Jak rozliczać VAT od wynajmu

Rozliczenie najmu powoduje wiele problemów praktycznych w VAT, gdyż ustawodawca określił specjalne zasady rozliczeń tych usług. Specyfika VAT powoduje również, że ustawa o VAT nie rozróżnia najmu prywatnego i prowadzonego w ramach zarejestrowanej działalności, jak robi to ustawa o PIT. Dla VAT to jedna działalność, co ma swoje skutki dla rozliczeń. Problemy mają również najemcy, którzy wynajmują nieruchomości dla swoich pracowników. W publikacji wyjaśniamy te oraz wiele innych problemów związanych z najmem.

Najem polega na tym, że świadczący usługę (wynajmujący) zobowiązuje się oddać najemcy (usługobiorcy) rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

1. Czy dla obowiązku rozliczeń VAT ma znaczenie, że nie wynajmujemy w ramach działalności gospodarczej

Przypomnijmy, że według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jeśli więc dana osoba dokonuje najmu składników swego majątku (nawet prywatnego), to ma miejsce ciągłe pobieranie pożytków. Stąd, co do zasady, mówimy wtedy o prowadzeniu działalności gospodarczej według ustawy o VAT.

Najem czy podobnie dzierżawa gruntu cechują się zazwyczaj pewną powtarzalnością, dłuższym okresem trwania, stąd dana rzecz (zwykle nieruchomość) jest wykorzystywana w sposób ciągły do celów zarobkowych, czyli właściciel prowadzi działalność gospodarczą (jest w tym zakresie podatnikiem). O zarobkowaniu w sposób ciągły może świadczyć właśnie cyklicznie otrzymywany z tego tytułu czynsz.

Dla ustalenia, że z punktu widzenia VAT mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, nie są też kluczowe kwestie podatku dochodowego (gdzie dokonuje się odróżnienia najmu prywatnego od działalności gospodarczej) czy zarejestrowanie danej osoby w CEIDG.