Interpretacja indywidualna z dnia 28 sierpnia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-2.4011.558.2023.3.MJ

Skutki podatkowe sprzedaży udziału w nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 czerwca 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 23 stycznia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości (lokali mieszkalnych). Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 11 lipca 2023 r. (wpływ 18 lipca 2023 r.) oraz pismem z 9 sierpnia 2023 r. (wpływ 14 sierpnia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Prowadzi Pan indywidualną działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem jest wynajem nieruchomości, zarządzanie nieruchomościami oraz ich obrót. W ramach prowadzonej działalności zakupił Pan we wrześniu 2021 r. (umowa zamiany wraz z dopłatą) udział w budynku mieszkalnym stanowiący 76 %. Udziały w budynku mieszkalnym (nabył Pan 9 lokali mieszkalnych i 2 lokale użytkowe), które to zostały zaewidencjonowane w ewidencji środków trwałych firmy. Powyższe lokale nabył Pan z zamiarem wynajmu po dokonaniu w nich gruntownego remontu, a w początkowym okresie służyły Panu jako magazyn materiałów budowlanych. Jednakże z uwagi na brak środków na przeprowadzenie kosztownego remontu, zdecydował się Pan na sprzedaż ww. lokali. W związku z powyższym wyodrębnił Pan wszystkie lokale na samodzielne lokale (mieszkalne w ilości 9 oraz lokale użytkowe w ilości 2). Sprzedał Pan wszystkie lokale, zarówno lokale mieszkalne (w ilości 9 sztuk) oraz lokale użytkowe (w ilości 2 sztuk). Przychód otrzymany ze sprzedaży lokali mieszkalnych zamierza Pan w całości przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe (tj. zakup domu, mieszkania lub ich remont) zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Tymi celami są: nabycie budynku lub lokalu mieszkalnego położonego na terytorium RP oraz remont tej nieruchomości mieszkalnej. Ponadto zakup nieruchomości będzie realizował Pana własne cele mieszkalnej gdy będzie Pan w niej mieszkał. Powyższe przychody ze sprzedaży lokali mieszkalnych oraz użytkowych przeznaczy Pan na własne cele mieszkaniowe w okresie 3 lat licząc od końca roku ich sprzedaży.

Uzupełnienie

Posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Polski w myśl art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jest Pan opodatkowany liniowym podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT-36L). Dokumentację podatkową prowadzi Pan w księgach handlowych zgodnie z ustawą o rachunkowości.

Omawiane lokale zostały sklasyfikowane w pozycji: 121 lokale niemieszkalne oraz 122 lokale mieszkalne zgodnie z Klasyfikacją Środków Trwałych.

Omawiane lokale zostały sklasyfikowane w pozycji 1122 zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych.

Sprzedaż lokali nastąpiła w dniach 22 grudnia 2021 r. (7 lokali, w tym 2 użytkowe oraz 5 mieszkalnych) i 28 grudnia 2021 r. (3 lokale mieszkalne).

Wyodrębnione lokale zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych i po sprzedaży zostały z niej wykreślone.

Przedmiotem odrębnej własności będą samodzielne lokale wraz z udziałem w gruncie. Planowane wydatki poniesione na remont i zakup domu jednorodzinnego wraz z gruntem na własne cele mieszkaniowe: zakup domu jednorodzinnego wraz z gruntem na własne cele mieszkaniowe kwota 360 000, 00 zł oraz planowane wydatki na jego remont zgodnie z interpretacją ogólną nr DD2.8202.4.2020 z dnia 13 października 2021 r. oraz Rozporządzeniem Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 21 grudnia 1996 r.

Będzie Pan posiadał dokumenty potwierdzające wydatkowanie środków ze sprzedaży lokali na remont domu jednorodzinnego takie jak — akt notarialny, faktury VAT, rachunki lub paragony wystawione wyłącznie na Pana imię i nazwisko

Wyjaśnił Pan, że przedmiotem wniosku jest 9 lokali mieszkalnych. 2 lokale użytkowe nie są przedmiotem wniosku.

Na remont domu jednorodzinnego planuje Pan ponieść wydatki na zakup i montaż:

·kuchenki elektrycznej lub gazowo-elektrycznej, płyty indukcyjnej, płyty ceramicznej, piekarnika, zmywarki, pralki, lodówki (w zabudowie lub wolnostojącej),

·szafki stanowiącej element mocowania umywalki będącej kompletem z tą umywalką,

·zakup i montaż oświetlenia sufitowego i ściennego wewnętrznego, w tym taśm LED i oczek halogenowych, z wyłączeniem lamp wolnostojących,

·okapów kuchennych - wyciągów i pochłaniaczy, w tym okapu podszafkowego,

·mebli, które charakteryzuje trwały związek z obiektem budowlanym lub jego częścią (lokalem), wykonanych na indywidualne zlecenie, tj. szafy wnękowe, pawlacze, zabudowa garderoby,

·mebli w zabudowie kuchennej.

Pytanie

Czy sprzedaż ww. udziału w nieruchomości mieszkalnej (lokali mieszkalnych) dokonana w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej nie będzie stanowić przychodu z działalności gospodarczej, lecz będzie stanowić źródło przychodu wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz będzie zwolnione z opodatkowania w związku ze zwolnieniem określonym w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z wydatkowaniem całego przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości mieszkalnej na własne cele mieszkaniowe (budynku mieszkalnego na terenie RP oraz jego remontu) w okresie 3 lat licząc od końcu roku w którym nastąpiła sprzedaż udziału w budynku mieszkalnym?

Pana stanowisko w sprawie

Odnosząc się do skutków podatkowych z tytułu sprzedaży przedmiotowego udziału w nieruchomości mieszkalnej, wskazuje Pan, że stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 ustawy PIT odrębnymi źródłami przychodów są m. in.

·pozarolnicza działalność gospodarcza,

·odpłatne zbycie, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Następnie zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy o PIT: "przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie”.

Dodatkowo ustawa w art. 14 ust. 1 ustawy PIT wymienia definicję przychodu związanego z działalnością gospodarczą natomiast art. 14 ust. 2 pkt 1 tej ustawy wyłącza z niego przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, jednocześnie odnosząc do art. 30e ustawy PIT, zatem do wskazania stawki podatku właściwej dla sprzedaży nieruchomości (19%).

Zatem skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, w przypadku sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a powołanej ustawy powstaje wtedy, gdy ich odpłatne zbycie nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym je nabyto lub wybudowano, lecz w Pana przypadku gdy przeznaczy Pan ww. przychody ze sprzedaży udziału w nieruchomości mieszkalnej na własne cele mieszkalne (na terenie RP) w okresie 3 lat licząc od końca roku w którym nastąpiła sprzedaż ww. udziałów będzie Pan korzystał ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym przychód ze sprzedaży przedmiotowych udziałów w budynku mieszkalnym będzie przychodem ze sprzedaży nieruchomości (a nie przychodem z działalności gospodarczej), a w przypadku wydatkowania całości przychodów na własne cele mieszkalne (na terytorium RP) w okresie 3 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż przedmiotowych udziałów w budynku mieszkalnym będą zwolnione z opodatkowania podatkiem dochodowym z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy wynika, że źródłem przychodu podatnika jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Zatem przychód z tego źródła nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

W konsekwencji, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej, to wówczas przychód z tytułu tej sprzedaży jest opodatkowany jako przychód z działalności gospodarczej, natomiast wyłącznie jeżeli sprzedaż nieruchomości nie następuje w wykonywaniu tej działalności, to należy ją rozpatrywać pod kątem możliwości powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych opiera się na trzech przesłankach:

1)zarobkowym celu działalności,

2)wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

3)prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Natomiast na podstawie art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Co do zasady, do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej należą wszystkie przychody osiągane w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, określone w art. 14 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z wyjątkiem przychodów wymienionych w art. 14 ust. 3 tej ustawy.

Stosownie do treści art. 14 ust. 2 pkt 1 omawianej ustawy:

Stosownie do treści art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z powyższych przepisów wynika, że co do zasady przychód ze sprzedaży składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej podatnika (stanowiących środki trwałe lub z uwagi na krótki okres użytkowania niebędące środkami trwałymi) co do zasady stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Jednakże od tej zasady przewidziany został wyjątek, zgodnie z którym jeżeli składnik majątku wykorzystywany w działalności gospodarczej podatnika należy do jednej z kategorii wskazanych w art. 14 ust. 2c ustawy (np. jest lokalem mieszkalnym) to wtedy przychodu ze sprzedaży takiego składnika majątku nie traktuje się jako przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Z przedstawionych we wniosku informacji wynika, że prowadzi Pan indywidualną działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem jest wynajem nieruchomości, zarządzanie nieruchomościami oraz ich obrót. W ramach prowadzonej działalności zakupił Pan we wrześniu 2021 r. udział w budynku mieszkalnym. Nabył Pan 9 lokali mieszkalnych i 2 lokale użytkowe, które zostały zaewidencjonowane w ewidencji środków trwałych firmy. Powyższe lokale nabył Pan z zamiarem wynajmu po dokonaniu w nich gruntownego remontu, a w początkowym okresie służyły Panu jako magazyn materiałów budowlanych. Jednakże z uwagi na brak środków na przeprowadzenie kosztownego remontu, zdecydował się Pan na sprzedaż ww. lokali. W związku z powyższym wyodrębnił Pan wszystkie lokale na samodzielne lokale (mieszkalne w ilości 9 oraz lokale użytkowe w ilości 2). Sprzedał Pan wszystkie lokale, zarówno lokale mieszkalne oraz lokale użytkowe. Przychód otrzymany ze sprzedaży lokali mieszkalnych zamierza Pan w całości przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Tymi celami są: nabycie budynku lub lokalu mieszkalnego położonego na terytorium RP oraz remont tej nieruchomości mieszkalnej.

Z opisanych okoliczności sprawy można stwierdzić, że błędnie Pan uznał lokale mieszkalne za środki trwałe i wprowadził je Pan do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych.

Definicja środka trwałego została zawarta w art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Jednocześnie zgodnie z art. 22c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W świetle powyższego środek trwały musi być m.in. (co istotne w niniejszej sprawie) kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania.

Środek trwały spełnia kryterium kompletności, jeżeli jest wyposażony we wszystkie elementy konstrukcyjne umożliwiające jego funkcjonowanie, zgodnie z przeznaczeniem. Przez sformułowanie „zdatny do użytku” należy rozumieć możliwość faktycznego oraz prawnego użytkowania – po uzyskaniu stosownych pozwoleń i koncesji.

Oznacza to, że w dniu przyjęcia do używania środki trwałe powinny być obiektywnie gotowe do wykorzystywania ich przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

Warunek kompletności i zdatności do użytku to zatem jednocześnie faktyczna oraz prawna możliwość funkcjonowania danego środka trwałego.

Jak wynika z opisu sprawy, lokale mieszkalne w chwili nabycia nie były zdatne do użytku, ponieważ nabył je Pan z zamiarem wynajmu po dokonaniu w nich gruntownego remontu, jednakże z uwagi na brak środków nie przeprowadził Pan kosztownego remontu i zdecydował się Pan na sprzedaż ww. lokali. Zatem lokale te nie spełniały jednej z przesłanek pozwalającej uznać je za środki trwałe.

Pomimo, że nie uznał Pan lokali mieszkalnych za towary handlowe, to jednak z wniosku wynika wprost, że zostały one zakupione w celu ich dalszej odsprzedaży. Świadczy o tym m.in. fakt, że prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami oraz krótki okres czasu (3 miesiące) jaki upłynął od nabycia tych lokali mieszkalnych do ich odpłatnego zbycia.

Zatem lokale te traktować powinno się jako „towar handlowy” przeznaczony do sprzedaży, w związku z tym przepisy art. 14 ust. 2 pkt 1 oraz art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie znajdą zastosowania do transakcji sprzedaży omawianych lokali mieszkalnych.

Zatem, skoro przedmiotowe lokale mieszkalne uznać należy za składniki majątku obrotowego Pana działalności gospodarczej, tj. były one Pana towarem handlowym przeznaczonym do sprzedaży, to przychód, który uzyskał Pan z ich sprzedaży w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, stanowił wyłącznie przychód z tej działalności, tj. ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak stanowi art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przedstawionej sytuacji nie będzie mógł Pan skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zwolnienie to ma zastosowanie wyłącznie do dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, uzyskanego w ramach źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy, a nie do przychodu uzyskanego z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Reasumując – przychód ze sprzedaży udziału w nieruchomości (lokali mieszkalnych) w całości stanowi przychód z Pana działalności gospodarczej, a tym samym nie będzie on korzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko Pana należało zatem uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan, prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).