do końca każdego miesiąca, począwszy od stycznia 2021 r. Kwota ta miała zostać zaliczona na poczet ceny i miała stanowić zaliczkę. Pozostała kwota 528.750,00, zgodnie z zapisami umowy, winna zostać zapłacona w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży.

29 kwietnia 2020 r. Strony zawarły przed notariuszem aneks do umowy przyrzeczonej nr rep. (…), którym w dziale III księgi wieczystej (…) wpisano roszczenie o przeniesienie własności na rzecz spółki N. oraz podniesiono cenę sprzedaży do kwoty 854.850,00 zł brutto, na którą składa się kwota 695.000,00 zł netto i podatek od towarów i usług (VAT) w stawce 23% w kwocie 159.850,00 zł. Strony zgodnie ustaliły również w sposób odmienny inne terminy i kwoty zadatku, które zaliczane będą sukcesywnie na poczet ustalonej ceny. Sprzedający, zgodnie z zapisami umowy, wystawiał Kupującej faktury zaliczkowe z wyszczególnioną kwotą netto + VAT 23%. Sprzedający nie poniósł na przedmiotowej nieruchomości w czasie, kiedy był jej właścicielem, żadnych wydatków na ulepszenie, które przekraczałyby 30% jej wartości początkowej. 14 grudnia 2022 r. aktem notarialnym rep. A (…) w wykonaniu umowy przedwstępnej sprzedaży doszło do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

W opisanym stanie faktycznym nie miała miejsca rezygnacja ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

1.Wnioskodawca, na dzień sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem wniosku o interpretację indywidualną, był czynnym podatnikiem VAT.

2.W pawilonie, który był przedmiotem sprzedaży, była prowadzona działalność gospodarcza do dnia sprzedaży, tj. 14 grudnia 2022 r.

3.Budynek będący przedmiotem zapytania wyczerpuje definicję budynku zapisaną w art. 3 ust. 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682).

Pytanie

Czy transakcja sprzedaży opisanej wyżej nieruchomości oraz zapłata zadatku powinny być zwolnione od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, w związku z opisanym stanem faktycznym, przedmiotowa transakcja sprzedaży nieruchomości powinna zostać objęta zwolnieniem wynikającym z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), gdyż spełnia wszystkie warunki ustawowe do objęcia jej zwolnieniem. Tym samym, zadatek uregulowany przed ostatecznym przeniesieniem tytułu prawnego do nieruchomości również powinien korzystać ze zwolnienia, gdyż stanowi element całości zapłaty.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Nieruchomość zarówno gruntowa, jak i zabudowana, spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności oraz zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki. Należy również mieć na uwadze art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży jest opodatkowany podatkiem od towarów i usług, jak opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest, co do zasady, zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 ust. 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części. Wnioskodawca jest podmiotem, który zasiedlił rzeczoną nieruchomość po raz kolejny (po spółdzielni A.) i użytkował ją w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przez ponad 17 lat. Nie mamy więc do czynienia z wyjątkami opisanymi w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a) i b), które wyłączałyby sprzedaż ze zwolnienia. Wnioskodawca nie poczynił również wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej.

Zdaniem Wnioskodawcy, spełnia On przesłanki i wszelkie warunki do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Nie ma więc potrzeby analizowania dalszych przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a, które decydowałyby o zwolnieniu z opodatkowania. Tym niemniej w opisanym stanie faktycznym Wnioskodawca spełnia warunki do skorzystania również ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu art. 43 ust. 1 pkt 10a, gdyż przy zakupie nie doszło do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (zakup zwolniony zVAT) oraz nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zdaniem Wnioskodawcy, również zapłacony zadatek (raty na poczet sprzedaży płacone przez Kupującego) korzysta ze zwolnienia, jako element całości transakcji. Zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje (co do zasady) z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty. W myśl art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy. Powstanie obowiązku podatkowego jest uzależnione od zaistnienia określonego zdarzenia związanego z wykonaniem czynności opodatkowanej. Tym samym, należy przyjąć, że jeśli dana transakcja uznana będzie za czynność zwolnioną z opodatkowania, to podstawę opodatkowania, zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, stanowi cała należność, niezależnie od tego, czy została ona otrzymana przed dostawą, czy po jej dokonaniu. W razie zatem uznania, że przedmiotowa dostawa nieruchomości jest zwolniona z opodatkowania, również zadatek powinien być z niego zwolniony. W konsekwencji, Sprzedający na dzień zapłaty zadatku nie będzie zobowiązany do rozpoznania obowiązku podatkowego i rozliczenia podatku należnego od towarów i usług. Sprzedający zobowiązany był wykazać otrzymaną kwotę zadatku w deklaracji VAT jako transakcję zwolnioną od opodatkowania – za okres, w którym ją otrzymał. Zdaniem Wnioskodawcy, tylko zgodne oświadczenie Stron o opodatkowaniu transakcji, zgodnie z art. 43 ust. 10 (które nie miało miejsca) wywołałoby skutek w postaci opodatkowania przedmiotowej dostawy.

Zatem, biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że rzeczona transakcja sprzedaży nieruchomości, jak i otrzymany zadatek, korzystać będą ze zwolnienia od podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług definiuje ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie natomiast do art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty niezabudowane, jak i zabudowane, spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność, stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

W myśl dyspozycji art. 15 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc powyższe do przedstawionego opisu sprawy należy wskazać, że sprzedaż nieruchomości, o której mowa we wniosku, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z regulacja zawartą w art. 5 ust. 1 ustawy.

Jednakże wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwa stawka podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone w art. 43.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zatem zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów, tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów.

Ponadto, z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy zgodnie, z którym:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli w VAT los podatkowy ww. obiektów, które się na nim znajdują. Zatem w sytuacji, kiedy dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT. Wskazany przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Przepisy ustawy nie definiują pojęcia „budynku”, będącego przykładowym obiektem, który nadaje działce status gruntu zabudowanego. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.)

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem budynku usytuowanego na działce oznaczonej nr 1 nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Należy wskazać, że – jak wynika z opisu sprawy – 3 czerwca 2005 r. nabył Pan zabudowaną nieruchomość, na którą składało się prawo użytkowania wieczystego działki wraz z ze związaną z tym prawem własnością budynku, z przeznaczeniem na miejsce wykonywania działalności gospodarczej.Budynek stanowił jednokondygnacyjny pawilon handlowo-usługowy wyposażony w instalację elektryczną, wodociągową, kanalizacyjną i ogrzewanie z ciepłociągu OZC. Nieruchomość zabudowana ww. pawilonem została przyjęta przez Pana do użytkowania w czerwcu 2005 r. i wprowadzona do ewidencji środków trwałych. Nieruchomość nabył Pan od A., zatemw odniesieniu do budynku znajdującego się na ww. nieruchomości doszło już do pierwszego zasiedlenia. Z treści wniosku wynika także, że w czasie, kiedy był Pan właścicielem ww. nieruchomości, nie ponosił Pan żadnych wydatków na ulepszenie, które przekraczałyby 30% jej wartości początkowej. Sprzedający oświadczył, iż spółdzielnia A. jest podatnikiemVAT w zakresie sprzedaży budynku i gruntu oraz że przedmiotowy budynek jest towarem używanym w rozumieniu art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, spełnia warunki do zwolnienia od tego podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy.

Zatem w niniejszej sprawie doszło już wcześniej do pierwszego zasiedlenia nabytego przez Pana budynku, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. W konsekwencji zostały spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto w odniesieniu do ww. budynku nie ponosił Pan nakładów przekraczających 30% wartości początkowej tego budynku.

Tym samym, dostawa gruntu, na którym posadowiony jest budynek wskazany w opisie sprawy, stosownie do art. 29a ust. 8 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, również korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

W konsekwencji, wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku ze sprzedażą ww. nieruchomości, bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Pana wątpliwości dotyczą również tego, czy zapłata kwot zadatku (które zaliczane były sukcesywnie na poczet ustalonej ceny) powinna być zwolniona z podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Co do zasady, na podstawie art. 19a ust. 1 ustawy:

Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego. Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.

Stosownie do treści art. 19a ust. 8 ustawy:

Należy wskazać, że ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy o podatku od towarów i usług definicji zadatku.

Zgodnie z definicją zawartą w „Słowniku języka polskiego PWN” (wydanie internetowe: sjp.pwn.pl) –„zadatek” to część należności wpłaca z góry jako gwarancja dotrzymania umowy.

Kwestie zadatku zostały uregulowane w ustawie z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610), zwanej dalej: „Kodeksem cywilnym”.

Zgodnie z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 394 § 2 Kodeksu cywilnego:

Stosownie natomiast do treści art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego:

Z powyższych przepisów wynika, że w sytuacji gdy dochodzi do wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia, tj. dostawy towarów lub świadczenia usług. W przypadku natomiast, gdy umowa zostaje rozwiązana zadatek podlega zwrotowi.

Aby zapłatę na poczet przyszłej należności uznać za zadatek musi ona być powiązana z konkretną przyszłą transakcją. Zatem w momencie wpłaty musi być znany towar, czy usługa, na które zostaną one przeznaczone, co zostało potwierdzone także przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE).

W wyroku z 21 lutego 2006 r. w sprawie C-419/02 BUPA Hospitals Ltd Goldsborough Developments Ltd przeciwko Commissioners of Customs & Excise, TSUE stwierdził, że w zakresie art. 10 ust. 2 akapit drugi VI Dyrektywy VAT, nie mieści się przedpłata dokonana w kwocie ryczałtowej na towary wskazane w sposób ogólny w wykazie, który może zostać w każdej chwili zmieniony za porozumieniem nabywcy i sprzedawcy, z którego nabywca może ewentualnie wybrać towary, na podstawie umowy, którą może on w każdej chwili rozwiązać, odzyskując w całości wykorzystaną przedpłatę. Należy wskazać, że art. 10 ust. 2 akapit drugi powyższej Dyrektywy stanowi, że w przypadku gdy zapłata następuje, przed wykonaniem dostawy towarów lub świadczenia usług, podatek staje się wymagalny w momencie otrzymania płatności i od jej wysokości.

W powyższym wyroku TSUE podkreślił, że: „(...) w przypadku dokonania płatności zaliczkowej obowiązek podatkowy w podatku VAT powstaje zanim dostawa towarów lub świadczenie usług zostaną wykonane. Aby obowiązek podatkowy powstał w takiej sytuacji, wszelkie okoliczności mające znaczenie dla zaistnienia zdarzenia podatkowego, tzn. przyszła dostawa lub przyszłe świadczenie usług muszą już być znane, a zatem w szczególności, (...) w momencie dokonania takiej zapłaty, towary i usługi powinny być szczegółowo określone”.

Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lipca 2009 r. sygn. akt I FSK 932/08. Sąd uznał, że: „dla uznania wpłaconej kwoty jako zaliczki na poczet wykonanych usług, w rozumieniu art. 19 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), istotnym jest, aby przyszłe świadczenie było określone w sposób jednoznaczny co do rodzaju towaru bądź usługi, tzn. w sposób umożliwiający ich identyfikację, a dodatkowo strony tego świadczenia, w momencie wpłaty zaliczki, nie mają woli dokonywania jego zmian w przyszłości”.

Zatem, aby zapłatę na poczet przyszłych należności uznać za zaliczkę, muszą zostać spełnione następujące przesłanki:

‒zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe świadczenie powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny (określone powinny być cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi);

‒konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc określić miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania;

‒w momencie dokonania zaliczki strony nie mają intencji zmiany świadczenia w przyszłości.

W rozpatrywanej sprawie, zapłata części ceny (zadatek) na poczet przyszłej dostawy nieruchomości mieści się w dyspozycji art. 19a ust. 8 ustawy. W chwili dokonywania wpłaty części ceny możliwe bowiem było określenie przedmiotu transakcji, tj. towaru w postaci zabudowanej działki nr 1.

Jednakże, jak wcześniej wskazano, sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że na moment otrzymania zadatku strony umowy nie miały intencji zmiany w przyszłości zasad opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości – Wnioskodawca i Nabywca nie złożyli oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia od podatku dla dostawy nieruchomości. W chwili dokonywania wpłaty zadatku możliwe było określenie przedmiotu dostawy, tj. towaru w postaci nieruchomości zabudowanej pawilonem handlowo-usługowym, i zasad prawidłowego jej opodatkowania. W związku z tym, że przyjęcie zadatku na poczet ceny sprzedaży nie kreuje odrębnego przedmiotu opodatkowania, a więc nie jest zdarzeniem odrębnym od dostawy towaru, a dostawa opisanej we wniosku nieruchomości podlega zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to również kwota otrzymanego przez Pana zadatku na poczet dostawy nieruchomości, podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Podsumowując, transakcja sprzedaży nieruchomości opisanej we wniosku oraz zapłata zadatku na poczet dostawy tej nieruchomości podlega zwolnieniu od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione w opisanym stanie sprawy lub we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Ponadto należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).